Tällä kertaa ei mainittu lunastustustoimeksiantojen MEUR-määrää kuten edellisessä vastaavassa asiakastiedotteessa.
“eQ Rahastoyhtiö Oy siirtää Erikoissijoitusrahasto eQ Yhteiskuntakiinteistöjen ja Erikoissijoitusrahasto eQ Liikekiinteistöjen lunastusten maksuajankohtaa rahastojen sääntöjen 8 §:n mukaisesti. Siirto koskee kesäkuun 2024 lunastuspäivälle kohdistuneita lunastustoimeksiantoja. Lunastukset toteutetaan myöhemmin erikseen ilmoitettavana ajankohtana tällöin laskettavaan rahasto-osuuden arvoon.” https://www.eq.fi/fi/funds/news/2024-07-02
" eQ Rahastoyhtiö Oy siirtää Erikoissijoitusrahasto eQ Liikekiinteistöjen lunastusten maksuajankohtaa rahaston sääntöjen 9 §:n mukaisesti. Siirto koskee joulukuun 2023 lunastuspäivälle kohdistuneita lunastustoimeksiantoja, joita on yhteensä noin 50 MEUR. Lunastukset toteutetaan myöhemmin erikseen ilmoitettavana ajankohtana tällöin laskettavaan rahasto-osuuden arvoon." https://www.eq.fi/fi/funds/news/2024-01-03
Edit: Näköjään rahastojen sääntöjen pykälä vaihtunut 9 §.stä 8 §:ään.
Arvelen, että kesäkuun 2024 lunastustoimeksiantojen MEUR-määrät ovat joulukuun 2023 lunastustoimeksiantoja pienemmät, mikäli tulkitsin oikein rahaston sääntöjen pykäliä ja niiden merkittävyyttä, tjsp.
Säännöistä poimittua:
"8 § Rahasto-osuuksien lunastus ja vaihto
[…] Mikäli varat lunastuksen toteuttamiseksi on hankittava myymällä Rahaston omaisuutta,
määräytyy rahasto-osuuden lunastusarvo omaisuuden realisaatiohetkeä lähimmän seuraavan Arvonlaskentapäivän rahasto-osuuden arvon mukaan ja maksetaan osuudenomistajalle tämän arvon julkistamisen jälkeen. […] "
“9 § Merkintöjen ja lunastusten rajoittaminen tai keskeyttäminen
[…] Sen lisäksi mitä sijoitusrahastolaissa säännellään Rahastoyhtiön velvollisuudesta keskeyttää rahasto-osuuksien lunastukset, lunastukset voidaan väliaikaisesti keskeyttää, mikäli rahasto-osuudenomistajien yhdenvertaisuus tai muu painava etu sitä vaatii, esimerkiksi sellaisessa poikkeuksellisessa tilanteessa, jossa rahasto-osuuden arvoa ei voida luotettavalla tavalla laskea tai Rahastoyhtiö voisi joutua luovuttamaan Rahaston varoja niiden markkina-arvoa merkittävästi alhaisemmalla hinnalla. […]”
Löytääkö kukaan muu rahaston sääntöjen 8 §:n kodassa selitystä joka antaisi heidän yksipuolisesti siirtää lunastusajankohtaa määrittämättömäksi ajaksi eteenpäin?
Aika pahalta näyttää, kun molemmat rahastot menevät kiinni ja tuototkin ovat melko huonot.
Olisi kiinnostavaa saada Inderesin kommentit tähän @Kasper_Mellas
Ja hyvä pitää mielessä, että tarkemmin sanottuna eQ:n hallinnoimista kiinteistörahastoista on käteinen loppu (/vähissä). Toki liian isoa käteispainoa siellä ei pidäkään olla, tai muuten rahaston sijoittajat eivät saa luvattua exposurea kiinteistömarkkinaan - kuitenkin lähtökohtaisesti lunastukset pitäisi pystyä hoitamaan luvatusti. Ei mene oikein, jos joka ikisen lunastusikkunan kohdalla joudutaan kikkailemaan lunareitten jäädytyksien ja lykkäyksien kanssa. Nyt ei ole salkunhoito onnistunut kovin hyvin, vaikka ei se tietysti helppoa olekaan.
Silti, eQ pörssiyhtiöllä voi olla vaikka kuinka paljon käteistä, se ei näihin lunastuksiin vaikuta suuntaan tai toiseen. Tuskin osakkeenomistajan siis konsernin likviditeetistä tarvitsee huolehtia.
