Sijoitusasunnot.com Group Oyj

Lueskelin yhtiöesitteen läpi. Muutamia nostoja, jotka omaan silmään osuivat (ja joita ei kaikkia ainakaan vielä täällä ollut).

  • Yhtiön pääomistus ja sitä kautta päätösvalta pysyy “perheessä”. Jos en ihan väärin ymmärtänyt, toimitusjohtaja ja hänen isänsä omistavat yli 60% myös annin jälkeen (ennen antia ~68%, annin jälkeen noin 62%). Tämä on sijoittajan omasta preferenssistä riippuen joko hyvä tai huono.

  • Tj:n täällä mainostama annissa tekemä lisäpanostus on noin prosentti hänen post-IPO osakeomaisuudesta

  • Lähipiirin kanssa tehdyistä liiketoimista olikin jo yllä keskustelussa juttua, ja näistä löytyy pari sivua materiaalia yhtiöesitteestä. Tämän osion haluaisin itse olevan mahdollisimman lyhyt, jolloin ei tarvitsisi selitellä.

  • Toimitusjohtajaa lukuunottamatta hallituksen jäsenet ovat aloittaneet viime vuonna eivätkä omista osakkeita ennen listautumista, vaikka viimeisin yhtiön tekemä suunnattu anti on ollut viime vuoden lopussa.

  • 2022 H1 luvut oli tuotu esiin :+1:

  • Riskit osiossa oli jännästi sanottu: “Korkoriskin hallinnoimiseksi lainaportfolio sisältää sopivan määrän kiinteä- ja vaihtuvakorkoisia lainoja.”. Huomasiko kukaan oliko jossain kerrottu, mitä tämä “sopivasti” tarkoittaa? :smiley:

  • Kovenanttiehtoihin viitattiin myös riskeissä, mutta tarkemmin tuota ei avattu kuinka “lähellä” noiden toteutumista ollaan jos esimerkiksi kiinteistöomaisuuden arvo arvioitaisiinkin alemmas. “Yhtiöllä oli 30.9.2022 noin 29,8 miljoonaa euroa rahoitusvelkaa ja Yhtiön lainoista noin kolmannekseen sisältyi 30.9.2022 kovenanttiehtoja, jotka liittyvät esimerkiksi Sijoitusasunnot.comin omavaraisuusasteeseen sekä rahoittajien saatavien ja kiinteistöomaisuuden arvon suhteeseen”

9 tykkäystä

Katsoin eilisen esityksen. Oli positiivisen rento ja energinen esitys. Yrityksestä huokui hyvä fiilis ja tekemisen meininki.

Joissain yrityksissä vain asioita tapahtuu eri tahdilla kuin toisissa yrityksissä. Lukuja ja yhtiön toimintaa seuratessa on helppo huomata, että Sijoitusasunnot.comissa asiat laitetaan tapahtumaan. Ei merkkejä lamaantumisesta vaikka markkina heittää rättiä naamaan.

Parhaat pärjäävät tässäkin bisneksessä hyvinä ja etenkin huonoina aikoina.
Jos samaa rataa homma jatkuu, niin edellytykset hyvän kehityksen jatkumiseen on olemassa.

Hyvät tekijät ja tiimit jatkavat todennäköisesti hyvää suorittamista myös jatkossa. Vastaavasti huonosti performoinut tiimi harvoin muuttuu timanttiseksi jatkossakaan.
Oleellista on, että hyvät tekijät pysyvät yhtiössä ja sama hyvä tekemisen meininki jatkuu. Positiivista, että henkilöstö on myös omistajina.

8 tykkäystä

No niin, lähdetääs käymään kohta kohdalta Karon kirjoitusta läpi.

Sijoitusasunnot.comin listautuminen herättää monta kysymystä – asuntoflippaajan varasto kasvussa

Heti otsikossa selvä virhe. Varasto ei ole kasvussa, vaan pienentynyt merkittävästi. Luvuista on tehty väärä tulkinta. Myymättömien asuntojemme määrä on tosiasiassa pieni. Palaan tähän myöhemmin tarkemmin.

Anteeksi kuinka? Korkojen nousuhan on saanut asuntosijoittajia tyhjentämään salkkujaan ja sysännyt etenkin tyypillisten sijoitusasuntojen (“yksiö tai pieni kaksio Helsingin Kalliosta”) hinnat laskuun. Myyntiajat ovat pidentyneet, kiinteistönvälittäjät tuskailevat, kun tavara ei liiku, ja anelevat myyjiä laskemaan myyntihintoja ja suostumaan matalampiin tarjouksiin, jos saavat jonkun ostajaehdokkaan houkuteltua näytölle ja tarjoamaan.

Sillä ei ole paljoa tekemistä liiketoimintamme kanssa, jos Kalliossa ei käy kauppa. Kuten Karokin kirjoituksessaan myöhemmin totetaa, toimimme pääosin maakunnissa. Meillä kauppa käy edelleen hyvin.

Toiseksi yhtiö puhuu “suoranaisesta” vaikutuksesta.

Yllä puhutaan siis koroista. Suoranaisella vaikutuksella tarkoitamme nousevia korkokustannuksia yhtiöllemme. Nousevat korot tarkoittavat meille muutaman sadan tuhannen kasvaneita korkokustannuksia. Ne on otettu huomioon ensi vuoden ohjeistusta laskettaessa, joka on 9-14 miljoonaa euroa. Osa lainoista on korkosuojattu erittäin otolliseen aikaan. Toistan edelleen, että korkojen maltillisella nousulla on konsernille suoranaisesti vain vähäinen negatiivinen vaikutus. Nykyistä korkotasoa pidän edelleen maltillisena.

