Kiinteistöjen arvot ovat laskeneet merkittävästi viimeisen kahden vuoden aikana, mutta nyt on nähtävissä, että lasku on joko päättynyt tai päättymässä. Arvojen lasku on jo pysähtynyt asuntojen, yhteiskuntakiinteistöjen, kaupan ja logistiikan osalta. Toimistojen osalta arvojen lasku on näkemyksemme mukaan hidastumassa ja niidenkin arvot ovat vakautumassa.
Voinee siis odottaa, että nämä EQ:lle tärkeät rahastot alkavat tuottamaan jatkossa vähintään nettovuokratuoton verran ja jos näin on niin sillä on osakkeeseen myös positiivinen vaikutus. Sijoitusten pitäisi alkaa pikku hiljaa virrata myös rahastoihin sisään.
Onko eQ lopettanut kiinteistörahastojensa kvartaalikatsausten raportoimisen? Mielestäni nämä ovat tulleet aika nopeasti kvartaalin päättymisen jälkeen, mutta nyt en niitä löytänyt.
Tässä on Kasperin ennakkokommentit, kun eQ julkistaa Q3-tuloksensa tiistaina noin kello 8.00.
Kiinteistöpääomien lasku on vaikuttanut negatiivisesti hallinnointiliiketoiminnan tuottoihin, mutta arviomme mukaan neuvonantopalveluiden piristynyt kysyntä on paikannut tämän vaikutusta. Tuloksen arvioimmekin olleen Q3:lla vertailukauden tasolla. Näkymien osalta katse kiinnittyy jälleen kiinteistörahastojen kehitykseen. Paluu reippaaseen tuloskasvuun vaatisi kipeästi tuekseen piristyvää uusmyyntiä myös kiinteistörahastoilta, joten kommentit myynnin näkymistä ovat jälleen suurennuslasin alla.
Ihan ok ja sitten olisi pikkuhiljaa 2025 parempi aika, jos ei nyt tapahdu mitään ihmeellistä
eQ Oyj osavuosikatsaus
22.10.2024, klo 8:00
Tammi-syyskuu 2024 lyhyesti
Konsernin nettoliikevaihto oli katsauskaudella 50,9 miljoonaa euroa (52,3 MEUR 1.1.-30.9.2023). Konsernin nettopalkkiotuotot olivat 49,8 miljoonaa euroa (51,5 MEUR).
Konsernin liikevoitto laski 8 prosenttia ja oli 27,6 miljoonaa euroa (30,0 MEUR).
Konsernin tulos oli 21,9 miljoonaa euroa (23,8 MEUR).
Konsernin osakekohtainen tulos oli 0,53 euroa (0,59 euroa).
Varainhoito-segmentin nettoliikevaihto laski 10 prosenttia 45,5 miljoonaan euroon (50,3 MEUR) sekä liikevoitto 15 prosenttia 26,9 miljoonaan euroon (31,7 MEUR). Varainhoito-segmentin hallinnointipalkkiot laskivat 10 prosenttia 42,0 miljoonaan euroon (46,8 MEUR) ja tuottosidonnaiset palkkiot kasvoivat 3 prosenttia 4,0 miljoonaan euroon (3,9 MEUR). Hallinnoitavat varat kasvoivat katsauskauden aikana 3 prosenttia 13,3 miljardiin euroon (12,9 mrd. EUR 31.12.2023).
Corporate Finance -segmentin nettoliikevaihto oli 4,3 miljoonaa euroa (1,2 MEUR) sekä liikevoitto
1,5 miljoonaa euroa (-0,9 MEUR).
Sijoitukset-segmentin liikevoitto oli 0,5 miljoonaa euroa (0,4 MEUR).
Konsernin oman pääoma- ja kiinteistörahastosijoitustoiminnan nettokassavirta oli 0,7 miljoonaa euroa (0,2 MEUR).
Heinä-syyskuu 2024 lyhyesti
Konsernin nettoliikevaihto vuoden kolmannella neljänneksellä oli 16,7 miljoonaa euroa (16,6 MEUR 1.7.-30.9.2023). Konsernin nettopalkkiotuotot olivat 16,6 miljoonaa euroa (16,2 MEUR).
Konsernin liikevoitto laski 6 prosenttia ja oli 9,6 miljoonaa euroa (10,2 MEUR).
Konsernin tulos oli 7,6 miljoonaa euroa (8,1 MEUR).
