Kannattaa myös tutustua yhtiön “peiteltyyn osingonjakoon”, jos alihintaan vuokraat itsellesi tai perheenjäsenelle niin verottaja voi tulkita näin. Käytännössä kuvio onnistuu, mutta myyntihinta ja vuokra on oltava markkinahintaisia. Muuten ei mitään ongelmaa pitäisi tulla.
3 tykkäystä
Kiitokset kaikille vastannaille! Sain monta erinomaisen hyvää ajatusta, ja sen verran rohkaisua että juttelen kirjanpitäjäni kanssa tästä. Hän yleensä näyttää alkuun kovin huolestuneelta, kun aloitan lauseella “mitä mieltä olet sellaisesta kuviosta että…” 
Vastailen tässä kommentteihin, jos kirvoittaa vielä jatkoajatuksia niin arvostan:
- Markkinahinta: Myyntihinnassa tosiaan haen mahd. korkeaa hintaa, ja vuokrasa mahd. alhaista.
Myyntihinnan perusteluna voisi kai olla joko elinkustannusindeksin mukainen nousu ostohintaan (johon olisin kovin tyytyväinen, mutta tässä markkinatilanteessa miten realistinen se oikeasti on?), tai pyydän parilta asunnon välittäjältä arvion.
Vuokra hankalampi, kun asunto on varsin iso ja niitä ei oikein alueella paljoa ole. Mutta jos tässäkin pyytäisin arvion vuokranvälitysfirmoilta ja käyttäisin sitä, lienee ok.
-
Kuvion vaikutukset verotehokkaaseen osinkoon yrityksestä olikin täysin uusi asia minulle, tätä pitää laskea/miettiä tarkemmin.
-
Pitkan juoksun luovutusvoiton verovapaus hyvä pointti myös, tätä olen ajatellut niin, että kun ikää alkaa jo olla, niin arvostan käteistä nyt. Ja se, että firmalla ei nykyisellään ole oikein mitään kuluja, niin tällä kuviolla saisin niitä huomattavasti tuon taloyhtiölainan kautta vähentämään veroja.
1 tykkäys
Tässä on Ylen juttu asuntosijoittamisesta, jutussa puhutaan riskeistä myös mahdollisuuksista. Jutussa on asuntosijoittajien sekä asiantuntijoiden ajatuksia.
Vuokraturvan hallituksen puheenjohtaja Timo Metsola puolestaan luonnehtii markkinaa flippaajille vaikeaksi. Hänen mukaansa flippaajat voivat olla ongelmissa, jos pitkän nousukauden jälkeen tulee nopea lasku.
– Jos jokaisella flippauskierroksella on korotettu panoksia ja laitettu kaikki tuotot likoon, silloin on riski, että kaikki aiemmin saavutettu hyöty katoaa.
5 tykkäystä
Kuuntelin viikonloppuna Puheenaiheen viikon vanhan jakson, jossa on juttutuokiolla Hypon Juhana Brotherus.
Jos ajatellaan asuntosijoittajan näkökulmasta, niin Juhanan ennustus oli, että hinnat pysyy tämän vuoden alhaalla ja kohteen ominaisuuksien (neliöt, pohjaratkaisu, tarkka sijainti, parveke, materiaalit tms.) osalta ei-niin-ronkelille asuntosijoittajalle parhaat oston paikat voi olla vielä edessä vuoden 2023 jälkipuoliskolla.
Tarkemmilla kriteereillä varustetun omistusasunto-ostajan voi olla hyvä tarttua kiinnostaviin kohteisiin jo nyt, mutta tinkimisestä tinkimättä.
12 tykkäystä
Sinänsä käsittämätöntä ajatella asuntojen hintojen niiavan vain muutaman prosentin. Korot syö niin käsittämättömän paljon OPO tuottoa, ja lisäksi tarjoavat jälleen kivan vaihtoehdon PK-seudun “riskittömälle” 3% vuokratuotolle.
Vanhoille asunnoille tullee kuitenkin tasapainotusta siitä, että uusien rakentamisesta tulee inflaation ja rakennusalan palkkojen nousun myötä 5-10% kalliimpaa, ja vuokrat nousee koska vuokraasunnoille on teoriassa enemmän kysyntää koska porukka lykkää oman hankkimista.
7 tykkäystä
Riippuu varmasti siitä kuinka pitkä olotila korkojen nousu on. Jos vuoden kahden päästä korot tulee alas niin ei paljoa vaikuta… Sijoituksissa (asunnot) kuitenkin korkojen nousu on täysin verovähennettävää.
En ainakaan itse ala alennusmyynnillä myymään vaikka tuottotaso niiaisikin muutamaksi vuodeksi.
Niin kauan kuin vastike+korot on pienempi kuin vuokra niin homma toimii jotenkin.
