Tässä bisneksessä tehdään välillä melko isojakin kauppoja ja niiden aikataulusta ja jakosettamisesta saattaa riippua aika paljonkin, että minkä verran tulosta tulee millekin vuodelle. Tässä vielä viime vuosien oikaistut liiketulokset:
2018 - 3,8M€
2019 - 7,7M€
2020 - 6,8M€ (huom, laskua edellisvuoteen)
2021 - 10,8M€ (iso kasvuloikka)
2022 - 8-9M€ (ohjeistus)
2023 - 9-14M€ (ohjeistus ja tavoitteena selkeästi 11-14M€, 9-11M€ olisi pettymys)
Kirjoitin jo tämän vuoden tuloksesta kommentin aiemmin, joka vastaa aika hyvin kysymyksiisi:
Onko teillä selkeää visiota siitä miten kasvua tehdään jatkossa, vai onko toimintamalli enemmän opportunistinen, eli katsotaan ympärille ja tartutaan tilaisuuksiin kun sellaisia tulee?
Enemmän vain töitä mahdollisuuksien kartoittamiseen ja hyviin diileihin rohkeasti tarttumista. Nyt niitä tuntuisi olevan ihan hyvin saatavilla.
Kiitokset @Henri_Neuvonen kattavista ja hyvin perustelluista vastauksista.
Olen itse ostanut yhden kohteen kyseiseltä firmalta ja palvelukokemus oli erinomainen. Jouluna muistettiin suklaalevyllä ja asuntokauppaa hoitanut henkilö on ollut tasaisesti yhteydessä kartoittaakseen nykyistä tilannetta. Henrin antamat vastaukset ovat lisänneet omaa uskoani yritykseen ja merkkasinkin tuplat sen mitä aiemmin oli tarkoitus. Omassa filosofiassani on äärimmäisen hyvä sijoitussignaali, jos suurin omistaja ja yrityksen TJ kertovat asioista avoimesti ja jaksaa vastailla viesteihin näinkin kriittisellä foorumilla (arvostan kriittisyyttä, pitää tason korkealla) kuin Inderes.
Näen itse myös asuntomarkkinalla niitä mahdollisuuksia joidenka puolesta sijoitusasunnot.com ja Henri puhuvat. Markkinan viilentyessä kohteita on helpompi hankkia reilusti alle markkinahinnan ja, koska jalostuskohteiden kiertoaika on lyhyt, ei korkoriski ole yritykselle niin suuri. On toki totta, että asuntosijoittamisen buumi on rauhoittunut, mutta uskon, että markkinalla liikkuu edelleen itseni kaltaisia ostajia, jotka etsivät laadukkaita kohteita hyvällä kassavirralla.
Toki jos kritiikkiä yritykselle täytyy antaa, en itse kauheasti välitä Porin Pihlavan (tai Tampereen Järvensivun) kaltaisista kohteista, joissa ihminen joka ei tunne aluetta (tai ymmärrä taloyhtiöiden kunnosta mitään) voi astua miinaan. Toisaalta vieritän tässä vastuuta pohjatyöstä myös ostajalle. Oli mielikuva yrityksestä mikä tahansa, täytyy asuntosijoittajan tehdä itse taustatyöt huolellisesti. Jos sitä ei tee, on kuoppa kaivettu itselle syystä.
En nähnyt että @Karo_Hamalainen olisi tähän erikseen merkitty joten tehdään vielä se. Laadukasta keskustelua! Ja toivotaan Karoltakin vastausta kun kuitenkin Karon mielipiteellä on suomalaiseen sijoittajayhteisöön iso vaikutus ja nyt ainakin vaikuttaisi siltä että tekstissä oli useita asiavirheitäkin.
Olen lukenut Henri Neuvosen kommentin kahteen kertaan, mutta minusta hän ei esitä jutustani yhtään “asiavirhettä” tai “selvää virhettä”. Otsikko on toimituksen laatima, mutta minusta se on perusteltu. 1H22-osavuosikatsauksen taseen mukaan vaihto-omaisuuden määrä on kasvanut, ja myös valmiiden ja keskeneräisten tuotteiden varasto on osavuosikatsauksen tuloslaskelman mukaan kasvanut.
Nopean kierron kohteista 1H22-osavuosikatsauksessa kerrotaan, että asuntoja ostettiin 223 (214) ja myytiin 186 (216) kappaletta. Tämän perusteella nopean kierron kohteiden “varasto” kasvoi 1H:lla 223 - 186 = 37 kappaleella.
Minun mielestä ainakin nämä pari kohtaa on vähän kyseenalaisia etenkin konteksti huomioiden:
Jos totuus oli:
Tässä seuraavassa ei ehkä ole kirjaimellista asiavirhettä, mutta konteksti huomioiden harhaanjohtavasti kirjoitettu. Jos kirjoitetaan että “ei ole saatu myydyksi”, niin se antaa lukijalle käsityksen että näitä kohteita ei ole saatu myytyä, vaikka totuus on ilmeisemmin muuta.
