Insinööri ei tunnu ihan olevan asoiden tasalla. Kärkeviä kommennteja, mutta ei rakentavia tai muuten asiallisia kommentteja. Sama tuntuu jatkuvan
13 tykkäystä
Yrityskiinnitykset on tosiaankin huono vertailukohta, koska käytännössä maksukyvyttömyyden kohdatessa niiden arvo voi olla nolla ja siksi niitä nykyään aika vähän käytetään.
Kiinnityksillähän on tarkoitus turvata saatavat mahdollisessa maksukyvyttömyystilanteessa. Saatavat pitävät sisällään lainan pääoman, kertyneet korot ja muut perinnästä aiheutuvat kustannukset. Tähän perustuen kiinteistön lievä ylipanttaus on ihan perusteltua. Säännönmukaiselle kymmenien prosenttien ylikiinnityksille kiinteistöjen kohdalla on itse vaikea nähdä perusteita, vaikka tuota harrastavat muutkin pankit.
Oleellista on kuitenkin mielestäni noiden hallussa olevien kiinnitysten todellinen vakuusarvo.
3 tykkäystä
Tuossa yllä toisessa viestissä puhuttiin yrityskiinnityksistä, mutta myös kiinteistö- ja vuokraoikeuskiinnitysten osalta on pankkien ihan yleinen tapa hakea (ainakin yritysrahoituksessa) 1,3x luoton pääomaa vastaavat kiinnitykset. Se kuinka paljon on kiinnityksiä ei vaikuta millään tavalla siihen mikä on tuon kohteen arvo vakuutena. Tuon osalta ketään ei johdeta harhaan, toimitaan vain ohjeistuksen mukaisesti. Ajatusmalli on, että jos homma menee kiville ja rästi ja perintäkulut kasvavat, kiinnityksiä on varmasti riittämään pääoma + korot + viivästyskorot + kaikki perintään liittyvät kustannukset, ja pankki saisi omansa pois. Lähtökohtaisesti tuo yhtälö toimii vain sellaisessa markkinassa, jossa lainan määrä on pienempi kuin kohteen arvo tai kohteen markkina-arvo on lainavuosien aikana kasvanut.
Perusmallina: Luoton pääoma x 1,3 = kiinnitysten määrä.
Tietysti pankki voi tästä poiketa tapauskohtaisesti pl ARA lainat, joissa toteutuksen ehtona on, että kiinnityksiä on vakuutena vähintään 1,3x pääoma. Ja edelleen kiinnitysten määrä ei millään tavalla vaikutu vakuusarvoon pl. se, että vakuutta ei voi olla kiinnityksiä enempää.
4 tykkäystä
Kyllä. Yrityskiinnityksiä haettiin ja laitettiin vakuudeksi ns. täytevakuutena eikä niistä varsinaista vakuutta kertynyt juurikaan. Varasto ja muu omaisuus kun vaihtuu koko ajan. Vakuuden todellinen arvo ja panttikirjojen määrä ovat eri asia kunhan panttikirjoja on vähintään haettu vakuusarvoon. Usein haetaan vaikka kaksinkertainen määrä ja pantataan kaikki.
2 tykkäystä
Kiinteistökiinnityksissä oleellista on myös omarahoituksen osuus kiinteistöä hankittaessa. Jos 100t€ kiinteistön ostoon käytetään omaa rahaa 30t€ ja pankista lainataan 70t€, antaa 90t€ kiinnitys turvaa rahoittajalle myös mahdollista arvonlaskua vastaan. 100% rahoituksella samaan kohteeseen 130t€ kiinnitys ei samaa turvaa rahoittajalle tuo.
3 tykkäystä
Aikoinaan olen kuullut ylikiinnityksistä käytettävän nimitystä “tapettipaperi”. Varsin osuva kuvaus. Vaan nykyisinhän panttikirjat ovat paperittomia, joten niitä ei voi käyttää edes tapettipaperina, harmi.
4 tykkäystä
Korjauksena, että perusmallina: Luoton pääoma x 1,3 = vakuuden arvo.
Ei missään nimessä. 1,3 x luoton pääoma on kiinnitysten nimellisarvo. Käypä arvo ja käyvästä arvosta kunkin pankin hieman vaihtelevalla arvostusprosentilla laskema vakuusarvo on täysin irrallaan kiinnityksistä.
