Sivujuonteena edelliseen vielä: on mielestäni täysin käsittämätöntä, että esimerkiksi edellä mainitut kaksi yhtiötä eivät ole jo fuusioituneet. Se tikkaa heittävä kädellinen söpö eläinkin tajuaa, että saat fuusiossa kahden yhtiön hallinnoitavat varat ja voit potkia puolet tai ainakin 1/3 porukasta pihalle, eli kululoadi laskee samalla merkittävästi. Kolmas yhtiö, jonka mielestäni pitäisi ostaa/fuusioida (käteisellä tai osakevaihdolla) itselleen jompi kumpi em. yhtiöistä on Manta. Sieltähän lähti juuri varainhoidon, myynnin ja vaihtoehtoisten sijoitusten vetäjätkin lätkimään, joten vaikkapa equlin fuusioimalla saisi paikattua nuokin istuimet samalla.
15 tykkäystä
Tässä on Kassun tuore lyysi. 
eQ julkaisi hieman odotuksistamme jääneen Q3-raportin. Tämän taustalla olivat sijoitustuotot, jotka odotustemme vastaisesti painuivat negatiivisiksi. eQ:n arvon kannalta keskeisen varainhoidon tuotto- ja kulurivit kehittyivät puolestaan varsin hyvin linjassa odotuksiimme. Kuluvan vuoden tulosennusteemme kuitenkin laski odotuksiamme vaisummin jatkuneen uusmyynnin takia. Pidämme osaketta varsin neutraalisti hinnoiteltuna, joten toistamme 14,0 euron tavoitehintamme ja vähennä-suosituksen.
11 tykkäystä
Sinänsä tämä varmasti pitää paikkansa varainhoitoalan osalta yleisesti, mutta eQ:n kohdalla kysymysmerkkinä on tuo kiinteistörahastojen avoimuus. Tähän markkinaan täysin uusi rahasto olisi oikea tuote, kun taas nuo vanhat eivät oikein houkuta ketään, joka perehtyy tilanteeseen hieman enemmän.
Lunastuksia on auki kvartaalikatsauksista päätellen Yhteiskuntakiinteistöissä reilusti yli 50 miljoonaa euroa. Todennäköisesti jopa lähemmäksi 100 miljoonaa euroa. Tämä perustuu siihen että rahasto myi kohteitaan noin 70 miljoonalla ja lyhensi lainojaan 32 miljoona, mikä paisutti kassaa reilusti arviolta noin 75 miljoonaan euroon, mutta lunastuksia ei maksettu pois. Kassavirtatuottokin näyttää melkoisen heikolta kaikkien kulujen jälkeen.
Liikekiinteistöjen tilanne on taas vielä huonompi, korkea vipu ja jatkuva negatiivinen tuotto, eli pitäisi maksaa lunastuksia ja velkaa pois. Onko edes kassavirtatuotto positiivinen? Kiinteistömassan arvonlasku viimeiseltä kvartaalilta näyttäisi olevan lähes 11 miljoonaa, mikä vastaa 1,9% NAV:sta ja viime kvartaalin tuotto oli -1,9%, eli kassavirtatuottoa ei näyttäisi olevan ollenkaan.
Kiinteistömarkkinan elpymisen pitäisi olla erittäin massiivista, että nämä laivat kääntyisivät. Mielestäni on käsittämätöntä että lunastuksien määristä ei anneta mitään tietoa ulos.
5 tykkäystä
eQ maksaa ensi viikolla Yhteiskuntakiinteistörahaston lunastukset pois, eli eiköhän sieltä kohta tieto saada. Luultavasti tämä rahasto on tämän jälkeen ns. puhtaalla pyödällä, enkä näe estettä miksi ei olisi houkutteleva sijoituskohde tästä eteenpäin.
Liikekiinteistöjen tilanne on hankalampi, mutta sielläkin lunastukset on tarkoitus loppuvuonna maksaa.
