Investors House - Kiinteistöalan aktiivinen sijoitusyhtiö

Osakkeet
21

Moi @Cadel ja pahoittelut viivästyneestä vastauksesta,

Pörssin säännöt eivät tuota käsitykseni mukaan suoraan rajoita ja periaatteessa olisi mahdollista, että IH myisi osan noista osakkeista suoraan Ovarolle. Suuremman osakepotin osto vaatisi Ovarolta kuitenkin todennäköisesti ulkopuolista rahoitusta ja/tai huoneistomyyntejä, enkä pidä tätä vaihtoehtoa kovin todennäköisenä.

Tuon koko irtaantumisvaihtoehtojen piirissä olevan osakepotin (1,213 miljoona osaketta) ostamista rajoittaa käsitykseni mukaan myös osakeyhtiölaki, sillä julkinen osakeyhtiö ei saa päättää omien osakkeiden hankkimisesta siten, että yhtiöllä olisi hankintojen myötä hallussa yli 10 % osakekannasta.

4 tykkäystä
22

Loistavaa IH. Hyvä Q3, Ovarot myyty 5€ hintaan. IH osakkenomistajat saa 5 € arvoisen osakkeen!!

23

Eli myytiin Ovarot alle tasearvon ja otettiin tilalle samanlaista kuraa tasearvolla :smile: Sisäpiiri taas pyörii?

4 tykkäystä
24

IH:n toimitusjohtaja Petri Roininen uskaltautuu ROASTiin ensi viikon keskiviikkona.

Ainakin kysymyksiä luulisi tästä syntyvän. :smiley: Jos konsepti ei ole tuttu, niin tosiaan idea on roastata toimaria yleisökysymyksin.

6 tykkäystä
25

Tässä jotain kysyttävää

  1. miksi hyväksyivät maksuna kiinteistöjensä myynnistä 5,0 EUR/ Ovaron osake? Eihän kurssi ole sielläpäin moneen toviin käynytkään
  2. miten myymiensä kiinteistöjen arvonmääritys tarkalleen ottaen tehtiin? Periaatteet, osalliset tahot, riskit, jne. Sisäpiirikaupoissa läpinäkyvyys on erityisen tärkeä asia, kun kiinteistösektorilla on ainakin jossain toisissa firmoissa ollut vähän kyseenalaista toimintaa
1 tykkäys
26

Lähipiirikaupoista oli foorumilla oma ketju täällä, mutta niitä voinee käsitellä tässäkin ketjussa. Näistä IH:lla löytyy historiaa. :smiley:

27

Tuolla hyvää keskustelua.

6 tykkäystä
28

Tuo oli hyvä, kannattaa katsoa ROASTin pohjalle.

Tässä olisi ROASTin alustava kysymyslista.

ROAST IH Petri Roininen

-Toista kertaa ROASTissa. Kerrotko hieman itsestäsi?

-Mitä Investors House tekee, rautalangasta vääntäen?

-Mikä on tällä hetkellä Investors Housen strategia?

-”Kunnolla ku karjasee tiedotteen Caps Lock päällä niin meneekö se viesti paremmin perille?"

Miksi tiedotteet aina Caps lock päällä?

IH RAHASTOT JA PALVELUT

-Kiinteistörahastaobuumi alkoi 2010 jälkeen Suomessa. Tulitte varsinaisesti rahastobisnekseen mukaan vasta 2018 IH Kampus Ky:n myötä.

Tuletteko bileisiin niin sanotusti valomerkin jälkeen?

-Investors House on IVH Kampus Ky-rahaston suurin osuudenomistaja yli 40 % omistuksella. Minkälainen rahastoyhtiö on yhtiö, jonka pääomat menee kiinni omiin rahastoihin?

-Sijoittajia mietityttää, mikä on Investors Housen kilpailuetu osakerahastoissa?

