Tällainen tiedote tuli sähköpostiin itselle:
Erikoissijoitusrahasto eQ Yhteiskuntakiinteistöt maksaa siirretyt lunastukset lokakuun 2024 loppuun mennessä. Lunastukset toteutetaan 30.9.2024 laskettuun rahasto-osuuden arvoon, joka nousi 0,3 % Q3/2024. Erikoissijoitusrahasto eQ Liikekiinteistöt ei tässä yhteydessä vielä maksa lunastuksia, mutta pyrimme maksamaan lunastukset vuoden 2024 loppuun mennessä.
eQ Oyj Sisäpiiritieto
28.10.2024, klo 9:00
eQ Oyj:n toimitusjohtaja Mikko Koskimies jättää toimitusjohtajan tehtävät vakavan sairauden johdosta. Koskimies on kuitenkin apuna tehtäviensä siirrossa seuraajille.
eQ Oyj:n hallitus on päättänyt, että yhtiön nykyinen päätoiminen hallituksen puheenjohtaja Janne Larma siirtyy eQ Oyj:n vt. toimitusjohtajaksi sekä toimii eQ-konsernin johtoryhmän puheenjohtajana. eQ Oyj:n hallituksen nykyinen varapuheenjohtaja Georg Ehrnrooth toimii jatkossa eQ Oyj:n hallituksen puheenjohtajana, ja Janne Larma jatkaa hallituksen jäsenenä.
eQ Varainhoito Oy:n varatoimitusjohtaja Tero Estovirta on nimitetty eQ Varainhoito Oy:n toimitusjohtajaksi, ja eQ Oyj:n hallitus on nimittänyt hänet myös eQ-konsernin johtoryhmän jäseneksi.
eQ Oyj:n hallituksen puheenjohtaja Janne Larma: ”Haluan kiittää Mikkoa koko hallituksen puolesta poikkeuksellisen hyvin tehdystä työstä eQ:ssa vuodesta 2012 lähtien. Mikon johdolla eQ:n Varainhoitoliiketoiminta on kasvanut moninkertaiseksi ja eQ on saavuttanut erityisesti instituutioasiakkaiden parissa erinomaisen markkina-aseman. Tänään eQ-konsernissa on 100 finanssialan ammattilaista, ja eQ Varainhoito on valittu useana vuonna Suomen parhaaksi instituutiovarainhoitajaksi.”
Tämä löytyy myös eQ:n sivuilta:
https://www.eq.fi/fi/funds/news/2024-10-29
Summista ei tuossa mitään mainita, joten joudumme odottelemaan seuraavia raportteja.
Trumpin voitto ja republikaanien todennäköinen värisuora on erittäin positiivista yrityskauppa-aktiviteetille jenkeissä, joka heijastuu vahvasti myös Euroopan private equity markkinaan, koska isot ostajat löytyvät yleensä jenkeistä. Demokraattien nimittämien johtajien hallussa olleet virastot vaihtuvat nyt markkinaliberaalimpaan suuntaan. Kilpailuviranomaiset etenkin ovat jarruttaneet merkittävästi yrityskauppa-aktiviteettia viime vuosina. Transaktiomarkkinan piristyminen on positiivista koko osakemarkkinalle, mutta eQn vinkkelistä erityisen positiivista private equity -rakenteiden voittopalkkioita ajatellen, sillä niin suuri osuus eQn rakenteista alkaa olla voitonjaon piirissä nyt 2025 eteenpäin.
Onhan tälläkin yhtiöllä kyllä aika hirmuinen tulosvipu tähän elpyvään kiinteistömarkkinaan. Laskin huvikseen, että esim. ainoastaan 5% arvonnousu eQn Liike- ja Yhteiskuntakiinteistöt rahastoissa tarkoittaisi noin 140m€ lisää omaa pääomaa ko.rahastoihin, josta hallinnointipalkkiot peritään. Joka tarkoittaa pari milliä lisää alimmalle riville niks naks että heilahtaa.
eQ Yhteiskuntakiinteistön lokakuun lopussa maksamat lunastukset olivat 78,3 miljoonaa. Liikekiinteistöissä lunastukset ovat vielä maksamatta ja hitaudesta johtuen tilanne voi olla vielä pahempi. Inderesin ennusteet nopeasti elpyvästä kiinteistörahastojen AUM:sta taitaa mennä uusiksi.
