Paljon tuntuu tapahtuvan jatkuvasti yhtiön ympärillä. Tänään laitoin Q4-Pre/päivitys pihalle, jossa huomioin ennusteissa Hervannan rakennusoikeuden 1,0 MEUR:n myyntivoiton ensi vuodelle ja Kukkula-hankkeen +1,5 MEUR arvonnousun vaiheen 2 kiinteistöistä onnistuneiden vuokraustoimien myötä Investors Housen Q4-raportin mukaisesti.
“Odotamme Ovaron raportoivan hyvän Q4-tuloksen osakkuusyhtiöistä kirjattavan tulososuuden tuella. Odotamme yhtiön ohjeistavan selvästi laskevaa tulosta vahvan vuoden 2023 jälkeen, mutta näemme edellytykset myös positiiviseen ohjeistusyllätykseen. Lähitulevaisuuden ennusteemme nousivat viimeaikaisen uutisvirran perusteella, jonka myötä nykyinen arvotustaso (P/EPRA NAV 0,68x) on mielestämme edelleen houkutteleva. Nostamme tavoitehintamme 4,30 euroon (aik. 4,00 €) ja toistamme lisää-suosituksemme.”
Torstaina sitten taas mielenkiintoista päästä katsomaan yhtiön päivitettyjä arvostuksia ja erityisesti ohjeistusta.
Uutta kehityskohdetta Kuopiosta. Aika suuri kiinteistö kyseessä, vastaa yli puolta Ovaron nykyisestä neliömäärästä. Tiedotteessa annettujen arvioiden valossa tuottopotentiaali vaikuttaa mainiolta.
Ovaro hankki noin 14.000 m2:n kiinteistön Kuopion Haapaniemestä osoitteesta Teollisuuskatu 1. Kohteen velaton kauppahinta oli 2,7 M€.
Ovaro arvioi, että kohteen kiinteistökehityksen kautta saatavat tuotot ovat arviolta noin 1-3 M€ seuraavien 3 vuoden aikana. Ovaron tavoitteena on muuttaa kiinteistön käyttötarkoitus teollisuus- ja toimistokohteesta liiketiloiksi.
Ovaro raportoi aamulla operatiivisesti odotuksiamme paremman tuloksen, mutta asuntokannan odotuksiamme suuremmat negatiiviset käyvän arvon muutokset ja selvästi suuremmat verot painoivat tuloksen tappiolle. Vuoden 2024 ohjeistus sen sijaan oli selvästi odotuksiamme vahvempi. Yhtiön hallitus ehdottaa myös maksavansa odotuksiamme suuremman osingon (0,13 €/osake). Yhtiö tiedotti eilen illalla myös hankkineensa suuren kiinteistökehityskohteen Kuopiosta.
Ovaron kausiluontoisesti heikko Q1-tulos oli hieman odotuksiamme parempi, jonka taustalla oli erityisesti kiinteistöveron palautus. Yhtiö on tehnyt mielestämme alkuvuonna useita hyviä peliliikkeitä ja tehdyt investoinnit tulevat tukemaan loppuvuoden tulosta. Yhtiö toisti odotetusti ohjeistuksensa, johon arvioimme yhtiön pääsevän, vaikka se edelleen nojaa kuitenkin myös nähdäksemme melko paljon Kukkula-hankkeen kertaluonteisiin tuottoihin.
Frans haastatteli Ovaron toimitusjohtajaa Marko Huttusta.
Aiheet:
00:12 Q1:n pääkohdat
00:44 Jyväskylästä ostettiin kauppakeskus Forum
01:58 Kauppakeskukset uutena aluevaltauksena
03:00 Jyväskylän kauppakeskukset
04:00 Forumin investointitarpeet
04:39 Nisulankadun hankkeen eteneminen
06:15 Kuopion teollisuus- ja toimitilakiinteistön suunnitelmat
07:24 Jyväskylän Pappilan hotellihanke
07:58 Ostajan markkinat
09:14 Ohjeistus ja tuloskasvun ajurit
Ovaron Q1-raportti oli hieman odotuksiamme parempi kertaluonteisen kiinteistöveron palautuksen ansiosta. Jyväskylän kauppakeskushankinta nosti operatiivisia ennusteitamme. Näemme Ovarolla edellytykset hyvään tulostasoon lähivuosina, vaikka Kukkulan JV-hankkeen ja omien asuntokehityshankkeiden tuloihin ja näiden ajoitukseen liittyy selvää epävarmuutta. Arvostus (24e P/EPRA NAV 0,70x) näyttäytyy viimeaikaisten transaktioiden valossa edelleen houkuttelevana.
