eQ:lla on tuottosidonnainen palkkio kaikissa sen private equity -rahastoissa. Tyypillinen aitakorko on maltillinen 6–8 %, ja tämän ylittävästä vuosituotosta yhtiö on oikeutettu tuottosidonnaiseen palkkioon.
Tässä on pääomasijoitusalaa tuntemattomille hyvin yleinen ajatusvirhe. PE-rakenteissa aitakoron saavuttaminen laukaisee nimittäin tuottosidonnaisen palkkion, joka lasketaan kaikesta tuotosta. Aitakoron saavuttaminen on hyvin helppoa, ja siksi erittäin suurella todennäköisyydellä kaikki rakenteet pääsevät tuottopalkkioon kaikesta tuotosta. Pääomasijoitusrakenteiden tuottojen ja sitä kautta tuottosidonnaisten palkkioiden ennustaminen on myös tällaisissa hyvin hajautetuissa buyout-rahastoissa suhteellisen tarkkaa, kun huomioidaan rakenteiden satojen kohdeyhtiöiden lisäksi rakenteisiin kuuluva automaattinen ajallinen hajautus. PE-tuottosidonnaisten palkkioiden ’laatua’ tulee siis arvostaa merkittävästi kaikenlaisten muiden rahastojen tuottosidonnaisia korkeammalle (eli kiinteistöt ja likvidit osakerahastot joissa tuottis lasketaan per vuosi ja vain x % vuosituoton ylittävältä osalta).
Yksinkertaistaen voi miettiä, että jos 300m€ kokoisen pääomarahaston rahakerroin on 1,8x saa eQ tuoton osuudesta (240m€) 7,5% eli 18m€. Laskekaa siitä, kun näitä rakenteita perustetaan vähintään yksi per vuosi myös tästä eteenpäin ja edellisen kymmenen vuoden aikana perustetut rakenteet alkaa olla voitonjaon kovimmassa vaiheessa 2025 alkaen
PE:n varainkeruuseen voi olosuhteisiin nähden olla ihan tyytyväinen, sillä maailmalla PE-varainkeruu on hidastunut tosi paljon ja rahastojen koot ovat tulleet rumastikkin alas. Kuitenkin fakta on se, että edellisen vastaavan rahaston ensimmäisestä sulkemisesta jäätiin reippaasti ja lopullinen arvosana varainkeruun onnistumisesta voidaan antaa vasta, kun nähdään miten seuraavat sulkemiset kehittyvät. Yhtiö vaikutti itse edelleen hyvin luottavaiselta varainkeruun osalta ja kyllä mekin ennustetaan hyvää myyntiä tulevissa sulkemisissa.
00:00 Aloitus
00:16 Tuoteportfolion yksi tukijalka ontuu
03:56 Kannattavuus vertaansa vailla
06:10 Tiukka fokus strategiassa
07:43 Milloin takaisin tuloskasvu-uralle?
13:47 Vieläkö tähtiyhtiön sädekehä on tallessa?
16:33 Lyhyen aikavälin riskit pitävät toistaiseksi tarkkailuasemissa
Kiinteistörahastojen tuotot julkaistu. Liikekiinteistöt -4,88% ja Yhteiskuntakiinteistöt -0,26%.
Liikekiinteistöt-rahaston koko jatkaa supistumistaan. Arvonlaskun + maksetun tuotto-osuuden jälkeen rahaston koko lienee hieman yli 600 miljoonaa. Tästä on vielä maksamattomia lunastuksia 50 miljoonaa ja kesäkuun lunastusikkuna on jo kulman takana. Neljännesvuosikatsaus julkaistaan varmaan pian, josta selviää velan määrä. Mielenkiintoista nähdä, onko 50% LTV kuinka lähellä.
Yllättävän kovaa tulee edelleen Liikekiinteistö alas, me oltiin hahmoteltu pienempää miinusta Q1:lle H2 rysähdyksen jälkeen. Liikkeestähän irtoaa myös pieni tuotto-osuus 30.3 (maksuun 30.4), mikä painaa hieman NAV:ia (eQ - Tietoa eQ Rahastojen tuotto-osuuksien omistajille jaettavasta tuotosta 2024). Meidän excelissä näyttäisi LTV olevan Q1 lopussa 47-48% riippuen lasketaanko tuo tuotto-osuus pois NAV jo maaliskuussa vai vasta Q2.
