En ole ihan varma ymmärsinkö kysymystäsi. Firma on voitollinen, joten se pystyy ylläpitämään kiinteistökantaansa hamaan tulevaisuuteen. Ongelma on se, että osingot ovat paljon suurempia kuin voitot, joten osinkojen maksamiseksi pitää tehdä anteja. Annin järkevyys riippuu taas kurssitasosta, joka tällä hetkellä on korkea. REIT-sijoittajat näyttävät katsovan pelkästään osinkotuottoa, joten osinkotason kasvaessa kurssi kasvaa ja antien tekeminen pysyy kannattavana. Eräänlainen kummallinen ikiliikkuja siis.
REITit kiinnostaa jo hajautuksen takia. Olen yrittänyt lukea, kuunnella ja perehtyä, mutta vielä on tekemistä. Ketju seurantaan.
Vanhan tapani mukaan pistin vähän rahaa kiinni, sillä tuntuu olevan vaikutusta seuraustiheyteen ja oppimisnopeuteen. Ostin siis kokeeksi siivun MPW:ta. Kallistunut kyllä, mutta päätin hyväksyä ensiostoksessa pienemmän osinkotuoton vastineeksi siitä, että ennakoin koronakestävyyden olevan varsin hyvä.
1 tykkäys
Tässä keskustelussa korostunee jo aiemmin mainittu seikka, että täytyy ymmärtää toimialaa, sen lainalaisuuksia ja siinä käytettyjä mittareita. Ulkoiseen kasvuun fokusoituneet REITit, kuten O eivät ota velkaa, tai laske liikkeelle uusia osakkeita pitääkseen osinkoponzia pystyssä, vaan ne ottavat markkinoilta halvempaa rahaa ja laittavat sen paremmin tuottaviin kohteisiin. Näin REITit toimivat ja näin REITit myös kasvavat.
1 tykkäys
Ja O:sta vielä sananen. Omasta mielestäni vakaa ja hyvä yhtiö, mutta arvostustaso ei itseäni houkuttele tällä hetkellä, varsinkin kun edullisempia ja paremmat kasvumahdollisuudet omaavia ehdokkaita on myös tarjolla.
Taisit ymmärtää oikein. Itse kysyin varmistaakseni että olen itse käsittänyt oikein miten nämä asiat toimivat. Eli teesejä:
-
Jos haluaa ylläpitää nykyistä tuloskuntoa ilman ulkopuolista rahaa (eli antia tai velkaa), niin tuloksen pitää olla suurempi kuin osingonjako.
-
Siis pitkällä tähtäimellä. Hetkellisesti voidaan osinkoa jakaa tappiollisestakin tuloksesta vaikka kassavirta ei siihen riittäisi ilman antia tai velkaa. Kunhan tilanne sitten aikanaan saadaan tasattua pois.
-
Poistojen ja arvonalennusten vähentäminen tuloksesta ovat tavallaan kiinteistökannan uusimiseen säästämistä.
-
Anti ja velka tulisi jättää toiminnan kasvattamiseen, ei olemassaolevan tuloskunnon ylläpitoon, tai muuten taseen vastattavia kasvatetaan ilman tuloksen parantumista. Eli tuhlataan pääomia.
Se mitä Lars74 näytti ajavan takaa, on se että kiinteistökannan uusiminen on jotain niin kaukaista tulevaisuutta että sijoittaja ehtii siihen mennessä olla jo jättänyt firman tai firma ehtii olla korjannut osingon ja tuloksen epäsuhdan. Silloin sijoittajalle tärkeintä on että kassavirta riittää osingonmaksuun lähivuodet, kiinteistöjen uusiminen tulee vasta sitten myöhemmin kassavirrassa osingon rinnalle.
Kumpikin oikein, mutta vain eri näkökulmasta?
Voidaanhan laskea oikeilla luvuilla, kun niitä on saatavilla. Tehdään 10000 dollarin sijoitus 31. joulukuuta 2019 ja katsotaan mikä oli tilanne 30. syyskuuta 2020. Yksinkertaisuuden vuoksi ei huomioida veroja, valuutanvaihtoa eikä toimeksiantomaksuja.
Market cap 31.joulukuuta 2019: 333.619106 * $70.5595 = 23540 miljoonaa
10000 dollarilla sai 141 osaketta ja jäljelle jäi 51,11 dollaria.
141 osaketta vastasi 4131 dollarin osuutta yhtiön omasta pääomasta.
Vuoden varrella saatiin osinkoja 336,53 dollaria ennen veroja. Maksukertoja oli 10 ja käytetään osakekohtaisten osinkojen maksussa keskimääräistä osakemäärää (144,5 osaketta).
osallistuttiin antiin $69.49 hinnalla per osake omistusosuuden suhteessa. Hinta tulee yhtiön annista saamista rahoista 1171 miljoonaa jaettuna uusien osakkeiden lukumäärällä 16 851 689 kpl. Yhtiön osakemäärä kasvoi 5 %. Merkittiin 7 osaketta ja maksettiin niistä $486.
