Olipas mielenkiintoinen artikkeli asuntosijoittamisesta hesarilla. Kolmekymppinen vastavalmistunut lääkäripariskunta haalinut sata sijoitusasuntoa alle kolmessa vuodessa:
Tässä pääkohtia:
AINAKIN sata sijoitusasuntoa. Se oli aluksi leikkimielinen arvio.
Paitsi ettei se ollut oikeastaan leikkiä.
Vielä kolme vuotta sitten Rintaset olivat alle kolmekymppisiä lääketieteen opiskelijoita, jotka asuivat kaupungin vuokra-asunnossa. Nuoresta iästään huolimatta heillä oli neljä alle kouluikäistä lasta.
Opiskelijoina he olivat saaneet hieman säästettyä pienistä tuloistaan indeksirahastoon. Kun Antti sai ensimmäisen täyden lääkäripalkkansa, he miettivät ensin senkin rahastoimista.
- ”Emme lähteneet nollasta vaan miinukselta.”*
Viivi oli kuitenkin ehtinyt innostua asuntosijoittamisesta. Etenkin yksi kirja teki häneen vaikutuksen.
”Olin lukenut Robert Kiyosakin kirjan Rikas isä, köyhä isä. Se oli itselleni silmiä avaava teos, sillä tajusin, että vaurastua voi muutenkin kuin tekemällä töitä pitkään kuukausipalkalla, ja että kannattaa elää säästeliäästi, vaikka tulot nousisivat.”
Ennen ensiasunnon ostoa Rintasilla oli 40 000 euroa opintolainaa ja 30 000 euroa kulutusluottoa.
”Olimme todella köyhiä. Emme lähteneet nollasta, vaan miinukselta. Elimme käytännössä luotolla ja lapsilisillä, sillä kaikki opintolainatkin menivät Antin urheiluun”, Viivi kertoo.
RINTASET tapasivat toisensa jo parikymppisinä. Antti opiskeli silloin diplomi-insinööriksi.
”Elin silloin vähän villiä nuoruutta ja ajattelin, että Antti on ehkä vähän tylsä”, Viivi kertoo naurahtaen.
Kun he tapasivat muutaman vuoden kuluttua uudelleen, Viivi oli ehtinyt saada kaksostytöt ja asui Espoon Olarissa yksinhuoltajana.
”Se on vähän klisee, mutta lasten saaminen muutti minua, ja tajusin, että olin vastuussa jostakusta muusta. Aloin määrätietoisesti muuttamaan elämääni sellaiseksi, että voisin tarjota heille mahdollisimman turvatun elämän”, Viivi Rintanen kertoo.
Antin alettua työskennellä lääkärinä he ostivat ensiasuntonsa Espoosta.
”Se oli hyvä kauppa, meillä jäi enemmän rahaa käteen kuin kaupungin vuokra-asunnossa ja niinpä me säästimme jäljelle jäävän osuuden", Viivi Rintanen kertoo.
VARSINAISEN asuntosijoittamisen he aloittivat yhdessä Viivin sairaanhoitajana työskentelevän sisaren ja tämän miehen kanssa. Sisar lainasi Rintasille kymmenentuhatta euroa.
Kuolinpesästä ostettu asunto osoittautui hyväksi sijoituskohteeksi. Viivi ja hänen sisarensa remontoivat asunnon itse ja etsivät siihen vuokralaisen.
- ”Päätimme jo heti aluksi, että jos alamme tähän, lähdemme tähän kunnolla. Meidän tavoitteena on saada tästä aikanaan eläketulomme.”*
Kokemus kannusti. Rintaset ostivat ensin toisen ja sitten kolmannen asunnon ja niin edelleen. Sama kaava toistui: Viivi remontoi ja vuokrasi asunnot. Kahden ensimmäisen vuoden jälkeen heillä oli koossa kahdeksan sijoitusasuntoa.
Tällä tavalla kestäisi kuitenkin aika pitkään, että sata asuntoa olisi koossa, he päättelivät. He päättivät alkaa kasvattaa salkkuaan aktiivisemmin.
”Päätimme jo heti aluksi, että jos alamme tähän, lähdemme tähän kunnolla. Meidän tavoitteena on saada tästä aikanaan eläketulomme”, Viivi kertoo.
Vuodessa he ovat kasvattaneet asuntosalkkuaan kahdeksasta asunnosta 93:een.
RINTASTEN asuntosijoittamisen nopean kasvun ovat mahdollistaneet mahdollisimman [suuren velkavivun käyttö ja lainojen uudelleen rahoittaminen.