Epäileväinen sijoittaja saattaisi vetää analogian osakesijoittajaan, jonka epäonnistuneet swingit siirtyvät “pitkään salkkuun”. Sijoitusasunnot.comin “Pitosalkku” on kuitenkin ainakin historiallisesti saatu varsin hyvin vuokralle.

Kuten eilen totesin yleisötilaisuudessa, pitosalkku käsittää vain kokonaisia kerrostaloja, joita ei ole koskaan laitettu myyntiin. Pitosalkkumme on todella vahva. Kohteet ovat hyviä ja tuottoprosentti jalostetuissa kerrostaloissa on yli 6%, joka kestää hyvin korkeampaa korkotasoa.

Viime vuonna jalostuskohteista valmistui 102 asuntoa. Niistä yli puolet, 60 asuntoa, Sijoitusasunnot.com siirsi omaan taseeseensa. Myytyä se sai vain 42 asuntoa.

Myytyä saimme “vain” 42 asuntoa. Jalostuksesta valmistui 42 asuntoa, laitoimme ne myyntiin ja saimme myytyä ne kaikki. Enempää myytävää ei ollut, niin ei se nyt olisi voinut paremminkaan mennä.

Tämän ja ensi vuoden tulosennusteet ovat siltä osin vakaalla pohjalla, että Sijoitusasunnot.comilla on jalostumassa kohteita, joista se kirjaa itselleen tulosta ottaessaan ne Pitosalkkuun eli omaan vuokrakäyttöönsä.

Kiitos tästä! Lisään puolestasi vielä mahdollisen mielipiteesi, jota et kirjoittanut juttuun. Olet varmasti penkonut taseemme läpi ja etsinyt sieltä kohtia mihin pääsisit tarttumaan. Oletkin ehkä huomannut, että tasearvot ja tuotot ovatkin kestävällä pohjalla, kun et ole niitä jutussa nostanut esille. Se jäi myös jutustasi uupumaan, että avaamme taseen täysin auki, toisin kuin muut toimijat.

Sijoitusasunnot.comin varasto koostuu pitkälti asunnoista, jotka se on ostanut mutta joita se ei ole vielä saanut myydyksi.

Varasto koostuu pitkälti ostetuista asunnoista, joita ei ole vielä edes ehditty laitettu myyntiin. Jos ostamme viisi kerrostaloa kerralla, niin jaksotamme niiden myynnin esim. kohde per kuukausi. Kutsumme myymättömiksi asunnoiksi sellaisia, jotka on laitettu myyntiin, mutta eivät ole menneet vielä kaupaksi. Näitä on aika vähän ja niissäkin kauppa käy koko ajan.

Ja sitten varaston kasvuun, jossa on Karolla räikeä virhe.

Sijoitusasunnot.comin vaihtuvien vastaavien määrä on kasvanut hurjasti. Vuoden 2021 puolivälissä taseen vaihtuvien vastaavien rivi osoitti 20,3 miljoonaa euroa, kun tämän vuoden kesäkuun lopussa rivillä oli mittaa 37,0 miljoonaa euroa. Yli 80 prosentin kasvu.

Kuulostaa huonolta, mutta asia ei ole näin. Vaihtuvat vastaavat ovat kasvaneet merkittävästi, mutta sinne kirjataan mukaan jalostuskohteisiin saneeraukseen käytetyt varat. Kasvu johtuu pääosin siitä, että meillä on tällä hetkellä useita laajoja saneerauksia meneillään, joista moni valmistuu nyt muutaman kuukauden sisällä tästä hetkestä. Varsinaisen nopean kierron varaston määrä on sen sijaan meillä laskenut merkittävästi H1 katsauksen jälkeen. Lue edellinen lause uudelleen, koska se on tärkeä. Tässä asuntomarkkinassa, joka on niin monille haaste, meidän varaston määrä on laskenut merkittävästi. Kauppa käy ja tulosta tulee.

Nopean kierron kohteet Sijoitusasunnot.com kertoo rahoittavansa pääosin bullet-lainoilla, jotka maksetaan silloin, kun kohde saadaan myytyä. Jos olisin pankinjohtaja, saattaisin miettiä toisenkin kerran, millä ehdoilla myöntäisin nykyisessä markkinatilanteessa asuntoflippauslainaa, jonka eräpäivä olisi “sitten, kun saatte asunnon kaupaksi”.

Tiedätkö Karo, kun olet kymmenen vuotta käyny samojen pankkiiriien luona ja joka kerta myynyt kaikki asunnot rahoitetuista kohteista eteenpäin, niin kyllä niitä bullet-lainoja tarjotaan ihan mielellään. Niitä saisi myös tarvittaessa järjesteltyä uudelleen, mutta ei ole ollut tarvetta.

Tästä käy hyvin ilmi Sijoitusasunnot.comin toiminta-alue. Se ei operoi kaikkein ilmeisimmissä kasvukeskuksissa vaan ennemmin maakuntakeskuksissa.

Kyllä ja ei. Meillä on ja on ollut myös paljon kohteita esimerkiksi Tampereelta. Ostamme tyypillisesti maakuntakeskuksista, koska pystymme siellä tekemään erinomaista liiketoimintaa, kun lukumme osoittavat.

Esitteensä mukaan Sijoitusasunnot.com selvittää Pitosalkun myyntiä portfoliokauppana, mikä olisikin yhtiön liiketoiminnan kannalta järkevä siirto. Itse asiassa Sijoitusasunnot.comin olisi luullut jo myyneen Pitosalkkunsa tai osia siitä, jos ostajia olisi löytynyt vähintään taseeseen kirjatulla hinnalla.