Market cap 30. syyskuuta 2020: 350.595869 * $60.2701 = 21130 miljoonaa
omistus 148 osaketta ja alussa jääneet rahat + osingot vähennettynä antiin menneillä rahoilla. 51,11 + 336,53 - 486 = -98,36 dollaria. Omistetut 148 osaketta vastaa nyt 4420 dollarin osuutta yhtiön omasta pääomasta.
Mikä tämän laskun lopputulos on? Kirjanpidollisesti varallisuus kasvoi (4420 - 98,36) - (4131 + 51,11) = 139,53 dollaria, tai 2,7 %. Samalla välillä yhtiön oman pääoman tuotto tältä 9 kuukaudelta oli 3,3 %. Näyttää siltä ettei näillä osinko- ja antipuljauksilla pääse pakoon sitä tosiasiaa, ettei sijoituksen kirjanpidollinen tuotto voi olla suurempi kuin yhtiön oman pääoman tuotto.
2 tykkäystä
Aresillä (ACRE) vähän venähti, mutta normaali osinkohan sieltä tulee eli 0,33 USD (11,05 % nykykurssilla) maksetaan 15.1.2021.
2 tykkäystä
Minulle esitetty vastateesi oli se, että jos nyt ostan asunnon uudiskohteesta ja joku tulee 5v päästä tarjoamaan siitä yhden (1) markan, niin minun kannattaa suostua kauppoihin sillä pääoma on kulunut normaalisti nollaan euroon viiden vuoden poistoilla, sillä poistot ovat pääoman kulumista.
Itse esittäisin että kasvavassa taloudessa hyvälle paikalle rakennettu uudiskohde todennäköisemmin kasvattaa arvoaan kys. ajanjaksolla (EDIT: vaikka kirjanpitolait sallivatkin verokikkailun poistoilla) ja pitkässä juoksussa tulee toki mainenance capex mukaa josta O:n ei tarvitse juurikaan välittää sillä kiinteistöjen kunnossa pitäminen on vuokralaisten vastuulla.
Jätetään lukijoille arvioitavaksi kumpaan kantaan kannattaa perustaa sijoituspäätöksensä.
(EDIT2: Realty Income on liian kallis omaan makuun, mutta toki nykyiset omistajat hyötyvät siitä että firma voi jatkossakin tehdä anteja ja ostaa kiinteistöjä oudon halvalla pääoman kustannuksilla)
3 tykkäystä
Jotta REIT-sijoittamista ja tunnuslukuja voi ymmärtää, kannattaa lueskella alan blogeja ja kirjallisuutta, eikä luottaa tähän foorumiin. Tämä keskustelu on jo mennyt pahasti metsään eikä aiheesta inttäminen amatöörien kesken edes kuulu tämän ketjun ideaan. Jotka haluaa jatkaa inttämistä esim. O-keissistä tai siitä miten kaikki REIT:it on väärin analysoitu, niin ehdottaisin että sille perustetaan vaikkapa ihan oma ketju. Miten todennäköistä on että tässä on pointattu täysin uniikki kirjanpidollinen näkökulma markkinoiden tarkimmin seurattuun REIT paperiin? Ei täysin mahdotonta mutta en löisi vetoa sen puolesta.
5 tykkäystä
Täällä puhutaan yleisesti REIT:stä, mutta niitä on eri tyyppisiä. Mihin täällä yleensä sijoitettaan (lista kopsattu netistä)?
- Office REITs
- Industrial REITs
- Retail REITs
- Lodging REITs
- Residential REITs
- Timberland REITs
- Health care REITs
- Self-storage REITs
- Infrastructure REITs
- Data center REITs
- Diversified REITs
- Specialty REITs (muut REIT:t)
Itse sijoitan Data center ja vähän myös Residentialiin (joka nyt lähinnä tarkkailussa). Data centereiden uskon vielä kasvavan rajusti, johtuen datan lisäyksestä joka johtaa siihen että sitä pitää myös säilyttää jossain. Esim sähköautot, internet of things ja mitä näitä on.
Kyllähän noita on luettu. Mutta esim. kirjoilta on vaikea kysyä “ymmärränkö nyt ihan oikein?” Joten kun huomasin ainakin kolmen eri tahon puhuvan samoja asioita, mitä olen itsekin lukenut, mutta kiistelevän niistä, niin ajattelin listata muutaman kohdan omin sanoin varmistaakseni että kai ne asiat nyt kuitenkin vielä kaikkien mielestä pätevät (vai olenko pahemmin pihalla kuin uskoinkaan, mikä olisi yksinään arvokas tieto joka ei kirjoista ole selvinnyt). Kohteeksi valikoitui nyt Juippi kun satuin hänen viestinsä kohdalla painamaan Vastaa-nappia.