Mielenkiintoista kuitenkin nähdä, miten saavat nuo rahastot ja niiden lunastukset taas rullaamaan ja miten rahastojen myynti jatkossa vetää. Se on jo osakkeenomistajallekin olennainen kysymys. Sinänsä voisi ajatella, että juuri nythän niitä nimenomaan kannattaisi merkitä eikä lunastaa, kun kiinteistöjen arvot ovat alhaalla (tai ainakin alempana kuin olivat, tulevaisuutta voi jokainen arvailla itse)
Tämä toki selvä, että rahasto on eri asia kuin pörssiyhtiö. Vähän näin rahastoon sijoittaneena ihmetyttää etteivät ole suuremmin edes yrittäneet kaupata rahastoja sijoittajakirjeissä ja uusin heinäkuun kirje oli myös todella vaisu ilman mitään yritystä kerätä lisäsijoituksia.
Nykylunastustukset on ollut pakko tehdä jo viime vuoden puolella ja ymmärrän kyllä lunastushalua, kun riskitön tuotto on esim. Norwegianilla ollut 3,75% ja nämä rahastot tuottavat isoa turskaa.
Muuten tosiaan tuntuisi loogiselta, että nyt on hyvä paikka sijoittaa, kun kiinteistöjen arvoja on kirjattu alas ~20% ja nettovuokratuotto on pysynyt hyvänä. Laskevat korot olisi erinomainen asia osakkeelle ja rahastoille.
Nyt olisi tosiaan hyvä aika sijoittaa uudella tai hyvin hoidetulla tuotteella tähän markkinaan. Näiden rahastojen viime aikainen track record ei vain ole kovin vahva.
Myös rahastojen tunnusluvut näyttävät heikoimmilta, ja koska joutuvat näitä jatkuvasti sulkemaan rahan puutteen takia, niin joko rahastoissa ei ole muita kiinteistösijoittajia kiinnostavia kohteita tarpeeksi, tai niiden arvostus ei ole vielä markkinassa oikealla tasolla. Itse epäilen jälkimmäistä, ja tätä tukisi ainakin Liikekiinteistöjen jatkuva surkea tuotto, eli alaskirjauksia tehdään kokoajan ja/tai, jos jotain myydään, niin alle arvostuksen.
Muutaman kymmenen vuoden kokemuksella varainhoitoalasta voin todeta, että ammattisijoittajat ymmärtävät erittäin hyvin epälikvideihin omaisuusluokkiin (kuten kiinteistöt), sijoittavien evergreen-rahastojen ominaisuudet. Ymmärretään siis, että rahastojen likviditeetti on ilmainen optio, joka toimii yleensä hyvin, mutta vain normaaleissa markkinaolosuhteissa. Jokainen ammattimainen (instituutio)sijoittaja, joita eQn rahastoissa on valtaosa, ymmärtää, että epälikvidiä omaisuusluokkaa täytyy aina kohdella taseessa epälikvidinä oli rahastorakenne mikä hyvänsä. Toisin sanoen rahastorakenne (Ky-muotoinen tai evergreen) ei tee alla olevasta omaisuumassasta yhtään likvidimpää. Evergreenien etu onkin mm. toimikaudettomuus, jolloin ’ikuinen’ instituutiosijoittaja voi olla kyydissä hyvin kauan ilman, että koko portfoliota täytyy jossain vaiheessa likvidoida, kuten rajatun toimikauden Ky-rakenteissa. Lisämerkinnät ja mahdollisuus lunastuksiin (normaalissa markkinassa) ovat heille yleensä toissijainen etu evergreen-rahastoissa. Toki pyrkivät hyödyntämään rahastojen mahdollista likviditeettiä laskevassa markkinassa niin nopeasti kuin mahdollista, jos parhaaksi katsovat, mutta pointtina, että ymmärtävät epälikvidiyden eivätkä naputa varainhoitajalle asiasta, kuten jotkut pieniä (alle 1m€ summia) sijoittavat saattavat ymmärtämättömyyttään tehdä. Tämä ei juurikaan ole eQ:lle haaste asiakasfokuksestaan johtuen, toisin kuin isoille retail-/pankkivetoisille varainhoitajille aina silloin, kun joutuvat lunastusikkunoita sulkemaan.
