No niin, lähdetääs käymään kohta kohdalta Karon kirjoitusta läpi.
Sijoitusasunnot.comin listautuminen herättää monta kysymystä – asuntoflippaajan varasto kasvussa
Heti otsikossa selvä virhe. Varasto ei ole kasvussa, vaan pienentynyt merkittävästi. Luvuista on tehty väärä tulkinta. Myymättömien asuntojemme määrä on tosiasiassa pieni. Palaan tähän myöhemmin tarkemmin.
Anteeksi kuinka? Korkojen nousuhan on saanut asuntosijoittajia tyhjentämään salkkujaan ja sysännyt etenkin tyypillisten sijoitusasuntojen (“yksiö tai pieni kaksio Helsingin Kalliosta”) hinnat laskuun. Myyntiajat ovat pidentyneet, kiinteistönvälittäjät tuskailevat, kun tavara ei liiku, ja anelevat myyjiä laskemaan myyntihintoja ja suostumaan matalampiin tarjouksiin, jos saavat jonkun ostajaehdokkaan houkuteltua näytölle ja tarjoamaan.
Sillä ei ole paljoa tekemistä liiketoimintamme kanssa, jos Kalliossa ei käy kauppa. Kuten Karokin kirjoituksessaan myöhemmin totetaa, toimimme pääosin maakunnissa. Meillä kauppa käy edelleen hyvin.
Toiseksi yhtiö puhuu “suoranaisesta” vaikutuksesta.
Yllä puhutaan siis koroista. Suoranaisella vaikutuksella tarkoitamme nousevia korkokustannuksia yhtiöllemme. Nousevat korot tarkoittavat meille muutaman sadan tuhannen kasvaneita korkokustannuksia. Ne on otettu huomioon ensi vuoden ohjeistusta laskettaessa, joka on 9-14 miljoonaa euroa. Osa lainoista on korkosuojattu erittäin otolliseen aikaan. Toistan edelleen, että korkojen maltillisella nousulla on konsernille suoranaisesti vain vähäinen negatiivinen vaikutus. Nykyistä korkotasoa pidän edelleen maltillisena.
Epäileväinen sijoittaja saattaisi vetää analogian osakesijoittajaan, jonka epäonnistuneet swingit siirtyvät “pitkään salkkuun”. Sijoitusasunnot.comin “Pitosalkku” on kuitenkin ainakin historiallisesti saatu varsin hyvin vuokralle.
Kuten eilen totesin yleisötilaisuudessa, pitosalkku käsittää vain kokonaisia kerrostaloja, joita ei ole koskaan laitettu myyntiin. Pitosalkkumme on todella vahva. Kohteet ovat hyviä ja tuottoprosentti jalostetuissa kerrostaloissa on yli 6%, joka kestää hyvin korkeampaa korkotasoa.
Viime vuonna jalostuskohteista valmistui 102 asuntoa. Niistä yli puolet, 60 asuntoa, Sijoitusasunnot.com siirsi omaan taseeseensa. Myytyä se sai vain 42 asuntoa.
Myytyä saimme “vain” 42 asuntoa. Jalostuksesta valmistui 42 asuntoa, laitoimme ne myyntiin ja saimme myytyä ne kaikki. Enempää myytävää ei ollut, niin ei se nyt olisi voinut paremminkaan mennä.
Tämän ja ensi vuoden tulosennusteet ovat siltä osin vakaalla pohjalla, että Sijoitusasunnot.comilla on jalostumassa kohteita, joista se kirjaa itselleen tulosta ottaessaan ne Pitosalkkuun eli omaan vuokrakäyttöönsä.
Kiitos tästä! Lisään puolestasi vielä mahdollisen mielipiteesi, jota et kirjoittanut juttuun. Olet varmasti penkonut taseemme läpi ja etsinyt sieltä kohtia mihin pääsisit tarttumaan. Oletkin ehkä huomannut, että tasearvot ja tuotot ovatkin kestävällä pohjalla, kun et ole niitä jutussa nostanut esille. Se jäi myös jutustasi uupumaan, että avaamme taseen täysin auki, toisin kuin muut toimijat.
Sijoitusasunnot.comin varasto koostuu pitkälti asunnoista, jotka se on ostanut mutta joita se ei ole vielä saanut myydyksi.