Pyyhkäisin pienen position Ovaroon noin viiden vuoden tauon jälkeen. Yhtiö on muuttunut paljon ja hyvään suuntaan.
Erityisesti diggaan tästä kontraavasta otteesta: kun markkina on jäässä, Ovaro on ostanut toimistokiinteistöä Hervannasta, rakennuttaa K-Marketis Jyväskylään, Kuopiossakin on projektia. Mieluummin nyt aktiivinen ostaja kuin syklin huipulla.
Vertailu Cityconiin on suorastaan huvittavaa. Ovarolla on viime aikana ollut suorastaan reippaasti transaktioita, Cityconilla lähinnä paljon puheita mutta vähän tekoja. Ovaro ostelee omia osakkeita ja tase on kunnossa, Citycon jakaa osinkoa johon ei olisi varaa, ja sitten paikkaillaan hätäratkaisuilla kun luottoluokittajilta tulee sapiskaa.
Vertailu on toki vaikeaa, kun Citycon on valmiiksi ollut varsin raskaalla velkalastilla seilaava laiva (tosin ei erityisen raskas velkalasti mitä tulee verrokkeihin) ja Ovaro oli edellisten vuosien divestointien jälkeen nettovelaton ja omasi pulskan kassan. Lisäksi sijoitusprofiilit ovat pitkälle erilaisia.
Toki iso ero on on siinä että Cityconin pääomistaja on persaukinen kiinteistösijoittaja jonka oma, reippaammin vivutettu korttitalo tarvitsee kassavirtaa osingoista. Ovaron suurimmat omistajat ovat vakavaraisia eikä ole tarvetta voitonjakoon osinkojen muodossa tässä tilanteessa, kun firmaa on järkevä kasvattaa astetta isommaksi.
Eipä sillä, Ovaron käänne ja toiminta vaikuttavat hyviltä. Nykymarkkinalla tosin näen parempiakin sijoituskohteita.
Joo, tämähän ei ollut missään määrin analyyttinen vertailu, kunhan nostin muutamia huomioita kun niin ex-oravassa kuin Citykanissakin nyt pienet possat sattuu olemaan.
Jos jotain tässä iän myötä on ymmärtänyt, niin johdon lisäksi suurimmilla omistajilla ja heidän intresseillään on todella paljon merkitystä. Ovarossa tältä osin tilanne on minun silmissä terve.
Sanoisin, että ovaro on muuttunut ajansaatossa 3 kertaa. Vaihe 1, Listauksessa oli toimiva johto ja taseessa oli järkevää tavaraa. Vaihe 2, johto muuttui ja taseeseen alettiin haalimaan asuntoja hinnalla millä hyvänsä eikä yksiöitä tai kaksioita vaan paljon kolmioita. Vaihe 3 eli nyt, johto vaihdettiin ja tasetta alettiin putsaamaan ja parantamaan. Kokisin ovaron nyt ihan eri toimijaksi kuin aiemmin.
Aikaisemmin isosti ja nyt vähemmän arvonlaskut huonojen asuntojen myymistä rasitti tulosta. Tällä hetkellä on kehityshankkeita, jotka ei tuota täyttä kassavirtaa tai niitä ei ole saatu myytyä. Kehityshankkeille tyypillistä on halvalla osto ja myynti, jolla tuotto pääosin muodostuu. Sanoisin, että ovarolla kehityshankkeissa on hyvä suunta ja tuotot ei näy nyt vielä hetkeen vaan kahden kolmen vuoden päästä. Samaan aikaan arvonlaskut loppuu, kun vanhoja asuntoja ei myydä tai niitä ei tarvitse myydä alle tasearvojen. Puljuna on samankaltainen kun ivh ja vaikkei ivh kummoisemmin erikoisuuksia tee niin opo pyörii 10% hujakoilla. Uskoisin, että yhtäläinen johto ivh kanssa ja huomattavasti aktiivisemmalla toimimisella tää tulee yllättämään tuloksellisesti lähiaikoina. Tulevaisuudessa uudisrakentaminen on iso riski, mutta sen vaikutus alkaa näkymään ehkä 2027-2028 hujakoilla.