Olemme vasta nyt saamassa valmistuvien jalostuskohteiden myötä riittävän suuren salkun portfoliokauppaa varten, jotta siitä voi saada ns. portfoliopreemion = paremman hinnan kuin tasearvot. Tähän tähtäämme. Voi olla, että paras myyntimarkkina ehti jo mennä, mutta joustavan ja ketterän liiketoimintamallimme ansiosta voimme aivan hyvin istua hyvän pitosalkun päällä vaikka pari vuotta ja myydä sen sitten, jos hinta on hyvä.

Tässä seuraava Karon karkea virhe:

Jos taas Pitosalkkua realisoitaisiin yksittäisinä asuntoina, Sijoitusasunnot.comin johto arvelee, että se saisi niistä 10–20 prosenttia nykyisiä tasearvoja korkeamman hinnan. Hämmentävää, ettei yhtiö ole tehnyt niin vaan hakee nyt rahoitusta listautumalla First North -markkinapaikalle.

Yhtiöesitteessä sanotaan aika selvästi, että nimenomaan portfoliokauppalla eikä yksittäisiä asuntoja myymällä tällainen olisi mahdollista: “Nykyisen pitosalkun myynti portfoliokauppana on myös mahdollisuus, jota Yhtiö selvittää. Johdon arvion mukaan mahdollinen myynti voisi tapahtua nykyisiä tasearvoja 10-20 prosenttia korkeammalla hinnalla.”

Sijoitusasunnot.comin oma pääoma oli kesäkuun lopussa osavuosikatsauksen mukaan vajaat 22 miljoonaa euroa. Annilla se laskeskelee saavansa seitsemän miljoonan euron nettovarat, joista tosin osa on omistajien lainanlyhennyksiä. Kesäkuun lopun oma pääoma annilla korjattuna olisi siis 28 miljoonan euron tienoissa. Jos huomioon ottaa arvonkorotusrahaston, oma pääoma nousisi antirahojen myötä pitkälti päälle kolmeenkymmeneen miljoonaan.

Aika vähättelyä nostaa esiin ensin luvut, jotka eivät pidä sisällään olennaisia arvonkorotuksia. Oma pääoma nousisi antirahojen myötä jo lähemmäksi 40 miljoonaa euroa.

Sijoitusasunnot.com on makuuni aivan liian herkkä yhtiön johdon kikkailuille. Enkä siis mitenkään esitä, että yhtiön johto kikkailisi, mutta siihen on mahdollisuus.

Me emme kikkaile millään. Kaikki mitä yhtiö tekee, kestää tarkastelun. Jos tähän ei usko, ei kannata sijoittaa. Mun filosofia on ollut alusta saakka se, että teen kaikkeni yhtiön menestyksen eteen. Niin on tehty ja niin tullaan tekemään.

Oikaistu liikevoitto saavutetaan, kun säädetään jalostuskohteiden parametrejä sopiviksi. Asuntoja ei pyyhäistä vapaaseen myyntiin, koska silloin hinnat voisivat jäädä omaa arviota matalammiksi. Näin siis voidaan toimia teoriassa.

Suurin osa tuloksestamme tulee asuntojen myynnistä, joista eurot kilahtavat kassaan. Ei meidän tarvitse parametrejä miettiä.

Miksi yhtiö on myynyt jalostuskohteidensa tontteja toimitusjohtajalleen ja suurimmalle omistajalleen, vaikka tietää, että lähipiiriliiketoimet herättävät kysymyksiä – etenkin kiinteistöalalla? Siirretäänkö tällä tavalla lähipiirille tuottoisaa tonttivuokrabisnestä? Pääseekö toimitusjohtaja nostamaan tonttivuokria ja imemään siten rahaa Sijoitusasunnot.comilta, vaiko kenties vasta niiltä asiakkailta, jotka ostavat Sijoitusasunnot.comin mahdollisesti myyntiin laittamat kohteet?

Tämä transaktio tehtiin, koska se on yhtiölle järkevä ja se kestää tarkastelun. Ostimme muutama vuosi sitten Jyväskylän Roninmäestä seitsemän kerrostaloa ja niiden alla olevat kaksi tonttia. Se oli meille iso investointi. Halusimme tässä tapauksessa vapauttaa pääomia myymällä tontit. Myimme ensimmäisen tontin ulkopuoliselle tontteihin sijoittavalle taholle. Toisessa tontissa on kaavakehitysmahdollisuus. Siihen on mahdollista saada lisärakennusoikeutta uudiskohteelle tai vaikka rivatalolle. Mietimme ratkaisua, että millä saisimme pääomat tontista vapautettua, mutta pidettyä kaavakehitysmahdollisuuden varmasti yhtiöllä. Paras ratkaisu oli se, että minä ostaisin tontin. Teimme samalla sopimuksen, että kaikki kaavakehityksestä tuleva hyöty menee yhtiöllemme, teimme tontilla sitten mitä vain ja nyt meillä on siihen hyvin vapaat kädet etsiä tuottavin ratkaisu. Samalla saimme vapautettua tontin pääomat tuottamaan tehokkaammin.

Tonttien vuokrausbisnes on vakaata, mutta ei erityisen tuottavaa. Tontin vuokra on reilu 30.000€ vuodessa, tuollainen summa on yhtiöllemme pieni pyöristysvirhe lukuihin ilman mitään todellista merkitystä. Tyypillisesti tämän tyyppisissä lähiötonteissa on n. 5% tuottovaatimus. Haluamme tehdä yhtiönä tätä parempaa tuottoa rahoille. Sen vuoksi emme halua yhtiönä sijoittaa tontteihin. Jos sijoittaisimme yhtiön pääomat tontteihin, niin tuloksemme ja oman pääoman tuottoprosentti romahtaisi.