Varasto koostuu pitkälti ostetuista asunnoista, joita ei ole vielä edes ehditty laitettu myyntiin. Jos ostamme viisi kerrostaloa kerralla, niin jaksotamme niiden myynnin esim. kohde per kuukausi. Kutsumme myymättömiksi asunnoiksi sellaisia, jotka on laitettu myyntiin, mutta eivät ole menneet vielä kaupaksi. Näitä on aika vähän ja niissäkin kauppa käy koko ajan.
Ja sitten varaston kasvuun, jossa on Karolla räikeä virhe.
Sijoitusasunnot.comin vaihtuvien vastaavien määrä on kasvanut hurjasti. Vuoden 2021 puolivälissä taseen vaihtuvien vastaavien rivi osoitti 20,3 miljoonaa euroa, kun tämän vuoden kesäkuun lopussa rivillä oli mittaa 37,0 miljoonaa euroa. Yli 80 prosentin kasvu.
Kuulostaa huonolta, mutta asia ei ole näin. Vaihtuvat vastaavat ovat kasvaneet merkittävästi, mutta sinne kirjataan mukaan jalostuskohteisiin saneeraukseen käytetyt varat. Kasvu johtuu pääosin siitä, että meillä on tällä hetkellä useita laajoja saneerauksia meneillään, joista moni valmistuu nyt muutaman kuukauden sisällä tästä hetkestä. Varsinaisen nopean kierron varaston määrä on sen sijaan meillä laskenut merkittävästi H1 katsauksen jälkeen. Lue edellinen lause uudelleen, koska se on tärkeä. Tässä asuntomarkkinassa, joka on niin monille haaste, meidän varaston määrä on laskenut merkittävästi. Kauppa käy ja tulosta tulee.
Nopean kierron kohteet Sijoitusasunnot.com kertoo rahoittavansa pääosin bullet-lainoilla, jotka maksetaan silloin, kun kohde saadaan myytyä. Jos olisin pankinjohtaja, saattaisin miettiä toisenkin kerran, millä ehdoilla myöntäisin nykyisessä markkinatilanteessa asuntoflippauslainaa, jonka eräpäivä olisi “sitten, kun saatte asunnon kaupaksi”.
Tiedätkö Karo, kun olet kymmenen vuotta käyny samojen pankkiiriien luona ja joka kerta myynyt kaikki asunnot rahoitetuista kohteista eteenpäin, niin kyllä niitä bullet-lainoja tarjotaan ihan mielellään. Niitä saisi myös tarvittaessa järjesteltyä uudelleen, mutta ei ole ollut tarvetta.
Tästä käy hyvin ilmi Sijoitusasunnot.comin toiminta-alue. Se ei operoi kaikkein ilmeisimmissä kasvukeskuksissa vaan ennemmin maakuntakeskuksissa.
Kyllä ja ei. Meillä on ja on ollut myös paljon kohteita esimerkiksi Tampereelta. Ostamme tyypillisesti maakuntakeskuksista, koska pystymme siellä tekemään erinomaista liiketoimintaa, kun lukumme osoittavat.
Esitteensä mukaan Sijoitusasunnot.com selvittää Pitosalkun myyntiä portfoliokauppana, mikä olisikin yhtiön liiketoiminnan kannalta järkevä siirto. Itse asiassa Sijoitusasunnot.comin olisi luullut jo myyneen Pitosalkkunsa tai osia siitä, jos ostajia olisi löytynyt vähintään taseeseen kirjatulla hinnalla.
Olemme vasta nyt saamassa valmistuvien jalostuskohteiden myötä riittävän suuren salkun portfoliokauppaa varten, jotta siitä voi saada ns. portfoliopreemion = paremman hinnan kuin tasearvot. Tähän tähtäämme. Voi olla, että paras myyntimarkkina ehti jo mennä, mutta joustavan ja ketterän liiketoimintamallimme ansiosta voimme aivan hyvin istua hyvän pitosalkun päällä vaikka pari vuotta ja myydä sen sitten, jos hinta on hyvä.
Tässä seuraava Karon karkea virhe:
Jos taas Pitosalkkua realisoitaisiin yksittäisinä asuntoina, Sijoitusasunnot.comin johto arvelee, että se saisi niistä 10–20 prosenttia nykyisiä tasearvoja korkeamman hinnan. Hämmentävää, ettei yhtiö ole tehnyt niin vaan hakee nyt rahoitusta listautumalla First North -markkinapaikalle.