Hienoa että täällä voidaan keskustelua aiheesta käydä. Ja mainittakoon, että allekirjoittanut ei ole erityisemmin keissiin perhtynyt, mitä nyt aiheeseen liittyvää keskustelua vain lukenut ja seurannut.
Sijoitusasunnot.comin yhtiöesitteen sivulla 33 olevan taulukon mukaan vuonna 2021 valmistui 102 asuntoa. Niistä 42 asuntoa myytiin ja 60 asuntoa otettiin pitokohteiksi.
Käytän kategorioita “myydyt” ja “ei-myydyt”. Henri Neuvosella on myös kolmas kategoria “ne-joita-ei-ole-vielä-laitettu-myyntiin”. Ulkopuolisena en näe yhtiön sisään tätä “ne-joita-ei-ole-vielä-laitettu-myyntiin”-kategoriaa, ja yhtiön päätettävissä onkin, milloin se laittaa jotkin asunnot myyntiin. Siksi minusta asunnot, jotka on ostettu mutta joita ei ole vielä laitettu myyntiin, ovat yksinkertaisesti myymättömiä asuntoja.
Mielenkiintoinen firma ja hyvää keskustelua. Mukava nähdä sijoitusasunto- ja rakennusalalla jotain freesimpää toimijaa, jonka liiketoiminta kestää päivänvaloa. Mukava myös että kritiikkiä ja vastauksia suoraan johdolta on saatu runsaasti - siitä voi moni listautuja ottaa opiksi.
Annin arvostus on itselle tässä markkinatilanteessa ja korkoympäristössä (jonka negatiiviset vaikutukset arvioin johdon aliarvioivan, mutta kukapa ei hieman ruusunpunaisia laseja käyttäisi listautumisen yhteydessä) liian hapokas, joten itse skippaan annin. Ala huomioiden P/B 2 tai enemmän erityisesti särähtää korvaan.
Toivotan kuitenkin hyvää menestystä ja pidän firman korvan takana potentiaalisena sijoituskohteena, kuten varmaan moni muukin.
Jos taas Pitosalkkua realisoitaisiin yksittäisinä asuntoina, Sijoitusasunnot.comin johto arvelee, että se saisi niistä 10–20 prosenttia nykyisiä tasearvoja korkeamman hinnan.
Johto ei ole näin missään todennut, kuten on tullut jo ilmi. Eikö tämä ole mielestäsi asiavirhe?
Kuten totesit kommentissasi, varastonmuutos oli +37 asuntoa. Se luku on aika pieni meidän mittakaavassa. Tämän voisi kirjoittaa niin, että yhtiön varasto on pysynyt suhteellisen ennallaan. Kirjoituksessasi taas lukee:
Sijoitusasunnot.comin vaihtuvien vastaavien määrä on kasvanut hurjasti. Vuoden 2021 puolivälissä taseen vaihtuvien vastaavien rivi osoitti 20,3 miljoonaa euroa, kun tämän vuoden kesäkuun lopussa rivillä oli mittaa 37,0 miljoonaa euroa. Yli 80 prosentin kasvu.
Tässä kohtaa olisi voinut pysähtyä, että kuinkahan on mahdollista, että vaihto-omaisuus voisi kasvaa noin paljon ilman, että vaihto-omaisuuden asuntomäärä ei ole kuitenkaan kasvanut juurikaan. Kirjoituksessa annetaan ymmärtää, että asunnot eivät ole menneet kaupaksi, vaikka taseen asuntomäärän muutokset (ostettuja 223, myytyjä 186) kertoo toista. Näitä lukuja ei ole laitettu näkyviin, koska ne olisivat ristiriidassa julkaistun tekstin kanssa. Tämä ei välttämättä mene asiavirheen puolelle. Se on vain huonoa journalismia.
Kirjoituksessa on paljon kysymyksiä, vihjailua ja epäilyjä. Minua ei kuitenkaan yritetty tavoittaa ja annettu mahdollisuutta vastata esitettyihin asioihin etukäteen.
Kirjoittaisitko Karo edelleen samansävyisen jutun aiheesta tämän hetken tiedoilla?
Teksti sisälsi paljon tosiaan epäsuoria vihjailuja ja epäilyjä jotka Henri on aika hyvin kohta kohdalta oikaissut.
Oikean kuvan antamisen kannalta lukijoille olisi varmasti hyvä, jos paremmin olisit perehtynyt aiheeseen ja pyytänyt yhtiöltä kommentteja näihin asioihin.