Konsernin osakekohtainen tulos oli 0,18 euroa (0,20 euroa).
eQ julkaisi hieman odotuksistamme jääneen Q3-tuloksen. Tämän taustalla olivat sijoitustuotot, jotka odotustemme vastaisesti painuivat negatiivisiksi. eQ:n arvon kannalta keskeisen varainhoidon tuotto- ja kulurivit kehittyivät puolestaan varsin hyvin linjassa odotuksiimme. Näkymätkään eivät ihmeitä tarjoilleet, ja lyhyen aikavälin markkinatilanne säilyy raportin kommenttien perusteella haasteellisena erityisesti kiinteistömarkkinan napakasta vastatuulesta johtuen.
Kyllä konsensus markkinoilla on, että kiinteistörahastojen arvojen pohjat on nähty nyt Q2/Q3. eQn tapauksessa tällä on positiivisen velkavaikutuksen vuoksi valtava vipu rahastojen omaan pääomaan ja sitä kautta hallinnointipalkkioihin ilman euronkaan nettomyyntiä ko. rahastoihin. Lisäksi eQlle tärkeän private equityn myynti on ollut markkinatilanne huomioiden erittäin vahvaa suhteessa kilpailijoihin, vaikka eQn omasta edellisen vuosikerran huipuista hieman jäädäänkin. PE-myynnin kasvua verrattaessa tuleekin lähinnä pitkästä sijoitusajasta ja vuosikertojen ohjelmallisuudesta johtuen katsoa 10v sitten perustetun rakenteen kokoa (jonka varat alkaa olla aikalailla palautettu ja hallinnointipalkkiovirta taputeltu) ja verrata sitä nykyisen rakenteen kokoon. Tässä nähdään nopeasti eQn sivuilta vilkaisemalla noin 2x kasvu, eikä varainkeruu ole vielä uudessa rakenteessa edes päättynyt (VI-rakenne 130m€ vs. 260m€ XVI-rakenne ml. secondary).
Kaikella rakkaudella varainhoitoalaa seuraavia analyytikkoja kohtaan, tuntuu siltä, että keskitytään joskus vähän liiaksi jonkin yksittäisen vuoden nettomyyntiin. Varainhoitoyhtiöistä kannattaa aina muistaa, että hallinnoitavien varojen markkina-arvojen positiivinen kehitys kasvattaa yhtiön tulosta merkittävästi vaikka nettomyynti olisi nolla. Ja tällä on vielä likvidejä korko-osakerahastoja suurempi vaikutus kiinteistö/PE-rahastoissa, joissa käytetään velkavipua ja merkittävä osa palkkioista tulee tuottosidonnaisten kautta.
Turhaan ei siis sanota, että varainhoitoyhtiöt ovat parhaita yhtiöitä ja sijoituksia pitkässä juoksussa mitä maa päällään kantaan. Hallinnoitavien varojen kasvun odotusarvo on joka päivä +merkkinen, joka tuo itsessään pitkässä juoksussa jo vahvaa kasvua, ja tähän tietenkin mahdollinen myynnin kasvu päälle. Varainhoitoalan oman pääoman tuotot ovat vuodesta toiseen pörssin parhaita. Tämän on tainnut Saulikin jossain haastattelussa mainita. Itse 20v varainhoitoalan kokemuksella suosin kotimaisista alan yhtiöistä kahta mielestäni kirkkaasti laadukkainta - EVLIä ja eQta. Mutta kannattaa katsoa myös rapakon taakse laadukkaita taloja, sekä perinteisiä että vaihtoehtoisiin sijoituksiin keskittyneitä. Helmiä löytyy sieltä vielä paljon enemmän kuin hesulista.
Sivujuonteena edelliseen vielä: on mielestäni täysin käsittämätöntä, että esimerkiksi edellä mainitut kaksi yhtiötä eivät ole jo fuusioituneet. Se tikkaa heittävä kädellinen söpö eläinkin tajuaa, että saat fuusiossa kahden yhtiön hallinnoitavat varat ja voit potkia puolet tai ainakin 1/3 porukasta pihalle, eli kululoadi laskee samalla merkittävästi. Kolmas yhtiö, jonka mielestäni pitäisi ostaa/fuusioida (käteisellä tai osakevaihdolla) itselleen jompi kumpi em. yhtiöistä on Manta. Sieltähän lähti juuri varainhoidon, myynnin ja vaihtoehtoisten sijoitusten vetäjätkin lätkimään, joten vaikkapa equlin fuusioimalla saisi paikattua nuokin istuimet samalla.
eQ julkaisi hieman odotuksistamme jääneen Q3-raportin. Tämän taustalla olivat sijoitustuotot, jotka odotustemme vastaisesti painuivat negatiivisiksi. eQ:n arvon kannalta keskeisen varainhoidon tuotto- ja kulurivit kehittyivät puolestaan varsin hyvin linjassa odotuksiimme. Kuluvan vuoden tulosennusteemme kuitenkin laski odotuksiamme vaisummin jatkuneen uusmyynnin takia. Pidämme osaketta varsin neutraalisti hinnoiteltuna, joten toistamme 14,0 euron tavoitehintamme ja vähennä-suosituksen.