Yhtiöesitteessä sanotaan aika selvästi, että nimenomaan portfoliokauppalla eikä yksittäisiä asuntoja myymällä tällainen olisi mahdollista: “Nykyisen pitosalkun myynti portfoliokauppana on myös mahdollisuus, jota Yhtiö selvittää. Johdon arvion mukaan mahdollinen myynti voisi tapahtua nykyisiä tasearvoja 10-20 prosenttia korkeammalla hinnalla.”
Sijoitusasunnot.comin oma pääoma oli kesäkuun lopussa osavuosikatsauksen mukaan vajaat 22 miljoonaa euroa. Annilla se laskeskelee saavansa seitsemän miljoonan euron nettovarat, joista tosin osa on omistajien lainanlyhennyksiä. Kesäkuun lopun oma pääoma annilla korjattuna olisi siis 28 miljoonan euron tienoissa. Jos huomioon ottaa arvonkorotusrahaston, oma pääoma nousisi antirahojen myötä pitkälti päälle kolmeenkymmeneen miljoonaan.
Aika vähättelyä nostaa esiin ensin luvut, jotka eivät pidä sisällään olennaisia arvonkorotuksia. Oma pääoma nousisi antirahojen myötä jo lähemmäksi 40 miljoonaa euroa.
Sijoitusasunnot.com on makuuni aivan liian herkkä yhtiön johdon kikkailuille. Enkä siis mitenkään esitä, että yhtiön johto kikkailisi, mutta siihen on mahdollisuus.
Me emme kikkaile millään. Kaikki mitä yhtiö tekee, kestää tarkastelun. Jos tähän ei usko, ei kannata sijoittaa. Mun filosofia on ollut alusta saakka se, että teen kaikkeni yhtiön menestyksen eteen. Niin on tehty ja niin tullaan tekemään.
Oikaistu liikevoitto saavutetaan, kun säädetään jalostuskohteiden parametrejä sopiviksi. Asuntoja ei pyyhäistä vapaaseen myyntiin, koska silloin hinnat voisivat jäädä omaa arviota matalammiksi. Näin siis voidaan toimia teoriassa.
Suurin osa tuloksestamme tulee asuntojen myynnistä, joista eurot kilahtavat kassaan. Ei meidän tarvitse parametrejä miettiä.
Miksi yhtiö on myynyt jalostuskohteidensa tontteja toimitusjohtajalleen ja suurimmalle omistajalleen, vaikka tietää, että lähipiiriliiketoimet herättävät kysymyksiä – etenkin kiinteistöalalla? Siirretäänkö tällä tavalla lähipiirille tuottoisaa tonttivuokrabisnestä? Pääseekö toimitusjohtaja nostamaan tonttivuokria ja imemään siten rahaa Sijoitusasunnot.comilta, vaiko kenties vasta niiltä asiakkailta, jotka ostavat Sijoitusasunnot.comin mahdollisesti myyntiin laittamat kohteet?
Tämä transaktio tehtiin, koska se on yhtiölle järkevä ja se kestää tarkastelun. Ostimme muutama vuosi sitten Jyväskylän Roninmäestä seitsemän kerrostaloa ja niiden alla olevat kaksi tonttia. Se oli meille iso investointi. Halusimme tässä tapauksessa vapauttaa pääomia myymällä tontit. Myimme ensimmäisen tontin ulkopuoliselle tontteihin sijoittavalle taholle. Toisessa tontissa on kaavakehitysmahdollisuus. Siihen on mahdollista saada lisärakennusoikeutta uudiskohteelle tai vaikka rivatalolle. Mietimme ratkaisua, että millä saisimme pääomat tontista vapautettua, mutta pidettyä kaavakehitysmahdollisuuden varmasti yhtiöllä. Paras ratkaisu oli se, että minä ostaisin tontin. Teimme samalla sopimuksen, että kaikki kaavakehityksestä tuleva hyöty menee yhtiöllemme, teimme tontilla sitten mitä vain ja nyt meillä on siihen hyvin vapaat kädet etsiä tuottavin ratkaisu. Samalla saimme vapautettua tontin pääomat tuottamaan tehokkaammin.
Tonttien vuokrausbisnes on vakaata, mutta ei erityisen tuottavaa. Tontin vuokra on reilu 30.000€ vuodessa, tuollainen summa on yhtiöllemme pieni pyöristysvirhe lukuihin ilman mitään todellista merkitystä. Tyypillisesti tämän tyyppisissä lähiötonteissa on n. 5% tuottovaatimus. Haluamme tehdä yhtiönä tätä parempaa tuottoa rahoille. Sen vuoksi emme halua yhtiönä sijoittaa tontteihin. Jos sijoittaisimme yhtiön pääomat tontteihin, niin tuloksemme ja oman pääoman tuottoprosentti romahtaisi.