@Karo_Hamalainen
Itse olen entisessä työelämässä joutunut pesukoneeseen somejyrän alle yhtiön edustajana.
Sain etukäteen kylätoimittajan tulevan jutun kommentoitavaksi.
Muutama pahin asiavirhe tuli oikaistua onneksi etukäteen.
Klikkiotsikko jäi meillä voimaan, vaikka sitä yritettiin muuttaa. ):
Tapaukseen tiimoilta tuli opeteltua toimittajan eettiset ohjeet kannesta kanteen.
Ajattelemme ehdottomasti samoin. Jos ROE pysyy >20 %, niin ehdottomasti ei tarvita mitään osinkoja, vaan varat kannattaa pitää yhtiössä poikimassa .
Olen sijoituasunnot.com:n asiakas, vaikka oma asuntosijoitusstrategiani ei täydellisesti osukaan yhteen heidän tarjontansa kanssa. Aina välillä yhteisiä leikkauspisteitä kuitenkin löytyy.
Tärkein tekijä on varmaankin myyntihinnassa saatava alennus markkinahintaan. Ei se valtavan iso ole, mutta usein riittävä. Toiseksi tärkein tekijä on ostamisen helppous. Julkisella markkinalla ei myynti-ilmoituksessa lähes koskaan ole yksinään kaikkia sijoittajan kannalta tarpeellisia tietoja, jolloin niitä pitää myyjältä (välittäjältä) kaivella, puhumattakaan että ne olisi pureskeltu sijoituscasen arvioimisen kannalta selkeäksi paketiksi, josta näkee sekunneissa kohteen kiinnostavuuden. Asuntokohtaisten lisätietojen tarkkuus ei jää kakkoseksi kenellekään. Sanalla sanoen säästyn erittäin isolta vaivannäöltä. Kolmanneksi nämä ovat monesti valmiiksi sopivasti vivutettuja, jolloin pääomarakenne sopii sijoittajalle kohtuullisen hyvin myös ilman omia rahoitusjärjestelyitä (tässäkin helppous siis eduksi, mutta se on myös pieni kustannussäästö).
Haittapuoliakin on, enkä kaikkia listaamiasi haittoja suinkaan kiistä, mutta jotain kuitenkin.
En ole aivan varma, ovatko kaikki ostajat näin valveutuneita. Pienemmillä paikkakunnilla ehkä taloyhtiöiden maineet tunnetaan, mutta onko samoin myös isommissa kaupungeissa, en tiedä.
Oman kokemukseni mukaan asia on kyllä täysin päinvastoin. Ainakin omien havaintojeni mukaan sijoittajat ovat erittäin kiinnostuneita kiinteistön teknisen kunnon ylläpitämisestä ja siten hoitokulujen hillitsemisestä, kun taas (etenkin elämän ehtoopuolella olevat) omistusasujat saattavat karttaa kalliita remontteja. Joihinkin “viihtyisyysremontteihin”, kuten piharemontteihin, sijoittajat saattavat kyllä suhtautua kustannuskriittisemmin kuin omistusasuja, mutta pääsääntö on silti nähdäkseni toisin päin.
Jossain määrin toki ostan tämän SijoitusSeppo:n esiin nostaman ajatuksen, että parempi sijoitusasunto on yksittäinen sijoitusasunto omistusasuntoenemmistöisessä yhtiössä. (Tämän erottautumistekijän omaksi valtikseen on muuten nostanut aiemmin listautunut Asuntosalkku Oy).
Välikaneettina omalle IPO-pohdinnalle voin sanoa, että olen hyvin vakuuttunut yhtiön toimintamallista, ja asuntoskeneä aika paljon tuntevana uskallan sanoa, että minulla riittää kyllä uskoa yhtiön menestyksen jatkumiselle. Tekisin varmaan itse samaa, jos osaaminen ja pelimerkit riittäisivät, ja yhtiön listautuminen on mahtava tilaisuus poistaa omaa fomoani tällä osa-alueella .
Omiin silmiini monissa kommenteissa (ei SijoitusSeppo:n) näkyy hyvin pinnallinen tieto kiinteistöbisneksestä. Esim. Helsingin arvoasunnoissa yksityissijottajat kärsivät todella kovasti korkojen noususta, mutta on aivan virheellinen yksinkertaistus ajatella, että asia koskisi läheskään samalla vakavuudella korkean vuokratuoton kohteita. En ostele itse kokonaisia kerrostaloja, mutta silti on todella helppo uskoa Neuvosen kommentti, että ostokohteiden markkina on nyt - tai esim. seuraavan 12 kk aikana - todella suotuisa. Kunhan vain olisi sitä rahoitusta, millä ostaa. Tai samaa minä ainakin mietin asuntojen ostoja koskien.