4 tykkäystä
Nyt maalaat aika synkkää kuvaa kyllä. Siinä mielessä respectfully disagree, että nyt on tosiaan pari vuotta tultu vivulla alas, mutta LTVn ollessa lähellä erkkareiden 50% maksimia, toimii se vipu kyllä toiseenkin suuntaan hyvin vikkelästi, kun arvonmuutokset nyt kääntyy +merkkisiksi. Ja eiköhän tuo Liikkeenkin kassavirtatuotto nyt kuitenkin korot kata
2 tykkäystä
Avoimissa kiinteistörahastoissa pitää paikkansa, mutta PE-rahaston hallinnointipalkkio ei yleensä riipu käypien arvojen kehityksestä. Tilanteesta riippuen se voi olla olla hyvä tai huono asia. Ja tuntematta tarkemmin juuri eQ:n rahastojen ehtoja, näin se yleensä menee myös rahastojen rahastoissa; feeperuste on sitoumusten määrä ja/tai sijoitettu pääoma - ei NAV. Nämähän ovat suljettuja rahastoja, joten tuottosidonnainen osuuskin lienee enemmän carry (eli kumulatiivisiin kassavirtoihin perustuva) kuin kvartaaleittain tai jollain muulla rullaavalla aikavälillä laskettava tuottis. Markkinoiden vola ei siis lyhyellä aikavälillä näiden rahastojen palkkioihin vaikuta, vaan vasta sitä mukaa kun se realisoituu exitien kautta.
5 tykkäystä
Hyvä tarkennus, asia on ilman muuta juuri kuten sanoit, eli PE-rahastoissa hp lasketaan sitoumuksesta eikä NAVilla ole mitään merkitystä niissä. Lähinnä tarkoitin hyvän markkinan näkyvän lopulta myös PE-rahastojen tuottosidonnaisissa, kun alla olevia yhtiöitä myydään ja kassavirrat realisoituvat.
4 tykkäystä
Huolestuttavinta tässä hommassa on se, että tässä markkinassa ei juuri mitkään kiinteistöt ole olleet likvidejä. Avoimien rahastojen ongelma on siis se, että hyvät kohteet myytiin kassaongelmien vuoksi ulos alhaiseen hintaan. Jäljellä rahastossa on huonoja kohteita, joita ei saatu kriisihetkessä myytyä. Niiden arvojen palautuminen ei olekaan niin itsestäänselvää.
2 tykkäystä
No ei se nyt ihan noinkaan ole. Kyllä molemmissa rahastoissa on laadukkaita ja erittäin likvidejä kohteita. Rahastonhoitajalla ei vaan ole kovin suurta intressiä myydä kohteita lunastuksia maksaakseen, koska rahaston säännöt mahdollistavat lunastusten maksamattomuuden ja siten korkeampien hallinnointipalkkioiden keräämisen. Lisäksi sulkeminen antaa mahdollisuuden koittaa saada asiakkaita perumaan lunastuksensa.
Mahdollista, mutta kyseenalaista.
5 tykkäystä
Ja tämän lisäksi rahaston hoitaja joutuu miettimään myös jäljellejääviä sijoittajia ja sitä kautta sijoittajien yhdenvertaista kohtelua. Ei sekään ihan oikein olisi, että ne “ainoat” hyvät ja likvidit kohteet myydään lunastuksien maksamiseen huonossa markkinassa ja jäljellejäävien sijoittajien omistukseen jää vain ne rusinat, jotka ei kellekään kelpaa. Vaatii vähän tasapainoilua, mikä on missäkin tilanteessa oikein.
4 tykkäystä
24.10.2024
Lehdistötiedote
Erikoisijoitusrahasto eQ Yhteiskuntakiinteistöt on sopinut Deutsche Bank AG:n kanssa 154 miljoonan euron rahoituksen. Lainoitettu kiinteistösalkku koostuu terveys- ja yhteiskuntapalvelukohteista Pääkaupunkiseudulla ja Tampereella.
Tämän lisäksi kesäkuussa rahasto jälleenrahoitti yli 250 miljoonan euron lainan nykyrahoittajien Nordean, Danske Bankin, Swedbankin ja Aktian kanssa.
