Tällä kommentilla osuit pitkälti naulan kantaan, sillä erotuksella että ylisuuria kiinnityksiä on OmaSp:ssa haettu ihan tietoisesti. Ihan vaan esimerkkinä yksi varsin tuore kohde, jossa omistajilla on omaa rahaa kiinni miljoonan verran ja pankista lainaa 30 miljoonaa. Kiinnityksiä tähän kohteeseen on kuitenkin pankin hallussa 40 miljoonaa.
Tällaiset veivaukset saa näyttämään siltä, että kohteessa olisi turvaavat vakuudet. Tämän lisäksi luottoriskiraportoinnissa tuo 40 miljoonaa raportoidaan samassa poolissa pankin hallussa olevien kiinteistövakuuksien kanssa.
IItsellä on tiedossa useita vastaavia tapauksia suurten asiakkuuksien kohdalla ja siksi en luota lainkaan pankin raportoimien vakuuksien todelliseen arvoon. Siellä on helposti 20-30% sakkaa, jotka realisoituvat mahdollisen maksukyvyttömyyden koittaessa.
Onkö tälle(kään) väitteelle esittää yhtään mitään muuta todistetta kuin oma “tuntemuksesi”? Aiemmat kirjoituksesi kun ovat poikkeuksetta alkaneet “epäilen” “arvaan” “tämä tarkoittanee” tai “minusta tuntuu” kaltaisilla aidon asiantuntijan tunnusmerkeillä!
Mielestäni tässä ketjussa harvinaisen usein tiettyjen nimimerkkien toimesta esiintyvälle asioiden arvailemiselle ja mustamaalaamiselle saisi pikkuhiljaa laittaa pisteen, tarvittaessa ylläpidon toimesta.
Ei ole positiota OmaSp:ssä eikä ole ollut. Tulevaisuudesta en tiedä, mutta ei kuitenkaan näiltä tasoilta tai edes seuraavan 12kk kuluessa. Tuskin ikinä.
Yrkkärit haetaan tyypillisesti aina 1,3x lainasummalle. Täten yrkkärien määrällä ei voi perustella, jotenkin vakuuksia olisi kokattu yrkkärien arvolla. Kyllä ne yrityskiinnitysten alaiset varat katsotaan normaalissa prosessissa erikseen, onko niillä jotain aitoa arvoa.
Kiinteistökiinnitykset ja osakepantit asia erikseen ja niissä noiden arviokirjojen kokkaus on osa BRRR-strategiaa.
Yrityskiinnitykset on tosiaankin huono vertailukohta, koska käytännössä maksukyvyttömyyden kohdatessa niiden arvo voi olla nolla ja siksi niitä nykyään aika vähän käytetään.
Kiinnityksillähän on tarkoitus turvata saatavat mahdollisessa maksukyvyttömyystilanteessa. Saatavat pitävät sisällään lainan pääoman, kertyneet korot ja muut perinnästä aiheutuvat kustannukset. Tähän perustuen kiinteistön lievä ylipanttaus on ihan perusteltua. Säännönmukaiselle kymmenien prosenttien ylikiinnityksille kiinteistöjen kohdalla on itse vaikea nähdä perusteita, vaikka tuota harrastavat muutkin pankit.
Oleellista on kuitenkin mielestäni noiden hallussa olevien kiinnitysten todellinen vakuusarvo.
Tuossa yllä toisessa viestissä puhuttiin yrityskiinnityksistä, mutta myös kiinteistö- ja vuokraoikeuskiinnitysten osalta on pankkien ihan yleinen tapa hakea (ainakin yritysrahoituksessa) 1,3x luoton pääomaa vastaavat kiinnitykset. Se kuinka paljon on kiinnityksiä ei vaikuta millään tavalla siihen mikä on tuon kohteen arvo vakuutena. Tuon osalta ketään ei johdeta harhaan, toimitaan vain ohjeistuksen mukaisesti. Ajatusmalli on, että jos homma menee kiville ja rästi ja perintäkulut kasvavat, kiinnityksiä on varmasti riittämään pääoma + korot + viivästyskorot + kaikki perintään liittyvät kustannukset, ja pankki saisi omansa pois. Lähtökohtaisesti tuo yhtälö toimii vain sellaisessa markkinassa, jossa lainan määrä on pienempi kuin kohteen arvo tai kohteen markkina-arvo on lainavuosien aikana kasvanut.
Perusmallina: Luoton pääoma x 1,3 = kiinnitysten määrä.
Tietysti pankki voi tästä poiketa tapauskohtaisesti pl ARA lainat, joissa toteutuksen ehtona on, että kiinnityksiä on vakuutena vähintään 1,3x pääoma. Ja edelleen kiinnitysten määrä ei millään tavalla vaikutu vakuusarvoon pl. se, että vakuutta ei voi olla kiinnityksiä enempää.
Kyllä. Yrityskiinnityksiä haettiin ja laitettiin vakuudeksi ns. täytevakuutena eikä niistä varsinaista vakuutta kertynyt juurikaan. Varasto ja muu omaisuus kun vaihtuu koko ajan. Vakuuden todellinen arvo ja panttikirjojen määrä ovat eri asia kunhan panttikirjoja on vähintään haettu vakuusarvoon. Usein haetaan vaikka kaksinkertainen määrä ja pantataan kaikki.