Samaa mieltä tuosta, että kun sijoittaa epälikvidiin kohteeseen, kannattaa samalla hyväksyä, että oman osuuden myynti voi kestää. Rahaston ei kannata myydä kohteita nopeasti ja halvalla.
eQ:n ykk rahastolla on arvoa ja kokoa, ja kun tulee enemmän lunastuksia, niin puhutaan aika isoista rahoista. Pienemmissä rahastoissa on ehkä se etu, että vaikka lunastuksia tulisi prosentuaalisesti iso määrä, se jää euromääräisenä selvästi pienemmäksi. Hiljaiseen markkinaan ei silloin tarvitse väkisin myydä niin paljoa ja voi olla helpompaa löytää ostaja, joka maksaa järkevän hinnan.
Voi olla hyvin, että EQ:n toinenkin tukijalka alkaa tärisemään kun korot olleet nyt pidempään korkealla. PE markkinoiden todellisesta tilasta on hyvin vähän tietoa saatavilla toisin kuin esim. pörssilistatuista kasvuyhtiöistä joiden hinnat on murjottiin alas kun korot nousivat. Mantra siitä, että kyllä se siitä lähtee nousuun voi osoittautua hyvin ennenaikaiseksi. PE yhtiöillä ei ole yhtä tarkkaa markkinahintaa kuten listatuilla osakkeilla.
Pitää muistaa, että moni PE yhtiö perustaa toimintansa juuri merkittävään velkavivun käyttöön. Lisäksi arvostustasot olleet varmasti eri tasoa nollakorko ympäristössä. Kuinka hyviä diilejä yhtiöt ovat tehneet esim ajanjaksolla 2018-2021. Tuskinpa kukaan tietää tarkalleen ja vasta tulevat vuodet näyttää minkalaisia zombi rahastoja on synnytetty.
Institutional Investor avasi omassa analyysissa alan tilaa seuraavasti:
“In a recent analysis, he suggested that many private equity-backed companies can’t be easily sold or taken public because they are highly-leveraged — and their performance has been crushed by rising interest rates.”
“Borrowing rates for the median sponsor-backed company rose from 4.9 percent in 2022 to 7.2 percent in 2023, while the median S&P 500 borrower’s costs only moved from 3.2 percent to 3.7 percent, according to Verdad’s analysis”
“PE-backed firms generally have much lower margins than public companies, so this rise in interest costs has meant that the median PE-backed company is actually generating zero free cash flow, according to Rasmussen.”
Aika paljon positiivisempiakin näkemyksiä aktiviteetin piristymisestä löytyy, ks. mm. EY:n Q1/2024 PE-katsaus:
Tuohon edelliseen velkakommenttiin toteaisin vain, että oman pääoman osuus esim. eQn kokoluokan transaktioissa (pääasiassa lower-midmarket buyout) on varsin suuri, eikä korkojen nousu ole samalla tavalla dramaattinen tekijä kuin aikaisemman vaiheen private equity -tekemisessä. eQ:n fokusta aikaisemman vaiheen (growth & venture cap) yhtiöissä velkaa on enemmän eli toisin sanoen yhtiöt eivät ole yleensä vielä kovin vahvataseisia (toisin kuin siis midmarket buyoutissa tyypillisesti), ja toiseksi, aikaisemman vaiheen yhtiöt eivät ole yleensä kassavirtapositiivisia, toisin kuin kuin tyypillisesti lower-midmarket buyout -vaiheen yhtiöt (eli siis eQ:n fokus). Tahtoo siis sanoa vaan, että PE-universumi ei ole yksi klöntti, vaan sen sisällä on useita alastrategioita, joissa yhtiöiden kehitysvaihe, velkaisuusasteet ja kassavirran generointikyky poikkeaa merkittävästi toisistaan. Mielestäni eQ:n fokusalueella näkymät ovat oikein hyvät.
Q2-tulos ylitti odotukset neuvonantopalvelujen ansiosta ja markkinatilanne on yhä sekä ehkä jatkossakin hieman haasteellinen. Kiinteistörahastojen näkymät ovat heikot ja palkkiotuotot odotuksia alhaisemmat, mikä heikentää tätä yhtiön keskeistä liiketoiminta-aluetta. PE-rahastojen myynti tarjosi vain hetkellisen helpotuksen ja oli kuitenkin oikein positiivinen yllätys tähän väliin. Katsotaan, miltä varainkeruumeiningit näyttävät jatkossa ja muut alan kuviot.
