Vuokra perustuu tontin kauppahintaan, ei “arvoon” (voi toki olla, että tarkoitetaan samoja asioita).
Mutta edelleen, tonttirahasto on ainoastaan käytännössä laina, eikä sillä mielestäni ole käytännössä juurikaan merkitystä kannattavuuteen, jos kannattavuutta laskettaessa ei huijata itseään. Jostain se omaan taseeseen käytettävä rahakin tulee ja sillä rahalla on jokin hinta, omalla pääomallakin on hintansa.
Taseen hallinnan kannalta tonttirahasto ei ole enää vähään aikaan ollut niin herkullinen vaihtoehto, kun vuokravelat kuitenkin kirjataan taseeseen.
Lisäksi pitää vielä viilata pilkkua, että ei sitä tonttia kannata ostaa omaan taseeseen ja “pyöräyttää” as.oy:lle, koska tällöin maksetaan ylimääräinen varainsiirtovero. Näissä tapauksissa se tontti pitää ostaa suoraan as.oy:lle.
Kyllä se tonttirahasto omaa liiketoimintaansa tekee ja ottaa siitä asianmukaisen maksun, eivät he mitään hyväntekeväisyyttä gryndereille tee. Ja tottakai pääomalla on hinta, mutta lähtökohtaisesti oman pääoman kustannus on matalampi kuin tontin vuokrakustannus joka grynderille tulee mikäli tontin omistaa joku muu taho.
Ei jouduta maksamaan. Käytännössä omaisuuden siirto toteutetaan jakautumisen kautta, jolloin varainsiirtoveroa ei makseta - toki tämä tuo grynderille hieman hallinnollista taakkaa, mutta ei veroseuraamusta. Toki tietosi voi olla oikea ja joku rakennusliike saattaa veroja omaa osaamattomuuttaan maksaa, mutta sille ei ole tarvetta. Tämäkin toki vaikuttaa kannattavuuteen.
Eivät tonttirahastot hyväntekeväisyyttä tee, mutta kuten sanoin sitä pitää ajatella kiinteistövakuudellisena lainana. Vaihtoehto on käytännössä rahoittaa tonttien ostot jollain muulla vieraalla pääomalla, jonka hinta on sama tai jopa korkeampi. Myönnän laiskuuteni, että en jaksa katsoa esim. Skanska tilannetta, mutta epäilen, etteikö heillä olisi esim. lainkaan vierasta pääomaa, jonka voisi maksaa pois sen sijaan, että ostaa taseeseen tontteja.
Ja jakautumisella saa toki siirrettyä ilman varainsiirtoveroa, mutta on siinä jonkin verran työtä ja maksaa sekin (miljoonan tontista maksaisin itse ennemmin varainsiirtoverot). Todellista osaamista on ostaminen suoraa ihan sen as.oy:n nimiin…
Ydin on kuitenkin se, että oman taseeseen ostaminen ei oikeasti paranna kannattavuutta, ainakaan että sitä jotenkin viivan alta näkisi.
Tonttirahasto kun ostaa tontin ihan konkreettisesti itselleen, siirtyy sille riski tontista vaikka toki riskiä onkin rajattu esisopimuksilla. Tonttirahasto tekee ihan aitoa oikeaa sijoitustoimintaa, joten tuskin vuokraa halvemmalla mitä rahan kustannus on. Toki jos tontin ostaa omaan taseeseen, siitä tulee vieraan pääoman kustannus mikäli ei haluta omaa rahaa käyttää. Tämäkin vahvistaa sitä omaa alkuperäistä pointtia jossa markkinalle tulon ajankohta on merkityksellistä ja vuosikymmenien takamatka hankala kiriä kiinni.
Käytännön tasolla ostaminen suoraan As. Oy:n nimiin on harvinaista.
Toivottavasti tällainen kanta ei ole yleisempi. Eihän yksikään yhtiö ostaisi kiinteistöjä omaan taseeseen mikäli ei saisi siitä hyötyä, mutta hankkisi puolestaan omistamisen riskit itselleen. Tämä on sellaisia asioita jotka ihan oikeasti tiedän. Ei minulla ole tarvetta lähteä aiheesta vänkäämään.