Tässäkin asiassa on ajateltu yhtiön parasta. Kyse ei missään nimessä ole mistään kikkailusta. Ostin tontin aivan samalla tuottovaatimuksella kuin mitä myimme viereisenkin tontin ulkopuoliselle taholle. Taloyhtiöt, jotka ovat vuokralla tontilla, voivat lunastaa tontin itselleen takaisin aina 10 vuoden välein, jos näin haluavat. Tontin vuokrasopimuksen ehdot ovat reilut ja tontin vuokrasopimus on aina mukana myyntimateriaaleissamme.

Olemme toimineet tällä alalla jo yli 10 vuotta. Jos toimisimme epärehellisesti asiakkaita, luulisitteko, että olisimme tässä?

Toistan: tämä transaktio tehtiin, koska se on yhtiölle järkevä ja se kestää tarkastelun.

Vai onko Sijoitusasunnot.com niin pahassa rahapulassa eikä fyrkkaa saada irrotettua muuta kautta kuin myymällä varastoa pääomistajalle? Ja jos niin, miksi ihmeessä myydään tontteja eikä valmiita asuntoja?

Meillä oli isoja investointeja, joihin tarvitsimme pääomaa ja tontin myynti oli yksi keino saada hieman pääomaa. Emme halunneet laittaa pitosalkusta kokonaista kerrostaloa myyntiin, koska tavoitteemme on ollut kasata riittävä portfolio. Tontissa on myös alhaisempi tuotto, joten parempaa bisnestä yhtiölle on myydä tontti ja pitää korkeatuottoisemmat asunnot.

Sikäli kun olen asuntopuolella aktiivisten ihmisten viestejä oikein tulkinnut, flippaajat ovat kadonneet kiinteistömarkkinoilta, ymmärrettävistä syistä. Markkinatilanne ei ole järin suotuisa yhtiölle, joka tekee asuntoflippausta laajamittaisesti, olkoonkin, että Sijoitusasunnot.comin palvelu ei rajoitu pelkästään asunnon maalaukseen ja keittiön kaappien ovien vaihtoon.

Asuntoflippausta on monenlaista. Meidän flippaus on tyypillisesti nopeaa kauppaa sijoittajille. Siinä kauppa käy meillä edelleen hyvin.

Houkuttelevampiakin saumoja olisi Sijoitusasunnot.comin kaltaisen firman listaamiselle. Miksi pääomistajat haluavat puskea sen First Northiin juuri nyt?

Vaikka et Karo sitä ehkä uskokaan, niin meillä on nyt todella hyvä sauma tehdä uusia hyviä hankintoja ja kasvaa, kun monilla muilla on haasteita.

Varovaisia näkyvät olevan myös instituutiosijoittajat. Alustavasti instituutioannin kooksi on ilmoitettu vain 380 000 osaketta eli 1,5 miljoonaa euroa. Jos Sijoitusasunnot.com olisi pre-IPO-kiertueellaan lirkutellut salkunhoitajat hekuman huipulle, tuskin instikoille siinä vaiheessa ryhdyttäisiin näyttelemään hard to getiä.

Me otetaan hyvin mieluusti mahdollisimman paljon mukaan sijoittajia erityisesti meidän omasta yhteistöstä.

Toivottavasti sain nyt vastattua kirjoituksessa nousseisiin asioihin. Siinä oli selkeitä virheitä sekä myös aika erikoista spekulointia mukana. Meihin kohdistuu aika paljon aiheettomia epäilyksiä. Kuten sanoin yleisötilaisuudessa, niin tuntuu, että tässä saa kantaa kaikkien kiinteistötoimijoiden aiemmat synnit niskassaan ja haastavan asuntomarkkinan, vaikka ei meillä ole muiden toimijoiden kanssa mitään tekemistä ja tämä asuntomarkkina on tarjoaa meille hyviä mahdollisuuksia tehdä kasvavaa tulosta.

Me olemme kuitenkin tottuneet tähän, että eteen tulee haasteita ja voitamme ne kaikki. Emme me ole pärjänneet minkään suotuisan markkinan ansiosta, vaan kovalla työllä ja fiksulla tekemisellä.

67 tykkäystä

Mielestäni tällainen kasvollinen omistus on erittäin positiivinen asia. Nyt ei olla tekemässä mitään rahastusta ja vanhojen omistajien exitiä. Sen sijaan katse on tiukasti tulevaisuuden kasvussa, ja tämä asenne välittyi hienosti myös yhtiöesittelytilaisuudesta eilen.

6 tykkäystä

Tässä ollut hyvää keskustelua. Asiasta ja asian vierestä.
Alla omat mielipiteeni.
Maallikkona ja kirjoja lukematta olen sijoittanut osakkeisiin 30 vuotta.
Asuntosijoittaja(säästäjänä) 2 vuotta, laskelmat tehty +/- laskimella.

Plussat:

  • Iso perheyritys ja sitouminen kun oma lehmä pelissä.
  • Toimarina tekijä ilman titteleitä ja koulutuskaavoja
    (näkee ja tekee asioita varmasti boxin ulkopuolelta)
  • Liikeidea-strategia simppeli ja bisnses ei katoa seuraavan 10 vuoden aikana
  • Selkeä oma markkinarako ja toimintasegmentti.
  • Rehellinen TJ harva pomo on kommentoimassa täällä omaa toimintaa
  • Oulun isommat projektit kertovat minulle alueen postinumeron kunnoittamisesta
    (Peltola, Kaketsu, ja Höyhtyä)

Miinukset:

  • Asuntosijoitusala alana suomessa, huono historia muilla viritelmillä

Eos uhka tai mahdollisuus

  • Johto uusiutunut, osaamista ja natsoja riittävästi keskisuuren firman pyörittämiseen
  • Kova luotto omaan toimintaan
  • Bisneksen teko korkojen noustessa ja tuulitakkiasuntosijoittajien hävitessä
  • Sijoittaako itse suoraan asuntoihin vai sijoitusasunto.com iin
  • Tulevan osingon määrä > osinkohistoria 2030 ?
  • Osaavan henkilöstön rekrytointi - muuttuuko firman ilmapiiri- toiminnan kasvaessa

Toivottavasti anti menee läpi.
Helpompi lähteä itse tähän mukaan kun markkinahinta asettuu ja 2023 näkymät on paremmin tiedossa.

