Sijoitusasunnot.com Group Oyj

Tänään tuli kauppalehden juttu ulos:

Lainaus:
" Vuosikymmenen buumin jälkeen vastatuuli on alkanut puhaltaa tänä vuonna kovaa päin asuntosijoittajan näköä, eivätkä näkymät ole erityisen rohkaisevat. Tilastokeskuksen mukaan vanhojen kerrostaloyksiöiden kauppamäärät putosivat heinä–syyskuussa 52 prosenttia vuodentakaisesta."

Tässä on varmasti hyvä muistaa, että sijoitusasunnot.com on ensisijaisesti asuntokauppias (90% liikevaihdosta nopean kierron kohteista). Katteet voi pysyä jatkossakin hyvällä tasolla, koska ostohinnat laskevat myyntihintojen mukana, mutta laskevalle kysynnälle ei oikein voi mitään. Tämä näkyy jo tänä vuonna, mutta erityisesti se tulee näkymään ensi vuonna. Nostan hattua, jos sijoitusasunnot.comin todella yltää ensi vuonna tavoitteisiinsa ja tekee ennätysvuoden. Tässä markkinassa se ei varmasti ole helppoa.

1 tykkäys

Tulee myös ko. skeneä seurattua suhteellisen läheltä päivittäin ja on kyllä vaikea käsittää toimarin tulevia näkemyksiä. Tottakai yhtiön johdon on pakko uskoa omaan tekemiseen, mutta näin ulkopuolelta katsottuna on sellainen fiilis, että aikamoiseen miinaan tavallinen pulliainen tässä astuu. Luonnollisesti voin olla täydellisen väärässä, mutta juuri omien ajatuksien takia en antiin osallistu. Alla muutamia perusteluita:

-Ensinnäkin ajankohta listautumiselle on pahin mahdollinen. Miksi toteuttaa anti juuri tässä kohtaa, jossa koko markkinan tie on noussut täysin pystyyn. Itselleni pelkästään tämä herättää jo epäillyksiä johdon kompetenssistä. Toisekseen, miksi ihmeessä yritys hakee muutamaa miljoonaa, joka järjestyy jo ihan tulorahoituksen kautta. Millä tavalla 5-6 miljoonaa muuttaa yhtiön suunnan? Listautumisen kulutkin lienevät siinä miljoonan paikkeilla.

-Markkina on ollut nyt täydellisessä flow-tilassa viimeiset 10 vuotta, kaikki jotka tunnen, omistavat vähintään 10 sijoitusasuntoa. Monesti näiden henkilöiden kanssa kun keskustelee, huomaa, että perus fundamentit on melko hukassa ja nyt ollaan melkoisessa vastatuulessa. Uskokaa tai älkää, mutta moni näistäkin ihmisistä olettaa, että kun jotain on vähennyskelpoista, se on ilmaista.

-Asuntosijoitusbuumi on käynyt niin kuumana, että voisi olettaa, että tästä 60k ihmisen sähköpostililistalla aika moni on ensikertalainen ja mennyt mukaan huumaan, koska kaikki muutkin harrastavat asuntosijoittamista. Erityisesti kun yritys on paketoinut tämän kaiken hienossa pakkauksessa, on ostajan ollut helppo tarttua tähän. On siis jotenkin vaikea nähdä, että tämä olemassa oleva lista tahkoo rajusti uutta kassavirtaa myös jatkossa. Varsinkin kun ensimmäisen vuokralaisen etsintä on edessä ja omistajat huomaavatkin, että uutta asukasta ei niin helposti löydykään.