Rahan hinta tonttirahastolle ja rakennusliikkeelle on aika eri. Ja edelleenkin kiinteistökehittäminen pitää tehdä niin, että raha siihen maahan sitoutuu mahdollisimman myöhään - eli vasta kaavan lainvoimaistuttua. Mutta kyllä, kehittäminen vie vuosia ja nollasta aloittaminen kestää. Kuitenkin Suomessa kaikki isommat rakennusliikkeet ovat kyllä tässä kehittämisessä mukana (muutkin kuin pörssilistatut).
Ja riskiä tonttirahastolle ei kyllä käytännössä aiheudu. Maanvuokrasopimus on yleensä esim. 50v pitkä ja maanvuokrien maksamiselle annetaan vakuus. Lisäksi rakentamisvelvoite tulee täyttää yleensä aika nopeasti, jolloin kiinteistön (vakuus)arvo vain nousee. Ja kaikki riskit on käytännössä vuokrasopimuksella siirretty vuokralaiselle. Tästä on tehty niin lähelle kiinteistövakuudellista lainaa oleva konsepti kuin vain voi.
Kyllä, yleisintä on ostaa suoraan tonttirahastolle. Jakautuminen on oikeasti aika harvinaista.
Jos esim. YIT Suomi Oy ostaa tontin taseeseen ja haluaa erottaa sen jakautumisella, niin on siinä aika savotta lähetellä esim. velkojille ilmoitukset jne. Mutta on se toki mahdollista, ja jossain pienemmässä rakennusliikkeessä käytännössäkin mahdollista. Tai sitten konsernissa voi olla toki maaomaisuus omassa yrityksessään, jossa jakautumiset ovat helpompia tehdä käytännössä. Jakautumisesta aiheutuu jo PRH:n maksujen muodossa tuhansien kustannukset puhumattakaan juristikustannuksista (jos tehdään inhouse-työnä niin silloin se on pois jostain muusta).
Se tonttirahaston kustannus ei oikeasti ole mikään kova verrattuna muuhun saatavilla olevaan rahoitukseen tai oman pääoman tuottovaatimukseen. Esim. YIT:n yli 8%:n WACC kertoo jotain.
Voidaan päättää vänkäys, minäkin tiedän nämä asiat ihan oikeasti, jos sillä on jotain merkitystä
Olen tämän selittänyt sinulle jo useampaan otteeseen. Tase ja kassavirta ovat eri asioita.
Ei jakautuminen juristia tarvitse (tarvittaessa löytynee in-house) ja lippulappujen lähettely nyt on varmasti ihan normaalia työtä jollekin YIT:n kokoiselle konsernille. Eikä tämän tyyppisessä jakautumisessa tarvitse tehdä kuulutuksia velkojille.
Nyt taas vertaillaan omenia ja päärynöitä. Totta kai tonttirahaston tarjoaja esimerkiksi Taaleri ottaa tarjoamastaan palvelusta enemmän voittoa kun mitä heille koituu siitä kustannuksia. Oma pääoma realisoituu taas As Oy osakkeiden myynnin yhteydessä. Jakautumisen kautta tehty tontin luovutus tuo tämän “myyntivoiton” verottomana ja ollee helpohkosti tuon 8% - toki riippuen yrityksen kyvystä luoda arvoa kiinteistökehityksessä. Eihän kukaan haluaisi omistustonttia jos vuokratontti olisi edullisempi.
Mitä myöhemmin raha sitoutuu, sitä parempi kate. Siitähän tämä keskustelu lähti.
Ei tarvitse juristia, mutta se työ maksaa joka tapauksessa jotain. Ja ehkä sitä juristia on fiksu käyttää, koska OYL:n mukaan ilmoitukset pitää tehdä. Ja senkin vuoksi ihan fiksua, ettei vaikka riko lainaehtoja vahingossa.
Taaleri saa edelleenkin sitä rahaa halvemmalla kuin rakennusliike. Sen vuoksi molemmat voi voittaa. Jos yhtiön oman pääoman käyttäminen tuottaa 4%, ottaisin itse omistajana rahat mieluummin osinkona pois.
Jakautumista ja luovutusvoiton verottomuutta en kyllä ymmärrä. Se tonttihan on osa sitä asunto-osakeyhtiötä, jonka osakkeet myydään.