Toteutettujen lainajärjestelyjen myötä rahasto on laajentanut ja vahvistanut rahoittajapohjaansa, varmistanut pitkäaikaisen rahoituksen sekä pidentänyt laina- ja korkosidonnaisuusaikoja.
eQ:n kiinteistösijoitusten johtaja Tero Estovirta kommentoi ”Olemme erityisen tyytyväisiä saadessamme kansainvälisen ja arvostetun toimijan, Deutsche Bankin rahoittajaksi eQ Yhteiskuntakiinteistöt -rahastoon. Olemme tehneet pitkäjänteisesti ja systemaattisesti töitä kansainvälisen rahoituksen saamiseksi ja Deutsche Bank on ollut yksi mielenkiintoisimmista toimijoista jo pitkän aikaa. On hienoa, että yhteistyö on nyt käynnistynyt. Yleisestikin rahoittajat ovat osoittaneet vahvan kiinnostuksen ja luottamuksen suomalaisia kiinteistöjä ja erikoissijoitusrahastomallia kohtaan. Rahoituksen saatavuus on selvästi parantunut samalla, kun korot laskevat. Rahoittajien kanssa saavutetaan nyt hyviä ja kestäviä rahoitusratkaisuja. eQ Yhteiskuntakiinteistöt -rahaston rahoittajat ovat kaikki merkittäviä toimijoita markkinassa ja yhdessä uusimman toimijan, Deutsche Bankin, kanssa mahdollistavat vahvan rahoitusaseman rahastolle pitkälle tulevaisuuteen. Kiitos kaikille mukana oleville tahoille järjestelyjen sujuvasta toteutuksesta."
Erikoissijoitusrahasto eQ Yhteiskuntakiinteistöt on perustettu vuonna 2012. Rahaston kiinteistöomaisuus oli syyskuun 2024 lopussa 1,75 miljardia euroa. Rahasto on Suomen suurin yhteiskuntakiinteistöjen omistaja ja kehittäjä. Kiinteistöt sijaitsevat pääkaupunkiseudulla ja valituissa kasvukeskuksissa.
14 tykkäystä
Mistä tämä tieto on? En itse löytänyt että lunastusten maksuajankohtaa olisi julkaistu.
Tällainen tiedote tuli sähköpostiin itselle:
Erikoissijoitusrahasto eQ Yhteiskuntakiinteistöt maksaa siirretyt lunastukset lokakuun 2024 loppuun mennessä. Lunastukset toteutetaan 30.9.2024 laskettuun rahasto-osuuden arvoon, joka nousi 0,3 % Q3/2024. Erikoissijoitusrahasto eQ Liikekiinteistöt ei tässä yhteydessä vielä maksa lunastuksia, mutta pyrimme maksamaan lunastukset vuoden 2024 loppuun mennessä.
7 tykkäystä
eQ Oyj Sisäpiiritieto
28.10.2024, klo 9:00
eQ Oyj:n toimitusjohtaja Mikko Koskimies jättää toimitusjohtajan tehtävät vakavan sairauden johdosta. Koskimies on kuitenkin apuna tehtäviensä siirrossa seuraajille.
eQ Oyj:n hallitus on päättänyt, että yhtiön nykyinen päätoiminen hallituksen puheenjohtaja Janne Larma siirtyy eQ Oyj:n vt. toimitusjohtajaksi sekä toimii eQ-konsernin johtoryhmän puheenjohtajana. eQ Oyj:n hallituksen nykyinen varapuheenjohtaja Georg Ehrnrooth toimii jatkossa eQ Oyj:n hallituksen puheenjohtajana, ja Janne Larma jatkaa hallituksen jäsenenä.
eQ Varainhoito Oy:n varatoimitusjohtaja Tero Estovirta on nimitetty eQ Varainhoito Oy:n toimitusjohtajaksi, ja eQ Oyj:n hallitus on nimittänyt hänet myös eQ-konsernin johtoryhmän jäseneksi.
eQ Oyj:n hallituksen puheenjohtaja Janne Larma: ”Haluan kiittää Mikkoa koko hallituksen puolesta poikkeuksellisen hyvin tehdystä työstä eQ:ssa vuodesta 2012 lähtien. Mikon johdolla eQ:n Varainhoitoliiketoiminta on kasvanut moninkertaiseksi ja eQ on saavuttanut erityisesti instituutioasiakkaiden parissa erinomaisen markkina-aseman. Tänään eQ-konsernissa on 100 finanssialan ammattilaista, ja eQ Varainhoito on valittu useana vuonna Suomen parhaaksi instituutiovarainhoitajaksi.”