Edelleen, jos sulla on 2,8mrd kiinteistöpääomaa rahastoissa, niin (yksinkertaistaen) kiinteistöjen 10% arvonnousu vastaa 280m oman pääoman lisäystä rahastossa, joka 2% hallarilla jauhaa sulle 5,6m lisää palkkiotuottoja vuodessa. Vaikka sun nettomyynti olisi joka vuosi -100m negatiivinen, niin jos sun tämän kokoisten fundien kiinteistömassan tuotto on vaikka 5% p.a. niin sun opo ja palkkiotuotot kasvavat silti, eli aumia tulee lisää joka vuosi vaikka sulla olisi maailman paskin myyntitiimi joka ei koskaan pääsisi nettomyynnissä plussalle (not the case here :D).
Se mitä jengi ei riittävästi varainhoitofirmoissa tajua, on se, että sä et edes tarvitse positiivista nettomyyntiä siihen, että sun biz kasvaa. Jos sulla on 10mrd aumia jauhamassa palkkiotuottoja markkinalla, ja markkina-arvot kautta omaisuuslajien nousee vuodessa vaikka sen 10%, niin sä saat ottaa vaikka -500m rahastolunastuksia sisään ja silti sulla on vuoden päässä 10,5mrd eli 500m enemmän aumia jauhamassa tuottoja.
Missä muussa bisneksessä on muuten näin, että sun biz odotusarvoisesti joka päivä kasvaa, vaikka et myisi yhtään? Aivan. Siksi varainhoitoyhtiöt ovat maailman kannattavimpia yhtiöitä vuodesta toiseen. Ja osaavat ne yleensä tuotteitaan kyllä myydäkin 
Suomalaiset kotitaloudet nostivat lokakuussa uusia asuntolainoja 21,5 prosenttia enemmän kuin vuotta aiemmin, kertoo Suomen Pankki.
Lokakuussa nostettiin 1,4 miljardin euron edestä uusia asuntolainoja. Lokakuuhun 2022 nähden lainanostot lisääntyivät nyt 8,4 prosenttia.
Lokakuussa uusista nostetuista asuntolainoista omistusasuntolainoja oli 1,2 miljardia euroa eli 21 prosenttia vuodentakaista enemmän. Sijoitusasuntolainojen nostot puolestaan lisääntyivät 27 prosenttia 127 miljoonaan euroon.
@Kasper_Mellas esitteli Arvonluojat-konseptissa eQ:n. 
"Arvonluojat-konseptissa esittelemme mielenkiintoisia yhtiöitä, jotka ovat luoneet merkittävästi omistaja-arvoa. Raportit eivät sisällä ennusteita, vaan pohjautuvat puhtaasti historialliseen dataan ja sen pohjalta laskettuihin tunnuslukuihin.
Arvioimme yrityksiä seuraavien tunnuslukujen perusteella:
Tarkastelemme pitkän aikavälin kehitystä ja kaikki luvut on esitetty aikasarjalla 2014-2023. Raportit eivät sisällä sijoitussuosituksia.
Tässä raportissa käymme läpi suomalaista varainhoitoon ja
investointipankkitoimintaan keskittyvää eQ-konsernia. eQ:n liikevaihto on kasvanut viimeisen kymmenen vuoden aikana keskimäärin 13 % vuosittain. eQ:n kannattavuus on skaalautunut kasvun mukana erinomaisen kulutehokkuuden ansiosta: Liikevoittomarginaali on ollut korkea – keskimäärin noin 50 %. Nykyinen taso (50–60 %) on täysin poikkeuksellinen suhteessa kotimaisiin verrokkeihin."