Tässä on Kassun kommat asiasta.
eQ julkaisi hieman odotuksiamme paremman Q2-tuloksen. Tämän taustalla olivat neuvonantopalvelut, jonka liikevaihto oli ennakoitua selvästi korkeampi. Näkymissä ei ollut yllätyksiä ja lyhyen aikavälin markkinatilanne säilyy haasteellisena kiinteistömarkkinan napakasta vastatuulesta johtuen. PE-rahastojen myynti veti kuitenkin edelleen hyvin.
Tässä olisi Kasperin tekemä tuore yhtiöraportti eQ:sta.
eQ julkaisi hieman odotuksiamme paremman Q2-tuloksen. Tämän taustalla olivat Corporate Finance -neuvonantopalvelut, joiden liikevaihto oli ennakoitua selvästi korkeampi. Näkymissä ei ollut yllätyksiä ja lyhyen aikavälin markkinatilanne säilyy haasteellisena kiinteistömarkkinan napakasta vastatuulesta johtuen. Lähivuosien tulosennusteemme kuitenkin hieman laskivat huomioimaan jonossa olevat lunastukset avoimista kiinteistörahastoista. Pidämme osaketta varsin neutraalisti hinnoiteltuna, joten laskemme suosituksemme vähennä-tasolle (aik. lisää) ja toistamme 14,0 euron tavoitehintamme.
Vertailun vuoksi ote myös OP:n Antti Saaren Q2 tuloskommentista. Heillä eQ:n tavoitehinta 14,80€.
Säilytämme eQ:n LISÄÄ-suosituksen ennallaan yhtiön melko yllätyksettömän Q2- raportin jälkeen. Raportti vahvisti näkemystämme siitä, että eQ:n tulospohja ajoittui Q1/24:lle. Yhtiölle keskeisen kiinteistövarainhoidon näkymät osoittavat orastavia merkkejä käänteestä vuoden lopulla, samalla, kun Private Equity - varainhoito on säilynyt tukevalla kasvu-uralla. Ensi vuonna yhtiön tuloskunto vahvistuu arviomme mukaan laajalti varainhoidon eri osa-alueilla.
Vaikea ymmärtää mihin Saari perustaa näkemyksensä kiinteistöliiketoiminnan kääntymisestä, kun ei ole tiedossa kuinka paljon lunastuksia noissa rahastoissa on jonossa. Näitähän ei todennäköisesti ole kovin vähää, kun muuten ne olisi maksettu pois.
Kasperin kommenttien mukaan yrityksen johto olisi sanonut lunastusten olevan maltillisemmalla tasolla kuin edellisellä kierroksella. Muistaako kukaan paljonko lunastuksia oli silloin? Auttaisi arvioimaan jonossa olevien lunastusten määrää
Yhteiskuntakiinteistöissä nettolunastukset olivat viime ikkunassa 133 MEUR ja Liikekiinteistöissä 50 MEUR, josta lopulta toteutui 32 MEUR. Ero selittyy sillä, että osa asiakkaista perui lunastuksensa.
Käytiin tänään Kasperin kanssa videolla läpi kiinteistömarkkinan elpymistä ja näkyvyyttä siihen sekä täälläkin pohdittuja lunastuksia. Lyhyesti referoituna arvostus voisi lokeroitua “pidä” -suositukseen mikäli meillä sellainen olisi, mutta koska tuotto-odotus ei ole tarpeeksi houkutteleva lisäostoille, kääntyi suositus nyt vähennä -puolelle vaikka arvostus onkin historiallisia tasoja alempana.
Helsingin pörssin laadukkaisimpiin yhtiöihin lukeutuvaa eQ:ta hinnoitellaan kalliin puoleisesti ottaen huomioon kiinteistörahastojen elpymisen sumussa olevan ajoituksen. Ensi vuonna odotuksissa on kuitenkin paluu takaisin tuloskasvuun, mutta arvostus hinnoittelee sisään jo varsin selvää elpymistä. Analyytikko Kasper Mellas käy läpi eQ:n tilannetta ja näkymiä.
Aiheet:
00:00 Aloitus
00:19 Q2 aavistuksen odotettua parempi
01:00 Kiinteistörahastojen tilanne aiempaa sumuisempi
02:28 Ensi vuonna takaisin tuloskasvuun
05:02 Laatua, mutta liian kalliilla
