Toistaiseksi näiden kohteiden realisoituneet riskit ovat kohdistuneet tällaisesta kohteesta asunnon ostaneisiin, jotka aika usein ovat vielä kohtuuttomalla velkavivulla matkassa olleita sijoittajia. OmaSp on kyllä aika ronskisti rahoittanut uusiakin kohteita, yhdessä tiedossani olevassa kohteessa ensimmäinen milli tuli perustajilta ja seuraavat 30 milliä pankilta. Loppu rahoitettiin sitten perustaja- firman kautta OmaSp:n toimesta. Hulvatonta touhua…
Näinhän se on kaikkien pankkien kohdalla ja OmaSp:n kohdalla nämä lainat (3mrd€) on kanissa bondien vakuutena. Yksikään suomalainen pankki ei nykynäkemyksen mukaan kaadu “normaaliin” asuntorahoitukseen. OmaSp on minun näkemykseni mukaan ottanut osana kasvustrategiaansa tästä poikkeavia riskiä, joka on nyt realisoitumassa. Kestää normaalioloissakin aika kauan, että luottokannan happaneminen tulee luvuissa voimakkaasti esille, kun pohjalla on miljardien terve lainakanta.
Luotonantajan kannalta se riski on syrjäseutujen kohteissa toisinaan yli 100 %, jos kiinteistö/asuntovakuudella tulisi alkaa lainasummaa kuittaamaan. Vakuuskohteiden arvonalennus ja heikko/puuttuva kysyntä on syrjäseuduilla myös pysyvä olotila ja vakuuskohteiden ylläpidosta sekä myynnistä aiheutuu kuluja. Uudiskohteet taas löytyy lähinnä kasvukeskuksista, joissa kysynnän puute on markkinatilanteesta johtuva väliaikaisilmiö ja/tai ylihinnoittelusta, joka suhteessa taloyhtiölainaan on kuitenkin lähes poikkeuksetta hallittavissa.
Katselin eilen Yle Areenasta toistamiseen tällaisen dokkarin:
Pariskunta perusti Joroisille ravintolan ja myöhemmin osti talon liike- ja asuinhuoneiston itselleen. Dokumentin lopussa mentiin siten Oma Säästöpankkiin kertomaan, että yritystoimintaa ei voi enää jatkaa ja rahat on loppu. Googlettamalla selvisi, että ravintolatila+kämppä meni myöhemmin ulosoton kautta myyntiin. Huutokaupan korkein tarjous oli 300 euroa.
Uudiskohteiden hopeareunus kuitenkin on se, että ne sijaitsevat usein kasvukeskuksissa ja niissä ei lähtökohtaisesti ole suurta korjausvelkaa. Vuokratontti taas ei ole useimmiten mikään ongelma, koska vuokraaja on kaupunki tai sitten kyseessä on järkevin ehdoin lunastettavissa oleva tontti. Poikkeuksia toki löytyy.
Sen sijaan noiden syrjäseutujen peruskorjaamattomilla 50-vuotisjuhliaan viettäneillä taloyhtiöillä ei ole mitään hopeareunusta.
Pahin ”mustapekka” vaikuttaa olevan jos asuinkerrostalossa on iso liiketila. Jossain vaiheessa sille ei löydy käyttäjää ja sitten se päätyy jollekin bulvaaniostajalle joka jättää vastikkeet maksamatta. Ja yleensä liiketiloissa on vastikkeet 1,5-2 -kertoimella eli taloyhtiön kassavirta kärsii pahasti.
Mutta onhan tämä ihan hirveä tilanne että kiinteistökanta syrjäseudulla ja ihan normi maaseudullakin ja kuihtuvissa pikkukaupungeissa on muuttunut lähes arvottomaksi taakaksi. Muutos on ollut vaiheittainen ja alkoi jo 70-luvulla, mutta nyt se ehkä iskee silmille lopullisesti.
