Yllättävän kovaa tulee edelleen Liikekiinteistö alas, me oltiin hahmoteltu pienempää miinusta Q1:lle H2 rysähdyksen jälkeen. Liikkeestähän irtoaa myös pieni tuotto-osuus 30.3 (maksuun 30.4), mikä painaa hieman NAV:ia (eQ - Tietoa eQ Rahastojen tuotto-osuuksien omistajille jaettavasta tuotosta 2024). Meidän excelissä näyttäisi LTV olevan Q1 lopussa 47-48% riippuen lasketaanko tuo tuotto-osuus pois NAV jo maaliskuussa vai vasta Q2.
14 tykkäystä
Arvaan, että eQ Liikekiinteistö -rahaston osuuden arvonlaskuun (3 kk -4,88 %) on vaikuttanut ennen kaikkea sen lainojen uudelleenjärjestelyt, missä lainarahoituksen hinta on arvaten noussut reippaanlaisesti.
Näin maallikkona arvaan, että tämä eQ Liikekiinteistö -rahaston vieraan pääoman kustannuksen nousu on sittemmin huomioitu kiinteistöarvioitsijoiden laskelmissa ja sen myötä rahaston kiinteistöjen päivitetyissä kirja-arvioissa.
“eQ:n rahastot käyttävät neljää Suomen suurimpiin ja ammattimaisimpiin kuuluvaa kiinteistöarvioitsijayritystä, joilla on paras mahdollinen informaatio Suomen kiinteistömarkkinoiden tilanteesta. Arvioitsijat ovat Keskuskauppakamarin hyväksymiä (AKA). Rahaston kiinteistöt arvostetaan riippumattomien kiinteistönarvioitsijoiden tekemään arvioon arvotuspäivän markkina-arvosta ja eQ rahastot ovat käyttäneet näitä arviokirjoja sellaisenaan Markkina-arvo tarkoittaa sitä hintaa, jolla kiinteistöstä todennäköisesti tehtäisiin kauppa arvostuspäivänä halukkaiden, toisistaan riippumattomien ostajan ja myyjän välillä.”
6 tykkäystä
Kysymys: Pari viikkoa sitten julkaistu eQ:n laaja raportti sisältää väitteen, että Advium olisi kiinteistöjärjestelyissä Suomen markkinan selvä ykkönen (s.18). Onko kyseessä typo ja jos ei ole niin olisi mielenkiintoista nähdä mihin lähteeseen perustuu?
4 tykkäystä
eQ maksaa Liikekiinteistöjen jumissa olevat lunastukset 25.4. ja lunastukset maksetaan per 31.3. lopun arvoilla. Hyvä uutinen. Vielä parempi uutinen on, että aiemmin ilmoitetun 50m€ sijaan lunastuksia täytyikin maksaa vain 32m€, koska osa lunastuspyynnön tehneistä asiakkaista oli peruuttanut toimeksiantonsa.
21 tykkäystä
Tässä olisi vielä ennakkokommentit, kun eQ julkistaa Q1-tuloksensa tiistaina eli huomenna. 
5 tykkäystä
Torjuntavoitto
Tammi-maaliskuu 2024 lyhyesti
- Konsernin nettoliikevaihto oli katsauskaudella 16,5 miljoonaa euroa (17,7 MEUR 1.1.-31.3.2023). Konsernin nettopalkkiotuotot olivat 16,0 miljoonaa euroa (17,5 MEUR).
- Konsernin liikevoitto laski 12 prosenttia ja oli 8,8 miljoonaa euroa (10,0 MEUR).
- Konsernin tulos oli 7,0 miljoonaa euroa (7,9 MEUR).
- Konsernin osakekohtainen tulos oli 0,17 euroa (0,20 euroa).
- Varainhoito-segmentin nettoliikevaihto laski 11 prosenttia 15,1 miljoonaan euroon (17,1 MEUR) sekä liikevoitto 18 prosenttia 8,9 miljoonaan euroon (10,7 MEUR). Varainhoito-segmentin hallinnointipalkkiot laskivat 10 prosenttia 14,0 miljoonaan euroon (15,6 MEUR) ja tuottosidonnaiset palkkiot laskivat 17 prosenttia 1,4 miljoonaan euroon (1,6 MEUR). Hallinnoitavat varat kasvoivat katsauskauden aikana 3 prosenttia 13,3 miljardiin euroon (12,9 mrd. EUR 31.12.2023).
