Asia ei ole ihan yksioikoinen, että kannattaako koskaan vai ei. Ja onko asuntoa vastaan otettu velka tässä keskustelussa myös vipua. Sitähän se tietenkin käytännössä on, mutta huomattavasti vähemmän volatiilinä omaisuuseränä parempi vakuus kuin osakkeet.
Minun mielestä on täysin tapauskohtaista onko järkevää ja pitää tietää mitä tekee. Samalla lailla kuin sijoittaminen on ylipäätään. Viisaiden miesten sanomisia kannattaa kuunnella mutta jossain vaiheessa kannattaa opetella ajamaan ilman apupyöriä. Eli käyttää omia harmaita aivosoluja.
Hyviä huomioita, ja itse asiassa tiivistykseni ei ollut ihan tarkka siinä mielessä, että ”kenellekään” oli hänen alkukärjistyksensä, joka tuossa lopun lainauksessa pehmeni niin, että jos on kunnollisella osakepainolla kokenut markkinatunnelmien koko kirjon ja edelleen haluaa vähän velkavipua, sitten jo turvallisempaa. Eli jos on kokenut merkittävällä osakepainolla vuodet 08-09, tietää paremmin miten reagoi oikeaan markkinapelkoon.
Olen samaa mieltä, että volatiliteetti on mahdollisuus eikä uhka, erityisesti velattomalle salkulle. Mutta jos on raskaammin vivutettu ja vakuutena nimenomaan se salkku, sitten on kyllä jossain määrin myös volatiliteetin armoilla?
Kyllä tottakai, volatiliteetin kautta riski kohdistuu salkkuun. Tarkoitin tässä itseäni etten pidä volaa riskinä omalle psyykkeelle. Ilmaisin huonosti.
Kysyin itse pankilta noin vuosi sitten hintaa sijoituslainalle, kun OST:n myötä jotenkin osake-treidaaminen tai veivaaminen tuntui helpommalta ja verotuspuolen seuraaminen vuositasolla loisti poissaolallaan.
50Keur viiden vuoden buletti irtosi yllättäen hieman alle 1% korolla (toki vakuudet piti olla kunnossa).
Tuo 50Keur buletti on nyt 10.2020 - > tämäpäivä karvan alle 90Keur. Eli velkavipu korkeahko tässä kyseisessä ”pelisalkussa”. Tosin tapauksessani pitää todeta ja alleviivata että tämä ”kassa” on vara menettää.
Mutta silti aika-ajoin mietiskelen, että miten tämä voi matemaattisesti edes olla näin ”helppoa”. Tarkoitan siis että onnistuisin viidessä vuodessa alle 1% tuotto-olettamaan.
Normaalisti velkaa ei ole yhtään. Asuntolainankin maksoin aikanaan 3 vuodessa pois sijoitussalkun kustannuksella.
Nyt perjantaina otin yhden treidiposition joka vei salkun 2,3% lainoituksen puolelle. Irtautunen tuosta päivisså tai viikoissa.
Nordnetin limiitin otin vasta hiljattain käyttöön. Sitä on 25000€ reilun 200k€ arvo-osuustiliä vastaan. Aion kyllä pysyä aina turvallisesti kultatason puolella ja pääosin nollassa, joten käytännössä limiitistä on tuskin koskaan enempää kuin 15000€ aktiivisena ja sekin vain lyhyissä treideissä.
Minusta velkavivun käytön ei tosiaan pitäisi olla oletus. Asuntosijoittajilla sen ymmärrän ja asuntolainan kanssa ei kannata toimia kuten minä, mutta muuta velkaa on hyvä välttää. On hassua lukea tai minun tapauksessa kuunnella Jack Schwagerin Market Wizards kirjoja, joissa hyvin moni haastatelluista on uransa alkuvaiheessa polttanut yhden tai useammankin treidikassan. Rapakon tuolla puolen johdannaiset ja isosti vivutetut margin-tilit tuntuvat olevan normi.