Tässäkin asiassa on ajateltu yhtiön parasta. Kyse ei missään nimessä ole mistään kikkailusta. Ostin tontin aivan samalla tuottovaatimuksella kuin mitä myimme viereisenkin tontin ulkopuoliselle taholle. Taloyhtiöt, jotka ovat vuokralla tontilla, voivat lunastaa tontin itselleen takaisin aina 10 vuoden välein, jos näin haluavat. Tontin vuokrasopimuksen ehdot ovat reilut ja tontin vuokrasopimus on aina mukana myyntimateriaaleissamme.
Olemme toimineet tällä alalla jo yli 10 vuotta. Jos toimisimme epärehellisesti asiakkaita, luulisitteko, että olisimme tässä?
Toistan: tämä transaktio tehtiin, koska se on yhtiölle järkevä ja se kestää tarkastelun.
Vai onko Sijoitusasunnot.com niin pahassa rahapulassa eikä fyrkkaa saada irrotettua muuta kautta kuin myymällä varastoa pääomistajalle? Ja jos niin, miksi ihmeessä myydään tontteja eikä valmiita asuntoja?
Meillä oli isoja investointeja, joihin tarvitsimme pääomaa ja tontin myynti oli yksi keino saada hieman pääomaa. Emme halunneet laittaa pitosalkusta kokonaista kerrostaloa myyntiin, koska tavoitteemme on ollut kasata riittävä portfolio. Tontissa on myös alhaisempi tuotto, joten parempaa bisnestä yhtiölle on myydä tontti ja pitää korkeatuottoisemmat asunnot.
Sikäli kun olen asuntopuolella aktiivisten ihmisten viestejä oikein tulkinnut, flippaajat ovat kadonneet kiinteistömarkkinoilta, ymmärrettävistä syistä. Markkinatilanne ei ole järin suotuisa yhtiölle, joka tekee asuntoflippausta laajamittaisesti, olkoonkin, että Sijoitusasunnot.comin palvelu ei rajoitu pelkästään asunnon maalaukseen ja keittiön kaappien ovien vaihtoon.
Asuntoflippausta on monenlaista. Meidän flippaus on tyypillisesti nopeaa kauppaa sijoittajille. Siinä kauppa käy meillä edelleen hyvin.
Houkuttelevampiakin saumoja olisi Sijoitusasunnot.comin kaltaisen firman listaamiselle. Miksi pääomistajat haluavat puskea sen First Northiin juuri nyt?
Vaikka et Karo sitä ehkä uskokaan, niin meillä on nyt todella hyvä sauma tehdä uusia hyviä hankintoja ja kasvaa, kun monilla muilla on haasteita.
Varovaisia näkyvät olevan myös instituutiosijoittajat. Alustavasti instituutioannin kooksi on ilmoitettu vain 380 000 osaketta eli 1,5 miljoonaa euroa. Jos Sijoitusasunnot.com olisi pre-IPO-kiertueellaan lirkutellut salkunhoitajat hekuman huipulle, tuskin instikoille siinä vaiheessa ryhdyttäisiin näyttelemään hard to getiä.
Me otetaan hyvin mieluusti mahdollisimman paljon mukaan sijoittajia erityisesti meidän omasta yhteistöstä.
Toivottavasti sain nyt vastattua kirjoituksessa nousseisiin asioihin. Siinä oli selkeitä virheitä sekä myös aika erikoista spekulointia mukana. Meihin kohdistuu aika paljon aiheettomia epäilyksiä. Kuten sanoin yleisötilaisuudessa, niin tuntuu, että tässä saa kantaa kaikkien kiinteistötoimijoiden aiemmat synnit niskassaan ja haastavan asuntomarkkinan, vaikka ei meillä ole muiden toimijoiden kanssa mitään tekemistä ja tämä asuntomarkkina on tarjoaa meille hyviä mahdollisuuksia tehdä kasvavaa tulosta.
Me olemme kuitenkin tottuneet tähän, että eteen tulee haasteita ja voitamme ne kaikki. Emme me ole pärjänneet minkään suotuisan markkinan ansiosta, vaan kovalla työllä ja fiksulla tekemisellä.