Toisaalta uudesta omakotitalosta syrjäseudulla saada hyvin korkean hinna koska se on ainut uusi moderni omakotitalo myynnissä useampaan vuoteen 100k säteellä pikkukaupungin keskustasta koska grynderit ei sellaisia koskaan rakenna sinne ainuttakaan. Se uusi kunnanjohtaja tai terveysaseman johtava lääkäri, tai koulun rehtori+opettaja pariskunta, haluaa sellaisen valmiina kun muuttaa paikkakunnalle.
Jotain edellä kuvatun suuntaista. Itse olen pankkipuolta ja siellä tapahtuvaa maaseudun asuntorahoitusta seuratessa huomannut, että siellä lainat ovat hyvin maltillisia asiakkaiden maksukykyyn suhteutettuna. Varmaan paljon kokoluokassa 50–100 k€. Vaikka heikompien asuntojen markkina-arvo olisi 0–30 k€, näiden hoidosta tulee hyvin vähän luottotappioita tai suuria maksuongelmia. Eihän näistä paljon luottokantaakaan kerry, mutta tätä massaa on. Keskusteluketjuissa usein viitataan tämän kannan arvaamattomuuteen, mutta minusta tämä on tuottanut tähän saakka hyvin vähän ongelmaa, ja näistä ei euromääräiset paljon sakkaa ole kertynyt. Sitä en tiedä miten tehokkaasti näiden perinnän ja mahdollisen ulosoton Oma hoitaa, jos sen joutuu kohtaamaan. Se prosessi vie vanhakantaisesti hoidettuna paljon pankin perintäosaston voimavaroja ja aiheuttaa kustannusta. Olisi mielenkiintoista kuulla onko jollain tästä puolesta parempaa tietämystä.
Viittasin tuossa siihen vanhempaan rakennuskantaan. Toki jostain uudehkosta hyvästä voi jonkinmoisen myyntihinnan saada, mutta sekään tuskin ylittää rakennuskustannuksia. Poikkeuksia on jos talo on järven rannalla tai isomman laskettelukeskuksen lähistöllä.
Vakuusarvot ovat aika matalia landella. Varmaan joku Nordea/Danske ei edes lähde rahoittamaan syrjäseutujen kohteita millään hinnalla.
Kategorinen “syrjäseutujen” hintojen aliarviointisi on tietämättömyyttä. “Landellakin” on viljalti kalliita kohteita joista kilpaillaan toki suhdanteet vaikuttavat näihinkin. Ainakin meillä vakuusarvot ovat ihan samat kuin muuallakin Suomessa, myynti(pyynti)hinnat sensijaan ovat matalampia kuin kasvukeskuksissa joka taas on pelkästään positiivinen asia.
Itse asun n.50k asujaimiston keskustassa 180m2 omakotitalossa 1000m2 omalla tontilla, nyt jos tämän möisin niin saisin n. 220k. Mutta en tietenkään myy, koska tuolla rahalla en saisi mistään lähellekään mitään vastaavaa.
Jopa meiddän mökkipaikkakunnallamme, pikkukylässä on yli 600k pyyntejä jotka häviävät välittäjien sivuilta viikoissa. Tosin tuollaisia tuskin lainarahoilla usein edes ostellaan, ja toteutuneita kauppahintoja en ole lähtenyt etsimään.
Ei ole mikään mielipidekysymys, että suhtautuvatko pankit vakuusarvon kannalta eri tavalla esim. eri ikäisiin tai eri sijaintien taloihin:
"”Suomessa on sellaisia alueita, missä vanhojen omakotitalojen ostamista varten ei saa lainaa”.
“Muuttotappioalueilla riskit asuntolainauksessa ovat muita alueita suuremmat. Pankkien lainojen luottoluokitus puolestaan määrittää millä hinnalla pankit voivat saada rahaa kansainvälisiltä sijoittajilta.”
