Mikä ihmeen riittävän pitkä vuokrasopimus? Asuntomarkkinat pyörivät käytännössä toistaiseksi voimassa olevien vuokrasopimusten voimin, joissa vuokralaisen puolelta irtisanomisaika on yksi kuukausi. Nykyään on toki yleistynyt sopimussakon malli, jolla vuokralainen sitoutetaan asumaan määräaikaisen sopparin kämpässä vähintään vuoden ajan. Mutta ei vuosi ole pitkä vuokrasopimus, ja noidenkin sopimusehtojen saaminen vuokrasoppariin on sitä vaikeampaa, mitä haastavammilla asuntomarkkinoilla eletään.
Noin muuten vuokralaisen luotettavuus ja sopimuksen pitkäkestoisuus ovat asioita, jotka voidaan todeta vasta vuokrasuhteen edetessä.
Suuri virhe monien syrjäseutujen asuntosijoittajan kohdalla on se, että he kyllä osaavat arvioida sen vuokratun asunnon kassavirran, mutta he eivät osaa arvioida kuinka paljon sen muuttotappiokunnan asunnon vuokrattavuus vaikeutuu vuosi vuodelta. Ja pahimmillaan ollaankin sitten tilanteessa, jossa sitä kämppää ei saa vuokralle edes hoitovastikkeen hinnalla.
Mutta nyt aletaan yksityiskohdissa olla jo lähempänä asuntosijoittaminen-ketjun teemaa.
Kun me puhumme pankin riskeistä ja vakuuden vakuusarvosta, olennaista on puhua siitä, paljonko siitä vakuudesta saisi, jos se jouduttaisiin realisoimaan velallisen jouduttua ylitsepääsemättömiin maksuvaikeuksiin.
No nyt olet asian ytimessä ja nyt pääsään jo lähemmin ketjun varsinaiseen aiheeseen. Miksi maakuntien asuntosijoittajat suosivat OmaSP:tä lainanantajana? Siksikö, että sieltä saa parhaan tarjouksen? Kyllä. Mutta se paras tarjous ei suinkaan tarkoita mitään edullista marginaalia, vaan monesti mikään muu pankki ei suostu siihen rahoitukseen. Ja pääsyy on juurikin ne vakuusarvot.
Nordean usko ei vaikkapa Varkauteen kohdistuvan asuntosijoittamisen osalta riitä siihen, mihin se Säästöpankilla on riittänyt. Kun Säästöpankin usko asiaan riittää, se voi heittää lainaan moninkertaisen marginaalin siihen nähden, mitä suuremman pankin premium-tason asiakas maksaa kasvukaupungin sijoituskohteesta. Kyllä, hyvää bisnestä siihen asti kun kaikki hoituu asianmukaisesti. Mutta jos velallinen ajautuu vaikeuksiin, ja vakuuksia jouduttaisiin jopa realisoimaan, päästään taas siihen riskin ja tuoton väliseen yhteyteen.
Lainalupaukset kannattaa hakea etukäteen. Itse olen ollut aikoinaan asuntovelallisuuteni alkumetreillä Ikaalisten Säästöpankin (nyk. Aito Säästöpankki) asiakas. Hyvää oli palvelu. Kun aikoinaan 15 vuotta sitten aloin etsiä kakkoskämppää ja 100 %:n lainaa sille (vakuusarvo toki tuli hoidettua aiemmin ostetun asunnon vapautuneella vakuusarvolla), olin pankkiin yhteydessä asian tiimoilta. Tapaaminen sovittiin pankinjohtajan kanssa. Olin yksinyrittäjänä varautunut tapaamiseen tekemällä laskelmat vuoden toteutuneesta myynnistä ja tulevaisuuden näkymistä. Pankinjohtajaa nuo paperit eivät kiinnostaneet pätkääkään, vaan hän totesi kuinka asiansa hoitaneeseen asiakkaaseen luotetaan ja pyysi menemään ostoksille. Poistuessani hän kuitenkin vielä huikkasi “yksi asia unohtui, olihan sulla luottotiedot kunnossa”. Mielestäni tuo tilanne oli järjetön, vaikka tietenkin oli kiva päästä nopeasti etsimään asuntoa. Enkä osaa olla lainkaan pahoillani siitä, että myöhempien asuntokauppojen kohdalla suurempi pankki on kysellyt tarkemmin tuloista ja menoista.
Tuo Aito Säästöpankissa kohtaamani asiakaspalvelu tuo mieleen sellaisen Oma Säästöpankin asiakaspalvelun, josta monet maakuntasijoittajat sitä kehuvat. Mainitsin aiemmin Kotimatka-keissin, jossa sijoittajapariskunta kertoo avoimesti OmaSP-yhteistyöstään. Mutta he kertovat avoimesti myös monista muista asioista. Esim. yksi kokonainen luhtitaloyhtiö tuli ostettua aikoinaan huutokaupasta muistaakseni yli miljoonalla eurolla, ja sijoittaja kertoi ettei hän huutaessa edes tiennyt mikä on luhtitalo. Porista taas ostettiin huonokuntoinen taloyhtiö muistaakseni 600t eurolla, ja siinä muistaakseni taas tuli yllätyksenä hoitokulut, kun ei oltu hoksattu mitä kaikkea edellinen omistaja oli talossa tehnyt ja mihin nyt tuli palkata ulkopuolinen palveluntuottaja.
Kun meillä sijoittajat itse kertovat, etteivät he oikeastaan ymmärrä millaisista kohteista ovat tehneet jopa miljoonaluokan hankintoja, ja samalla hehkutetaan kuinka ostoksia tehdään “alle markkinahinnan”, välittäjä arvioi kohteet “markkinahintaan” ja sitten nostetaan lainaa jopa koko ostoksen verran, niin mikä voisi mennä pieleen?
Myös tuossa edellä viitatusta Talouselämän artikkelista kävi ilmi, että osa sijoittajista ei ymmärtänyt millaista kohdetta on ostamassa. Osa koki tulleensa huiputetuksi. En tiedä tulivatko, vai eivätkö vain jaksaneet tehdä perusläksyjään. Mutta niin tai näin, se on hyvä esimerkki siitä asuntosijoittamisen kiimasta, mitä viime vuosina on nähty. Mitä tuon kaltaisista tapauksista kaatuu pankin niskaan, se nähdään tulevaisuudessa. On täysin mahdollista, että luotonantajan vahingot jäävät vähäisiksi, mutta kilpailijoita kovemmalla riskillä tässä nyt mennään joka tapauksessa. Ja sen riskin olemassaolo tulisi nyt yhtiöön sijoittavien ymmärtää.
Ps. siirtäkää kahvihuoneeseen, jos meni jo liiaksi ohi aiheen. En pahastu.
eivätkä todellisia tapauksia.