9 tykkäystä
Tämä löytyy myös eQ:n sivuilta:
https://www.eq.fi/fi/funds/news/2024-10-29
Summista ei tuossa mitään mainita, joten joudumme odottelemaan seuraavia raportteja.
7 tykkäystä
Trumpin voitto ja republikaanien todennäköinen värisuora on erittäin positiivista yrityskauppa-aktiviteetille jenkeissä, joka heijastuu vahvasti myös Euroopan private equity markkinaan, koska isot ostajat löytyvät yleensä jenkeistä. Demokraattien nimittämien johtajien hallussa olleet virastot vaihtuvat nyt markkinaliberaalimpaan suuntaan. Kilpailuviranomaiset etenkin ovat jarruttaneet merkittävästi yrityskauppa-aktiviteettia viime vuosina. Transaktiomarkkinan piristyminen on positiivista koko osakemarkkinalle, mutta eQn vinkkelistä erityisen positiivista private equity -rakenteiden voittopalkkioita ajatellen, sillä niin suuri osuus eQn rakenteista alkaa olla voitonjaon piirissä nyt 2025 eteenpäin.
9 tykkäystä
5 tykkäystä
Onhan tälläkin yhtiöllä kyllä aika hirmuinen tulosvipu tähän elpyvään kiinteistömarkkinaan. Laskin huvikseen, että esim. ainoastaan 5% arvonnousu eQn Liike- ja Yhteiskuntakiinteistöt rahastoissa tarkoittaisi noin 140m€ lisää omaa pääomaa ko.rahastoihin, josta hallinnointipalkkiot peritään. Joka tarkoittaa pari milliä lisää alimmalle riville niks naks että heilahtaa.
21 tykkäystä
eQ Yhteiskuntakiinteistön lokakuun lopussa maksamat lunastukset olivat 78,3 miljoonaa. Liikekiinteistöissä lunastukset ovat vielä maksamatta ja hitaudesta johtuen tilanne voi olla vielä pahempi. Inderesin ennusteet nopeasti elpyvästä kiinteistörahastojen AUM:sta taitaa mennä uusiksi.
5 tykkäystä
Edelleen, jos sulla on 2,8mrd kiinteistöpääomaa rahastoissa, niin (yksinkertaistaen) kiinteistöjen 10% arvonnousu vastaa 280m oman pääoman lisäystä rahastossa, joka 2% hallarilla jauhaa sulle 5,6m lisää palkkiotuottoja vuodessa. Vaikka sun nettomyynti olisi joka vuosi -100m negatiivinen, niin jos sun tämän kokoisten fundien kiinteistömassan tuotto on vaikka 5% p.a. niin sun opo ja palkkiotuotot kasvavat silti, eli aumia tulee lisää joka vuosi vaikka sulla olisi maailman paskin myyntitiimi joka ei koskaan pääsisi nettomyynnissä plussalle (not the case here :D).
Se mitä jengi ei riittävästi varainhoitofirmoissa tajua, on se, että sä et edes tarvitse positiivista nettomyyntiä siihen, että sun biz kasvaa. Jos sulla on 10mrd aumia jauhamassa palkkiotuottoja markkinalla, ja markkina-arvot kautta omaisuuslajien nousee vuodessa vaikka sen 10%, niin sä saat ottaa vaikka -500m rahastolunastuksia sisään ja silti sulla on vuoden päässä 10,5mrd eli 500m enemmän aumia jauhamassa tuottoja.
Missä muussa bisneksessä on muuten näin, että sun biz odotusarvoisesti joka päivä kasvaa, vaikka et myisi yhtään? Aivan. Siksi varainhoitoyhtiöt ovat maailman kannattavimpia yhtiöitä vuodesta toiseen. Ja osaavat ne yleensä tuotteitaan kyllä myydäkin 
23 tykkäystä