- Corporate Finance -segmentin nettoliikevaihto oli 0,8 miljoonaa euroa (0,5 MEUR) sekä liikevoitto 0,1 miljoonaa euroa (-0,4 MEUR).
- Sijoitukset-segmentin liikevoitto oli 0,2 miljoonaa euroa (-0,1 MEUR).
- Konsernin oman pääoma- ja kiinteistörahastosijoitustoiminnan nettokassavirta oli 0,1 miljoonaa euroa (0,3 MEUR).
15 tykkäystä
Tässähän alkaa saamaan laatuyhtiötä kohta kohtalaisen houkuttelevilla kertoimilla. Liikevaihto ja EPS laskee nyt kolmatta vuotta putkeen, eli siinä mielessä kurssilasku on perusteltu. Käänne tulee kuitenkin jossain kohtaa. Missä kohtaa alempana vielä käydään: vaikea sanoa, mutta ensi vuoden EV/EBIT 10,7 ja PE 14,5 ei kuulosta enää pahalle.
18 tykkäystä
Vuosi sitten kun kurssi oli vajaa 17 €, niin asetin osto-ohjelmalle tavoitteeksi tuon 12 € - 13 € -tason. Nyt aletaan ihan aidosti vihdoin olla lähellä sellaista kurssihintaa, jonka alle eQ:n osakekurssin on todella vaikeaa vajota. Indereskin kääntyi vihdoin Lisää-puolelle uusimmassa rapsassa 
(Vanha kalvo pätee vieläkin
)
37 tykkäystä
Toki hinta on nyt lähellä järkevää tasoa, mutta itse näen paljon riskejä tuolla kiinteistöliiketoiminnassa. Suurimpana rahastojen tuotontekokyvyn ja siitä johtuvan pääomien hiljaisen laskun. Tuottoa on tehty hyvänä aikana, mutta viime vuodet ovat näyttäneet, että riskienhallinta on pettänyt melko pahasti huonoina vuosina, mikä on näkynyt heiluntana eQ:n tuloksessa. Ensin korkeita tuottoja alkuvuosi 2022, joita seurasi mahalasku Q4. Lisäksi myöhemmin paljastui tuo arvonlaskentavirhe tuolta ajalta. Vuoden 2023 tuotot taas olivat karmaisevat johtuen ilmeisesti liian korkealle viritetyistä arvoista.
Epäilen siis, että riittääkö kiinteistörahastojen sijoittajilla luottoa eQ:n kykyyn tehdä tuottoa, ennen track record oli hyvä, mutta nyt monen vuoden tuotot on syöty. Riittääkö pelkkä PE-liiketoiminta kasvattamaan tulosta?
13 tykkäystä
Pelkät PE-rahastot eivät riitä tarjoamaan kunnollista tuloskasvua konsernille, vaan kyllä konserni tarvitsee myös kiinteistörahastoilta vetoapua. 2025 kiinteistörahastot eivät vielä juurikaan tarjoa vetoapua, mutta vastatuuli kuitenkin loppuu. 2025 tuloskasvu on pitkälti PE:n harteilla, kun tuottiksissa pitäisi nähdä selkeä tasonnosto. 2026 alkaen kiinteistöjen pitäisi sitten kontribuoida enemmän tuloskasvussa. Kuten sanoit, niin suurin kysymys eQ:ssa on tällä hetkellä se, että mikä on kiinteistörahastojen uusmyyntivolyymi normaalissa markkinassa (huom! nollakorko ei ollut normaali markkina!) ja mitä tuottotasoa rahastot pystyvät tekemään? Me ollaan uusmyyntiennusteissa (etenkin Liikekiinteistön osalta) tosi varovaisia ja tuottikset ovat myös varovaisuusperiaatteella nollissa. Mielestäni etenkin YKK:lla on kuitenkin ihan hyvät edellytykset tehdä tuottiksia myös jatkossa nykyisillä korkoennusteilla.
Mainostetaan myös samalla tätä meidän laajaa ja sen videota: Kiinteistösykli kiusaa sektorin tähteä - Inderes
25 tykkäystä