Omaan korvaan nämä jutut kuulostavat kovin vierailta eikä rakennusliikkeet toimi, kuten esität. Mutta saat olla toki eri mieltä. Nyt lopetan oikeasti
Kyllä alalla on hintojen polkijoita tai pieneen katteeseen tyytyviä riittävän paljon, ja mitä vaikeammat ajat sitä enemmän, että monen toimijan on vaikeaa nostaa katteitaan.
Toki saa olla eri mieltä ja alahan on sen verran iso, että kaikki riippuu myös siitä, mistä kohtaa ketjua asioita katsoo. Varmasti on muitakin tekijöitä.
Eiköhän rakennusliikkeen kannata pitää fokus rakentamisessa ja keskittyä itse rakentamiseen.
Ei ole välttämättä kovin hyvä pidemmän päälle, jos 95 % työntekijöistä ajattelee, että tulos tehdään muualla (tonttikaupoilla), joten turha edes yrittää mitään normaalia enempää. Kun rima on matalalla, hyppykin jää matalalle.
Ei sillä tontilla luovutusvoittoa tehdä sen paremmin kuin niillä asunto-osakkeilla. Taisi tässä se alkuperäinen pointti vahvistaa itse itseään. Jos olet vielä rakennusliikkeisiin yhteydessä, niin laitelkaa viestiä. Voisi olla aika kannattavaa molemmin puolin.
Valitettavasti toinen suuri konkurssi rakennusalalla ehti ennen vuodenvaihdetta. Kyseisen firman uudisasuntoja olen bongannut usein asuntoja selaillessani pari vuotta sitten. Konsepti oli kaikissa melkein sama, pk-seudulla rivi- tai paritalo, jossa on kyllä hienot elementit ja toimivan oloinen pohja. Hintakaan ei ollut päätä huimaavaa. Yleensä kiinnostus tyrehtyi siihen, että tonttivuokra on ollut aivan liian korkea (400-500 e/kk jostain 90m2 asunnosta) ja jos haluaa lunastaa tontin heti niin siitäkin napsahtaa vähintään 200 tonnia.
Uutisessakin mainitaan, että kyseinen firma yritti tehdä kaiken itse, eli tontin hakeminen, suunnittelu, rakentaminen ja myynti/markkinointi. Riskit on ilmeisesti sitten kasaantunut liikaa. Edelliset vuodet vielä voitollisia.
Ei suoraan rakennusteollisuuteen, mutta kiinteistösijoittamiseen liittyen bongasin konkurssit-listalta isomman toimijan Suomen putiikin Round Hill Capital Finland Oy:n:
Jussi Halme teki videon rakennusalasta ja tulevasta vuodesta. Kesto n. 10,5 minuuttia.
Rakennusalan yritykset elävät niukasti tällä hetkellä vanhalla tilauskannallansa, ja uusien tilausten saaminen on haasteellista alaa vaivaavan vaikean taloustilanteen vuoksi. Lisäksi useat yritykset kohtaavat omia ihan sisäisiä haasteitaan. Konkurssiin menneitä rakennusyrityksiä ja loputtomia YT-uutisia. Onko tämä se uutisvirta mitä me saamme lukea myös vuonna 2024?
Rakentamisen kustannukset jatkavat laskua ja vuositasolla enää n 1%. Materiaalit miinuksella, palvelut lähes nollilla mutta työpanokset hulppeasti yli +5%.
Kyseessä siis vuosimuutos, joten voi kuvitella että materiaalit ja palvelut selvästi miinuksella lähihistoriassa.
Em lähinnä tukee rakentamisaloituksia jahka syntynyt myymätön asuntomassa on myyty. Kauppa ei nyt käy, ja putkessa vielä valmistumassa lisää. Uusia asuntoja ei kuitenkana juuri aloiteta.
Muuttoliike jatkuu ja lisää kysyntää muuttovoittoalueille. Korkojen ensimmäinen lasku olisi vahvistussignaali väestölle, että korkohuippu on varmasti takana, ja inflaation tukemat palknakorotukset rohkaisevat aloittamaan liikkeitä asuntomarkkinoilla.
Rakennusliikkeiden - niiden joilla paljon asuntomassaa valmiina kuten YIT - kannalta odottavan aika on kuitenkin pitkä.
Eipähän tämäkään “ruumis” järin pieni ole.
Tilinpäätösluvut ovat vuodelta 2022, eivät kuitenkaan järin pahat joten 2023 lienee ollut karmaiseva ja puskurit matalat.
