Nyt kun tämä anti ja koko Sijoitusasunnot.comin liiketoiminta avainhenkilöityy todella voimakkaasti toimitusjohtajaan, niin pakko vielä kysyä, että mitä @Henri_Neuvonen tekee työkseen 2030 ja miksi? Mitä ammatillisia tavoitteita olet asettanut tuolle aikajänteelle?
Mikäli kysymys on turhan henkilökohtainen, niin vastausta voi toki virittää hieman yleisemmälle tasolle.
Samaan aikaan toisaalla:
Onko muuten joku teistä jo laskenut tunnusluvut P/E, P/B, P/S ja EV/EBITDA yhtiöesitteen tiedoilla ja listautumishinnalla?
Kauppalehden analyytikko Hanna Pehkonen on laskenut tunnuslukuja (P/E, P/S, EV/EBIT, EV/EBITDA). Juttu Arvopaperissa.
En nyt tohdi kopioida vertailutaulukkoa suoraan tilaajien jutusta, mutta lyhyt lainaus sitaattioikeuden nojalla:
"Yhtiö on korkeammin hinnoiteltu kuin pörssin asuntosijoitusyhtiöt. Myös yksittäisten sijoitusasuntojen ostajien ostovoima ja -halu mietityttää”, Pehkonen toteaa.
Pehkonen huomauttaa myös, että tässä vaiheessa listautuessa sijoittaja olisi voinut toivoa konkreettisia lukuja kolmannelta neljännekseltäkin.
Kiitoksia asiallisesta kirjoituksesta. Teen siitä yhden tärkeän noston, katsotaan saadaanko sillä ajatukset muuttumaan osallistumisen suhteen 
Kuvaavaa tästä on se, että vuoden 2021 oikaistu liikevoitto oli 10,6 miljoonaa euroa, puhtaan liikevoiton ollessa kuitenkin vain 5,6 miljoonaa euroa. Vuoden 2021 nettotuloksella yhtiön P/E-luvuksi tulisikin n. 14, mikä on konservatiivinen arvostus, mutta on hyvä huomata, että yhtiön omankin arvion mukaan kuluvan vuoden tulos jää pienemmäksi kuin vuoden 2021 tulos. 14 P/E ei olekaan enää halpa siinä kohtaa, kun yhtiön tulos itseasiassa laskee.
Vuoden 2021 oikaistu liikevoitto oli 10,8 (kirjoituksessa 10,6) miljoonaa euroa, mutta se ei ole tässä tärkeää. Paljon tärkeämpää on tuo tilikauden voitto, jota olet käyttänyt, koska ei huomioi viime vuonna pitosalkkuun siirrettyä jalostuskohdetta oikealla tavalla. P/E tulisi laskea oikaistusta tilikauden voitosta, joka on 8,2 miljoonaa euroa. Tällä tunnusluvulla laskettuna viime vuoden tuloksella laskettu P/E onkin vain 8,9. Tässä kohtaa voi miettiä, että onko se halpa vai kallis hinnoittelu. Pidä samalla myös mielessä, että ensi vuonna tavoittelemme ennätystulosta.
Pyrin nyt avaamaan esimerkin avulla kuinka tuo jalostuskohteen pitosalkkuun siirtyminen vaikuttaa kirjanpidolliseen tilikauden voittoon (5,6meur) ja oikaistuun tilikauden voittoon (8,2meur).
Esimerkinomainen jalostushanke
Jalostuskohteen hankinta- ja remonttihinta 4.000.000€ (suurin osa summasta remonttikustannusta)
Remontin jälkeinen arvo 5.000.000€
Arvonnousu 1.000.000€
Eli jos tällaisen hankkeen pyöräyttäisimme, olisi sillä miljoonan euron positiivinen vaikutus. Kirjanpidossa (FAS) asia menee kuitenkin eri tavalla, koska a) se ei huomioi arvonkorotuksia ja b) osa remontista kirjataan vähennyskelpoiseksi kuluksi (vuosikorjaus), vaikka todellisuudessa remontti nostattaa talon arvoa.
Kirjanpidossa (FAS) hankkeesta kirjautuu tuloslaskelmaan saneerauksen vuosikorjauksen osuus, esim. -1.000.000€. Loppuosa remontista aktivoidaan taseeseen. Todellisuudessa saamme siis kohteella tehtyä miljoona euron positiivisen vaikutuksen, mutta kirjanpidon puolella hanke näyttää tappiolliselta. Näiden erotus on kaksi miljoonaa. Siksi tilikauden voitto ja oikaistu tilikauden voitto eroavat näin paljon toisistaan. Tämä on sikäli yhtiön kannalta hyvä asia, koska se vähentää maksettavaa yhteisöä.