En ole IPO-numeroihin tai hinnoitteluun vielä mitenkään tutustunut, ja onko yleinen sentimentti sitten sellainen että mieluummin jään annin jälkeiselle ostolaidalle … täytyypä harkita, mutta kyytiin kyllä haluaisin mukaan. Tästä yhtiöstä on jo kirjoitettu niin paljon, että kiire tulee jos haluaa kaiken lukea ennen annin sulkeutumista!
Kuten viestissä kirjoitin nyt kun olen tutustunut tarkemmin jalostuskohteisiinne, huomasin että on siellä tehty yllättävän laajoja korjauksia. Totaalista peruskorjausta, jota aika moni betonille repimiseksi kutsuu, en olen kuitenkaan vieläkään löytänyt, vaikka linkkiäkin on tullut aika tarkkaan luettua. Esim. tuossa linkissä mainitussa Mäntsälän kohteessa ei ole katosta, pihasta salaojieen tonttijohtoineen ja viemärineen tai hissistä mitään mainintaa. Lisäksi maininta talotekniikka uudistettiin voi tarkoittaa mitä tahansa. Jos tällä tarkoitetaan lämmitystä, ilmanvaihtoa ja automatiikkaa, niin entä vesijohdot ja viemärit? Sähköt?
Enkä tarkoita, että missään nimessä aina kannattaisi tehdä kaikkea kerralla. Markkinoinnissa ja viestinnässä saa olla vain tarkkana termien kanssa.
Asunnot ja niiden sijainnit vaihtelevat meillä suuresti. Emme kuitenkaan juurikaan sijoita pienille selvästi hiipuville paikkakunnille.
Ette selvästi hiipuville, mutta kuitenkin hiipuville. Lisätietoa esim. tilastokeskuksen väestöennusteista tai viimeisessä Hypon alueluokituksessa. Suomessa kasvaa pk-seutu, Tampereen seutu ja mahdollisesti Turun seutu. Kaikki muut alueet taantuvat nykyennusteilla. Ei Jyväskylä, Lahti tai Oulu tule mihinkään katoamaan, mutta kun kasvu puuttuu on asunnoille vaikea ennustaa positiivista hintakehitystä.
Saneerauskohteiden pitää sijaita sijainnilla, joissa markkinahintataso on riittävä.
Ehdottomasti näin! Mielellään näitä näkisi enemmän edellä mainitussa kasvukolmiossa, mutta varmaan rungot maksaa siellä liikaa. Vaikea nähdä miten esim. Mäntsälässä tai Lahdessa tämä onnistuu, mutta ilmeisesti onnistuu.
Mitä useampi näkee tilanteen näin negatiivisesti, sitä enemmän me teemme bisnestä tarttumalla eteen tuleviin mahdollisuuksiin. Eikö osakesijoittamisessakin sanota, että pitää ostaa silloin, kun on synkintä?
Tässä voi olla ehdottomasti perää, mutta vasta sitten kun hintakorjaus on nähty. Nyt asuntomarkkinalla tuntuu olevan tilanne, että myyjät ja ostajat eivät koe hinnoittelua samalla tavalla. Pitää myös osata eritellä, että teihin sijoittava ei sijoita asuntoihin vaan ensisijaisesti asuntokauppiaaseen. Asunto voi olla kontraajalle järkevä sijoitus hiipuvassa markkinassa oikeaan hintaan, mutta vaikea nähdä että asuntokauppias olisi hyvä sijoitus laskevaan markkinaan. Tämä vain oma näkemys.
Antaa tulla vaan
Ensin kiitokset, että jaksat kirjoitella tänne! Yksin viihdyttämimmästä ketjuista foorumilla ikinä. Mielipiteet on niin laidasta laitaan. Muutama kysymys vielä, jos näitä saa esittää:
Koetteko, että teiltä asuntoja ostavat ymmärtävät aina mitä ovat ostamassa? Esim. nuo Meri-Porin kohteet ovat oikeasti aika hurjia. Näettekö maineriskiä näiden myymisessä?
Retentio - onko tyypillistä, että asiakas ostaa teiltä useamman kuin yhden asunnon?
Näetkö, että yritys voisi joskus muuttaa strategiaansa ja siirtää painopisteen kasvukeskuksiin (pk-seutu, Tampere, Turku) vai edellyttääkö bisnes korkeita alkuvuokratuottoja?
Tonttien myymiset. Myös tuossa Polttolinjan kohteessa Jyväskylässä tontti oli myyty yksityishenkilölle. Sanoisin, että yksityishenkilö kerrostalon vuokratontin haltijana on kohtuullisen harvinaista Suomessa. Millaisella prosessilla haette näille ostajat, miten ostaja valikoidaan ja miten hinnoittelu toimii? Myyjänähän pystytte ohjaamaan merkittävästi kauppahintaa riippuen millaiseen tontinvuokraan suostutte.