10 tykkäystä

Asiakkaan (ehkä tulevan osakkaan) näkökulmasta pidän Sijoitusasunnot.com:ia luotettavana toimijana. Olen itse ostanut heiltä kolme asuntoa käymättä itse asunnoilla ennen ostoa, mikä tuntui ensimmäisen asunnon kohdalla aivan mahdottomalta. Hyvät myyntimateriaalit, loistava ja rehellinen asiakaspalvelu kuitenkin loivat vakaan uskon toimintaan ja niin kääntyi omakin kelkka asian suhteen.

10 tykkäystä

Mikäs tämä Peltolan projekti on? Ei osunut markkinointimateriaalista silmään muuta kuin Kaketsu enkä nyt varsinaisesti pidä sitä postinumeroalueen kunnoittamisena :grinning:.

Karon kirjoituksessa oli hyvää haastoa Sijoitusasunnot.comista, mutta jotenkin ”analyysistä” paistoi läpi todellinen tietämättömyys asuntosijoittamisesta.

Normaalisti hänen kirjoituksissa on oikeasti hyvää analyysia, mutta tällä kertaa analysointi jäi erittäin pintapuoliseksi ja asioita yleistettiin koko kiinteistöalan sekä asuntobisnesten myyttien mukaan.

Vaikutti siltä, että näkemys oli tehty muuden kiinteistöalan toimijoiden perusteella ennen kuin yhtiöön oli paneuduttu ja analysointi oli jätetty kertaalleen yhtiöesitteen lukemisen tasolle.

Itse olisin kaivannut arvostuksen spekulointia, sillä omaan silmään se on hieman korkeahko, vaikka uskon yhtiön pystyvän kehittymään tulevaisuudeessa oikeaan suuntaan. En kuitenkaan ole pätevä pyörittelemään lukuja arvostusten osalta.

Yleisesti osakesijoittajat suhtautuvat asuntosijoittamiseen todella kriittisesti, eikä myöskään kiinteistöalan toimijoille hyväksytä korkeita arvostuskertoimia pörssissä.

Itse näen asuntosijoittamisen huomattavasti kiinnostavampana ja tuottoisampana kuin osakesijoittamisen. Väitän että asunnoilla Suomessa pystyy pitkällä aikavälillä tekemään parempaa tuottoa kuin osakkeilla. PK-seudulta on vain lähdettävä operoimaan muualle.

10 tykkäystä

Se myös helpottaa ostoprosessia aika paljon, kun laina on joissain kohteissa valmiina. Se on välillä aika työlästä lähteä pankin kanssa neuvottelemaan.

Tämä voi olla etu yksittäiselle vivuttajalle, mutta toisaalta kasvattaa taloyhtiön riskejä merkittävästi jos mukaan hakeutuu pankkilainakelvottomia sijoittajia.

Tällaisista ei ole merkkejä. Kauppaan pitää kuitenkin tyypillisesti laittaa 15.000 - 40.000€ omaa pääomaa kiinni, joten asunnot menevät pääosin ihan asiansa hoitaville sijoittajille. Laina suhteessa asunnon arvoon on kuitenkin maltillinen, joten ongelmatilanteissa asunto olisi helppo myydä eteenpäin.

Osalle myyntivaltti taitaa olla myös helppous ja se, että kohteet on nopealla vilkaisulla lukujen puolesta sijoittajalle sopivia. Omasta mielestäni keskimääräinen asuntosijoittaja ei ole kovin perusteellinen tutkimuksissaan, jolloin helppous ja mukava vuokratuottoa riittää jo ostopäätöksen tekemiseen. Yksittäisten kohteiden analysointi ja hankkiminen yksin vapailta markkinoilta on monille liian vaikeaa ja työlästä.

Pitää ihan paikkaansa. Meiltä on myös turvallista ostaa, kun meihin voi luottaa. Olemme tutkineet kohteet itse. Paljon tarkempana saa olla, kun tutkii vapailla markkinoilla olevia asuntoja.

10 tykkäystä

Ottamatta muuhun kantaa sijoittamalla Sijoitusasunnot.comiin sijoittaa osakemarkkinoille eikä asuntoihin. Pörssistä löytyy myös jossain määrin vertailukelpoisia yhtiöitä ja jos niiden arvostus laskee niin tämän diilin houkuttelevuus vähenee samassa suhteessa.

1 tykkäys

Nuo sisäpiirikaupat jossa tontti myydään talon alta sisäpiirille on sen luokan punainen lippu, että tuota ei pitäisi tarvita tehdä. Eikä sitä saisi tehdä. Katsonut tuota Orava/Ovaro sekoilua varmaan vuodesta 2015-2016 ja tuo on varma tapa kupata rahaa firmasta.

Vastasin aiemmin tähän perusteellisesti. Kauppa on tehty markkinaehtoiseen hintaan, sille on järkevät syyt ja kauppa kestää avoimen tarkastelun. Rahaa ei ole kupattu firmasta, vaan edesautettu firman etua.

