Mitäs mietteitä porukalla Vonovia:sta? Omaan silmään on näyttää erittäin houkuttelevalle nykyhintaan ja esim. Wolf Report ollut sillä kannalla jo vähän ylempänä:
Laskeskelin, että EV per vuokratulo on tälle vuodelle n. 11:n tasolla. Laskekaapas minkä arvoisia vaikkapa suomalaisten asuntojen tulisi olla tuolla kertoimella. Jostain perähikiältä saa toki tuohon kertoimeen vanhoja remonttia kaipaavia asuntoja, mutta isommissa kaupungeissa aika paljon tyyriimpää.
Seeking Alphan Jussi Askola lisäsi Vonovian vastikään suosituksiinsa. “Strong Buy” ja “Buy Under Price” 50 euroa. Hänen mielestään yksi parhaista kohteista tällä hetkellä. Toinen Jussin saksalainen suositus vielä isommalla alennuksella on DIC Asset, jota itsekin omistan.
Itellä semmosia mietteitä että ois kiinnostava lappu mut Saksan kanssa kun ei oo Suomella oikein toimivaa verotussopimusta (eli Saksa perii liikaa) niin se on pitkälti syy miksen oo ostohousuja pistänyt jalkaan.
Tulin tänne etsimään onko ketään muu kommentoinut Vonoviaa, ja samaa erittäin houkuttelevaa hintaa ihmettelen. Olen tätä joitakin tunteja tonkinut. En ole löytänyt selitystä näin suurelle kurssilaskulle, mutta inflaatiopelot ja rahoituskustannusten nousu vaikuttavat olevan sijoittajilla päälimmäsenä mielessä. FFO per share 2021 oli 2.20€, kehitys viimeisimmässä julkaisussa suotuisa 2021 Q1 0.65€ → 2022 Q1 0.73€. Tästä jaettiin viimeksi osinkona 1.66€, mikä on nykyhinnalle jo 5% osinkotuotto. Epra NTA per share 63.55€. Ohjeistetaan EBITDA/FFO/NTA kasvua, mikä on helppo suoritus Deutsche Wohnen ostoksen jälkeen mutta osakekohtaiset ennusteet ovat ‘suspended’.
Hinnoittelu on erittäin edullinen suhteessa osakkeen historialliseen arvostukseen ja analyytikot ovat hyvin optimistisia. Mieleen tulee mitä jää huomaamatta:
Tukea omalle sijoituspäätökselle löysin 2022Q1 earnings call:sta jossa käydään seikkaperäisesti läpi inflaation vaikutuksia vuokrien nostamiseen ja rahoituskustannusten nousuun. Laskeskelin rahoituskustannusten nousua auki ja nousu saksassa esimerkiksi peilaten Saksan 10V valtiovelan kehitykseen ei ole mikään katastrofi. Yhtiön velat maturoituvat tasaisesti, velkaantuminen on nyt hieman koholla mutta ei mitään överiä ja voisi jopa ajatella että korkea inflaatio olisi hyvä asia kun näitä syödään pois. Uuden velan kustannukset toki kasvavat. He toteavat että vähentävät investointeja muuttavat development-to-hold → development-to-sell. Inflaatiosta ja vuokrista lyhyt referaatti on, että vuokrankorotuksia sallitaan tiettyjen sääntöjen mukaan riippuen vuokrasopimuksen tyypistä, nämä joustavat jonkin verran ja keskipitkällä aikavälillä yhtiö ei ole inflaation vaikutuksista huolissaan. Kiinteistöjen arvoja uskovat inflaation nostavan. Sanoivat jopa näin:
And that’s why we have spent so much time on inflation, and we came to the conclusion that inflation is the best what can happen to us.
Suurin riski lienee poliittinen, kun kansalaisten pinna kiristyy kasvavien asuinkustannusten kanssa ja he voivat vaatia lisää sääntelyä. Jos Vonovia ei saa vietyä inflaatiota hintoihin, kiinteistöjen perinteinen turva näyttää hyvin erilaistelta. Tästä oli hiljaittain taistelua mutta Vonovian onneksi vuokrakatto kumottiin oikeudessa (Berlin’s rent cap is illegal, Germany’s highest court rules | Germany | The Guardian) ja asuntojen pakkolunastuksia ei tehdä, vaikka Vonovia jonkin symbolisen asuntokokonaisuuden myikin valtiolle.
Lisäys: Kiinteistöt sijaitsevat Saksan suurissa kaupungeissa ja jotain pientä on Ruotsissa+Itävallassa. Laadullisesti kiinteistöt ovat mielestäni hyviä ja vuokrat ovat ihmeellisen kohtuullisia (7-10€/m2). Useissa suurissa kaupungissa vuokrat vaikuttavat markkinavuokria edullisemmilta sääntelyn takia. En oikein usko portfolion merkittävään arvonlaskuun tai vuokrien alenemiseen kysynnän puutteesta. Toisaalta mataliin vuokriin nousevat kustannukset energiassa ja ylläpidossa osuvat pahemmin. Mutta tietämykseni paikallisesta markkinasta on rajattu.
