Jäin vielä vähän miettimään tuota keskusta kiinteistön 20 vuoden sopparia. Elikä vuokra vastuut noin 190M€ taseessa josta siis noin 10M€ vuokra per vuosi.
Myyntihinta oli 400M€ joten tuotto 2,5% joka minusta melko alhainen (olin itse kuvitellut että tuottovaatimus olisi ollut noin 4%). Kuvittelin myös että kiinteistön hinta olisi ollut >500M€.
Onko tämä hyvä uutinen? Tietenkin on hienoa että kustannusrasitus (vuokra) jäi pienemmäksi (4% olisi johtanut 16M€/vuosi). Mahdollisesti osapuolet sopivat että hintaa hinataan vähän alas (esim 500 → 400) ja vastaavasti allennetaan tuottovaatimusta?
Joka tapauksessa omissa laskelmissa vuokrarasite on nyt alemmalla tasolla. Samalla tulee huomioida että Retailin liikevoittoa rasitetaan nyt vuokrakustannuksilla, mutta vastavuoroisesti korkorasite pienenee merkittävästi.
Olisi mielenkiintoista kuulla mitä OP analyytikko on tehnyt omalle mallille ja mihin suuntaan arvostusta rukattiin.
Itseasiassa tuo vuokra-asia ei ole noin yksiselkoinen, tarkistin asian ja tuo vuokravastuut on IFRS:n mukaisesti diskontattu summa, vuokra on siis todennäköisesti selvästi suurempi. Tein itse karkean arvion että vuokra on about 20m per vuosi mutta tarkat summat ehkä selviävät kun teoriassa vuokravastuut lähtee laskemaan joka kvarteri.
Ei valitettavasti voi laskea noin. Lisätietoja miten tuo lasketaan oikein:
TL;DR
Anyone familiar with finance leases under the previous lease accounting standard will understand that the required accounting is far more intensive. This is because every lease requires:
A net present value calculation is required for every lease, which represents the liability associated with the lease
The calculation of a leased asset which is based on the liability amount
Any changes to the future payments of the lease require an update to these calculations
Under the new lease accounting standard IFRS 16 / AASB 16, the net present value calculation is referred to as a lease liability, and the leased asset is referred to as the right of use asset.
Mahtavaa että Stockmannin kanssa kaikki pääsevät opiskelemaan kirjanpitoa!
IFRS:n mukaan liikearvon arvonalentumisia ei saa enää myöhemmin kumota, joten Lindexin liikearvoa ei tulla kirjanpidossa ikinä “korjaamaan” ylöspäin, mutta hyvä että he ovat kirjoittaneet tuolla mikä sen todellinen arvo olisi arvonalentumistestauksen perusteella.
Guidance note: Goodwill impairment cannot be reversed
IAS 36 prohibits any reversal of impairment losses recognised on goodwill. The reason for this is because IAS 36 views any increase in the recoverable amount of goodwill after the recognition of an impairment loss to likely be an increase in the internally generated goodwill (not a reversal of the impairment loss recognised for the acquired goodwill). IAS 38 ‘Intangible Assets’ prohibits the recognition of internally generated goodwill.
Vuokraamisen kannattavuuteen vaikuttaa myös se että vakavarainen kiinteistösijoittaja saa lainaa tällä hetkellä paljon halvemmalla kuin stockmann. Joten tuon 400M korkokulu jo itsessään olisi ollut paljon suurempi kuin stockan nyt maksama vuokra.
Tämä oli kaikille win-win tässä tapauksessa, ja Stockmann voi sitten arvioida uudelleen missä toimintaa kannattaa jatkossa tehdä, eli onko massiivinen keskustatavaratalo edelleen tarpeellinen osa bisnestä vuonna 2042. Aika paljon ehtii tapahtua ennen sitä.
Lisäksi pitäisi tietää mitkä ovat oletukset vuokrankorotuksesta ja mihin indeksiin se on sidottu ja onko jonkinlaisia tavaratalon myyntiin perustuvia vuokraeriä, jotka eivät tietenkään tuossa lease liability -laskelmassa näy.
Mitäs tässä nyt seuraavaksi odotellaan, q2:sta, mikä on oletettavasti paljon parempi kuin viime vuonna ja saneerauksesta pois pääsyä, sen jälkeen vois alkaa katteleen exitiä! Mutta katotaan ny!