Uskotteko oikeasti esim. tuon Polttolinjan hoitovastikkeeseen (3,70 €/m2)? Kyseessä on vuokratontilla oleva kohde. Talousarviovertailussa lähes kaikki kulut on pudotettu aiemman vuoden toteumista (paitsi maanvuokra kasvaa merkittävästi) ja esim. lämmitykseen ei ole budjetoitu mitään.
On kyllä hyvää ja asiantuntevaa keskustelua palstalaisilta. Päätöksen ipos:sta olin jo tehnyt huomattavasti kevymmin perustein, mutta nyt se n saanut vain vahvistusta.
Toimari
Kaikkia suomalaisia tuntematta varmasti yksi kovimmista tekijöistä Suomessa. Ei ammu ohi ostoissa ja muutenkin ehkä tavanomaista yrittäjä-toimistusjohtajaa suoraselkäisempi kaveri. Ei tunnu pelaavan pelejä, vaan hommat tehdään suoraan ja jos ei onnistu, niin seuraavaa putkeen. Väitän, että tunnetuin koko Suomessa toimiva vanhojen asuinkerrostalojen ostaja, jota lähes kaikki myyjät kokeilevat myydessään.
Myyntikanava
Tähän katson sekä varsinaiset myyjät, että suoramyyntimahdollisuuden postilistan kautta. Ne meistä, jotka ovat asioineet paljon kiinteistövälittäjien kanssa, tietävät, kuinka limaista valetta ja tietoista tietämättömyyttä asuntonäytöillä joutuu sietämään ja asioita selvittämään erikseen itse. Paljon helpompi katsoa kattavat ja tarpeelliset materiaalit yhdellä silmäyksellä, mistä ollaan kauppaa tekemässä. Toki osalle meistä ottaa myös SA.comin räikeät värikynät silmiin varsinkin, jos omat sijoitusfundamenttilasit ovat eri vahvuiset.
Ostajan markkina
Diilejä, hyviä diilejä ja mahtavia diilejä tulee varmasti vastaan niille, jotka ovat ahkeria ja joilla on näkyvyyttä. Katso kohta toimari.
Miinukset
Hyvän rahakoneen luovutus
En ymmärrä, miksi antaa hyvä kassalehmä teuraaksi muille. Jos omistaisin enemmistön ja tekisin töitä itselleni saaden siitä mojovan korvauksen, jatkaisin samaa rataa ja naureskelisin pörssin pukupelleille. Mitä pääomistaja tällä listatumisella saa? Kuluja ja jäykkyyttä siitä ainakin saa. Saa myös vakuusarvon henkilökohtaisille ja sijoitusyhtiöiden kautta omistuksilleen pörssikurssin pohjalta. Listaamattoman yrittäjävetoisen yhtiön omistaja, kun ei omistamilleen ja pyörittämälleen myyntiyhtiön osakkeille ei paljoa vakuusarvoa saa, varsinkin kun varsinaisen yhtiön taseessa on jo vipua. Tällä uudella syntyvällä vakuusarvolla on paljon listautumista suurempi mahdollisuus tehdä mahtavia diilejä tulevassa markkinassa suoraan pääomistajan omaan henkilökohtaiseen taseeseen, joka pelottaa kyynikkoa paljon.
Henkilöstön ja yhden sähköpostilistan arvo
Oletetaan, että tässä on tase-arvoa 30-40meur. Epäilen, että olisi aiempien yritysten johdosta kokeiltu kokkailla tase-arvoa ylöspäin. On varmasti tiedetty, että tähän tullaan tarttumaan tiukasti ja taseella tätä listautumista ei voida myydä, kun kaikkien luulisi jo tietävän noiden arvonkorotusten olevan yhtä tyhjän kanssa. Toinen puoli tuosta 80meur markkina-arvosta on siis henkilöstöstä ja käytännössä toimarista ja sähköpostilistasta saa maksaa 40meur. Se on liian tuhtia.
Oma päätös
Jos hinta olisi 2eur/osake, niin sijoittaisin. Nyt pysyn kaukana.
olen selvästi ymmärtänyt eri tavoin esitteen sivulla 35 olevan kohdan, jossa lukee:
“Johdon arvion mukaan mahdollinen myynti voisi tapahtua nykyisiä tasearvoja 10-20 prosenttia korkeammalla hinnalla.”
Virkkeestä ei käy ilmi, millaiseen myyntiin se viittaa. Ilmeisesti siis portfoliokauppaan? Jos näin on, pyydän ilman muuta Taloustaitoa korjaamaan asian juttuun, esimerkiksi näin:
“Sijoitusasunnot.comin johto arvelee, että jos se myisi omistamansa kerrostalot yhtenä portfoliokauppana, se saisi niistä 10–20 prosenttia nykyisiä tasearvoja korkeamman hinnan.”