Velan käyttö kannattaa suhteuttaa omiin tavoitteisiin ja tekemisen tasoonsa. Itse tyydyn suht vähään ja tiedän, että saavutan taloudellisen riippumattomuuden aikanaan ilman velkaakin, kun vaan jatkan nykymalliin ja säästän yli puolet palkastani. Velkaa käyttämällä lähinnä vaarannan tuon tavoitteen, kun nyt olen jo sen verran lähellä, että tavoitteen saavuttaminen ei hirveästi edes nopeudu velkaa hyödyntämällä. Toki jos sitä olisi käyttänyt aiemmin, niin voisin olla jo tavoitteessa. En ole myöskään vakuuttunut siitä, että oma sijoittamiseni olisi ollut sillä tasolla, että se oikeuttaisi velan käytön.
Huomioisin myös markkinatilanteen. Nyt on minusta väärä aika miettiä vivun kasvattamista. Kriisitilanteessa, jossa vähän kaikkea poljetaan markkinan mukana, on rohkeille mahdollisuuksia vaurastua ja vivun käyttö kannattaisi pääosin rajata tälläisiin tilanteisiin.
Kokonaisvarallisuuden osalta gearing on jotain 25% kieppeillä.
Ollut iso laina nyt runsaan 10 vuotta ja olen ottanut lisää sitä mukaa kun se sulaa lyhennysten ja arvonnousun myötä suhteessa laskennalliseen paperivarallisuuteen. Tokihan se nousee jos/kun korot nykäisee ylös koska assettien hinnat laskee samalla. Siksi ajatellut pitää kokonaisuuden gearingin alle 40%:ssa. Lähiaikoina en ole nostamassa sitä kyllä merkittävästi, ehkä jos tulee isompaa korjausta.
Velkaa on 80% salkun arvosta. Kymmenen vuoden ajan tästä eteenpäin lyhennän kerran kuussa lainaa hiljalleen, ja kymmenen vuoden päästä on lainasta puolet lyhennetty. Silloin todennäköisesti maksan loput pois kertyneillä sijoitustuotoilla ja siirryn elelemään vapaaherran elämää. Oikeasti tietysti kymmenen vuoden päästä tarkastellaan tilannetta uudelleen, ja voihan olla, ettei silloin kannatakaan lainaa kuitata, kukapa sen osaisi ennustaa. Mutta nyt saa niin halpaa 10 vuoden kiinteäkorkoista lainaa, että hullulta tuntuisi olla velaton. Keskuspankit sylkevät rahaa ulos siihen tahtiin, että nykyinen omakotitalon hinta on luultavasti sama kuin ruokaostoskassin hinta 10 vuoden kuluttua.
Rönsyilen vielä hieman… jos päätyy velkarahan hyödyntämiseen sijoittamisessa, niin minun mielestä on todella järkevää harkita omistusasunnon hankkimista ja sen jälkeen alkaa sijoittamaan osakkeisiin ajallisesti hajauttaen. Maksaa vuokraa sitten itselleen ja saa vipua sijoittamiseen. Vipua, jonka vakuutena ei ole osakkeita. Kun on velkaa, hajautukseen kannattaa myös todella panostaa ja pienentää riskiä lisää sitä kautta. Asuntoon sijoittaminen parantaa myös hajautusta vs. pelkät osakesijoitukset.
Mutta en sano, että todellakaan kaikkien pitäisi tehdä näin. Itselle tuotto-riski on järkevä. Jokaisen kannattaa pureskella, mikä on itselle paras suunnitelma. Toiselle ihmiselle tässäkin voi olla liikaa riskiä tai joku muu juttu, miksi se ei toimi tai houkuttele.
Todellisuudessahan sinun pitää tehdä viidessä vuodessa reilu 5%:n tuotto. Tästä vielä 30% verottajalle, niin tuottovaade viidelle vuodelle on 7,3%. Viimeisinä vuosina tuo on ollut saatavissa jopa kuukaudessa, mutta ratkaisevaa onkin salkun arvo maksuhetkellä.
Jos esim 50k salkku tuplaa seuraavan 4 vuoden aikana, mutta laskee -60% viimeisenä vuonna, jää maksettavaa 10 000€ omasta pussista. Huonosti ajoittunut lasku vaikuttaa merkittävästi lopputulokseen.