Muuten… Ettei jää epäselväksi, niiin ymmärrän että REIT-yhtiöiden tuloksentekovälineet, eli kiinteistöt, voivat kestää satojakin vuosia (toisin kuin kännykät, jotka vanhenevat viimeistään tekniikaltaan, jos eivät ensin malliltaan ja brändiltään) ja usein (yleensä) niiden huollosta vastaa vuokralaiset, joten nettotuloksen säästeleminen olemassaolevien kiinteistöjen uusimiseen on triviaalia hommaa. Siinä mielessä osingonmaksu vs. poistot ja arvonmuutokset eivät ole olennaisia, vaikka ennemmin tai myöhemmin vuokrat muuttuvat vastaamaan arvonmuutoksia, ja toisinpäin kun kiinteistöjen arvot muuttuvat vastaamaan niistä saatavia vuokria.
Ja en siis ota kantaa tai edes välitä mitä tuossa Realty Incomen postatussa taulukossa “deprecation and amortization” pitävät sisällään. Kunhan vain yleisesti varmistelen poistojen kattamisen tuloksella järkevyyttä ennen osingonjakoa.
(Muokkaus: Kun nyt mietin, niin kiinteistöfirmojen depreciationin suhteen taidan olla totaalisen pihalla. Pitää oikeasti lueskella niistä enemmän.)
2 tykkäystä
Industrial, residential, data center ja diversified olisi pääasiassa tähtäimessä.
Esimerkkeinä nuilta vaikka STAG, ESS, DRL ja WPC. Omistuksessa / tarkkailussa itsella nuo kaikki.
1 tykkäys
Itse en sinänsä pidä “kirjaa”, millainen REIT se on. Enemmän tutkin historiallista kurssia ja osinkoa, sekä tämän päivän numeroita, yleistä konsensusta eri forumeilla ja näkemyksiä/suosituksia sijoitusartikkeleissa. Käsittääkseni monet REITit ovat myös diversifioituja (esim. Office + Residential), joten niitä ei voi yhteen REIT-tyyppiin lukita.
2 tykkäystä
Itselläni myös DLRää ja STAGia, muut vielä seurannassa ilman ostoja.
Minä katson myös sitä että uskonko kyseisellä REIT:n alalla olevan tulevaisuutta ja kehitysmahdollisuuksia. Ettei tarvitsisi olla heti myymässä.
5 vuotta kännykässä, asunnoissa pidempi aika.
Mieti nyt itsekin vähän. Jos sulla on 70-luvulla rakennettu asunto joka on saanut 50 vuotta “kasvattaa arvoaan” niin onko tämä asunto arvokkaampi kuin vastavalmistunut samankokoinen asunto, joka ei ole saanut yhtään kasvattaa arvoaan? Homma menee niin että siihen 70-luvulla rakennettuun asuntoon on (toivottavasti) tehty remontteja joihin on mennyt rahaa ja siltikään asunnosta saatava summa rahaa ei yllä uudiskohteen arvoon. Miksi näin? Poistot.
@KalleH
ei varmasti. Inflaatio oli 80-luvulla yli 10 %. Jos inflaatio on 10 % ja asunnon arvo kasvaa 10 %, häviät vain rahaa kun joudut maksamaan arvonnoususta verot.
No ei taida olla samat hankintahinnatkaan.
1 tykkäys
Mun puolesta tähän poistokeskusteluun johtaneet ja kaikki siihen sotkeutuneet viestit saa liputtaa ja tunkea johonkin roskakoriin.
YP: Pinnatkaa vaikka joku tällänen threadiin, kiitos: How to Analyze REITs (Real Estate Investment Trusts)
How to Analyze REITs (Real Estate Investment Trusts)
Reviewed By SOMER ANDERSON
Updated Oct 7, 2020
8 tykkäystä
“Julkisesti noteeratun REIT-yhtiön jakama osinko on luonnollisen henkilön ja kuolinpesän saamana kokonaan veronalaista pääomatuloa.”
Reit osinkojen verotus on mennyt minulta ihan kokonaan ohi vaikka näitä on penkonut jo useamman kuukauden. Olin ollut käsityksessä että ennakonpidätys menee 25.5% mukaan niin kuin muissa osingoissa. 
Ei kyllä uskoisi, että ollaan REIT-ketjussa, aika karseeta luettavaa kun ei ole tunnusluvut ole edes hallussa ja puhutaan GAAP tuloslaskelmista.
Pääsiskö näillä alkuun?:
5 tykkäystä