Ilman ongelmia Saksan osinkojen verotuksen kanssa ottaisin tätä nyt hyvin pitkään pitoon. Nyt on kohtuullinen positio käteisen korvikkeena. Poliittisen riskin takia saataan siirtää sen keskipitkällä aikavälillä Vonoviasta HITAS-asuntoon. Osake saattaa kokea nopea nousun jos inflaatio/rahoituskustannukset lähitulevaisuudessa laskevatkin tai niiden vaikutuksiin saadaan enemmän selvyyttä. Vielä lisää laskua on vaikea nähdä, ellei tästä joku löydä ongelmia jota en ole havainnut? 
Kun osakkeet yleisesti laskee, niin ei fundilla sinäänsä ole väliä, eli kyllähän sitä voidaan vielä tulla alaspäin vaikka miten paljon. Kuitenkin näen itsekin tässä nyt aika hyvät saumat sille, että jos nyt ostaa, niin seuraavan 10:n vuoden tuotto-odotus on aikas hyvä, ellei jokin mainitsemasi osakekohtainen riski realisoidu kunnolla.
Yleinen bondien lasku varmasti vaikuttaa lujaa tällaiseen Vonovian kaltaiseen osakkeeseen. Tuosta voisi äkkiseltään päätellä, että Vonovian vuoden laskusta isohko osa selittyy yleisellä tuotto-odotuksen nousulla. Sitten alla oleva graaffi on dollareissa, jossa vuoden aikana euro on heikentynyt 14%. Jäljelle jäisi n. 14%:ia jotain osakekohtaista selitettävää.
Joku voi pitää tätä vääränä eri valuutan vuoksi, mutta mielestäni paras verrokki sijoittajalle on kuitenkin jenkki treasuryt, joille saa edes jonkinlaisen järkevän tuoton (TLT tällä hetkellä 3,23% riskitön korko). Euroalueen bondimarkkina on mielestäni ollut jo kauan rikki, joten siihen vertailu ontuu.
Tämä on totta ja hyvä pitää mielessä. Kysymys jota itse olen pohtinut: onko tuottovaatimuksen kannalta relevantimpi reaalinen vai nimellinen korko?
Jos vastaavia bondeja katselee reaalikorkona, se on edelleen hyvin alhainen:
edit: siirsin keskustelun ja tein esimerkin tähän ketjuun: Inflaatio, korot ja allokaatio - #27 by vuh
@vuh ja @superg ja toki muutkin. Tägäsin vain teidät kun näitä firmoja toitte esille 
Kuinka paljon annatte näissä saksa “REIT” firmoissa painoarvoa sille, että lähdeveroa pitää lähtee oikomaan lomakkeilla? Olen järjestäen siitä syystä skipannut useita Euroopan osinkofirmoja, koska ei vaan ole intoa lähteä tuota säätämään. Lasketteko osinkoon ja omiin turvamarginaaleihin esim. alentavan kertoimen, vai haetteko vuosittain palautusta Saksasta?
Huom! Päivityksenä tärkeä tiedoksianto Päivitys 19.1.2022 . Tämän artikkelin ohjeet ovat periaatteessa vieläkin ajantasaisia, mutta useiden kommentoijien perusteella voidaan olettaa, että Saksalaisia lähdeveroja ei saa enää takaisin vuoden 2021 puolivälin jälkeen ilman virallista osinkotodistusta. Syynä on kommentoijien mukaan sikäläisen verottajan tulkinta, että tähän tarvitaan “Tax Certificate(s) of the German paying agent”, jonka voisi pelkästään saksalainen finanssi-instituutti antaa (enää ei siis päde ilmainen ruutukaappaus osingoista). Nordnetin tapauksessa heillä on yhteistyökumppanina saksalainen alisäilyttäjä CitiBank, jonka alle ulkomaiset osakkeet on hallintarekisteröity. CitiBankilta tätä dokumenttia ei saa.
On toi veropelleily kyllä ihan käsittämätöntä. Käsittämätöntä se on siksi, että homma menee vuosi vuodelta vaikeammaksi. Valtiot tekevät kyllä kaikkensa, että kansankapitalismi ei lisäänny. Ihan loputtoman idioottimaista. Ja tuostakin kärsii ennen kaikkea Saksa ja saksalaiset firmat kun niiden ostaminen tehdään vähemmän kannattavaksi. Saa jatkossakin kaataa rahat muiden maiden osakkeisiin. Rahastot toki helpottavat asiaa.