Ettei mene täysin OT ja muiden asioihin puuttumiseksi niin itse ketjun aiheeseen:
Omalla kohdalla ei ole vipua käytössä, paitsi opintolaina, jota olen käyttänyt elämiseen, ettei ole tarvinnut koskea säästöihin. Lainaa nyt karkeasti 1/6 salkusta. Lisäksi Superluotto aktivoituna ja odottaa rommia. Itsellä on varmasti suuri kynnys tuohon luotolla sijoittamiseen, kun tosipaikka koittaa.
Hyvä viesti ja kyseenalaistus omista laskelmistani.
En vaan itse piensijoittajana koskisi paperiin missä tuotto-olettama olisi 7% luokkaa viidessä vuodessa (siis ei vuosittain), kun pelkkä inflaatio jo saattaisi nakertaa homman.
Omalla kohdallani voisin nyt maksaa koko buletin nyt jo pois ja jäädä ihan mukavasti plussalle, verojenkin jälkeen. Enkä usko että tuottaisi suurta ongelmaa viiden vuoden kuluttua uusia kyseistä lainaa.
Ehkä oma pointtini tässä oli että riski - tuotto suhde tällä nykyisellä rahan hinnalla, on mielestäni aika kohdallaan.
Harrastuksiin tuppaa yleensä jonkun verran rahaa kulumaan…. Tästä voi toki ehkä jotain netotakin
Tässä ollaan asian ytimessä. Omaa fundeerausta tarvitaan sen tunnistamisessa, ettei omaan sijoitussuunnitelmaan jää aukkoja, jonka vuoksi on pakko myydä osakkeita, kun ne ovat halvimmillaan. Suunnitelmaa kannattaa punoa ennemmin niin, että myymisen sijaan voi ostaa osakkeita, kun ne ovat halpoja. Riskienhallinta on nro 1, etenkin kun on velkaa.
Ajattelen lainan pois maksua kun olen saavuttanut “Lifetime equity allocation”. Asiaa voi ajatella 2 tavalla tai näiden hybridi.
Henkilö on 35v. Haluaa “Eläköytyä” 55v. Tienaus vuosia jäljellä 20v. Mahdollisuus säästää 10k€/v. Hänen kannattaisi mielestäni ja tieteellisten tutkimusten mukaan ottaa koko 200k€ tulevia palkkoja lainaa ja iskeä se osakkeisiin tänään. Näin henkilö radikaalisti vähentää “Last decade” riskiä.
Henkilön laskettu “Eläköytymis” salkku 350k. Tällä hetkellä 100k, henkilö pitää salkussa koko ajan omaan riski toleranssiin nähden sopivaa lainaa, kuten 20-30%. Kuukausittain ostetaan lisää osakkeita ja lisätään lainaa jotta uhde säilyy. Kun “Lifetime equity” allokaatio on saavutettu aletaan lainaa maksaa pois kuukausittain. Kun laina on maksettu pois tai sen rinnalle aletaan säästämään joukkovelkakirjoihin.
Itsellä tarkoitus mennä hybridi mallilla johtuen siitä etten saa tarpeeksi isoa lainaa kiinteällä korolla jottei tarvitsisi pelätä.“Margin call”. Olen laskenut itselleni lifetime equity allokaation euromääräisen koon ja tietyn päivämäärän jälkeen aion alkaa vain lyhentämään lainaa ja säästämään joukkovelkakirjoihin 1v menojen verran rahaa.
Miksi vain 1 vuoden menot? Syy: Valtion lompakko. Periaatteessa tässä sosiaalitukien luvatussa maassa ei tälläistä edes tarvitsisi.
Samaisessa artikkelissa Oldenburg myös sanoo seuraavaa:
“Nollan kautta käyminen ei johda sijoittamisessa hyviin lopputuloksiin (eikä 10% velkavipu edes merkittävästi paranna tuottojasi).”