Jos tarkoitit vakuuden arvolla sitä maksimimäärää mitä pankki realisoinnissa voi saada ko. kohteesta itselleen (tietysti kuinkin samalla enintään pääoma, korko ja kulut) niin sitten kyllä, mutta kun ketjussa on paljon ihmisiä, jotka eivät työskentele vakuusdellisen rahoituksen parissa, on harhaanjohtava rinnastaa kiinnitysten arvo jollain tavalla vakuuden arvoon.
4 tykkäystä
Ihan mullakin kun juuri otin taloa varten lainan on kiinnityksiä about tuo 1,3xlaina. Maksoin noin 30% käteisellä. Talo kävi vakuudesta 75% ostohinnasta, joten en tarvinnut lisävakuuksia. En näe siinä mitään ihmeellistä että kiinnitykset on selkeästi lainaa suuremmat. Kiinnitykset taas on aivan eri asia kuin vakuusarvo.
3 tykkäystä
Kiinnitykset ovat case OmaSpssä viimeisin ongelma. Se onko mummon-mökkiin haettu panttikirjat 40 k vai 40 meur ei lainaa takaisin maksa.
Ehkä muutoin kiinnostaisi heidän vakuuspolitiikka. Laitetaanko yrittäjillä ”kaikki kiinni”. Toki se ei lainaa takaisin maksa, oli nimet paperissa tai ei, mutta yhteiskunnallisesti Pohjanmaalla voi olla kohta kriisi, mikäli yrittäjiltä lähtee ”kaikki” + sukulaisten mökit vakuutettu päälle.
3 tykkäystä
Täällä kun tuntuu olevan paljon asiantuntijoita ja insinöörejä tänään paikalla, niin esitän kysymyksen:
Paljonko on pankin kannalta mielekästä hakea kiinnityksiä kauppahinnaltaan 5m€ rakentamattomaan tonttiin, jonka kauppahinnasta on 4m€ maksamatta ja myyjällä on ensisijainen kiinnitys kiinteistöön tuon saatavansa turvana? Kauppahinnan loppusuoritusta on jo kertaalleen lykätty ja se on edelleen erääntyneenä maksamatta. Onko tuolla pankin kiinnityksellä mielestänne vakuusarvoa tässä tilanteessa?
6 tykkäystä
Mikäli myyjällä tuo ensisijainen (4 meur), niin eihän lopulla ole mitään arvoa.
2 tykkäystä
Kyllä tuohon kannattaa hakea 6,5M€ saakka eli yhteensä olis 4+1+1+0,5. Mikäli tontti on edelleen 5M€ arvoinen ja voihan tontin arvo nousta kun hiukan kaavoitusta säädetään, niin häntäpäälläkin on merkitystä…
Yleensä kyllä kiinnitykset maltillisissakin rahoituksissa voivat olla selkeästi yli lainan (kiinnitetty yli savupiipun). Tällä ainakin rahoittaja varmistaa sen, että joku toinen rahoittaja ei tee panttausta väliin, jos kohdetta käytetään muiden tai uusien rahoituksien vakuutena. Tämä ei tietenkään tarkoita sitä, että pantin arvo on tarkoituksella merkittävästi kohteen arvoa korkeampi. Käytännössähän pantti voi olla olemassa 10–20 vuotta ja kohteen arvo nousta tai inflaation vaikutus nostaa nimellisarvoja. Minusta tuntuu aika oudolta, kun lehtikirjoittelussa puhutaan koko ajan panttausten suuruudesta, sillä ei se minusta automaattisesti tarkoita samansuuruista rahoitusta. Toki näissä OmaSp 20 M€ caseissa tietysti voi tarkoittaa, mutta ei mielestäni useinkaan arkielämän 200.000–1.000.000 rahoituksissa.
Mielestäni on täysin aiheellista, että näistä ylisuurista panttauksista keskustellaan ja nostetaan esille varsinkin isoissa rahoituskuvioissa. Voi herätä epäilys, mikä on todellinen tarve, ettei1,3. -1,5-kertaiset kiinnitykset suhteessa luoton määrään riitä. Pankin halu suojautua muilta kilpailijoilta kuulostaa isoissa rahoituskuvioissa joissa rahoitusaste 90-100 % mielestäni teoreettiselta. Ei pidä myöskään sivuuttaa seikkaa, että 10-20 v aikana se alkuperäinen laina takaisinmaksusuunnitelman mukaisesti pitäisi myös lyhentyä, kenties jopa maksettu pois, jolloin sitä turvaavaa vakuutta on vapautunut käyttöön.