15-20 vuotta on mennyt kehittyä noihin kokoluokkiin, joten rakennusalalla on pelitilaa niille jotka tästä kurimuksesta selviävät.
Rakennusliike FH Rakentajat on mennyt konkurssiin. Konkurssiin on ajettu sekä rakentajayhtiö Finnish Home Construtions että samojen omistajien rakennuttajayhtiö FH Invest Oy.
Konkurssihakemukset jätettiin Itä-Uudenmaan käräjäoikeuteen 21. joulukuuta. Käräjäoikeus teki päätöksen konkursseista 8. tammikuuta, selviää maksukyvyttömyysrekisteristä.
FH Rakentajat on perustettu vuonna 2004 ja FH Invest vuonna 2007. Yhtiöt ovat toimineet Etelä-Savon, Etelä-Suomen, Uusimaan ja Kymenlaakson alueilla.
Niiden toimenkuviin on kuulunut rivi- ja kerrostalojen sekä vapaa-ajan kohteiden ja liiketilojen rakentaminen, selviää FH Rakentajien verkkosivuilta.
Vuonna 2022 FH Rakentajien liikevaihto oli 18 079 000 euroa ja liiketulos -137 000 euroa. Se työllisti tuolloin 25 henkilöä.
FH Investin liikevaihto oli puolestaan 39 672 000 euroa ja liiketulos 843 000 euroa vuonna 2022. Yhtiössä työskenteli tuolloin 10 henkilöä, selviää yritysrekisteristä.
Joo onhan sekin skenaario mahdollinen ja toteutuessaan pitäisi rakentamisen Suomessa jäissä.
Taitaa tämä Holzmann olla haukkamaisimmasta päästä joten ei ehkä edusta aivan yleistä näkemystä.
Todennäköisintä on, että korkoja tänä vuonna tullaan laskemaan. Kysymys on, että koska koronlaskut aloitetaan. Tuon määrittelee aika vahvasti tulevien kuukausien inflaatiodata. Luvut voivat yllättää suuntaan tai toiseen ja sitten taas menevät ennustukset uusiksi.
Jep, tämä on EKP:n haukka ja elää selkeästi ihan omaa elämäänsä.
Hän selkeästi uskoo että inflaatio on alle 2 %:n kun se menee reilusti kyseisen lukeman alle.
Hän ei taatusti usko esimerkiksi näitä tilastoja. Todellisuudessa EKP:n on pakko toimia koronlaskujen osalta jo varsin nopeasti. Myös Lagarde voisi yrittää keskittyä omaan työhönsä ja yrittää saada otetta ennen kuin deflaatio koittaa… aikaa voisi vapautua jos jättää vaikkapa USA politiikan kommentoinnin ihan muille tahoille. EKP voisi yrittää olla itsenäinen taho.
Joo, onhan Holzmann kaikkien haukkojen äiti-haukka, mutta on tossa jotain ajatustakin taustalla.
He also flagged the “overlying problem” of geopolitical changes in the Middle East, as the Israel-Hamas war continues and tensions expand to include Lebanon’s Hezbollah and Yemen’s Houthis.
“Prices on a day-to-day basis may increase, but it may also risk to change the way we do business, structural changes, which take longer, but which also have the danger of price changes in the future. If both come together, our current outlook [for] December will deteriorate, and it will take much longer to bring prices down,” Holzmann said.
Samaan on tietysti varotellen viitannut Lagardekin.
Kaiken kaikkiaan jotenkin arveluttaa se, miten koko maailma odottaa sitä, että korkoja laskettaisiin. En tiedä miten pukisin ajatukseni sanoiksi, mutta sitä odotetaan jotenkin liikaa. On liikaa ladattu kaikkea sen taakse, että niitä lasketaan. Powell on useasti FEDin osalta maininnutkin, että korkoja ei voi laskea, jos on oletus, että inflaatio ampuu samantien taas väärään suuntaan.
Todella toivon, että rakentamisen piristyminen Suomessa ei jäisi odottamaan korkojen merkittävää laskua. En vaan tiedä mikä muu sen saisi taas virkistymään.
Paljon on myymätöntä asuntokantaa, ja putkessa vielä vähän lisää tulossa.
Kasvukeskukset kuitenkin myös vetävät lisää väkeä. 2023 lisäboostia Ukrainasta.