-Mitä roolia Dividend Housen oston mukana tulleet osakerahastot näyttelevä yhtiössä? Hallinnoitava varallisuus reilu 20 MEUR ja pari kaveria hoitaa niitä. Tuskin on taloudellisesti kannattavaa?

-Teillä ei ole merkittävän kokoista myynti- tai jakeluverkostoa rahastopuolella. Mikä teillä on rahastoliiketoiminnassa strategia jakelun suhteen, fokus kun on CMD:llä julkaistun strategian perusteella erityisesti instituutioasiakkaissa.

Kuinka luottavainen olet sen suhteen että uusi kiinteistövakuudellinen lainarahasto saavuttaa sille asetetun varsin kunniahimoisen 150 MEUR:n tavoitekoon?

-Mikä ambitio-taso yleensä rahastoilla on? Mitä roolia ne näyttelevät viiden vuoden päästä?

-Onko Skinnarilan Kampuksen Palveluliiketoimintaa skaalattu muihin kiinteistöihin (esim Tikkurilan toimistokiinteistö? Mitä tavoitteita näillä palveluilla on?

LÄHIPIIRIKAUPAT

-Olette tehneet nopeasti laskettuna noin kymmenen lähipiriikauppaa ja -tapahtumaa pörssiyhtiönä sinun toimitusjohtajakauden aikana. (suunnattuja osakeanteja, apporttisijoituksia yms.). Sijoittajalle läpinäkyvyys näihin järjestelyihin on varsin rajallinen, joten haluaisitko avata miksi näitä tehdään? Ovatko nämä sinun mielestäsi pörssiyhtiössä hyvän hallintotavan mukaisia?

-Tapaus Ikaalisten kylpylä

Syyskuussa 2018 olitte mukana kolmen hotellikiinteistön transaktiossa. Kaksi näistä kiinteistöistä (Scandic Kotka ja Porin Rauman Hovi) meni Investors Houselle ja Ikaalisten kylpylä päätyi sinun ja IH:n hallituksen puheenjohtaja Tapani Rautiaisen omistukseen.

Kommentoitte Aamulehteen kiinteistökauppaa aikanaan näin:

”Näemme Ikaalisten kylpylässä potentiaalia”

Ensimmäinen kysymys: Miksi tätä kiinteistöä ei aikanaan ostettu IH:lle jos kohteeseen kerta liittyi potentiaalia?

Joulukuussa 2019 myitte apportina Ikaalisten kylpylän uuteen, vastaperustettuun Tuottokiinteistöt-rahastoon. Maaliskuussa 2020 lehtitiedot kertoivat, että Ikaalisten kylpylän hotellioperaattori päätti vuokrasopimuksen, koska kiinteistö olisi vaatinut mittavia investointeja. Kesäkuussa 2020 todennäköisesti Ikaalisten kylpylää jouduttiinkiin alaskirjaamaan Tuottokiinteistöt-rahastossa, jonne se siis lähipiirin toimesta myytiin joulukuussa 2019.

Jatkokysymys: oliko tuo joulukuussa toteutettu Ikaalisten kylpylän osto näin jälkikäteen katsottuna rahaston osuudenomistajien ja rahaston ankkurisijoittaja IH:n osakkeenomistajien edun mukaista?

-Ettekö näe näitten lähipiirikauppojen ja rahastoihin tehtyjen apporttisijoitusten vaikeuttavan mitenkään uusien tuotteiden ylösajoa ja varainkeruuta instituutiokentässä, joissa on tyypillisesti varsin tiukat dd-prosessit?

TAPAUS OVARO

-Ovaro: miten meni näin omasta mielestä?

-Hurahditteko NAV-alennukseen?

-Ovarosta irtaantuminen oli taas yksi lähipiirikauppa. IH:n irtaantuminen Ovarosta tapahtui kolmessa osassa, josta yksi oli tämmöinen vaihtokauppa.