Kun nyt täällä tarjoutui tilaisuus esittää kysymyksiä yhtiön toimitusjohtajalle, niin mikä olisi arvionne: paljonko yli tai alle tasearvon saisitte pitosalkun kohteista, jos myisitte ne yksittäisinä asuntoina?
Minusta +37 ei ole “aika pieni” Sijoitusasunnot.comin mittakaavassa. Se on kuudennes katsauskauden aikana hankituista asunnoista. Kuten jutussa tuodaan esiin, varaston kasvu on edellytys liikevaihdon kasvulle.
Sain myös vihdoin kirjoiteltua listautumisanti-analyysin Sijoitusasunnot.comista kertausharjoituspöpön jäljiltä.
Karo mielestäni nosti esiin ihan aiheellisia kysymyksiä, joihin tässä on saatukin vastauksia. Itse skippaan annin pitkälti sen takia, että valuaatiot ovat tulleet niin paljon alas pörssissä jo muutenkin, että potentiaalisia ostokohteita on nyt markkinoilla ennätyspaljon. Pitää myös muistaa, että vaikka Sijoitusasunnot.comin arvostus on ihan tyydyttävä tässä annissa, on se nauttinut täysin poikkeuksellisesta asuntosijoittamisen supersyklistä viime vuosina.
Vaikka listautumisesityksessä naureskeltiinkin siitä, ettei omiin pitokohteisiin korkojen nousu ja vuokralaisten saatavuus vaikuta sekä, että nyt on ostajan markkinat korkojen nousun myötä, tulee myös eteenpäin myyminen hidastumaan. Makroympäristö ei ehkä vaikuta Sijoitusasunnot.comin toimintaan suoraan, mutta se kyllä vaikuttaa loppuasiakkaisiin, joille talot pitäisi myydä, vaikkakin vähän jälkijunassa.
Konsepti yhtiöllä on kuitenkin mielestäni hyvä ja itsekin kuuluisin potentiaaliseen asiakasluokkaan, jos sijoittaisin hieman pienempiin kaupunkeihin, mutta tylsänä Tampere-Helsinki-asuntosijoittajana kohteet joita Sijoitusasunnot.com myy, ovat turhan korkean kassavirran (eli usein samalla riskin) kohteita.
Naulan kantaan. Luin Karo Hämäläisen kirjoituksen vasta äsken, ja olipas erikoinen kirjoitus. Yleensä pidän hänen analyyseistään ja näkemyksistään, mutta tämä tuntui kyllä laaditun lähinnä fiilispohjalta.
Erityisen banaali oli rinnastus Kallion asuntomarkkinaan ja flippaajien katoamiseen markkinoilta. En voi välttyä mielikuvalta, että Karo Hämäläinen on vaihtanut kuulumisia pelkästään Teollisuuskadun eteläpuolella. Tällä ei ole kyllä paljoa tekemistä otsikon yhtiön kanssa. . Ylipäätään tämän yhtiön vertaaminen yksittäisiin flippaajiin osoittaa mielestäni melko heikkoa ymmärrystä yhtiön liiketoimintamallista. Olen itse myös flipannut, ja nähdäkseni siinä arvonluonti tulee melko lailla eri asioista (yhteisenä tuoton ajurina toki on alhainen hankintahinta).
Sitten on tuo yleinen sävy kirjoituksessa, joka paikoin näyttää (vain kevyesti) verhotulta halveksunnalta - kenties koko kiinteistötoimialaa kohtaan. Syntisäkkisiä sikojakin alalta varmasti löytyy, ja esim. Helsingin pörssissä on muutama alan toimija, joihin en olisi valmis “millään hinnalla” sijoittamaan. Tämä yhtiö ei todellakaan kyllä lukeudu niihin. Jos tässä nyt yleistä tai yhteiskunnallista halveksuntaa haluaa kiinteistötoimijoille esittää, niin ei mene mielestäni nyt oikeaan osoitteeseen. Pikemminkin ajattelisin, että sehän on suuri palvelus hiipuville alueille, jos joku toimija pystyy saneeraamaan rapistuvia rakennuksia ja samalla antamaan faceliftiä vanhoille kaupungin omistamille “vuokrakasarmeille” - ja vieläpä tekemään tämän kaiken vielä kannattavasti. Esimerkiksi tuo Mäntsälän kohde, jonka tunnen vähän läheisemmin: olisiko se nyt sitten ollut parempi, että vanha ja ruma talo olisi edelleen rapistumassa edellisellä omistajalla, jolla ei ollut paukkuja riittävään peruskorjaukseen. Toteutettu saneeraus kohottaa osaltaan koko kaupunginosan ilmettä.