Kiinteistökiinnityksissä oleellista on myös omarahoituksen osuus kiinteistöä hankittaessa. Jos 100t€ kiinteistön ostoon käytetään omaa rahaa 30t€ ja pankista lainataan 70t€, antaa 90t€ kiinnitys turvaa rahoittajalle myös mahdollista arvonlaskua vastaan. 100% rahoituksella samaan kohteeseen 130t€ kiinnitys ei samaa turvaa rahoittajalle tuo.
Aikoinaan olen kuullut ylikiinnityksistä käytettävän nimitystä “tapettipaperi”. Varsin osuva kuvaus. Vaan nykyisinhän panttikirjat ovat paperittomia, joten niitä ei voi käyttää edes tapettipaperina, harmi.
Ei missään nimessä. 1,3 x luoton pääoma on kiinnitysten nimellisarvo. Käypä arvo ja käyvästä arvosta kunkin pankin hieman vaihtelevalla arvostusprosentilla laskema vakuusarvo on täysin irrallaan kiinnityksistä.
Jos tarkoitit vakuuden arvolla sitä maksimimäärää mitä pankki realisoinnissa voi saada ko. kohteesta itselleen (tietysti kuinkin samalla enintään pääoma, korko ja kulut) niin sitten kyllä, mutta kun ketjussa on paljon ihmisiä, jotka eivät työskentele vakuusdellisen rahoituksen parissa, on harhaanjohtava rinnastaa kiinnitysten arvo jollain tavalla vakuuden arvoon.
Ihan mullakin kun juuri otin taloa varten lainan on kiinnityksiä about tuo 1,3xlaina. Maksoin noin 30% käteisellä. Talo kävi vakuudesta 75% ostohinnasta, joten en tarvinnut lisävakuuksia. En näe siinä mitään ihmeellistä että kiinnitykset on selkeästi lainaa suuremmat. Kiinnitykset taas on aivan eri asia kuin vakuusarvo.
Kiinnitykset ovat case OmaSpssä viimeisin ongelma. Se onko mummon-mökkiin haettu panttikirjat 40 k vai 40 meur ei lainaa takaisin maksa.
Ehkä muutoin kiinnostaisi heidän vakuuspolitiikka. Laitetaanko yrittäjillä ”kaikki kiinni”. Toki se ei lainaa takaisin maksa, oli nimet paperissa tai ei, mutta yhteiskunnallisesti Pohjanmaalla voi olla kohta kriisi, mikäli yrittäjiltä lähtee ”kaikki” + sukulaisten mökit vakuutettu päälle.
Täällä kun tuntuu olevan paljon asiantuntijoita ja insinöörejä tänään paikalla, niin esitän kysymyksen:
Paljonko on pankin kannalta mielekästä hakea kiinnityksiä kauppahinnaltaan 5m€ rakentamattomaan tonttiin, jonka kauppahinnasta on 4m€ maksamatta ja myyjällä on ensisijainen kiinnitys kiinteistöön tuon saatavansa turvana? Kauppahinnan loppusuoritusta on jo kertaalleen lykätty ja se on edelleen erääntyneenä maksamatta. Onko tuolla pankin kiinnityksellä mielestänne vakuusarvoa tässä tilanteessa?
Kyllä tuohon kannattaa hakea 6,5M€ saakka eli yhteensä olis 4+1+1+0,5. Mikäli tontti on edelleen 5M€ arvoinen ja voihan tontin arvo nousta kun hiukan kaavoitusta säädetään, niin häntäpäälläkin on merkitystä…
Yleensä kyllä kiinnitykset maltillisissakin rahoituksissa voivat olla selkeästi yli lainan (kiinnitetty yli savupiipun). Tällä ainakin rahoittaja varmistaa sen, että joku toinen rahoittaja ei tee panttausta väliin, jos kohdetta käytetään muiden tai uusien rahoituksien vakuutena. Tämä ei tietenkään tarkoita sitä, että pantin arvo on tarkoituksella merkittävästi kohteen arvoa korkeampi. Käytännössähän pantti voi olla olemassa 10–20 vuotta ja kohteen arvo nousta tai inflaation vaikutus nostaa nimellisarvoja. Minusta tuntuu aika oudolta, kun lehtikirjoittelussa puhutaan koko ajan panttausten suuruudesta, sillä ei se minusta automaattisesti tarkoita samansuuruista rahoitusta. Toki näissä OmaSp 20 M€ caseissa tietysti voi tarkoittaa, mutta ei mielestäni useinkaan arkielämän 200.000–1.000.000 rahoituksissa.
Mielestäni on täysin aiheellista, että näistä ylisuurista panttauksista keskustellaan ja nostetaan esille varsinkin isoissa rahoituskuvioissa. Voi herätä epäilys, mikä on todellinen tarve, ettei1,3. -1,5-kertaiset kiinnitykset suhteessa luoton määrään riitä. Pankin halu suojautua muilta kilpailijoilta kuulostaa isoissa rahoituskuvioissa joissa rahoitusaste 90-100 % mielestäni teoreettiselta. Ei pidä myöskään sivuuttaa seikkaa, että 10-20 v aikana se alkuperäinen laina takaisinmaksusuunnitelman mukaisesti pitäisi myös lyhentyä, kenties jopa maksettu pois, jolloin sitä turvaavaa vakuutta on vapautunut käyttöön.
Kesämökkikiinteistön omistaja voi ottaa kiinnityksiä vaikka miljardin edestä, oleellista onkin mikä on sen käypä arvo eli millä kiinnityksillä on katetta.