Vaikka puhuttaisiin uudenkarheasta omakotitalosta, niin muuttotappioalueilla se perushaaste on niissäkin se, että arvon suhteen ei ole mitään muuta suuntaa kuin alaspäin. Ja mitä enemmän se muuttotappio kunnassa etenee, sitä heikommiksi palvelut kehittyvät, sitä suuremmiksi käyvät veronkorotuspaineet ja sitä vaikeammaksi sen talon seuraava myyntikierros muodostuu.
Jotta päästään taas kiinni ketjun aiheeseen, niin OmaSP nimenomaan on luotottanut sellaisia kohteita sellaisilla vakuusarvoilla, mihin suuret pankit eivät olisi kuuna päivänä lähteneet mukaan.
Suurin osa Suomea on muuttotappioaluetta ja osassa ns.“kasvukuntiakin” on pakkoliitettyjä ex. kuntia joissa muuttoliike on tappiollista. Jos suuret pankit eivät näiden alueiden asuntokauppaa ala rahoittamaan niin OmaSP:llähän on silloin monopoli, laittaa kunnon marginaalit lainoihin eikä annan asiakkaan maksukyky huomioon ottaen liian suuria lainoja. Suurin osa asunnon ostajista on kuitenkin työelämässä ja muutaman kymmenen tuhannen euron lainan hoitaminen onnistuu vähän pienemmilläkin tuloilla, eikä pienessä lainassa isompi marginaalikaan tunnu niin pahalta.
Suosituksista ja tavoitehinnoista on hyvä muistaa se, että ne on tehty ajan hetkellä X silloisten tietojen perusteella, josta eteenpäin molemmat alkavat “happanemaan”, kunnes tehdään uusi analyysi ja päivitys. Yksittäisen sijoittajan vastuulla on seurata omia sijoituksiaan enemmän reaaliajassa ja tehdä tarvittavat johtopäätökset, kurssi- ja muiden mahdollisten muutosten sekä uuden tiedon myötä, kannattaako osaketta myydä, pitää vai ostaa lisää.
OmaSP:n tyylisessä tapauksessa on varmasti ihan yhtä vaikeaa niin työnsä puolesta analyysin tekijälle kuin kelle hyvänsä muulle käytännössä arvata mitä mahdollista vielä julkistamatonta riskiä on olemassa. Onhan siellä vielä tutkintapyyntöjäkin vetämässä, joiden lopputulemasta ei ole vielä tietoa (jollain tutkijalla tai syyttäjällä ehkä saattaa olla aavistuksia, mutta muuten).
Tuosta yhtiötä olen puhunut sitä, mistä on uutisoitu. Toistan, taloyhtiö hakeutui itse konkurssiin, ja siitä uutisesta olen puhunut tulevaisuuden käänteitä tietenkään ennustamatta.
Taloyhtiön ongelmat on tiivistetty hyvin tähän artikkeliin:
Kovin on törkykielistä ja hyökkäävää viestintäsi. Pysyttäisiinkö asialinjalla? Ihan vain muiden lukijoiden vuoksi.
Lisäksi vielä sellainen huomio, että Keravan taloyhtiön tilanteesta on käyty keskustelua toisessa ketjussa. Tuossa rahoittajana ei ollut OmaSP. En täysin ymmärrä, miksi haluat tuon taloyhtiön tilanteesta puhua tässä ketjussa.
Poistin viestini, olihan se hyökkäävä, mutta tarkoituksella kuitenkin. Kun yhtiöketjuun kirjoitetaan, mielestäni olisi asiallista, että etsitään myös positiivisia puolia, eikä hakemalla haeta kaikkea negaa, mitä ikinä keksitään. Eiköhän tässäkin ketjussa jo ole ihan riittävästi sitä negaa tuotu esille ja tottakai paljon siihen on aihettakin. Mutta tämä ketju on muodostunut enemmänkin kaatopaikaksi, vaikka kyseessä on kuitenkin suomalainen pankki, joka nyt ei kaikilta osin täyttä roskaa kuitenkaan ole. Ymmärrätkö ajatukseni?