7 tykkäystä

Pitkän ja laajan viestin kirjoitit, mutta harmillista, ettet ollut perehtynyt toimintaamme kovin tarkasti esim. laajojen saneerausten osalta. Suosittelen tutustumaan esim. tätä kautta: Kiinteistöjalostus - Sijoitusasunnot.com, niin selviää mitä meillä se betonille repiminen tarkoittaa :grinning:

Asunnot ja niiden sijainnit vaihtelevat meillä suuresti. Emme kuitenkaan juurikaan sijoita pienille selvästi hiipuville paikkakunnille.

Saneerauskohteiden pitää sijaita sijainnilla, joissa markkinahintataso on riittävä.

Mitä useampi näkee tilanteen näin negatiivisesti, sitä enemmän me teemme bisnestä tarttumalla eteen tuleviin mahdollisuuksiin. Eikö osakesijoittamisessakin sanota, että pitää ostaa silloin, kun on synkintä?

Kuten keskustelusta huomaa Inderesin foorumi ei ole helpoin paikka yhtiölle.

Antaa tulla vaan :sunglasses:

14 tykkäystä

Pari jatkokysymystä:

  1. Ovatko yhtiöesitteessä mainitun kaltaiset lähipiirin kanssa toteutettavat liiketoimet edelleen yhtiön keinovalikoimassa listautumisen jälkeen?
  2. Ja jos ovat, niin oliko teillä jo ajatus miten ne toteutetaan niin, että piensijoittaja voi varmistua ehtojen olevan yhtiön kaikkien omistajien etujen mukaiset?
  3. Osaan lainoista näytti liittyvän ehto, että perustajaosakkaiden tulee säilyttää 2/3 omistus yhtiöstä. Onko tämä siksi, että 2/3 on se osuus jonka päätöksellä voidaan yhtiökokouksessa tehdä suunnattuja anteja poiketen osakkeiden normaalista merkintäetuoikeudesta? Toisin sanoen onko rahoittajapankki vaatinut tämän ehdon, jotta tarvittaessa voidaan tehdä uusia suunnattuja anteja vai mistä moinen vaatimus lainaehtoihin?
3 tykkäystä

Oikaistu oma pääoma on annin jälkeen lähempänä 40M€, jolloin loppuosalle jää noin 40M€.

Vaihto-omaisuus, jalostushankekanta ja meneillään olevat jalostushankkeet on kuitenkin kirjattu hankintahinnoilla, joten todellinen luku, jos tase realisoitaisi, olisi enemmän kuin oikaistu oma pääoma.

1 tykkäys

Olemme kyllä tietoisia, että nämä ovat herkkiä asioita ja siksi jokaisen lähipiirikaupan pitää kestää tarkastelu. Ja niin ne kestävätkin. Meillä on töissä paljon ihmisiä, jotka ovat asuntosijoittajia itse ja haluavat toisinaan ostaa meiltä asuntoja. Se kertoo kahdesta asiasta. Ensinnäkin meillä on töissä osaavaa henkilökuntaa, jotka ovat itse kädet savessa asuntosijoittamisen parissa. Ja toiseksi, voitte miettiä mitä se kertoo myymistämme asunnoista, jos oma henkilökuntakin haluaa niitä ostaa.

Toimitusjohtajaa lukuunottamatta hallituksen jäsenet ovat aloittaneet viime vuonna eivätkä omista osakkeita ennen listautumista, vaikka viimeisin yhtiön tekemä suunnattu anti on ollut viime vuoden lopussa.

Uusi hallitus oli juuri vasta aloittanut silloin, kun tämä anti järjestettiin. Hallitus osallistuu osakeantiin aktiivisesti nyt listatutumisen yhteydessä.

3 tykkäystä

Asuntosalkunrakentajien uutiskirjeessä luki seuraavaa:

Sijoitusasunnot.com listautumassa pörssiin

On huhtikuun lopun keväinen lauantaiaamupäivä. Eletään vuotta 2016. Seison ST1:n ahtaassa aulassa, Vihtavuoressa, Keski-Suomessa. Olo on jännittynyt, mutta odottava. Farmarimallinen Audi kaartaa huoltoaseman pihaan, autosta astuu ulos kaksi pitkähköä miestä. Sanon velipojilleni “Ne täytyy olla nuo”. Ja olihan ne.

Pikkaisen kouraisi mahanpohjasta. Olimmehan sopineet “kiinteistömiljonäärien” Henri ja Jouko Neuvosen kanssa tapaamisen Sijoitusasunnot.comin kautta myynnissä olleen kohteen läheiselle huoltoasemalle. Se jos mikä kohotti aloittelevan asuntosijoittajan ja yrittäjän itsetuntoa. Tapasimme ensimmäistä kertaa.

No syntyikö kaupat?

Ei syntynyt, mutta jotain muuta syntyi. Nimittäin vuosia kestänyt ystävyys. Päästiinhän me sitten toki kauppoihinkin pian ja siitä se sitten lähti, diili kerrallaan. Nyt meillä on takana useita isompia kerrostalohankkeita, joissa olemme toimineet kumppaneina.

Luottamus, hyvä meininki ja ongelmanratkaisukyky

Tärkeintä on aina luottamus ja tässä kuviossa se on ollut mukana alusta asti. Se mitä on puhuttu, on aina pitänyt ja sen päälle on hyvä rakentaa. Mikä tärkeintä, tekeminen on ollut alusta asti mukavaa ja mutkatonta. Jos matkan varrella on tullut ongelmia, ne on keskusteltu avoimesti läpi.

Vaikutuksen meihin teki myös Henrin ja Sijoitusasunnot.comin kyky ratkaista ongelmia. Yrittäminen on täynnä haasteita ja Sijoitusasunnot.com on loistava esimerkki siitä, että asiat eivät etene valittamalla vaan tekemällä. Joskus pitää laittaa kädet saveen ja syvälle, että asiat ratkeaa.