Pohjois-Eurooppaan sijoittavan eQ PE XVI North -rahaston lopullinen sulkeminen tehtiin 227 miljoonan euron kokoisena. Jälkimarkkinarahasto eQ PE SF V:n lopullinen sulkeminen tehtiin 85 miljoonan euron kokoisena ja eQ VC II -rahaston lopullinen sulkeminen 54 miljoonan dollarin kokoisena.
eQ PE XVI North on rahastojen rahasto, jonka kohderahastot sijoittavat pohjoiseurooppalaisiin, pieniin ja keskisuuriin, listaamattomiin yhtiöihin. Rahaston sijoitukset hajautetaan laajasti eri toimialoille, maantieteellisille alueille ja eri kehitysvaiheisiin. Sitoumuksia tehdään uusiin, perustettaviin rahastoihin, jälkimarkkinoilta ostettaviin rahastoihin ja rahasto tekee myös rinnakkaissijoituksia suoraan kohdeyrityksiin. eQ PE SF V on eQ:n viides jälkimarkkinarahasto. Se sijoittaa samalla fokuksella kuin eQ PE XVI North, mutta ainoastaan jälkimarkkinoilta ostettaviin rahastoihin ja yhden tai useamman yhtiön jatkorahastoihin.
eQ VC II on eQ:n toinen venture capital -rahasto, joka sijoittaa yhdysvaltalaisiin alku- ja myöhäisen vaiheen venture capital -rahastoihin. VC-sijoittamisessa eQ:n kumppanina on TrueBridge USA:ssa. TrueBridge on yksi maailman parhaita ja kokeneimpia VC-sijoittajia, jolla on pitkä ja erinomainen tuottohistoria.
Staffan Jåfs, joka vastaa eQ:n private equity -tiimistä kommentoi:
”Varainkeruu hidastui globaalisti vuonna 2024, mutta eQ pystyi myös tällaisessa, heikommassa varainkeruuympäristössä keräämään merkittävän määrän pääomaa kolmeen pääomarahastoon. eQ PE -rahastojen tuotot pysyivät erinomaisina. Sijoitusfokuksemme PE-puolella on pk-kentässä, jossa arvonluonti ja arvostukset perustuvat yritysten operatiiviseen kehittämiseen ja tuloskasvuun. Kaikkien nyt suljettujen rahastojen sijoitustoiminta on edennyt hyvin.”eQ perustaa seuraavan Pohjois-Amerikkaan sijoittavan rahastonsa eQ PE XVII US:n tammikuussa 2025. Tämä tulee olemaan kuudes US-rahasto yhdessä pitkäaikaisen yhteistyökumppanin RCP:n kanssa ja on tarkoitettu vain ammattimaisille sijoittajille. Aiemmat viisi US-rahastoa ovat keränneet yli miljardi dollaria asiakasvaroja. eQ perustaa seuraavan VC-rahaston loppuvuonna 2025.
Kassun kommat eQ:n tuoreimpaan tiedotteeseen liittyen joissa yhtiö kertoi tietoja kolmen rahastonsa viimeisistä sulkemisista.
eQ julkaisi tietoja kolmen rahastonsa viimeisistä sulkemisista. Tuoreet Pohjois-Euroopan kasvuyritysrahastoihin sijoittavat pääomarahastot sekä yhtiön toinen VC-rahasto keräsivät pääomia lopulta yhteensä reilun 360 MEUR:n edestä, mikä jäi selvästi edellisen vuosikerran lukemista.
En ole oikein koskaan saanut aikaiseksi perehtyä eQ:n liiketoimintaan, mutta onhan tuo minulla yhtiövalintana Inderesin palveluissa ja siten tulee altistuttua uutisille, tiedotteille ja analyyseille ainakin otsikkotasolla. Samalla ei voi olla huomaamatta yhtiön kurssiliikkeitä.
Tämä saikin minut vilkaisemaan, että miltä eQ:n kertoimet näyttävät suhteessa menneeseen.
Ja nehän näyttävät edullisilta. Kolkutellaan liki 10 vuoden edullisimpia hintoja (olettaen, että käyttämäni palvelun 90-lukulaisilta näyttävien kaavioiden numerot ovat oikein).
Viimeiseen kymmeneen vuoteen P/E (rullaava 12 kk) alimmillaan 16,8, nyt 17,4.
EV/EBIT alimmillaan 12,06, nyt 13,17.
Vaikka ottaisi tämän vuosikymmenen alun rymyvuosien kertoimet graafeista pois, niin nyt ollaan tuntuvasti keskiarvon/mediaanin alla.