Tuon keravalaisen asunto-osakeyhtiön toin esimerkkinä siitä, miten siitä lähdettiin uutisoimaan, vaikka aika nopeasti se konkurssihakemus peruttiin. Näitä rahoitusongelmia kuitenkin tapahtuu kaikkialla ja muistelin, että se tuotiin esille tässä ketjussa. Kyllä näissä on kaikki pankit takana jossain muodossa eikä ainoastaan OmaSp. Ehkä muistin väärin sitten, jossain tähän kuitenkin tartuin.
Jos palataan Oma SP, niin itse olen siirtynyt ostolaidalle, tänään viimeinen hankinta.
Itse luotan heidän toimialueiden asiakkaisiin, rehtiä suomalaista lainansa maksavaa perusasiakasta.
Sitten on jokunen kiinteistömoguli maksimi-vivulla matkassa, mutta niin se on kaikissa pankeissa.
Itse 90-luvun pankkikriisin kokeneena sanoisin, että OmaSP ei ole nyt hädän päivää !
Korot laskevat hiljalleen ja se lisää talouden aktiviteettia, tämä hyvä juttu myös OmaSP:lle.
Jos yksityinen sijoittaja ostaa asunto-osakeyhtiön lainalla, niin toki siinä vakuusarvot tulee mitattua. Mutta en edelleenkään ymmärrä, minkä vuoksi haet tällaisia esimerkkejä, koska tämä on jokaikisen asuntolainan kohdalla sama asia. Kun kiinteistöistä puhutaan. Omistaja tykkää arvostaa niitä korkealle ja lainoittaja mahdollisimman alas. Tämä on jokaisen pankin ongelma ja sen vuoksi pankkeihin sijoittaminen on erittäin huono kohde lähtökohtaisesti. Ei kukaan niiden taseiden todellista arvoa pysty määrittelemään, vaikka miten mittareita luodaan. Minua häiritsee se, että tässä koko OmaSp tuodaan kyseenalaiseksi. Yhden omista yhtiöistä pankkiasiakkuus muuten siirtyy Handelsbankenistä tänne, eikä huoleta asia kyllä yhtään.
Mitä enemmän tämän pankin asioita tutkii, sitä hämmästyneemmäksi tulee. En tiedä mitä sieniä pitää luottoja myöntävän tahon syödä, että tällaiselle yritykselle myöntää vielä 4,5 miljoonaa lisää lainaa viimeisen vuoden aikana:
Nämä tapahtuneet asiat eivät ole millään järjellä selitettävissä ja tämä tapaus kertoo sakkaa olevan myös keskiössä oleiden suurten asiakasriskien ulkopuolella.
Sen verran tuli osallistuttua tähän kaatiskamppailuun, että miten noi vakuudelliset lainat yhdistyy samaan lainanottajaan? Tilinumerothan ei ole samoja, vaikka hätäisesti voi siltä näyttää. Olet varmasti paremmin perillä asiasta.
edit: @ValkoinenPeura Niin, jos lainan alkuosa on eri, niin miten ne yhdistyy samaan lainanottajaan? Kerro sitten samalla se nimikin.
Kyseessä on lainojen numerot ja suoraan kopioituna yhtiön tilinpäätöksestä.
Selvennyksenä vielä, että kyseessä on kinnteistösijoituksiin keskittynyt yritys.
Lainan alkuosa on pankin ja sen tietyn konttorin tunnus. OmaSp:llä on useita tunnuksia pankin fuusioista johtuen. Kuvakaappauksessa selvästi kuitenkin todetaan lainojen olevan OmaSp:stä.
E: poistin viimeisen viestini, enkä aio jatkaa chattailua traderin kanssa.
Tuo lainan numeron alkuosa (4-numeroisen palkin 3 ensimmäistä numeroa) on rahalaitostunnus, joka kertoo mistä pankista laina on nostettu (sen lisäksi, että tuossa toki lukeekin, että on Oma SP:stä.)