”Yllättäen ehkä se paras yhtälö voikin olla siis vuokranantajalla, jolla on hyväkuntoinen lähiöasunto raideliikenteen varrella. Sellaisen arvo voi olla sen verran matala, että siitä saa prosentuaalisesti aika kivan vuokratuoton”, Metsola sanoo.
Hän lisää, että eduksi on, jos energiaratkaisu on vielä sellainen, joka pitää vastikkeet kurissa.
Mulla on tuollainen. Vantaalla muuten on iso jätevoimala mikä pitää energiantuotannon edullisena!
4 tykkäystä
Pidetäänhän asuntosijoittajat huoli ettei vedetä vuokralaisia höplästä!
52 tykkäystä
Rohkenen ensimmäisen sijoitusasunnonn ostamisen kynnyksellä kysyä tästä ketjusta apua: törmäsin kuukausia sitten Twitterissä tietokantaan, jossa oli muistaakseni mahdollista verrata taloyhtiön speksejä alueen muihin yhtiöihin ja/tai keskiarvoon. Hakukriteerinä toimi muistaakseni taloyhtiön y-tunnus.
En kuitenkaan nyt, asian ollessa ajankohtainen, löydä tuota tietokantaa mistään. Sattuuko joku tietämään, mistä sivustosta puhun? Vaikutti nimittäin todella hyödylliseltä!
2 tykkäystä
Oikotieltä ”talosivu” lienee kyseessä. Ei ole sama mitä välittäjät saavat käsiinsä, mutta on varmasti paras suuntaa antava lähde, mitä kaikille on saatavilla.
1 tykkäys
Kiitos vinkistä, törmäsin tuohon googlailun jälkeen itsekin!
Etsimäni sivusto oli kuitenkin tuota “kotikutoisempi”, kuin jonkun itse koodaama. En tiedä auttaako tämä tuntomerkkinä lainkaan, mutta muistakseni sivuston taustaväri oli punertavan keltainen. 
1 tykkäys
Onkos palstalla loma-asuntosijoittajia, saisiko vinkkejä ensimmäisen oman kohteen hankkimiseen?
Olen pitemmän aikaa kyttäillyt lomahuoneistoa Lapin matkailukeskuksista, ja nyt näyttäisi olevan tilanne, että myyjät ovat selvästi laskeneet hintoja ja valmiita laskemaan lisää. Eräässäkin hyväkuntoisessa, uudehkossa (noin 15 v sitten rakennettu) kohteessa myyjä sanoi, että minua ennen ei kukaan ollut käynyt sitä katsomassa, vaikka kohde ollut myynnissä jo kolmisen kuukautta.
Uusien asuntojen myynti on romahtanut, mikä väkisinkin alentaa hintoja.
Oletettavasti sama kehitys koskee myös loma-asuntoja. Mutta kuinka paljon hinnat voivat laskea esim 6-12 kk tähtäimellä? Milloin on oikea aika ostaa?
Mitä riskejä pitäisi puntaroida loma-asunnon ostamisessa, kun kohteena Lapin matkailukeskuksessa sijaitseva huoneisto? Matkailun tyrehtyminen? Poliittinen riski (ts. naapurin hullu diktaattori)? Ilmastonmuutos?
3 tykkäystä
Miten aiot hoitaa loma-asunnon vuokraamisen jos asut etäällä lomamökistä?
Oliko kysymys minulle? En kyllä maininnut, että kovin etäällä asuisin, mutta vuokraaminen tuskin vaatii läsnäoloa mökkipaikkakunnalla…?
1 tykkäys
Ilmastonmuutos varmaan sataa sinun laariisi, sillä lumirajan vetäytyessä yhä pohjoisemmaksi, ihmiset todennäköisesti haluavat viettää talvea lumenkin keskellä 
Periaatteessa kyllä, mutta toisaalta…suksien myynnissä tilanne menee niin, että jos Etelä-Suomessa on huono talvi, myös pohjoisen lomakohteiden suosio laskee, koska ihmiset eivät huomaa talvilajien riemuja.
Osansa ilmastonmuutosta on myös Alppien tilanne, siellä kun osa laskettelukeskuksista on tänä talvena ollut kiinni lumenpuutteen vuoksi, Lappiin on tullut enemmän väkeä Ranskasta yms. Mutta, käykö tämänkin osalta niin, että talvilajien suosio alkaa hiipua ajan myötä…?