Niin moni on tätä laatufirmaa aikanaan kehunut, mutta nyt kun keskustelu ja kehuminen on hiljentynyt, niin pitänee itse alkaa perehtyä tämän yhtiön sielunelämään tarkemmin.
Mukavaa jos saadaan sinunkin terävää analyysiä lukea yhtiöstä (ei paineita 
).
Olen itsekin yhtiötä viime aikoina tarkemmin tutkinut mutten ole yhtiöketjuun mitään kirjoittanut, kun tuntuu ettei omalla analyysillä hirveästi ole lisää painoarvoa aiemmin kirjoitettuun nähden.
Op:llahan Eq on viimeaikoina ollut yritysostokohteiden listoilla. Myös inderesin laajoissa rapsoissa yritysjärjestelyt on selkeästi mainittu; eQ ostokohteena sekä eQ yritysjärjestelyiden toteuttajana. Op:lla perusteluina on ollut alan verrokeista poikkeava tuotetarjoomakokonaisuus ja alaa seuranneille tuttu alan konsolidaatiokehitys. Tietysti kulttuurikysymykset rajoittavat varmasti yhdistymisiä. Op myös muistuttaa, että johto ja työntekijät omistavat merkittävän osuuden yhtiöstä, ja olivat valmiit myymään yhtiön jo 2007 Strammurille.
Suurimmista omistajista mainittakoon, että Mikko Koskimiehen sijoitusyhtiö Teamet omistaa yhä kymmenisen prosenttia yhtiön osakkeista. Sinänsä hauskana kurioteettina; 10 suurinta omistajaa omistaa 73% (joista lähes kaikki on 2000-luvun jossain vaiheessa ollut yhtiössä töissä) osakkeista ja Eq:n henkilöstö 20% (näissä voi olla päällekäisyyksiä). Pienivaihtoiset osakkeethan tunnetusti ylireagoi molempiin suuntiin herkästi.
Se mikä varmaankin markkinoita mietityttää, on että millä kulmakertoimella yhtiö pystyy tuloskasvuun nyt kun aiemmin tuloskasvun vetojuhtana toiminut kiinteistösektori on korkojen nousun myötä pehmeämpi. Inderesin laajassahan kiinteistörahastoille ei ole laskettu tuottosidonnaisia ollenkaan vuoteen 2027 saakka. Hallinnointipalkkiot ovat jo varovaisessa kasvussa vuonna 2025, joskin takamatkalla vuoden 22 tasoista.
Tietysti voisi heittää spekulaatiokorttia kehiin sen pohjalta, mitä näkemyksiä teillä on yhtiön tulevasta toimitusjohtajasta? Uskotteko Janne Larman jatkavan tj:na vain lyhyen ylimenokauden ajan ja yhtiön nimittävän sisältä jonkun muun toimitusjohtajaksi? Tuskin kukaan Janne Larman kykyjä epäilee, mutta ehkei markkinat yllättyisi vaikka yhtiö nimittäisi yhtiön sisältä uuden toimitusjohtajan lähivuosien aikana? Spekulaatiokorttina voisi heittää myös huomion, ettei johto ole tehnyt ostoja sitten tämän vuoden alun jälkeen. Yritysjärjestelyitä putkessa?
Saulihan ansiokkaassa laajassa raportissaan näkisi tuotetarjonnan laajennuksen enemmän kuin perusteltuna nykyisessä markkinatilanteessa. Näkeekö muut toimialaa tarkemmin tuntevat tuotetarjonnan laajennukset todennäköisinä, ja jos niin minkälaisina?
Tarkempana kysymyksenä yhtiötä tunteville, kysyisin vuosikertomusten viimeisen sivun taulukon sarakkeidein: ”Arvioitu voitontasauksen määrä yht. MEUR” ja alimmalla rivillä summana 26,0 sekä sarakkeessa ”Arvioitu tuleva tuottosidonnaisen määrä yht. MEUR” ja alimmalla rivillä summana 141,5MEUR. Mikä ero näillä riveillä käytännössä on ja voisiko joku avata näitä rautalankaversiona?