Oikastua tilikauden voittoa laskettaessa on siis esimerkin tapauksessa tehtävä kahden miljoonan euron arvonkorotus, josta ensimmäisellä miljoonalla oikaistaan kirjanpidon kulut ja toinen miljoona on varsinaista arvonkorotusta.
Kirjanpidon (FAS) puolella on hyvä huomioida vielä tehtävät poistot. Ajatellaan, että meillä on pitokohde, jonka tasearvo on 4.000.000€. Jos tälle kohteelle kirjataan vuodessa 100.000€ poistot, niin se pienentää kirjanpidon tulosta tuon 100.000€ (FAS). Jos kohteen arvo on kuitenkin pysyy samana eli arvoa ei muuteta 4:stä miljoonasta, on meidän tehtävä oikaisu arvonkorotuksen kautta 100.000€, jolla saamme oikaistun tuloksen näyttämään oikealta.
Kirjanpidon tuloksessa poistot siis pienentävät tulosta (ja maksettavia veroja). Mutta se ei anna oikeaa kuvaa, jos tasearvoissa ei todellisuudessa tapahdu muutoksia.
Toivottavasti osasin avata asian ymmärrettävästi.
Yhteenveto: Oikaistu tilikauden voitto antaa oikeamman kuvan yhtiön tuloksesta ja sitä tulisi käyttää mm. p/e lukua laskettaessa.
Kiitos vielä analyyttisestä kirjoituksesta ja jos mieli muuttuu tervetuloa mukaan!
Ymmärsin esitteestä, että listautumisannilla saatavat rahat aiotaan käyttää liiketoiminnan kehittämiseen ja laajentamiseen. En ollut kuitenkaan varma, että miten tuo liiketoiminnan laajentaminen tässä yhteydessä tulisi tulkita.
Pohdin, että tarkoittaako se myös yrityskauppoja. Mikäli se tarkoittaa myös yrityskauppoja, niin jäin pohtimaan, että onko kenties Sibvest mahdollinen kohde. En tiedä onko tähän tässä vaiheessa listautumista mahdollista edes ottaa kantaa yrityksen johdon näkökulmasta. Asia jäi kuitenkin askarruttamaan.
Kiitos! Pyydän korjaamaan ko. kohdan.
Jutussa lukee:
“Sijoitusasunnot.comin vaihtuvien vastaavien määrä on kasvanut hurjasti. Vuoden 2021 puolivälissä taseen vaihtuvien vastaavien rivi osoitti 20,3 miljoonaa euroa, kun tämän vuoden kesäkuun lopussa rivillä oli mittaa 37,0 miljoonaa euroa. Yli 80 prosentin kasvu.”
Nämä luvut on saatu Sijoitusasunnot.comin osavuosikatsauksen taseesta.
Koitin katsoa Kauppalehdestä juttua, muttei löytynyt. Voitko tarkentaa missä.
Juttu on korjattu. Kappale kuuluu nyt:
“*Sijoitusasunnot.comin johto arvelee, että jos Pitosalkku myytäisiin könttäkauppana, yhtiö voisi saada taloista 10–20 prosenttia nykyisiä tasearvoja korkeamman hinnan. Inderesin keskustelupalstalla yhtiön toimitusjohtaja Henri Neuvonen kertoo, että tasearvot on pyritty kirjaamaan niin, että yhtiö saisi myynneistä tasearvoja vastaavat hinnat yksittäismyynneillä.”
Merkintä korjauksesta on lisätty jutun loppuun:
*Kappale on muutettu 16.11.2022 klo 16.00 yhtiön toimitusjohtajan Henri Neuvosen korjattua aiemman kirjoittajan virheellisen tulkinnan ja annettua lisätietoa asiasta.
Jutussa oli kirjoitettu: “Jos taas Pitosalkkua realisoitaisiin yksittäisinä asuntoina, Sijoitusasunnot.comin johto arvelee, että se saisi niistä 10–20 prosenttia nykyisiä tasearvoja korkeamman hinnan.”
Pahoittelen! Yleensä samoja juttuja näkee ristiin molemmissa lehdissä, mutta tämä onkin ainakin toistaiseksi vain AP:ssä.
Ok. Asia selvä. Pitänee itse laskeskella.
No jos pikaisesti vastaan, niin mulla on ollut tässä tavoitteena kasvattaa tästä jaardin firma, mutta ei tässä markkinassa ole oikein uskaltanut nostaa tuollaista esille 
Siis et ole tosissasi?
Kyllä pörssien kaikkien muiden yhtiöiden kohdalla P/E luku lasketaan nimenomaan nettotuloksesta rahoituskulujen ja verojen jälkeen.