-Yhtiön lempimarkkinointikikka on keuliminen vuokratuotoilla. Totta kai tämä uppoaa tavalliseen ja kokemattomaan ostajaan. Lähes aina kun yrityksen mainoksia tulee vastaa, niissä ratsastetaan suurilla vuokratuotoilla. Valistunut sijoittaja tietää tässäkin, että tuotto ja riski kulkee aina käsikädessä. Jos sulle mainostetaan 12% vuokratuottoa, pitäisi ymmärtää, että jossain on kompa. No valistunut sijoittaja huomaa heti, että asunto on 70- luvun betonikuutio Lahden reuna-alueelta, jossa on 150 yksiötä ja kaikki ahdetaan täyteen vuokralaisia - ja jättää kohteen väliin. Siitäkin huolimatta, että ostohinta on vain 30k ja vuokratuotto 12%. Valistunut sijoittaja myös ymmärtää markkinatilanteen ja tietää, että Lahdessa vuokrat ovat olleet laskupaineessa jo tovin ja uuden asukkaan löytyminen myöhemmin samalla vuokralla saattaa olla vaikeaa.

-Noin 10 vuotta nollokorkoaikaa. On ilmiselvää, että kun raha on ilmaista, se nostaa kysyntää ja synnyttää kuplan. Näin on selkeästi käynyt myös tässä. Varallisuusarvot ovat täysin tapissa ja velkamäärät ovat suuria, tarkastat sä sitten tätä asiaa ihan miten päin vain. On myös vaikeaa käsittää, että miten yhtiö voi sivuuttaa melko rennosti nämä korkojen nousut ja toteaa, että näillä on heille vain vähäinen vaikutus. Luulisi vaikutuksen olevan nimenomaan melko suuri. Ihmiset vetää nyt liinoja kiinni ja yritetään selvitä ensin nousseista polttoainekuluista, ruokakuluista, korkokuluista, lämmityskuluista jne jne. Koen olevani itse melko hyvätuloinen, mutta ei tässä markkinassa tulisi mielenkään ostaa uutta sijoitusasuntoa, etenkään Kouvolasta tai Lahdesta. Nyt olemme syklin huipulla ja ihmiset ovat ostamisen suhteen erittäin varovaisia. Rationaaliset sijoittajat ovat nimenomaan odottavalla kannalla ja ennen kuin asuntojen hinnat ei diskonttaa nousevia korkoja ja uutta markkinatasapainoa, oletan, että tämä scene tulee viilentymään ja paljon. Uskon siis, että loppuvuodesta ilman mitään ylimääräisiä kirjanpitokikkailuja yhtiön luvut tulevat olemaan huonoja. Puhumattakaan ensi vuodesta.

-On myös kliseistä sanoa, että eikös nyt ole juuri hyvä aikaa ostaa kun markkina on hiljentymässä. No ei! Edelleen kun käyrän huippu vastaa alkaa osoittamaan kaakkoon, ei ole hyvä aika ostaa. Hyvä aika on ostaa pohjilta, ei syklin huipulta. Hinnat tulevat edelleen laskemaan, sillä ihmiset ovat odottavalla kannalla ja joutuvat tässä kohtaa taistelemaan muita kuluja vastaan.

-Kun lukee myös yhtiön google-arvostelut (toki pieni otanta), huomaa, että monet asukkaat ovat antaneet asuntojen siisteydestä ja laadusta huonoa palautetta. Kun katson myytäviä kohteita ja sijainteja, kieltämättä itsellenikin tulee sellainen fiilis, että tässä kokonaisuus ei ole kovin laadukasta ja on vaikeaa nähdä, että tässä rakennettaisiin vuosikymmeniä kestäviä suhteita. Joko sitten vuokralaisten suuntaan tai ostajien suuntaan. Selkeesti punainen lanka ei ole tässä -kuin itselleen tekisi. Omaan salkkuun haluan kuitenkin yhtiöitä, jotka ovat isältä pojalle ajattelulla.

Näihin ym. asioihin peilaten en vain mitenkään näe samoja lukuja jatkossa yrityksen johdon kanssa. Tässä valossa valuaatio on liian kova ja kasvuennusteet omissa papereissa jotain ihan muuta mitä johto olettaa. Painotan vielä, että voin olla totaalisen väärässä, mutta juuri näiden syiden takia en itse lähde antiin mukaan.