Kaupassa ostajana oli IH:n hallituksen puheenjohtajan ja sinun määräysvaltayhteisöt. Vaihtokaupan vastike (5,0e/osake) sisälsi selvän preemion Ovaron pörssikurssiin nähden, mutta ulkopuolisille läpinäkyvyys tähän järjestelyyn ja näihin kiinteistöihin oli varsin rajallinen. Mitä osakkeenomistajan pitäisi tästä ajatella?

-Miksi hyväksyivät maksuna kiinteistöjensä myynnistä 5,0 EUR/ Ovaron osake? Eihän kurssi ole sielläpäin moneen toviin käynytkään

-Miten myymiensä kiinteistöjen arvonmääritys tarkalleen ottaen tehtiin? Periaatteet, osalliset tahot, riskit, jne. Sisäpiirikaupoissa läpinäkyvyys on erityisen tärkeä asia, kun kiinteistösektorilla on ainakin jossain toisissa firmoissa ollut vähän kyseenalaista toimintaa

-Missä roolissa yritysjärjestelyt on jatkossa, teillähän on edelleen voimassa tämä iso osakeantivaltuutus?

STRATEGIA

-Kiinteistöalan tunnusluvut ovat muuttuneet tänä vuonna. NAV jäi historiaan ja nyt raporteissa vilisee sellaisia kuin NRV, NTA ja NDV. Mitä nämä uudet tunnusluvut tarkoittavat IH:n omistajan kannalta?

-Miksi olette valinneet raportoivavaksi juuri NRV:n, kun NTA kuvaisi kiinteistöyhtiölle relevantin aineellisen omaisuuden nettoarvoa? Se lienee myös asia, mitä monet kiinteistöihin altistusta haluavat sijoittajat hakevat.

-Missä fokus: pienestä koostaan huolimatta Investors House tuntuu rönsyävän sinne tänne, strategiaa elää, on palveluita, rahastoja, omia kiinteistösijoituksia yms. Onko kaikkialla oleminen oikea ratkaisu?

-Teidän tavoitteena on, että 60-90 % tuotoista on jatkuvia ja loput 10-40 % tulee hanketuotoista. Voitko avata sijoittajille, mitä tämä tarkoittaa käytännössä?

-Toimistovuokramarkkina on koronan myötä melkoisessa murroksessa ja yleinen konsensus taitaa olla että toimistojen kohdalla tilatarpeiden odotetaan vähentyvän mm. etätyön myötä. Kun teillä sijoituksista huomattava osa (41 %) on toimitiloissa, niin millä mielin te itse katsotte tätä tilannetta?

-Miksi sitoa kädet vuosittain kasvavan osingon voitonjakopolitiikkaan, kun otetaan huomioon, että teidän bisnes on ns. pääoman allokointia. Eikö fiksumpaa olisi ottaa huomioon eteen tulevat kavu- ja investointimahdollisuudet eikä hirttäytyä vuosittain kasvavaan voitonjakoon?

-Missä Investors House on viiden vuoden päästä?

-Miksi Investors House olisi hyvä sijoituskohde?

8 tykkäystä
29

Aika hyviä läpileikkaavia kysymyksiä. Tässä vaiheessa kun saadaan noihin vastaukset, tulee läpinäkyvyyttä.

2 tykkäystä
30

Nuo 2018 kaupat saivat kulmani kohoamaan ja totesin, etten voi IH:ssa olla varma, ajaako johto osakkeenomistajan etua ja siksi en ole sen kummemmin yrityksen seurantaan aikaani haaskannut. Jäin siinä miettimään noiden lisäksi sitä, että jos johto hoitaa omia isoja, aikaa ja vaivaa vaativia, saman alan busineksia samaan aikaan kun luotsaa Investorshousea, ihmettelen miten heidän aikansa ja fokuksensa pysyy IH:n asiassa, eikö se liene kuitenkin täysipäiväistä työtä? Myöskin jää täysin pimentoon, tuleeko parhaat kohteet Investorshouselle ollenkaan ja toisaalta käytetäänkö IH:n koneistoa tai tilauksia tms tuomaan hyvää (edullisempia remppasopimuksia tms) sinne omaan yritykseen. Summa summarum: en haluaisi, että pörssifirman johto kilpailee samalla alalla kuin johtamansa firma.