Seuraavan askeleen aika

Nyt syksyllä 2022 on isomman välietapin aika sillä Henri johtaa Sijoitusasunnot.comia kohti pörssilistautumista. Omistamme toisistamme osuuden ja nyt olemme päättäneet lisätä omistusosuuttamme Sijoitusasunnot.comista listautumisannissa kuusinumeroisella summalla.

Sijoitusasunnot.com Group Oyj:n listautumisanti alkaa ja yhtiö järjestää maanantaina 14.11. klo 18 yhtiöesittelyn, johon voit ilmoittautua alta. Luettavana ja kuunneltavana on myös paljon muuta asiaa listautumiseen liittyen, mm. Kauppalehden artikkeli, jossa Henri lupaa kävellä 57 kilometriä Jyväskylästä Jämsään mikäli listautuminen epäonnistuu.

Boldasin tuosta kohdan, jossa mainitaan myös osallistuminen antiin.

En ole ehtinyt perehtyä antiin sen ihmeemmin, mutta kirjoitan pienen mutu-tuntuma -jutun tähän väliin kuitenkin.

Olen seurannut kotimaista asuntosijoittamista kymmenkunta vuotta. Osan ajasta ihan vain innokkaana pörssisijoittajana ja osan itsekin asuntosijoittajana. Kiinteistöalalle mahtuu monennäköistä, kuten useimmat tietävät. Alaa voisi verrata jossain määrin käytettyjen autojen kauppaan. Kaikkien toimijoiden maine on huono, kunnes toisin todistetaan. Ja todistustaakka tuntuu olevan aika iso.

Tilannetta ei helpota mielestäni se, että alalla on paljon näkyviä yksityishenkilöitä, joiden toiminta on enemmän tai vähemmän, jos ei nyt kyseenalaista, niin ainakin aika mielenkiintoisesti rakenneltua. Näitä juttuja kun lukee iltapäivälehdistä, niin ei asuntosijoittamisesta kovin hyvää kuvaa saa. Omakohtaiset kokemukset ovat tietysti yleistysvoimansa osalta heikkoja, mutta kuten aiemminkin kirjoitin, monet tuntemani asuntoisijoittajat operoivat markkinalla aika heikolla tietotaidolla. Ainakin suhteessa liikuteltaviin pääomiin.

Jos tällaisen institutionaalisen asuntosijoittamisen kentältä pitäisi joitakin luottamusta herättäviä toimijoita nostaa esiin, niin kyllä Sijoitusasunnot.com tähän harvalukuiseen joukkoon mahtuu. Melkein sanoisin, että tällaisen yhden miehen mielikuva-analyysin perusteella Asuntopehtoorin toiminta menee tässä kohderyhmässä kärkeen ja Sijoitusasunnot.com voisi tulla heti seuraavana listalla. Molemmissa tapauksissa luottamus henkilöityy erittäin vahvasti toimitusjohtajiin. En tiedä tekeekö sijoitusasunnot.com ja Asuntopehtoori jotakin liiketoiminnallista yhteistyötä, mutta käsittääkseni esim. Asuntosalkunrakentaja on osakkaana molemmissa yrityksissä.

Olen tämän podcastin kuunnellut vain kerran ja siitäkin on jo pari vuotta, mutta edelleen on muistikuva, että kyseessä on poikkeuksellisen luotettavan oloinen mies sijoitusasunto-yrityksen perustajaksi:

Toivon, että anti menee läpi ja näen kyllä, että tälle yritykselle on pitkällä aikavälillä tilausta, mikäli asuntosijoittamisen korko-, energia- ja muut asiat eivät kovin pitkäksi aikaa räjähdä käsiin. Alalla pyörii niin paljon epämääräisiä toimijoita, että jos pystyt erottautumaan verrokkeja luotettavampana toimijana, niin miksei kauppa voisi käydä jatkossakin ja voit jopa saada pientä preemiota kaupoissa verrokkeihin nähden.

En aio itse osallistua antiin, mutta se johtuu ehkä enemmänkin yrityksen ulkopuolisista tekijöistä. Haluan osallistua asuntosijoittamiseen ensisijaisesti omilla asunto-omistuksilla, en omistamalla asuntosijoittamisen parissa operoivia yhtiöitä. Näen myös, että saan paremman tuotto-odotuksen muista pörssiyrityksistä, jotka toimivat eri aloilla. Lisäksi asuntosijoittamisen markkina tuntuu lähitulevaisuudessa aika hankalalta ja minulla on varallisuuteeni nähden jo ihan riittävästi riskiä seinissä.

Jos mietin Sijoitusasunnot.comin tilannetta, niin suurin huoleni kohdistuu em. kuvista elintason nousuun ja myyntikanavan tehokkuuteen. Elintason nousu ei näytä lähitulevaisuudessa kovin hyvältä. En tiedä millaisia asiakkaita yrityksellä keskimäärin on, mutta olettaisin, että tavallisia keskiluokkaisia ja keski-ikäisiä ihmisiä, joihin energiakustannukset, korkojen nousu ja ruuan hinta iskevät ehkä kaikkein kipeimmin. Pahoin pelkään, että tällöin sijoitusasunnot on asia, josta melkeimpä ensimmäisenä säästetään ja tuntuu, että nyt on jo paljon “odotellaan, että markkina hieman rauhoittuu” -puhetta yksityisten asuntosijoittajien keskuudessa. Tämä voisi johtaa siihen, että vaikka myyntikanava on iso, niin se kuivuu hiljaiseksi. Kaikki kyllä seuraa, mutta kukaan ei uskalla ostaa.

Tämä nyt tietenkin on ensisijaisesti lyhyen tai keskipitkän aikavälin ongelma ja eri sijoitusmuotojen houkuttelevuudella on toki tapana vaihdella.