Asuntoa hankittaessa harva pystyy rahoittamaan sijoitusasunnon hankinnan kokonaan, vaan sitä varten haetaan lainaa.
Pankit yleensä tarjoavat lainaa noin 70—80 prosentin arvosta sijoitusasunnon ostohinnasta. Omia säästöjä tai muita vakuuksia pitää olla siis 20—30 prosenttia kauppahinnasta.
Oman pääoman suuruudesta voi kuitenkin neuvotella pankin kanssa, ja niin Rintaset päättivät tehdä.
Uudelleenrahoittaminen tarkoittaa sitä, että sijoittaja hakee lisää lainaa aiempien sijoitusasuntojensa vakuuksilla, kun niiden lainoista on osa maksettu pois tai niiden arvo on noussut.
”Olisi hidasta, jos ensin pitäisi aina säästää palkkatuloista 20 tai 30 prosenttia uuden sijoitusasunnon hinnasta”, Rintanen sanoo.
KUN Rintaset halusivat ostaa ensimmäisen kokonaisen kiinteistönsä Porista, moni pankki ei myöntänyt heille aluksi lainaa.
”Kävelimme kolmesta pankista ulos ennen kuin löysimme tahon, joka ymmärsi, mitä olimme tekemässä”, Viivi Rantanen kertoo.
Porissa heillä on omistuksessaan kolme hirsitaloa, joissa on 20 asuntoa.
”Sijainti oli opiskelukampusta vastapäätä ja laskimme, että sen vuokratuotto on hyvä.”
PANKKIEN asenne tiukkenee, kun sijoitusasuntojen määrä kasvaa, sillä myös riskit kasvavat. Lisäksi esimerkiksi pääkaupunkiseudun pankit eivät välttämättä rahoita kohteita muualla Suomessa, etenkään muuttotappiokunnilla.
Rintaset ovatkin vaihtaneet pankkia kolmen vuoden sisällä kahdesti.
”Suomalaiset ovat hirveän konservatiivisia vaihtamaan pankkia. Itse sanoisin, että ei kannata jäädä odottelemaan, vaikka yhdestä pankista annettaisiin kieltävä vastaus”, Viivi Rintanen sanoo.
RINTASTEN sijoitustyyliä voisi kuvata jopa aggressiiviseksi.
Tyypillisellä asuntosijoittajalla on yksi tai kaksi sijoitusasuntoa. On saatettu ehkä ostaa ensiasunto ja jätetty se sijoitusasunnoksi.
Vuosien 2007–2009 finanssikriisin jälkeen halpojen korkojen myötä Suomessakin on kiinnostuttu asunnoista sijoituskohteena. Isojakin asuntosalkkuja pyörittävien sijoittajien määrä on lisääntynyt. On puhuttu jopa asuntosijoittamisen buumista.
Yleisesti ottaen asuntosijoittamista pidetään ammattimaisena, mikäli sijoitusasuntoja on noin viidestä kymmeneen.
Yli sadan asunnon sijoitussalkun omistavia on Brotheruksen mukaan Suomessa joitain kymmeniä.
HARVA ammattisijoittajistakaan on kuitenkaan kerännyt 85 asuntoa alle vuodessa. Juhana Brotherus pitää tätä jopa erittäin poikkeuksellisena.
Miksi Rintasilla on moinen kiire?
”En näkisi sitä niin, että meillä on kiire, pikemminkin nyt oli otollinen hetki”, Antti Rintanen sanoo.
Jos sijoittaminen ymmärretään laajasti, hän katsoo heidän aloittaneen sijoittamisen oikeastaan jo kymmenen vuotta sitten.
”Kun muut heiluivat parikymppisinä baarissa ja etsivät itseään, me opiskelimme ja saimme lapset nuorena. Olemme ensin sijoittaneet koulutukseemme ja siihen että ylipäätään pääsemme tähän tilanteeseen”, hän sanoo.
ISOIMMAT asuntohankintansa Rintaset ovat löytäneet erityisesti huutokauppakohteista tai konkurssipesistä.
Savonlinnasta he ostivat keväällä neljän rakennuksen rivitalokokonaisuuden hieman yli 24 000 eurolla. Vaikka vain puolet asunnoista oli vuokralla, vuokratuotto oli erittäin hyvä, sillä menot suhteessa vuokratuloihin olivat alhaisia.