Se on tietenkin vielä ok, että esim. kertaluonteiset listautumiskulut oikaistaan pois tuloksesta, mutta ei rahoituskuluja ja veroja voi jättää pois laskuista P/E lukua laskettaessa.
Pääasiallinen tarkoitus on käyttää rahat uusien kohteiden ostamiseen. Liiketoiminnan laajentaminen tarkoittaa mm. sitä, että olemme alkaneet hankkia myös liikerakennuksia, joita voidaan muuttaa asuinkäyttöön. Yrityskauppoja ei suljeta pois, mutta ei ole pääfokus.
Tilikauden voitto taitaa tarkoittaa nettotulosta, josta on vähennetty verot ja rahoituskulut, eikä esim. liikevoittoa.
Ja @Henri_Neuvonen taisi nimenomaan käyttää tilikauden voitto lukua eikä liikevoittoa.
Äh, tuli väärä termi kirjoitettua, joka on nyt korjattu: “Oikaistu tilikauden voitto antaa oikeamman kuvan yhtiön tuloksesta ja sitä tulisi käyttää mm. p/e lukua laskettaessa.”
Eli nimenomaan nettotulos (arvonkorotukset huomioiden) vähennettynä rahoituskuluilla sekä veroilla antaa mielestäni oikean kuvan. Tilikauden voitto (ilman oikaisua) ei ota huomioon arvonkorotuksia eikä anna oikeaa kuvaa.
En huomannut että tähän koronatukiasiaan olisin saanut vastausta. Nämä on ainakin itselle asioita, joita “hyvät tyypit” ei tee ilman oikeaa tarvetta ja käytä vallanpitäjien hädässä kiireellä tekemää tukijärjestelmää hyväksi. Toivottavasti tuki on käytetty hyvin, ja asiaan mikä olisi muuten jätetty tekemättä.
Muuten täytyy kyllä sanoa, että hyvin on haastettu ja asioita avattu tässä ketjussa. Silmiä avaavin nosto oli kyllä tuo peruskorjauksessa vuosikorjauksiin laskettavien kustannusten osuus ja sen vaikutus tulokseen laskevasti melko merkittävästikin. Se osuus excel-rahasta on hyvin perusteltua, vaikka muuten excelillä tuloksen tekemisestä en suuremmin perusta. Tässä casessa kuitenkin valtaosa oikaistustakin tuloksesta on ihan oikeaa tulosta.
Olisi kysymys Henrille. Koetko moraalisesti oikeaksi hakea ja saada koronatukea, jota yhtiönne ei olisi tarvinnut?
Haimme korona-aikaan Business Finlandilta kehitysrahoitusta, joka oli tarkoitettu liiketoiminnan kehittämiseen. En nyt ainakaan koe sitä moraalisesti vääräksi. Maksamme kuitenkin vuodessa miljoonia euroja veroja mm. arvonlisäveron (pääosin tulee remonteista), yhteisöveron sekä varainsiirtoverojen kautta.
Ajattelen sen myös valtion kannalta investoinniksi. He jakoivat yhtiöille kehitystukea, jonka oli tarkoitus synnyttää uutta liiketoimintaa, joka generoi lisää verotuloja.
Kiitos, hyvä että tuosta oli apua!
Maanantain yleisöesityksestä tuli paljon hyvää palautetta. Sen voi katsoa alta, ei vaadi kirjautumista. Yleisön esittämissä aika suorissa kysymyksissä (esityksen lopussa) vastattu ja käsitelty myös uusia aiheita, joista ei ole täällä ollut keskustelua.
Tämä on mielestäni erittäin hyvä kysymys, sillä asiakasretentio on välitysliiketoiminnan kannalta tässä tapauksessa erittäin relevantti liiketoimintamittari, sillä
a) Asuntosijoittajat pyrkivät lähtökohtaisesti kasvattamaan portfolioitaan, jolloin korkea / positiivisesti kehittynyt asiakasretentio kertoo siitä, että luotte asiakasarvoa myös asiakkaan mielestä.
b) Jos yllä oleva pitää paikkansa, ja liiketoiminta on kannattavaa, niin ollaan erittäin mieluisassa win-win-tilanteessa (yritys tekee voittoa ja asiakas kokee (huomattavaa) positiivista lisäarvoa, mikä on mielestäni yksi keskeinen kriteeri laatuyhtiölle).
Tähän liittyen kysyisinkin, että mitataanko asiakasretentiota jo jollain tapaa ja jos mitataan, niin miten asiakasretentio on kehittynyt lyhyellä ja pitkällä aikajänteellä?
Mikäli sitä ei mitata, mutta tykästyit @Henri_Neuvonen ajatuksesta, niin saa käyttää mut ei ol pakko 
Kiitos aktiivisesta kommentoinnista foorumilla omastakin puolesta!