Oon itse myös tätä pohtinut ja tullut siihen päätökseen että verotus teknisesti itselle on helpompi kun sijoittaa sellaseen rahastoon mistä löytyy näitä euroopan esim. Saksan hyviä osingon maksaja yhtiöitä isompi määrä
Toki rahasto on aina rahasto ja suora sijoitus yhtiöön on suora sijoitus
Rahaston avulla pääsee kuitenkin pienemmällä vaivalla ja ehkä verotusteknisesti järkevästi ko. talousalueen markkinoille mutta isommalla hajautuksella ja saa maantieteellisen hajautuksen myös ko. alueelle
Gladstone Land Corp dropannu aika rajusti viimeisen kuukauden aikana. Viljelysmaahan sijoittamistahan on mainostettu inflaatiosuojana ja ymmärtääkseni se on ollut yksi syy miksi tämänkin arvostus ollut korkella. Itse en ole mikään REIT-asiantuntija ja tämän kohdalla mietin muodostaako korkojen nousu riskiä? Onko nyt käynnissä oleva droppi heikomman Q1 seurausta, korkoihin liittyvän riskin pelkoa vai yliarvostuksen purkautumista?
Itse kun jotenkin haluisin uskoa viljelysmaan olevan niitä vakaimpia sijoituskohteita myös talouden sakatessa. Minkälaisia riskejä tässä näette? Ukrainan tilanteen luulisi nostavan turvallisella Amerikan maalla olevan peltohehtaarin arvoa entisestään. Onko joku kenties tehnyt tarkempaa numeroanalyysiä LANDille. Samalla saralla operoi myös Farmland Partners.
Mitä nyt seurannut markkinoita jenkeissä, niin “inflaatiosuoja” ja “osake” eivät sovi samaan lauseeseen 
Kaikki ne dippaa markkinan mukana yhtälailla, oli firman performanssi raporteissa mitä vain.
Enemmän kai kannattaa etsiä sellaisia papereita, jotka sitten nousevat siitä dipistä “nopeasti” takaisin kohti pitkän aikajakson keskitasoaan.
Kuten kahvihuoneessa laitoin, niin on hinnoissaan vielä. Lähestyy kyllä ostoja jos 3% osinkotuottoa hakee.
Maksullisesta palvelusta niin en tarkemmin pura graafia auki tässä…
Jep. Siltähän se vähän vaikuttaa.
Nuo jenkkien pellot on vaan alkanu kuullostaa hyvälle sijoitukselle tässä kaiken kattavien raaka-aineiden hinnan nousussa. Niitä ei kuulemma tehdä enää lisää😀
Mikäs palvelu tuo on? Piirtää todella hyvin tuon rangen ja jos luvut on tuolleen valmiiksi kuratoituja niin siitä voisi maksaakin 
Volatiliteetti on ystävä REIT-sijoittajalle. Mr Market panikoi ja likviditeetti kääntyy kurssilaskuksi jota voimme kaikki nauttia.
Vaikka nämä edellä mainitut eivät REIT-yhtiöitä olekaan, niin tosiaan sijoittavat merkittävästi vaihtoehtoisiin omaisuusluokkiin, joihin myös mm. kiinteistöt ja infrastruktuuri lasketaan. Etuna sektorin yksittäisiin yhtiöpoimintoihin nähden tuon mittaluokan toimijoilla on takanaan luonnollisesti valtava massa, joka mahdollistaa pääsyn eri pelikentille kauppojen ja sijoittajien osalta.
Vaikka monet yksittäiset REIT-yhtiöt ovat nyt hyvin edullisia ja voin edelleen kasvattaa suoraa allokaatiotani niissä, aion lähitulevaisuudessa (kurssien salliessa) laittaa suhteellisesti enemmän painoa “hard assetteihin” sijoitus-/varainhoitoyhtiöiden kautta. Nappasin:
Brookfield ja EQT eivät ole mitään osinkokoneita (vaikka osingon kasvu onkin ollut ihan mukavaa), päivän osinkotuotto 1 % tietämillä. Carlyle sentään maksaa ihan kohtuullista osinkoakin (n. 3,5 %), mutta kokonaistuotto näissä kaikissa on siis sijoitusteesin taustalla.
Hesari kirjoittaa hieman myöhässä aiheesta. Oli STAG liittyen iso asia osarin yhteydessä, josta analyytikot kurmoottivat. Täällä aika hyvin tiivistetty STAG Is Starting To Look Like An Industrial REIT (NYSE:STAG) | Seeking Alpha
STAG’s leases with Amazon are overwhelmingly not-build to suits and are currently leased at rental rates 25% below market. If Amazon in fact leaves, as per their threat STAG can simply re-lease them to a different tenant at a higher rent.
Thus, the drop in STAG’s price over the past month was not matched by a drop in fundamentals which means the new price is more opportunistic.
In fact, STAG’s fundamentals seem to have accelerated in a positive direction. 1Q22, in my opinion, was STAG’s best leasing quarter ever.
Mielestäni ihan positiivinen signaali, jos Amazon saa vuokrattua eteenpäin varastonsa joista eivät pääse suoraan irti.