Arvaan, että eQ Liikekiinteistö -rahaston osuuden arvonlaskuun (3 kk -4,88 %) on vaikuttanut ennen kaikkea sen lainojen uudelleenjärjestelyt, missä lainarahoituksen hinta on arvaten noussut reippaanlaisesti.
Näin maallikkona arvaan, että tämä eQ Liikekiinteistö -rahaston vieraan pääoman kustannuksen nousu on sittemmin huomioitu kiinteistöarvioitsijoiden laskelmissa ja sen myötä rahaston kiinteistöjen päivitetyissä kirja-arvioissa.
“eQ:n rahastot käyttävät neljää Suomen suurimpiin ja ammattimaisimpiin kuuluvaa kiinteistöarvioitsijayritystä, joilla on paras mahdollinen informaatio Suomen kiinteistömarkkinoiden tilanteesta. Arvioitsijat ovat Keskuskauppakamarin hyväksymiä (AKA). Rahaston kiinteistöt arvostetaan riippumattomien kiinteistönarvioitsijoiden tekemään arvioon arvotuspäivän markkina-arvosta ja eQ rahastot ovat käyttäneet näitä arviokirjoja sellaisenaan Markkina-arvo tarkoittaa sitä hintaa, jolla kiinteistöstä todennäköisesti tehtäisiin kauppa arvostuspäivänä halukkaiden, toisistaan riippumattomien ostajan ja myyjän välillä.”
Kysymys: Pari viikkoa sitten julkaistu eQ:n laaja raportti sisältää väitteen, että Advium olisi kiinteistöjärjestelyissä Suomen markkinan selvä ykkönen (s.18). Onko kyseessä typo ja jos ei ole niin olisi mielenkiintoista nähdä mihin lähteeseen perustuu?
eQ maksaa Liikekiinteistöjen jumissa olevat lunastukset 25.4. ja lunastukset maksetaan per 31.3. lopun arvoilla. Hyvä uutinen. Vielä parempi uutinen on, että aiemmin ilmoitetun 50m€ sijaan lunastuksia täytyikin maksaa vain 32m€, koska osa lunastuspyynnön tehneistä asiakkaista oli peruuttanut toimeksiantonsa.
Konsernin nettoliikevaihto oli katsauskaudella 16,5 miljoonaa euroa (17,7 MEUR 1.1.-31.3.2023). Konsernin nettopalkkiotuotot olivat 16,0 miljoonaa euroa (17,5 MEUR).
Konsernin liikevoitto laski 12 prosenttia ja oli 8,8 miljoonaa euroa (10,0 MEUR).
Konsernin tulos oli 7,0 miljoonaa euroa (7,9 MEUR).
Konsernin osakekohtainen tulos oli 0,17 euroa (0,20 euroa).
Varainhoito-segmentin nettoliikevaihto laski 11 prosenttia 15,1 miljoonaan euroon (17,1 MEUR) sekä liikevoitto 18 prosenttia 8,9 miljoonaan euroon (10,7 MEUR). Varainhoito-segmentin hallinnointipalkkiot laskivat 10 prosenttia 14,0 miljoonaan euroon (15,6 MEUR) ja tuottosidonnaiset palkkiot laskivat 17 prosenttia 1,4 miljoonaan euroon (1,6 MEUR). Hallinnoitavat varat kasvoivat katsauskauden aikana 3 prosenttia 13,3 miljardiin euroon (12,9 mrd. EUR 31.12.2023).
Corporate Finance -segmentin nettoliikevaihto oli 0,8 miljoonaa euroa (0,5 MEUR) sekä liikevoitto 0,1 miljoonaa euroa (-0,4 MEUR).
Sijoitukset-segmentin liikevoitto oli 0,2 miljoonaa euroa (-0,1 MEUR).