Kova juttu! Ensin saatiin Minna Parikan erikoismallistoa yksinoikeudella myyntiin, nyt sitten saadaan Marimekkoa. Ei kai se Ihamuotilan Mikakaan siis turhaan isoa pottia Stockan osakkeita omista
Täytyy kyllä nostaa johdolle hattua, että ovat saaneet naarattua näin isoja brändejä Stockan kanssa yhteistyöhön. Näillä jos jollain nostetaan mielestäni tavaratalot (ja verkkokauppa) taas menestyviksi.
OP julkaisi vihdoin Stokka-ennusteensa (2,4€ lisää)
Valuaatiossa on käytetty osien summaa, jossa ainoana muuttujana on Lindexin arvo:
Bull 3,7€ Lindex 750 M€
Base 2,4€ Lindex 550 M€
Bear 1,2€ Lindex 350 M€
Samalla Q2 ennusteita on hilattu isosti ylöspäin ja Lindexin odotetaan tykittävän jopa 40 M€ Liikevoiton, sekä 2023e ja 2024 EPS on nostettu 0,44 €
En oikein itse ainakaan kykene sovittamaan yhteen tuota 0,44€ vuosittaista EPS-tasoa ja 2,4€ tavoitehintaa. Loppuikohan aika kesken ja ei ehditty laatia uutta mallia joka ei perustu osien summaan?
Eikös tuo ole turvallista tavoitehinnan asettelua, jos markkina sulaa alta, ei tarvitse heti päivitellä tavoitehintaa, mutta sitten kun 2.4 euroa saadaan täyteen tässä lähiaikoina, voidaankin nostaa 3.5 euroon.
Eilen olin toiveikas josko hieman laskisi mutta hinta piti hyvin ja näyttää tuo pieni rekyyli alaspäin taaksejätetyltä.
Stockkaa auttaa Tapiola ja Tampere, molemmissa liikepaikoisssa massiivinen rakennusmyllerys on saatu voitonpuolelle. Ainoassa ihmiset löytäneet koko keskuksen lopulta, ja mansessa ratikka pumppaa asiakkaita ostoksille lähiöistä.
Koronan väistyessä aika moni uskaltautuu taas kylille, mutta ainakin omassa työyhteisössä olen huomannut monilla olleen vaatteiden säilytysongelmia ja vaatteet ovat ikävästi kutistuneet. Noo, stockalta saa sitten, sekä toimisto että yöelämäkuteet.
Tämä on vain yksi raportin erikoisuuksista. Mielestäni on sangen outoa, että osien summa laskelmassa retail on arvostettu 0e arvoiseksi samalla, kun vuokravastuut on eritelty erikseen omalle rivilleen. Siis OP:n näkemyksen mukaan retail on 0e arvoinen ILMAN vuokravastuitakin.
Itse taas luulen, että jos eläisimme maailmassa jossa retail voisi tehdä liiketoimintaa ilman kustannuksia rakennustiloista, sen arvo olisi suurempi kuin 0. Se on tietysti hyvin ymmärrettävää, että vuokravastuiden kanssa retailin arvostaa negatiiviseksi, mutta nyt tuossa ei oikein ole järkeä.
Siinä oletetaan että tavaratalotoimintaa ei pystytä jatkamaan ja joudutaan maksamaan vuokravelat täysmääräisenä, eli tavarataloliiketoimintojen arvo 0€ ja tulee vielä 295 M€ lasku tavaratalojen vuokraveloista. Lisäksi korollisiksi nettorahoitusveloiksi ilmoitetaan 257 M€ ja konsernikuluista tulee 10x tämän vuoden tason miinusta valuaatioon eli 49 M€
Plussaa tulee sitten tavaratalojen myyntituloista 400 M€ + 39 M€ ja ainoasta muuttujasta eri skenaarioiden välillä eli Lindexin arvosta 350 M€
Kun nämä plussaa ja miinustaa niin saadaan 188 M€ eli 1,2 € bear-kurssi.
Lindexin odotetaan tekevän 90-100 M€ liiketulosta tänä vuonna, että jokainen voi arvioida onko 350 M€ valuaatio Lindexille todennäköinen
Ei mitenkään. Kuten aiemmin kirjoitin, niin ainoa muuttuva tekijä osien summassa on Lindexin valuaatio. Analyysi on hieman kummallinen, mutta parempaakaan ei ole kun Inderes ei vielä seuraa yhtiötä
Eikö tuo ole Stokkan n. 300M€ markkina-arvo huomioiden hieman outoa, että se että maksetaanko riidanaalaisia nyt varattu 16M€ vai 110M€ ei vaikuta valuaatioon mitenkään?