Plussaa kuitenkin rennosta otteesta ja siitä, että toimari ottaa näin vahvaa roolia ja keskustelee avoimesti. On myös hauskaa huomata, että tj kulkee joka paikkaan huppari päällä ja on hyvin maanläheinen. Pukumiehet ärsyttää!

38 tykkäystä

Noniin, viikonloppuna itselläni on muita kiireitä, joten pakko jo nyt oli tonkia tämä listautumisesite läpi ja tehdä omaa arvonmääritystä. Ihailtavaa avoimuutta tässä listautumisessa on, ja iso hatunnosto aktiivisesta keskustelusta Neuvoselle. Pikaisesti sanottuna arvostus näyttää aika kireältä.

Ennen pihviä muutamia havaintoja esitteestä:

  • En malttanut olla tarkastelematta, millä hinnalla aiemmin mainittu avainhenkilöille tehty yhtiön rahoittama anti on toteutettu. Tietysti kyse on avainhenkilöiden sitouttamisesta, joten ihan “täyteen hintaan” ei tietysti ole merkintöjä nyhdetty, mutta saapa tästä jotain suuntaa kuitenkin. Luku näytti alhaiselta, mutta olkoon: yhtiö oli annin tapahtuessa pari vuotta sitten olennaisesti varhaisemmassa vaiheessa niin taloudellisten tunnuslukujen kuin toiminnan tasolla, joten kenties tällainen vertailu on hedelmätöntä. Muille uteliaille laskutoimitus kuitenkin näkyviin: 400 t€ / 350 000 os. = 1,14 €/os.

  • Yhtiön pitosalkku on olennaisesti laajempi kuin mitä ennen listautumista olin ymmärtänyt. Tämä on siinä mielessä yllättävää, että se ei ole erityisen tuottavaa verrattuna yhtiön muuhun liiketoimintaan. Ymmärtänen kyllä historialliset syyt, miksi näin on alun perin tehty ja avainsanoja lienevät rahoitus, track, kassavirta/tukijalka, ja verotus. Yhtiö kertoo nyt selvittävänsä portfoliokaupan mahdollisuutta ja sitä kautta saatavaa preemiota. Tämä on ihan mielenkiintoinen mahdollisuus, jonka realistisuutta en minä pysty arvioimaan. Tämä on sikäli kuitenkin hyvä optio, sillä samalla pääomat saataisiin tuottavammin muun liiketoiminnan kasvattamiseen. Olkoon tämä sijoittajalle vaikka ilmainen upside, sillä arvoa tälle on vaikea kuitenkaan antaa, koska sen toteutuminen on täysin hypoteettista.

  • Lähipiiriliiketoimintaa jonkin verran on, ja kyllähän nämä aina pakottavat kaivamaan suurennuslasin esiin, onko intressiristiriitoja. Aukottomasti näitä on vaikea annettujen tietojen perusteella aina tietää, mutta ei tämä nyt hälyttävältä näyttänyt. Kenties ne kertovat yhtiön kulloisestakin kehitysvaiheesta, ja tulevaisuudessa pörssiyhtiönä näitä tehdään entistä varovaisemmin.

Sitten arvonmääritykseen. Omassa päässäni en pysty lähestymään tätä yksittäisten tunnuslukujen kautta, vaan tätä on katseltava osien summan kautta. Kenties jonkin verran analogiaa voi hakea Toivo Groupin puolelta, jonka liiketoiminnassa on tiettyä samankaltaisuutta (kehitä-ja-omista). Toivo on ollut myös omassa tutkassani tarkassa seurannassa, Inderesin erinomaisen analyysin lisäksi, ks. Toivo Group -yhtiöketju. Kannattaa toki huomata, että olennaisia erojakin on.