3 tykkäystä
Kesämökkikiinteistön omistaja voi ottaa kiinnityksiä vaikka miljardin edestä, oleellista onkin mikä on sen käypä arvo eli millä kiinnityksillä on katetta.
5 tykkäystä
Juttua OmaSP nyt Etusivu | Hämeen Sanomat (hameensanomat.fi)
Liikemies Sarajärvi kommentoi hyvin, että ei he asiakkaana ole tehnyt mitään poikkeavaa ja heitä sellaisesta epäillään…
Sarajärvi toivoo pankin “kertovan julki, etteivät heidän asiakkaansa ole tehneet mitään väärää”.
Tämä olisi tärkeä asia vs. tj Liiriltä ja pj. Ossalta ymmärtää.
OmaSP:n johtajien omaa kohellusta ei saa kaataa asiakkaiden niskaan.
Kiinteistöissä pankki saa vakuudeksi kiinnityksistä annetut panttikirjat. Vakuutena on siten panttikirjat (ei koko kiinteistö) ja vakuuden arvo on siten pantattujen panttikirjojen realisointiarvo. Tämän määrän pitää yleensä olla 1,3xlainan määrä. Mikäli pantattujen panttikirjojen summa ylittää niiden realisointiarvon, ei pantilla ole tältä osin pankille vakuusarvoa. Tämän takia pitää erottaa vakuuden arvo ja pantattujen panttikirjojen määrä toisistaan. Kuten joku ylempänä jo sanoi, kiinnityksiä voi hakea vaikka miljardin siihen mummon mökkiin.
Eli kyllä, tarkoitin, että vakuuden arvon tulee olla yleensä 1,3 x lainan määrä. Asunto-osakkeissa vakuuden arvo saattaa toki olla suurempi kuin 1,3 kertainen, koska vakuutena on aina koko asunto-osake(ryhmä). Eli tällöinkin vähintään 1,3 kertainen. Toki jälkipantti saattaa muuttaa tilannetta, mutta ei mennä siihen…
Kiinteistöjen osalta asiaa mutkistaa myös kiinnitysten etusijajärjestys. Eli jos kiinteistöön on haettu arvon ylittävä määrä kiinnityksiä, on alkupään kiinnityksillä arvoa, mutta kiinteistön arvon ylittävillä kiinnityksillä ei ole taas mitään arvoa. Ja tässä välissä on vielä harmaa alue, kun kiinteistön tarkkaa käypää arvoa on monesti vaikea määrittää - etenkään pakkorealisointitilanteessa.
1 tykkäys
Näin on. Yleensä haetaan kiinnityksiä(panttikirjoja) alkupäästä reilusti yli vakuuden arvon. Ja vakuuden pitää kattaa lainan määrä. Vakuuksissa varaudutaan myös korkojen ja viivästyskorkojen saamiseen. Jos alkupään kiinnitykset ovat jossain toisessa pankissa vakuutena pitää hälytyskellojen soida. Kaikki kiinnitykset pankkiin ja jos pyydetään toisaalle niin loppupäästä ja harkiten niin, että omat saatavat turvataan. Osakehuoneistojen kohdalla yleensä tarvitaan lisävakuus. Pelkkä osake ei riitä vakuudeksi ja siinäkin alue merkitsee paljon. Vakuus voi jossain tapauksessa olla vain 50%ostohinnasta.
Maksumuuri varmaan peittää artikkelin oleellisimman sisällön, joten kyselen nyt tyhmänä: mitä väliä sillä on tonttikaupan suhteen, jos sen nykyistä omistajaa on rahoitettu ns. “skandaalipankin” toimesta? Jos kaupunki haluaa välttää OmaSP-kytköksiä, niin tilannehan vain helpottuu kun he ostavat tontin pois tällaiselta toimijalta.
Sivustaseuraajana tilanne näyttää lähinnä siltä, että kaupunki voi haistaa veren nyt kun lehtijutut ja foorumikirjoitukset signaloivat OmaSP:n rahoittamien kohteiden olevan tavallista heikommassa asemassa, eikä rahoitukselle ole välttämättä jatkokierrosta.