Sitten tapaus Ovaro - ikävä tunne, että kävikö IH lypsyllä, ja Ovaro joutui ns. tuplalypsetyksi, ensin entisen johdon hallinnointiyhtiön toimesta, sitten IH:n. Tuliko Ovaron toiminnasta IH:lle tuottoa? Eli tilasiko Ovaro jotain palveluita tms IH:lta eli tuleeko tai onko tullut IH:lle minkäänlaista tulovirtaa Ovaron suunnalta? Entä Ovaron asuntokanta, mitä siirtyi IH:lle ja millä hinnalla? Tämä on sellainen monimutkainen ja perin läpinäkymätön vyyhti kaikkineen, että lieneekö selvyyttä tarjolla asiaan koskaan.

Onneksi nyt saadaan näitä - varmasti monia - askarruttavia kysymyksiä kysyttyä!

4 tykkäystä
31

Olipa hyvä Roast! Verneri veti kysymykset hienosti hanskaan👍 Kiitos siitä. Pakko kuunnella vielä uudelleen läpi ja mutustella. Petri mielestäni on vaan niin reilu ja rehellisen tuntuinen mies paikallaan. Luottamus lisääntyi. Sisäpiirikaupoista hyvät ja asialliset keskustelut.

Osakkeen likviditeetti erittäin huono. Palveluliiketoiminta 36% liikevaihdosta oli yllätys. Erittäin positiivinen asia.

6 tykkäystä
32

Näin me kuulemme ja tulkitsemme kukin omalla tavallamme. :blush: Minä en onnistunut kuulemaan Roiniselta vastausta sisäpiirikaupoista tai arvostuksista. Siis sellaista, jossa olisi selvennetty asia, eikä vastattu vain ympäripyöreyksiä. Luulen, että tämä sisäpiiritouhu on yksi syy, miksi osake vaihtuu ja kiinnostaa sijoittajia niin vähän. Lienisi siis osakkeenomistajien etu, että johto tekisi kiinteistökauppaa ainoastaan Investorshousen lukuun. Koska tottahan se on, että jos he myyvät tai ostavat jotain hintaan, joka on IH:n etu, he ottaisivat itse takkiin, missä ei ole vapaassa markkinataloudessa mitään järkeä. Ehkä jotkin verotekniset motiivit saattavat sellaista järjestelyä toki ajaa, mutta joka tapauksessa liikutaan sumuisilla vesillä, jollaisissa en omia rahojani halua pitää.

2 tykkäystä
33

IH kevensi Ovaron vaihtokaupas pääomaa. Kampuksesta IH Saa kasvatettua palveluliiketoimintaa. Kun sisäpiirikauppa, niin haluttiin Ovaron vaihtokurssi 5€ jossa 19% silloisen hetken preemio. Mutta enpä minäkään omistajana jäänyt näppejä nuolemaan. Sain Ovaron osakkeita kilokaupalla. Ovarot myyty, IH lisäilty niillä rahoilla.

34

Oli Valtterilta oli hyvä Investors House Roast. Investors Housen strategia vaikuttaa kyllä hyvältä, mutta noiden assettien sisäpiirikauppojen ja sen mitä kauppoja johto tekee Investors Housen ulkopuolella (= intressiristiriita) yli on aika vaikea päästä ja sijoittaa yhtiöön. Varsinkin kun tj. Roininen ei edes luvannut niiden loppuvan.

2 tykkäystä
35

Onko missään ollut listaa miten Ovaron salkku jakautuu kaupungeittain?