Kiitän kuitenkin Henriä erittäin asiantuntevasta ja rohkeasta esittelystä, ja toivotan yritykselle kaikkea hyvää tulevaan! Intohimo on selkeästi edelleen tallella ja jaksan uskoa, että antiin osallistuvien rahat ovat hyvissä käsissä, vaikka markkina aiheuttaneekin hankaluuksia. :handshake:

16 tykkäystä

Emme kovin mielellämme näitä tee, koska vaarana on, että näitä ei katsota hyvällä, vaikka ehdot olisivatkin ihan samat kuin myytäessä lähipiirin ulkopuolelle.

Ja jos ovat, niin oliko teillä jo ajatus miten ne toteutetaan niin, että piensijoittaja voi varmistua ehtojen olevan yhtiön kaikkien omistajien etujen mukaiset?

Jos näitä tehdään, niin ehtojen pitää olla samat kuin kenelle tahansa muulle ostajalle. Lähipiirikaupat käydään myös aina hallituksessa läpi, joka koostuu pääosin riippumattomista jäsenistä.

Osaan lainoista näytti liittyvän ehto, että perustajaosakkaiden tulee säilyttää 2/3 omistus yhtiöstä. Onko tämä siksi, että 2/3 on se osuus jonka päätöksellä voidaan yhtiökokouksessa tehdä suunnattuja anteja poiketen osakkeiden normaalista merkintäetuoikeudesta? Toisin sanoen onko rahoittajapankki vaatinut tämän ehdon, jotta tarvittaessa voidaan tehdä uusia suunnattuja anteja vai mistä moinen vaatimus lainaehtoihin?

Tämä on pankin päästä tullut ehto. En osaa sanoa mistä tuo 2/3 tarkalleen ottaen tulee. Aiemmin osuus oli korkeampi, mutta sitä laskettiin listautumista varten, koska omistus laajenee. Voisin kuvitella, että pankki haluaa, että yhtiöllä on kuitenkin selvät kasvolliset omistajat.

3 tykkäystä

Hienoa että Sijoitusasunnot.com listautuu! Olen seurannut yhtiön toimintaa useamman vuoden ja minulle on tullut yhtiöstä rehti ja avoin kuva.

Erityisesti arvostan sitä että yhtiö on toimintamalliltaan poikkeuksellinen mihin tahansa muuhun Suomen markkinoilla toimivaan firmaan verrattuna. Pidän myös markkinoinnistanne ja viestinnästänne.

Hyvä kuitenkin että tänne foorumille on kirjoitettu paljon myös kriittisiä kommentteja. Mielestäni niissä on hyviä näkökulmia ja ne tuovat pohtimisen aihetta.

Olisi mielenkiintoista nähdä joskus listausta tahoista keneltä Sijoitusasunnot.com on ostanut kohteitaan. Kyseessä ei kuitenkaan liene salainen tieto. Oulun kohteista ainakin osa on ilmeisesti ostettu Riihi-säätiöltä ja Tampereella Tampereen Vuokratalosäätiöltä.

En vielä tiedä että osallistunko antiin, koska en ole ehtinyt tutustua osakkeen arvostukseen. Jätetään pohdintaan vielä toistaiseksi.

4 tykkäystä

Kiitoksia tästä tarkennuksesta. Tarkennus huomioiden annin hinnoittelu vaikuttaa mielestäni houkuttelevammalta. Tässä on onneksi aikaa vielä hetken aikaa pähkiä, että lähteekö ns. All in heti annista, vai odotteleeko jonkin aikaa mihin hinta asettuu pörssissä.

Nyt kun olet täällä (kiitos siitä) sijoittajien kysymyksiin vastaamassa:
Miten kommentoisit sitä, että kun vuoteen 2021 asti liikevaihdon ja liikevoiton kasvu on ollut "hyper"nopeaa, niin vuoden 2022 osalta ainakin liikevoitto näyttäisi jäävän nyt edellistä vuotta pienemmäksi? Onko kyseessä ns. välivuosi kovien kasvuvuosien keskellä, vai onko jokin firman toiminnassa tai ympäristössä muuttunut siten että kannattavaa kasvua on jatkossa hankalampi saada aikaan? Onko teillä selkeää visiota siitä miten kasvua tehdään jatkossa, vai onko toimintamalli enemmän opportunistinen, eli katsotaan ympärille ja tartutaan tilaisuuksiin kun sellaisia tulee?

3 tykkäystä

Hei.
Typo, eli osoite oli Peltokatu ja jäänyt mieleen, ei siis Peltola.
Peltokatu on Löytyssä.
https://sijoitusasunnot.com/kohteet/oulu-lehmuskuja/

Ei Oululaisille tiedoksi, että tasaisesti ja “hitaasti” rakennetulla Löytyn alueella paljon kerrostaloja.
Omaa selkeää mainetta (hyvä/huono) ei alueella vielä ole muodostunut. Alue uuden karheaa ja pari metriä keskustasta. Alueella ei juurikaan ole hetivapaita yksiöitä ja kaksioita. Asunnot menee siis vuokralle, jos tulee vaihdos eteen. Keskustan alueella on jo ongelmaa, kun tarjontaa on uudesta ja vanhasta asunnosta.
Sijoitusasunnot.com neliöhinnat oli tässä projektissa markkinahintaisia (3000 eur m2) ja tuotot 4 - 5 % korvilla. (Hox. mutu 3000 eur/ perustuu nettiin ei välittäjän tarkkaan tietoon ko yhtiöstä.)
Eli postinumeron kunnioittaminen.
Eli hyvin löydetty kohde, alueelta mikä täynnä kerrostaloja ja uudistuotantoa myös tulossa lisää.
Asunnot olivat vieläpä ilman taloyhtiölainaa.

3 tykkäystä