Konsernin oman pääoma- ja kiinteistörahastosijoitustoiminnan nettokassavirta oli 0,1 miljoonaa euroa (0,3 MEUR).
Tässähän alkaa saamaan laatuyhtiötä kohta kohtalaisen houkuttelevilla kertoimilla. Liikevaihto ja EPS laskee nyt kolmatta vuotta putkeen, eli siinä mielessä kurssilasku on perusteltu. Käänne tulee kuitenkin jossain kohtaa. Missä kohtaa alempana vielä käydään: vaikea sanoa, mutta ensi vuoden EV/EBIT 10,7 ja PE 14,5 ei kuulosta enää pahalle.
Vuosi sitten kun kurssi oli vajaa 17 €, niin asetin osto-ohjelmalle tavoitteeksi tuon 12 € - 13 € -tason. Nyt aletaan ihan aidosti vihdoin olla lähellä sellaista kurssihintaa, jonka alle eQ:n osakekurssin on todella vaikeaa vajota. Indereskin kääntyi vihdoin Lisää-puolelle uusimmassa rapsassa
Toki hinta on nyt lähellä järkevää tasoa, mutta itse näen paljon riskejä tuolla kiinteistöliiketoiminnassa. Suurimpana rahastojen tuotontekokyvyn ja siitä johtuvan pääomien hiljaisen laskun. Tuottoa on tehty hyvänä aikana, mutta viime vuodet ovat näyttäneet, että riskienhallinta on pettänyt melko pahasti huonoina vuosina, mikä on näkynyt heiluntana eQ:n tuloksessa. Ensin korkeita tuottoja alkuvuosi 2022, joita seurasi mahalasku Q4. Lisäksi myöhemmin paljastui tuo arvonlaskentavirhe tuolta ajalta. Vuoden 2023 tuotot taas olivat karmaisevat johtuen ilmeisesti liian korkealle viritetyistä arvoista.
Epäilen siis, että riittääkö kiinteistörahastojen sijoittajilla luottoa eQ:n kykyyn tehdä tuottoa, ennen track record oli hyvä, mutta nyt monen vuoden tuotot on syöty. Riittääkö pelkkä PE-liiketoiminta kasvattamaan tulosta?
Pelkät PE-rahastot eivät riitä tarjoamaan kunnollista tuloskasvua konsernille, vaan kyllä konserni tarvitsee myös kiinteistörahastoilta vetoapua. 2025 kiinteistörahastot eivät vielä juurikaan tarjoa vetoapua, mutta vastatuuli kuitenkin loppuu. 2025 tuloskasvu on pitkälti PE:n harteilla, kun tuottiksissa pitäisi nähdä selkeä tasonnosto. 2026 alkaen kiinteistöjen pitäisi sitten kontribuoida enemmän tuloskasvussa. Kuten sanoit, niin suurin kysymys eQ:ssa on tällä hetkellä se, että mikä on kiinteistörahastojen uusmyyntivolyymi normaalissa markkinassa (huom! nollakorko ei ollut normaali markkina!) ja mitä tuottotasoa rahastot pystyvät tekemään? Me ollaan uusmyyntiennusteissa (etenkin Liikekiinteistön osalta) tosi varovaisia ja tuottikset ovat myös varovaisuusperiaatteella nollissa. Mielestäni etenkin YKK:lla on kuitenkin ihan hyvät edellytykset tehdä tuottiksia myös jatkossa nykyisillä korkoennusteilla.
Eq ei kuitenkaan halua olla sijoitusyhtiö. Sijoituskästin haastattelussa Eq:n hallituksen puheenjohtaja Janne Larma perustelee valinnan korkeammilla kertoimilla, joilla varainhoitajat tyypillisesti arvostetaan verrattuna sijoitusyhtiöihin. Jos Eq:lla olisi enemmän omasta taseesta tehtyjä sijoituksia, saattaisivat sijoittajat profiloida Eq:n sijoitusyhtiöksi eikä varainhoitajaksi.
eQ Rahastoyhtiö Oy siirtää Erikoissijoitusrahasto eQ Yhteiskuntakiinteistöjen ja Erikoissijoitusrahasto eQ Liikekiinteistöjen lunastusten maksuajankohtaa rahastojen sääntöjen 8 §:n mukaisesti. Siirto koskee kesäkuun 2024 lunastuspäivälle kohdistuneita lunastustoimeksiantoja. Lunastukset toteutetaan myöhemmin erikseen ilmoitettavana ajankohtana tällöin laskettavaan rahasto-osuuden arvoon. Rahastojen osuudenomistajilta ei vaadita toimenpiteitä tämän johdosta.