36

Kiinteistöalan aktiivinen sijoitusyhtiö teki uuden liikkeen. Tiedotteen pääkohdat alla.:

https://www.inderes.fi/fi/tiedotteet/investors-house-solminut-sopimuksen-juhola-asset-managementin-ostamisesta

Juhola Asset Management on suomalainen sijoituskiinteistöjen varainhoitopalveluja tuottava yritys, jonka toiminta muodostuu emoyhtiön kiinteistövarallisuudenhoito-liiketoiminnan lisäksi tytäryhtiö Juhola Business Park Managementin business parkeihin keskittyvästä liiketoiminnasta. Juhola-konsernin liikevaihto tilikaudella 1.6.2019-31.5.2020 oli noin 3,2 M€. Tällä hetkellä konserni työllistää 26 henkilöä. Juhola Asset Management hoitaa yli 25 vuoden kokemuksella noin 1,5 miljardin euron kiinteistösijoitusvarallisuutta ympäri Suomea. Yhtiön tavoitteena on olla paras kiinteistöjohtamisen kumppani ammattimaisille kiinteistösijoittajille.

Toteutuessaan kauppa vahvistaa merkittävästi Investors Housen Palvelut-segmentin liiketoimintaa sekä hallinnoitavan varallisuuden määrää. Q3 2020 Palveluliiketoiminnan osuus Investors House -konsernin liikevaihdosta oli 36 %. Juholan tuoma lisä nostaisi tämän palveluliiketoiminnan osuuden samalla Q3 2020 tuottorakenteella noin 59 %:iin liikevaihdosta. Palveluliiketoiminnasta tulisi kaupan myötä liikevaihdolla mitattuna Investors Housen suurin segmentti.

Yhtiön lopullinen kauppahinta maksetaan kahdessa osassa ja sen lopullinen suuruus määräytyy Juhola Asset Managementin 5/2021 ja 5/2022 päättyvien tilikausien oikaistun käyttökatteen perusteella. Velattomaksi kauppahinnaksi muodostuu noin 4,5 kertaa oikaistu keskimääräinen vuotuinen käyttökate ajalta 6/2019-5/2022. Investors House rahoittaa kaupan osin lainoilla ja osin omilla osakkeillaan. Kaupan myötä Juhola Asset Managementin avainhenkilöistä tulee Investors Housen merkittäviä osakkeenomistajia.

2 tykkäystä
37

Ja sinne meni kylpylä, 0,9milj kauppahinnalla. Paljonko Roininen ja toinen IH:n sisäpiiriläinen sai aikanaan kaupasta myydessään IH:n rahastolle lyhyen oman omistuksen kautta?

38

IH kirjaa tästä 0,6 M€ tappion. Ostiko Roininen tämän siis aikoinaan toiseen omistamaansa yhtiöön ja myi sitten melko nopeasti IH:n rahastolle? Ja nyt sitten IH kuittaa tappiot, kun tämä myydään taas eteenpäin?

39

Osti, ja myi. Muistaakseni siitä tehtiin jo kesällä arvonalentaminen. Mua kiinnostaa nää, kun en ymmärrä, mitä IH tekee pörssissä, kun tj ja hallituksen puheenjohtaja suhaa omia saman alan busineksia vierellä omaan lukuunsa ja vielä ristiinkin. Luulisi myöskin tj:n tehtävän olevan täysipäiväinen, mutta siinä näemmä ehtii pyörittää yksityisyrittäjän laajamittaista hommaa ohessa.

1 tykkäys
40

Yleensä Inderesillä on tullut ennustemuutokset vuorokauden sisällä yrityskaupasta, kiitos siitä. Investors housen Juhola kaupasta on kuitenkin jo yli viikko kun sille saatiin sinetti. Onko jokin erityinen syy ettei ennustemuutoksia ole vielä tehty?

1 tykkäys