Yleisesti fiilis yhtiöön on mennyt aikoinaan ja nyt sitä ei saa nostettua vaikka kuinka hyvin menisi. Kuitenkin toimijana on aivan eri toimintatapojen, strategian ja taseen sisältöä ajatellen. Varmaan tarpeeksi pitkään ovaro petti sijoittajat ja uutisia seuranneet niin tätä vanhaa muistikuvaa ja uutta käänneyhtiö statusta ei monen päähän saa vaihdettua. Itsellä kuitenkin ihan optimistiset odotukset puljuun, kun en aiemmin ole rahaa laittanut ja nytten salkussa eniten tuottanut osake.
En oo ihan varma, mutta jos toiminta siirtyy enemmän kehityspuoleen ja myyntivoittoihin niin kirjataanko sitä edes liikevaihtoon. Mun mielestä ovarolla vuokraustoiminta kirjataan liikevaihtoon. Näin ollen onko liikevaihto oleellinen mittari?
Sanoisin, että liikevaihto on aika turha mittari muutenkin vaan enemmänkin seuraisin tuloskehitystä. Liikevaihtoa saa kuitenkin kasvatettua yhtiössä kun yhtiössä vaikka lainarahalla kannattomasti.
Tuloskehitys oli huimaa tuossa aiemmin olleen viestin 2-vaiheessa. Asuntoja sisään minkä velkaa sai ja saman tien ylöskirjauksia niiden arvoihin. Jostakin syystä luopuivat tästä vaikka tulokset olivat loistavia.
Niin kai sillä teki siihen aikaan sitä kuuluisaa “excel-tulosta” ylöskirjauksilla, mutta samaista asuntomassaa on kirjattu alaspäin erittäin rajusti joten tuon bisnesmallin toimivuudesta voi olla montaa mieltä.
Ovaro onnistui kyllä erittäin hyvin ajoittamaan ison asuntomassan myynnin. Oliko kyseessä taitoa vai tuuria, varmaan molempia, mutta tähän haastavaan markkinaan yhtiö pääsi myyntien myötä terveellä taseella ja sen myötä pystyy aktiivisesti toimimaan toisin kuin moni muu toimija.
Ovaro osti Kukkula-hankkeen vaiheet 2 ja 3 kokonaisuudessaan, joten tässä olisi vielä Fransin kommentit siitä.
Ovaro ostaa Kukkula-hankkeen niin kutsutut vaiheet 2 ja 3 kokonaisuudessaan omistukseensa Investors Houselta ja Royal Houselta kauppahinnalla, joka vastaa arviomme mukaan noin 23 MEUR:n velatonta hintaa. Kauppahinta vastaa nähdäksemme suurin piirtein käypää arvoa kohteista. Ovaron liiketoiminta rakentuu kaupan myötä entistä vahvemmin kiinteistökehityksen ympärille. Hanke luo yhtiön kokoluokassa merkittävän kehitysputken pitkälle tulevaisuuteen, mutta sen toteuttaminen tulee myös nähdäksemme vaatimaan kumppanoitumista/lisärahoitusta/kohteiden myyntiä.
Mitä tässä nyt niinkuin tapahtui? Kukkulahanke oli alunperin liian suuri yhdellekkään näistä kolmesta toimijasta joten hankkivat sen yhdessä. Veijarimaiseen tyyliin sen arvoa papereissa korotettiin ja nyt Ovaro osti muut ulos ja maksoi heille tämän korotetun arvon mukaisen korvauksen?
Jos tuosta laskee 1+1 niin eihän tässä ollut Ovaron omistajien kannalta yhtään mitään järkeä? Vai ymmärsinkö jotakin väärin?