Yhtiön raporteista q4 on sikäli kiinnostavin, että pe-rahastojen tuottopalkkiotaulukko päivitetään aina sen yhteydessä.
Myös OP:n kiinteistörahastot keskeyttäneet lunastukset ja merkinnät.
Rahastojen sääntöjen mukaan sijoittajille maksetaan ensin aitakoron mukainen tuotto (tyypillisesti 6–8 %). Tämän jälkeen tuottosidonnaisia palkkioita menee hallinnointiyhtiölle sen verran, että hallinnointiyhtiö saa oman osuutensa (yleensä 20 %) siihen mennessä ulosmaksetuista tuottosidonnaisista. Tämän jälkeen loput tuottosidonnaiset jaetaan sopimuksen mukaisesti (20 % yhtiölle, 80 % sijoittajille).
eQ:n raportoinnissa olennainen ero on siinä, että tuo arvioitu voitontasauksen määrä (2023 lopussa 26 MEUR) jaksotetaan vuosittain kirjanpidon tulokseen riippumatta siitä, tuleeko näistä kassavirtoja kyseisenä vuonna. 141,5 MEUR taas on eQ:n arvioima kokonaissumma nykyisten rahastojensa tulevista tuottosidonnaisista palkkioista, kun rahastoissa olevat kohteet aikanaan myydään. Näitä kirjataan käsitykseni perusteella kassavirtojen mukaan. Kumpikin summa on siis puhtaasti johdon omaan arvioon perustuva, joten näihin tulee suhtautua terveellä skeptisyydellä.
Ihan mielenkiintoinen nykyiseen sentimenttiin 
eQ Yhteiskuntakiinteistöt -rahasto osti yhteiskuntakiinteistöjä Ilmariselta
Lehdistötiedote
8.1.2025, klo 09:00Erikoisijoitusrahasto eQ Yhteiskuntakiinteistöt on sopinut Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarisen kanssa kaupasta ja sijoituksesta Erikoissijoitusrahasto eQ Yhteiskuntakiinteistöihin. Rahasto osti Ilmariselta neljä kohdetta, jotka sijaitsevat Helsingissä, Espoossa ja Vantaalla. Kiinteistöjen vuokralaisina ovat Helsingin kaupunki, Vantaan kaupunki, Länsi-Uudenmaan hyvinvointialue ja Aimo Park Oy. Samalla Ilmarinen teki rahastoon sijoituksen, joka toteutui 31.12.2024.
eQ Yhteiskuntakiinteistöt -erikoissijoitusrahaston vetäjä Jennifer Eloheimo kommentoi ”eQ Yhteiskuntakiinteistöt -erikoissijoitusrahasto on Suomen suurin erikoissijoitusrahasto ja on samalla suurin yhteiskuntakiinteistösijoittaja. Ilmarisen kohteet sopivat hyvin rahaston strategiaan. Yhteiskuntakiinteistösektori on Suomessa kasvava ns. niche-segmentti, josta meillä on vankka ja pitkäaikainen kokemus ja syvä ymmärrys. On erityisen hienoa voida syventää suhdettamme Ilmarisen kanssa ja osoittaa hyödyllisyytemme tässä segmentissä isoille ammattimaisille sijoittajille."
Erikoissijoitusrahasto eQ Yhteiskuntakiinteistöt on perustettu vuonna 2012. Rahaston kiinteistöomaisuus oli joulukuun 2024 lopussa 1,8 miljardia euroa. Rahasto on Suomen suurin yhteiskuntakiinteistöjen omistaja ja kehittäjä. Kiinteistöt sijaitsevat pääosin Suomen kuudessa suurimmassa kasvukeskuksessa ja yli puolet sijaitsee pääkaupunkiseudulla.
Tässä käytännössä siirrettiin muutama kiinteistökohde Ilmarisen taseesta rahastomuotoiseen omistukseen. Tämä onkin linjassa eQ:n toitottaman mantran kanssa, että yhä useampi sijoittaja pyrkii irtaantumaan suorista kiinteistösijoituksistaan ja siirtymään esimerkiksi rahastomuotoiseen omistamiseen. Muita tulkintoja tiedotteesta on mielestäni vaikea tehdä näillä tiedoilla.