Tappion tekeminen alkaa kuitenkin olla ohi: eQ Yhteiskuntakiinteistöt -rahaston tuotto vuoden 2024 toisella neljänneksellä oli 0,5 % ja eQ Liikekiinteistöt -rahaston tuotto -1,3 %.
Tällä kertaa ei mainittu lunastustustoimeksiantojen MEUR-määrää kuten edellisessä vastaavassa asiakastiedotteessa.
“eQ Rahastoyhtiö Oy siirtää Erikoissijoitusrahasto eQ Yhteiskuntakiinteistöjen ja Erikoissijoitusrahasto eQ Liikekiinteistöjen lunastusten maksuajankohtaa rahastojen sääntöjen 8 §:n mukaisesti. Siirto koskee kesäkuun 2024 lunastuspäivälle kohdistuneita lunastustoimeksiantoja. Lunastukset toteutetaan myöhemmin erikseen ilmoitettavana ajankohtana tällöin laskettavaan rahasto-osuuden arvoon.” https://www.eq.fi/fi/funds/news/2024-07-02
" eQ Rahastoyhtiö Oy siirtää Erikoissijoitusrahasto eQ Liikekiinteistöjen lunastusten maksuajankohtaa rahaston sääntöjen 9 §:n mukaisesti. Siirto koskee joulukuun 2023 lunastuspäivälle kohdistuneita lunastustoimeksiantoja, joita on yhteensä noin 50 MEUR. Lunastukset toteutetaan myöhemmin erikseen ilmoitettavana ajankohtana tällöin laskettavaan rahasto-osuuden arvoon." https://www.eq.fi/fi/funds/news/2024-01-03
Edit: Näköjään rahastojen sääntöjen pykälä vaihtunut 9 §.stä 8 §:ään.
Arvelen, että kesäkuun 2024 lunastustoimeksiantojen MEUR-määrät ovat joulukuun 2023 lunastustoimeksiantoja pienemmät, mikäli tulkitsin oikein rahaston sääntöjen pykäliä ja niiden merkittävyyttä, tjsp.
Säännöistä poimittua:
"8 § Rahasto-osuuksien lunastus ja vaihto
[…] Mikäli varat lunastuksen toteuttamiseksi on hankittava myymällä Rahaston omaisuutta,
määräytyy rahasto-osuuden lunastusarvo omaisuuden realisaatiohetkeä lähimmän seuraavan Arvonlaskentapäivän rahasto-osuuden arvon mukaan ja maksetaan osuudenomistajalle tämän arvon julkistamisen jälkeen. […] "
“9 § Merkintöjen ja lunastusten rajoittaminen tai keskeyttäminen
[…] Sen lisäksi mitä sijoitusrahastolaissa säännellään Rahastoyhtiön velvollisuudesta keskeyttää rahasto-osuuksien lunastukset, lunastukset voidaan väliaikaisesti keskeyttää, mikäli rahasto-osuudenomistajien yhdenvertaisuus tai muu painava etu sitä vaatii, esimerkiksi sellaisessa poikkeuksellisessa tilanteessa, jossa rahasto-osuuden arvoa ei voida luotettavalla tavalla laskea tai Rahastoyhtiö voisi joutua luovuttamaan Rahaston varoja niiden markkina-arvoa merkittävästi alhaisemmalla hinnalla. […]”
Löytääkö kukaan muu rahaston sääntöjen 8 §:n kodassa selitystä joka antaisi heidän yksipuolisesti siirtää lunastusajankohtaa määrittämättömäksi ajaksi eteenpäin?
)