Tärkeintä kuitenkin oli, että välittäjä arvioi kiinteistön arvon olevan 145 000 euroa, mistä he saivat lisää vakuutta seuraaviin asuntohankintoihinsa.
Toinen kauppa toteutui Uudestakaupungista tänä syksynä.
Antti Rintanen huomasi kohteen huutokaupassa vain tuntia ennen huutokaupan päättymistä. Alkoi jännitysnäytelmä, jossa tarjouksen jättäminen oli vain minuuteista kiinni.
24 asunnon luhtitalokokonaisuuden ostohinta oli lopulta 1,1 miljoonaa euroa. Pankin hyväksymä välittäjän arvio oli 1,9 miljoonaa.
Koska asunnot kelpasivat pankille vakuudeksi lähes sellaisenaan, Rintasille jäi maksettavaksi kaupantekohetkellä vain varainsiirtovero, 40 000 euroa.
KOLMAS käänteentekevä kauppa onnistui niin kutsutun myyjärahoituksen avulla. Kyseessä on rahoitustapa, jota Suomessa käytetään harvemmin. Rintaset olivat napanneet idean yhdysvaltalaisia asuntosijoittaja-podcasteja kuuntelemalla.
He ostivat eläkkeelle jäävältä asuntosijoittajapariskunnalta 13 asuntoa. Pariskunta halusi myydä osan reilun sadan asunnon portfoliostaan eläkepäiviä varten.
”He olivat vähän kuin me mutta vanhempia”, Viivi kertoo.
Asuntosalkun nopeaan kasvattamiseen sisältyy isoja riskejä.
Rintaset saivat pankista rahoituksen 80 prosentille kauppahinnasta. Loput 20 prosenttia he sitoutuivat maksamaan myyjälle viiden vuoden aikana. Näin he eivät tarvinneet kauppaan käsirahaa, ja ainut maksettavaksi jäänyt kulu oli varainsiirtovero.
Se oli kaikkia osapuolia hyödyttävä win-win-tilanne, sanoo Antti.
”Jos olisimme joutuneet käyttämään käsirahaa, olisin todennäköisesti tinkinyt hinnasta. Emme olisi myöskään pystyneet ostamaan heiltä yhtä monta asuntoa”, hän sanoo.
”Lisäsi saimme valita kohteet heidän portfoliostaan itse ja tutustua lukuihin rauhassa”, Viivi lisää.
ON SELVÄÄ, että näin nopeaan asuntosalkun kasvattamiseen sisältyy isoja riskejä.
Pankit ovat jo jonkin aikaa uumoilleet asuntosijoittamisen parhaan ajan olevan jo ohi. Vuokra-asuntoja on tarjolla ennennäkemätön määrä, ja osa asuntosijoittajista on jo joutunut laskemaan vuokria saadakseen vuokralaisia. Koronaepidemia aiheutti vuokra-asuntojen kysyntään nuupahduksen.
Rintaset ovat laskeneet, että heille kertyy kassavirtaa 23 euroa tunnissa ympäri vuorokauden. Se tarkoittaa kahtasataa tuhatta euroa vuodessa.
Yhteensä heillä on nyt velkaa neljä miljoonaa euroa, joista kaksi miljoonaa on heidän henkilökohtaista velkaansa.
Rintaset ovat ryhtyneet suojautumaan myös riskeiltä. Lainoissa heillä on kiinteät korot. Se syö tuottoa mutta tuo turvaa, mikäli korkotaso alkaa nousta. Vuokralaistoiminnan ja muun hallinnoinnin he ovat ulkoistaneet.
> ”Olemme olleet asuntosijoittamisessa myös onnekkaita. Se herättää närää.”
Osan asunnoista he ovat hankkineet oman osakeyhtiönsä nimiin.
Se tuo turvaa, mutta osakeyhtiön lainoista pitää usein maksaa suurempaa marginaalia ja niiden laina-ajat ovat lyhyempiä. Myös pankkikulut ovat osakeyhtiöille kalliimpia.
Vapaus ja vastuu toistuvat pariskunnan puheissa: vapaus tehdä, mitä haluaa. Taloudellinen vastuu turvata läheistensä elämä.
Mitäs mietteitä herää artikkelista? Aika uskomaton velkavipu tuolla pariskunnalla käytössä, ja valtavan riskinen velkavipuhimmeli pyörimässä. Toki kyllähän tuo toimii kaiken mennessä hyvin, mutta mitäs sitten kun “paska osuu tuulettimeen”?
No katsotaan sit 2022 taas uudelleen 
voen kerttoo että vihloo.