Sinänsä tämä varmasti pitää paikkansa varainhoitoalan osalta yleisesti, mutta eQ:n kohdalla kysymysmerkkinä on tuo kiinteistörahastojen avoimuus. Tähän markkinaan täysin uusi rahasto olisi oikea tuote, kun taas nuo vanhat eivät oikein houkuta ketään, joka perehtyy tilanteeseen hieman enemmän.
Lunastuksia on auki kvartaalikatsauksista päätellen Yhteiskuntakiinteistöissä reilusti yli 50 miljoonaa euroa. Todennäköisesti jopa lähemmäksi 100 miljoonaa euroa. Tämä perustuu siihen että rahasto myi kohteitaan noin 70 miljoonalla ja lyhensi lainojaan 32 miljoona, mikä paisutti kassaa reilusti arviolta noin 75 miljoonaan euroon, mutta lunastuksia ei maksettu pois. Kassavirtatuottokin näyttää melkoisen heikolta kaikkien kulujen jälkeen.
Liikekiinteistöjen tilanne on taas vielä huonompi, korkea vipu ja jatkuva negatiivinen tuotto, eli pitäisi maksaa lunastuksia ja velkaa pois. Onko edes kassavirtatuotto positiivinen? Kiinteistömassan arvonlasku viimeiseltä kvartaalilta näyttäisi olevan lähes 11 miljoonaa, mikä vastaa 1,9% NAV:sta ja viime kvartaalin tuotto oli -1,9%, eli kassavirtatuottoa ei näyttäisi olevan ollenkaan.
Kiinteistömarkkinan elpymisen pitäisi olla erittäin massiivista, että nämä laivat kääntyisivät. Mielestäni on käsittämätöntä että lunastuksien määristä ei anneta mitään tietoa ulos.
eQ maksaa ensi viikolla Yhteiskuntakiinteistörahaston lunastukset pois, eli eiköhän sieltä kohta tieto saada. Luultavasti tämä rahasto on tämän jälkeen ns. puhtaalla pyödällä, enkä näe estettä miksi ei olisi houkutteleva sijoituskohde tästä eteenpäin.
Liikekiinteistöjen tilanne on hankalampi, mutta sielläkin lunastukset on tarkoitus loppuvuonna maksaa.
Nyt maalaat aika synkkää kuvaa kyllä. Siinä mielessä respectfully disagree, että nyt on tosiaan pari vuotta tultu vivulla alas, mutta LTVn ollessa lähellä erkkareiden 50% maksimia, toimii se vipu kyllä toiseenkin suuntaan hyvin vikkelästi, kun arvonmuutokset nyt kääntyy +merkkisiksi. Ja eiköhän tuo Liikkeenkin kassavirtatuotto nyt kuitenkin korot kata
Avoimissa kiinteistörahastoissa pitää paikkansa, mutta PE-rahaston hallinnointipalkkio ei yleensä riipu käypien arvojen kehityksestä. Tilanteesta riippuen se voi olla olla hyvä tai huono asia. Ja tuntematta tarkemmin juuri eQ:n rahastojen ehtoja, näin se yleensä menee myös rahastojen rahastoissa; feeperuste on sitoumusten määrä ja/tai sijoitettu pääoma - ei NAV. Nämähän ovat suljettuja rahastoja, joten tuottosidonnainen osuuskin lienee enemmän carry (eli kumulatiivisiin kassavirtoihin perustuva) kuin kvartaaleittain tai jollain muulla rullaavalla aikavälillä laskettava tuottis. Markkinoiden vola ei siis lyhyellä aikavälillä näiden rahastojen palkkioihin vaikuta, vaan vasta sitä mukaa kun se realisoituu exitien kautta.