Pointtina vain se, että kyllä tälläkin alalla on mahdollista sivutuotteena edistää “yhteistä hyvää” paikallistasolla, vaikka se tapahtuu liiketalouden ehdoilla. Turha tällaista on halveksia.
Tätä videota, kun katsoo 15sek eteenpäin, niin näkee hyvin
Nämä katsotaan aina tapauskohtaisesti. Jos ne on uusittu/korjattu hiljattain, niin sitten jätetään ennalleen tai jos ovat korjaustarpeessa, niin laitetaan samalla kuntoon.
Lisäksi maininta talotekniikka uudistettiin voi tarkoittaa mitä tahansa. Jos tällä tarkoitetaan lämmitystä, ilmanvaihtoa ja automatiikkaa, niin entä vesijohdot ja viemärit? Sähköt?
Nämä menevät aina uusiksi, kuten videoltakin voi ehkä jo huomata. Lämmitys on poikkeus, yleensä olemme pitäneet kaukolämmön.
Nyt asuntomarkkinalla tuntuu olevan tilanne, että myyjät ja ostajat eivät koe hinnoittelua samalla tavalla. Pitää myös osata eritellä, että teihin sijoittava ei sijoita asuntoihin vaan ensisijaisesti asuntokauppiaaseen. Asunto voi olla kontraajalle järkevä sijoitus hiipuvassa markkinassa oikeaan hintaan, mutta vaikea nähdä että asuntokauppias olisi hyvä sijoitus laskevaan markkinaan. Tämä vain oma näkemys.
Olen samaa mieltä, että yksittäisten asuntojen ostajat ja myyjät eivät tällä hetkellä kohtaa kovin hyvin markkinassa, mutta kokonaisten kerrostalojen markkina toimii hieman eri tavalla.
Ensin kiitokset, että jaksat kirjoitella tänne! Yksin viihdyttämimmästä ketjuista foorumilla ikinä. Mielipiteet on niin laidasta laitaan.
Kiitos!
Koetteko, että teiltä asuntoja ostavat ymmärtävät aina mitä ovat ostamassa? Esim. nuo Meri-Porin kohteet ovat oikeasti aika hurjia. Näettekö maineriskiä näiden myymisessä?
No toivottavasti ainakin ymmärtävät. Joillakin sijoittajilla on vahva halu ostaa korkean tuoton kassavirtakohteita riskeistä huolimatta. On siinä maineriskiä, jos kohde osoittautuu sijoittajille huonoksi sijoitukseksi. Meille tarjotaan näitä välitykseen varmaan 10 kertainen määrä mitä niitä otamme myyntiin, joten pyrimme olemaan näiden kanssa suht tarkkana, mutta ehkä hyvä on olla jatkossa vielä tarkempi.
Retentio - onko tyypillistä, että asiakas ostaa teiltä useamman kuin yhden asunnon?
On.
Näetkö, että yritys voisi joskus muuttaa strategiaansa ja siirtää painopisteen kasvukeskuksiin (pk-seutu, Tampere, Turku) vai edellyttääkö bisnes korkeita alkuvuokratuottoja?
Me tartumme hyvin mielellään kohteisiin, jotka sijaitsevat näillä paikkakunnilla. Kilpailu on vain ollut näillä alueilla kovaa ja hinnat ovat olleet korkeat. Olemme saaneet tehtyä parempaa bisnestä pääosin muualla. On meillä kuitenkin ollut kaksi kohdetta Helsingistä ja useampia Tampereelta, joten mielellämme olemme näissä mukana nyt ja jatkossa. Tärkeintä on tehdä hyviä diilejä. Asuntosijoittamisessa puhutaan yleensä “sijainti, sijainti ja sijainti”. Meillä se on “diili, diili ja diili”.
Tonttien myymiset. Myös tuossa Polttolinjan kohteessa Jyväskylässä tontti oli myyty yksityishenkilölle. Sanoisin, että yksityishenkilö kerrostalon vuokratontin haltijana on kohtuullisen harvinaista Suomessa. Millaisella prosessilla haette näille ostajat, miten ostaja valikoidaan ja miten hinnoittelu toimii? Myyjänähän pystytte ohjaamaan merkittävästi kauppahintaa riippuen millaiseen tontinvuokraan suostutte.
Meillä on pienempi joukko sijoittajia tiedossa, jotka ovat tämän tyyppisistä kiinnostuneita. Me tee tontin vuokrasopimuksen ja määritämme ehdot reiluiksi. Ensin myymme tontin ja sitten asunnot, joten tontin pilkkominen ei saa haitata asuntojen myyntiä, päinvastoin. Ehdot pitää olla reiluja. Mielestäni tontin omistajalla ei ole kovin suurta merkitystä, koska taloyhtiöllä on oikeus ostaa tontti esim. 10 vuoden välein reiluin ehdoin. Näin ollen taloyhtiöltä poistuu riski esim. siihen, että vuokra moninkertaistuisi, kun sopimuskausi olisi päättymässä. Tämä riski on taas olemassa monissa ihan kunnankin vuokrasopimuksissa. Olemme miettineet ja tehneet nämä asiat mielestämme hyvin fiksusti.