Kursiivilla korostetusta väitteestä rohkenen olla eri mieltä. Salkun koon ollessa tapauksessani 2 miljoonaa euroa 10% eli 200 000 euron velkavivulla saatava ~5% lisätuotto 10 000 euroa vuodessa on merkittävä. Puhumattakaan pidemmästä ajanjaksosta ja korkoa korolle vaikutuksesta. Lisäksi 10% velkavipu välttää pakkomyynnit vaikka salkun arvo laskisi 70%.
Opintolainaa käytetty vipuna salkussa, koska sillä sai vauhtia hyvin uran alkuun. Suhteessa salkun arvoon opintolainaa tällä hetkellä n. 25%, mutta käteistä on taas 20%. Aion ottaa maksimilainat tulevaisuudessakin opiskeluun ja sijoittamiseen. Opintolainan maksu ei ole ajankohtainen ja korot matalia niin aion pitää mahdollisimman pitkään. Tähän kun lisää opintolainahyvityksen, tuntuisi tyhmältä olla ottamatta sitä. Tarkoituksena hakea myös lisää limiittiä nordnettiin nykyisen 10% käytettävissä olevan päälle. Tällä hetkellä tätä limiittiä en aio käyttää ennenkuin tullaan alas tai kohdalle sattuu erityisen houkutteleva case. Haluan, että paukkuja löytyy kuitenkin tarvittaessa ja riskiä vielä nuorena voi ottaa hallitusti vähän enemmän.
Hyviä pointteja ja kiitos vastauksista tässä vaiheessa. Tässä huomaa myös minkälainen sijoitustyyli kullakin on. Itse olen enemmän osinkosijoittaja vakaisiin laatuyhtiöihin. Yritän kasvattaa muutaman (7-10) yhtiön kappalemääriä enkä niinkään tuijota salkunarvoa Olen huomannut, että sijoittaminen on paljon mielekkäämpää kun ei tarvitse kokoajan tuijotella kursseja vaan tavoitteena kasvattaa kuukausi kuukaudelta kappalemääräisesti salkkua. Tähän tyyliini ei ehkä velkavivutus toimi, koska lähtökohtaisesti tavoitteena ei ole myydä osakkeita vaan elää näiden osinkotuotoilla, jossain vaiheessa. Ajatuksia tästä osinkosalkun kasvattamisesta/ velallasijoittamisesta?
300 k€:n huushollista pankille maksamatta n. 50k€:a. 200k€:n salkku jota vastaan sijoituslainaa n. 50k€ brutto siis 250k€. Asuntolainaa maksan pois etukenossa sijoituslainan poismaksulla ei mikään kiire koska reaalikorkohan on alle nollan kun huomioidaan korkojen 100% vähennysoikeus. Ihan ok tilanne
40k€ asuntolainaa josta myydessä saa ~150k€ omasta osuudesta. Sijoitussalkku hieman yli 50k€. Eli varovasti mennään. Tarkoitus tässä jossain vaiheessa kämppä myydä, ja seuraavaan jättää vain käsiraha sisään, lisäten velkaa asuntoon mutta ei salkkua vastaan. Ja tuo ylijäävä alle ~100k€ on tarkoitus laittaa mahdollisimman turvallisiin osinko-osakkeisiin sillä nykyinen salkku lähes kokonaan kasvulappuja. Eli hallittu velka asunnossa paikkakunnalla josta siitä saa omat pois ”aina” on oma taktiikka.
Riskin kasvattamisen on syytäkin kasvattaa odotusarvoisesti voittoja, se ei vielä tarkoita että riskikorjattu tuotto-odotus olisi kasvanut. Kovahermoisille ja pörssitunnelmien koko kirjon nähneille vipu salkkua vastaan voi sopiakin, esimerkiksi Pyysingillä on yleensä vipua (muistaakseni tällä hetkellä ei).
Buffett ja Munger ovat joskus todenneet että isommalla riskinotolla olisivat saaneet enemmän tuottoja, mutta ovat läpi uransa puksutelleet eteenpäin ajatuksella että heillä ei ole kiire. Ovat halunneet minimoida riskit mennä poikki tai vähintäänkin ahdistua pahasti.
Eli käyttää omia harmaita aivosoluja.