Edelleen ilmastonmuutokseen liittyy sekin riski, että mitä jos Lapin talvet eivät enää olekaan niin lumisia? Tämähän on jo osin toteutunutkin, eli talven tulo on jo siirtynyt ja kevään tulo aikaistunut. Jos vielä käy niin, että talvellakin osa lumisateista tuleekin vetenä, aletaan olla aika hankalassa tilanteessa lumilajeihin perustuvassa matkailussa. Mutta meneekö siihen vuosia vai vuosikymmeniä, kuka tietää…
5 tykkäystä
Sattuneesta syystä me Lylyn kanssa ollaan arktisten olojen amatimiehiä 
Nokka lumessa ollaan tultu johtopäätökseen että lunta kyllä Lapissa piisaa jatkossakin. Ilmastonmuutos lisää sateita ja ne tulee pohjoisessa yleensä 
Talviset vesisateet lisääntyvät päiväksi kahdeksi mutta ne eivät ehdi sulattaa lumia joten lumen määrä saattaa jopa lisääntyä ennen kuin ajan kanssa vähenee. Milloin tuo väheneminen tapahtuu, sitä tuskin ollaan Lylyn kanssa näkemässä 
Talven aloitukset saattaa myöhäistyä mutta keväällä lunta on mielestämme kuten ennenkin.
Lumitykkien (toivottavasti nämä ovat ainoita tykkejä joita tarvitsemme 
) ansiosta ladut ja rinteet saadaan käyttöön lokakuussa joka toimii Lapin vetovoiman lisääjänä kun muualla on musta maa pitkään. Nykytykit tarvitsevat vain vähäisen pakkasen toimiakseen ja niiden lisäksi lumen säilöminen on kehittynyt huimasti viime vuosina.
Lumi ja kylmyys - tulevaisuuden premium?
6 tykkäystä
Kassavirtakohde ollut vuoden päivät hakusessa ja monesta paikasta olen etsinyt.
Törmäsin sijoitusasunnot.comin Raahen kohteisiin: Satulakatu 4-6, Raahe - Sijoitusasunnot.com
Sijoitusasuntoja Raahesta jopa 28,22% vuokratuotoilla!
14 900€ alkaen velattomat hinnat, edullista? Raahe on tuttu paikka ja siellä asunutta kaveria lainatakseni “kunhan tuon mäen päälle muuttokuorman kanssa pääsi, niin koskaan ei tarvinnut katsoa takaisin ja samaa sanoi moni.”
Hinta kuitenkin kuulostaa kohtuulliselta valmiiksi vuokratussa kohteessa. Raahe tyhjenee, mutta melko rauhallista tahtia, ensin todennäköisesti kyliltä ja lopuksi vasta keskustasta.
Tarkemmalla tutkiskelulla löytyy monenlaista:
Asunnot vaatisivat tietenkin remppaa ja taloyhtiössäkin remppoja tulossa, vaikka ihan näin ei markkinointiesitteessä sanottu.
Törmäsin myös mielenkiintoiseen yhtiökokouspäätökseen, jossa Neuvoset olivat istuneet kahdestaan alas ja päättäneet, että:
Mitä ovat kanssa sijoittajat tästä mieltä?
Omalla kohdallani punainen lippu nousi ja lopetin excelin availut siihen paikkaan. Tuli tunne, että tästä kohdasta voisi olla paljon vaivaa ja oletettavissa olisi, että aiheen parissa tultaisiin tappelemaan tulevina vuosina.
4 tykkäystä
Vaikka keskusta ei tyhjenisi, niin jo pieni asuntojen ylitarjonta voi synnyttää rumaa jälkeä vuokrien kehityksessä ja tyhjien kuukausien riskissä.
Sitten noista taloyhtiön rempoista. Tuskin on tulossa. Siis niitä suurimpia remontteja. Yksikään pankki ei lähde niitä rahoittamaan ja taloyhtiön kohtaloksi jäänee sen kuluttaminen käyttöikänsä loppuun.
Itse juoksisin karkuun tuollaisia kohteita. Mutta jos sijoittaisin tuollaisiin kohteisiin, edellyttäisin itseltäni vahvaa paikallistuntemusta. En siis kaupungin tai kaupunginosan tarkkuudella, vaan kadun ja mielellään talon tarkkuudella.
6 tykkäystä
Itsellä ollut 1/2020 alkaen lomahuoneisto vuokralla hiihtokeskuksessa. Koronavuonna oli hurja kysyntä. Sen jälkeen kaksi aika tasaista vuotta. Tämä talvi hieman hiljaisempaa. Vuokrauksia on ympäri vuoden kun nykyään keskuksissa panostetaan hyvin myös kesäaktiviteetteihin.
Melko pienellä työllä saa juoksevat kulut, ja lainankorot katettua. Jos isompaa tuottoa haluaa, ja esim lainan lyhennyksen kuitattua/kassavirtapositiiviseksi, täytyy olla aika hyvä kohde ja markkinoida ulkomaille jne.
Kannattaa huomioida lisääntyvät energia, vesi ym kulut vuokraisten myötä. (Sähkauton lataus jne).
Itse en ole ulkomaille toistaiseksi markkinoinut. Mitään isompia ongelmia ei ole ollut.
14 tykkäystä