Uskotteko oikeasti esim. tuon Polttolinjan hoitovastikkeeseen (3,70 €/m2)? Kyseessä on vuokratontilla oleva kohde. Talousarviovertailussa lähes kaikki kulut on pudotettu aiemman vuoden toteumista (paitsi maanvuokra kasvaa merkittävästi) ja esim. lämmitykseen ei ole budjetoitu mitään.
Polttolinjan vastike on normaalia edullisempi sen vuoksi, että kohteessa on maalämpö (ja siihen ihan hyvä sähkösopimus). Se pudottaa lämmityskuluja ja sitä kautta vastiketta. Lämmityskulut eivät varmaan sen vuoksi näy suoraan talousarviossa, vaan ovat sähkökuluissa mukana. Tontin vuokra on ulkomuistista n. 0,65€/m2/kk, joten on hyvin kohtuullinen. Aika tarkkaan tuo on laskettu ja useampaan kertaan, joten kyllä me siihen uskomme
Mun mielestä aivan törkeen hyvän viestin kirjoitit, tykkään tyylistä Ja suuret kiitokset kehuista!
Plussista oon samaa mieltä, miinuksiin heitän muutaman kommentin.
Se on ihan totta, että tuon vakuusarvon saa ja se kyllä kiinnostaa. Vaikka se olisi prosentuaalisesti melko pieni, euroissa se on isoilla omistajille ihan merkittävä summa.
Tällä uudella syntyvällä vakuusarvolla on paljon listautumista suurempi mahdollisuus tehdä mahtavia diilejä tulevassa markkinassa suoraan pääomistajan omaan henkilökohtaiseen taseeseen, joka pelottaa kyynikkoa paljon.
Tätä taas en tule koskaan tekemään. Teen kaikki diilit yhtiölle. Oon tän vuoden puolella myynyt mun kaikki henk. koht sijoitusasunnotkin eteenpäin. Kaikki bisnes on firman sisällä nyt ja jatkossa. Ei me luovuta listautumisessa kuin pienestä osuudesta, joten pistän kaikki paukut firman menestymisen eteen, kuten tähänkin saakka.
Sitä ei ole täällä taidettu aiemmin mainita, että firmalla on jo alkuvuosista saakka ollut reilun 1,2 miljoonan euron pääomalaina mun yhtiöltä ja sen korko on tällä hetkellä 4%. Siinä ei ole ollut mulle mitään järkeä antaa yhtiölle edullista lainaa, jolla yhtiö on itse tahkonut keskimäärin +25% oman pääoman tuottoa (verojen jälkeen), mutta näin minä toimin. Kaikki hyöty firmalle ja sen omistajille eikä itselle. Tuota osakkeiden vakuusarvoa, jos on tarpeen, niin hyödynnän senkin tarvittaessa jatkossa tämän firman eteen esim. jos tulee isoja kannattavia hankintoja eteen.
Oletetaan, että tässä on tase-arvoa 30-40meur. Epäilen, että olisi aiempien yritysten johdosta kokeiltu kokkailla tase-arvoa ylöspäin. On varmasti tiedetty, että tähän tullaan tarttumaan tiukasti ja taseella tätä listautumista ei voida myydä, kun kaikkien luulisi jo tietävän noiden arvonkorotusten olevan yhtä tyhjän kanssa. Toinen puoli tuosta 80meur markkina-arvosta on siis henkilöstöstä ja käytännössä toimarista ja sähköpostilistasta saa maksaa 40meur. Se on liian tuhtia.
Aika lähellä tuota ylälaitaa pitäisi summa olla annin jälkeen.
Pelkästä toimaristakin tuo 40meur on jo halpa hinta
Nykyisen pitosalkun myynti portfoliokauppana on myös mahdollisuus,
jota Yhtiö selvittää. Johdon arvion mukaan mahdollinen myynti voisi tapahtua nykyisiä tasearvoja 10-20 prosenttia korkeammalla hinnalla.
Portfoliokauppaahan tuossa tarkoitetaan.
Tasearvot on pyritty kirjaamaan niin, että saisimme myynneistä tasearvoja vastaavat hinnat yksittäismyynneillä. Portfoliokauppapreemio on mahdollinen, nyt tai joskus tulevaisuudessa, mutta sen varaan ei ole laskettu mitään.
Olen tästä hieman eri mieltä, kun kirjoituksessa puhutaan hurjasta yli 80 prosentin kasvusta.
:
.
.
Ja suuret kiitokset kehuista! 