Hyvä tarkennus, asia on ilman muuta juuri kuten sanoit, eli PE-rahastoissa hp lasketaan sitoumuksesta eikä NAVilla ole mitään merkitystä niissä. Lähinnä tarkoitin hyvän markkinan näkyvän lopulta myös PE-rahastojen tuottosidonnaisissa, kun alla olevia yhtiöitä myydään ja kassavirrat realisoituvat.
Huolestuttavinta tässä hommassa on se, että tässä markkinassa ei juuri mitkään kiinteistöt ole olleet likvidejä. Avoimien rahastojen ongelma on siis se, että hyvät kohteet myytiin kassaongelmien vuoksi ulos alhaiseen hintaan. Jäljellä rahastossa on huonoja kohteita, joita ei saatu kriisihetkessä myytyä. Niiden arvojen palautuminen ei olekaan niin itsestäänselvää.
No ei se nyt ihan noinkaan ole. Kyllä molemmissa rahastoissa on laadukkaita ja erittäin likvidejä kohteita. Rahastonhoitajalla ei vaan ole kovin suurta intressiä myydä kohteita lunastuksia maksaakseen, koska rahaston säännöt mahdollistavat lunastusten maksamattomuuden ja siten korkeampien hallinnointipalkkioiden keräämisen. Lisäksi sulkeminen antaa mahdollisuuden koittaa saada asiakkaita perumaan lunastuksensa.
Ja tämän lisäksi rahaston hoitaja joutuu miettimään myös jäljellejääviä sijoittajia ja sitä kautta sijoittajien yhdenvertaista kohtelua. Ei sekään ihan oikein olisi, että ne “ainoat” hyvät ja likvidit kohteet myydään lunastuksien maksamiseen huonossa markkinassa ja jäljellejäävien sijoittajien omistukseen jää vain ne rusinat, jotka ei kellekään kelpaa. Vaatii vähän tasapainoilua, mikä on missäkin tilanteessa oikein.
Erikoisijoitusrahasto eQ Yhteiskuntakiinteistöt on sopinut Deutsche Bank AG:n kanssa 154 miljoonan euron rahoituksen. Lainoitettu kiinteistösalkku koostuu terveys- ja yhteiskuntapalvelukohteista Pääkaupunkiseudulla ja Tampereella.
Tämän lisäksi kesäkuussa rahasto jälleenrahoitti yli 250 miljoonan euron lainan nykyrahoittajien Nordean, Danske Bankin, Swedbankin ja Aktian kanssa.
Toteutettujen lainajärjestelyjen myötä rahasto on laajentanut ja vahvistanut rahoittajapohjaansa, varmistanut pitkäaikaisen rahoituksen sekä pidentänyt laina- ja korkosidonnaisuusaikoja.
eQ:n kiinteistösijoitusten johtaja Tero Estovirta kommentoi ”Olemme erityisen tyytyväisiä saadessamme kansainvälisen ja arvostetun toimijan, Deutsche Bankin rahoittajaksi eQ Yhteiskuntakiinteistöt -rahastoon. Olemme tehneet pitkäjänteisesti ja systemaattisesti töitä kansainvälisen rahoituksen saamiseksi ja Deutsche Bank on ollut yksi mielenkiintoisimmista toimijoista jo pitkän aikaa. On hienoa, että yhteistyö on nyt käynnistynyt. Yleisestikin rahoittajat ovat osoittaneet vahvan kiinnostuksen ja luottamuksen suomalaisia kiinteistöjä ja erikoissijoitusrahastomallia kohtaan. Rahoituksen saatavuus on selvästi parantunut samalla, kun korot laskevat. Rahoittajien kanssa saavutetaan nyt hyviä ja kestäviä rahoitusratkaisuja. eQ Yhteiskuntakiinteistöt -rahaston rahoittajat ovat kaikki merkittäviä toimijoita markkinassa ja yhdessä uusimman toimijan, Deutsche Bankin, kanssa mahdollistavat vahvan rahoitusaseman rahastolle pitkälle tulevaisuuteen. Kiitos kaikille mukana oleville tahoille järjestelyjen sujuvasta toteutuksesta."
Erikoissijoitusrahasto eQ Yhteiskuntakiinteistöt on perustettu vuonna 2012. Rahaston kiinteistöomaisuus oli syyskuun 2024 lopussa 1,75 miljardia euroa. Rahasto on Suomen suurin yhteiskuntakiinteistöjen omistaja ja kehittäjä. Kiinteistöt sijaitsevat pääkaupunkiseudulla ja valituissa kasvukeskuksissa.