Jos haluaisi korkeaa fideliteettiä arvonmääritykseen niin voisi toki arvioida kunkin tukijalan erikseen, mutta yksinkertaistan oman tupakkiaskini pienen koon vuoksi jaan kuitenkin vain kahteen osaan:

  • taseen eli käytännössä kiinteistöportfolion arvo P/NAV-tyyppisesti arvostettuna
  • jalostus- ja myyntiliiketoiminnan tuloksentekokyky EV/EBIT-pohjaisesti.

Listattujen yhtiöiden asuntoportfolioita tyypillisesti arvotetaan jonkinlaisella alennuksella NAV:iin nähden. Jos käytän jonkinlaista keskimääräistä alennusprosenttia (n. -20% tai vähän reilukin, kattakoon tämä myös konsernikulut) ja pyrin huomioimaan nykyisen jalostussalkun arvoa, saan tämän osan nettoarvoksi kaikenlaista haarukassa 17-21 M€, riippuen vähän arvauksista keskeneräisten jalostuskohteiden valmiusasteesta ja siis “puuttuvasta tuloutuksesta”. Pitosalkun vuokrausaste on toki hyvä, mutta track on sen verran lyhyt ja kiinteistöportfolio on ainakin omaan makuuni senlaatuista, ettei preemiota verrokkeihin nähden oikein voi perustella.

Liiketoiminta ilman vuokraustoimintaa on luonteeltaan aavistuksen epätasaista, ja yksittäisten kohteiden ajoittuminen tilikaudelle voi vähän vaihdella. Toisaalta Toivon kiinteistökehitykseen nähden pidän tätä selkeämpänä kasvu-casena (koska rajoittavana tekijänä on lähinnä pääoma, ei sopivien kohteiden löytyminen), jolloin voisin hyväksyä hieman korkeamman tuloskertoimen, Oikaistuilla luvuilla EV/EBIT voisin kenties hyväksyä suotuisasti katsottuna 7x tälle osalle. Karkeasti laskettuna uskon oikaistun tuloksentekokyvyn ilman vuokraustoimintaa olevan vuosina '22 ja '23 keskimäärin jossain 7-8 M€ välimaastossa, jolloin tämän osan arvoksi tulisi enintään 49-56 M€.

IPO:ssa pre-money valuation on 73,1 M€, ja tupakkiaskin kanteni tarjoama vaihteluväli on siis 66-77 M€. Tämäkin arvonmääritys sisältää useampia suopeita oletuksia liiketoiminnan kehittymisestä, joten kaipaamaani turvamarginaalia tämä ei oikein tarjoa. Erittäin vaikea päätös osallistumisesta itselleni siis, koska näkisin itseni mielelläni tämän yhtiön pitkäaikaisena omistajana. Tiukan kurinalaisena sijoittajana valuaatio on kuitenkin lievästi tätä johtopäätöstä vastaan.

30 tykkäystä

Yhtiön markkinointiesitteen mukaan 90% liikevaihdosta tulee nopean kierron kohteista, 4% jalostuskohteista ja 5% pitosalkusta (vuokratulot). Nopean kierron kohteiden kate-% oli esitteen esimerkkien kohdalla lähes vastaava kuin jalostuskohteissa, ~18-22%. Jos jalotuskohteet siirretään pitosalkkuun, niin näistä ei luonnollisesti kerry liikevaihtoa, vaan kate tuloutuu arvonkorotusten kautta.

En löytänyt esitteistä kohtaa, jossa liikevoitto olisi jaettu kolmen tukijalan kesken. Oletettavasti nopean kierron kohteet eivät tuo 90% liikevoitosta, vaan jonkin verran vähemmän? Oman pääoman tuoton kuitenkin mainostetaan olevan nopean kierron kohteissa tyypillisesti yli 50%, joten kyseessä on kuitenkin erittäin kannattavaa toimintaa.

Kysymys siis kuuluu: Miksi kaikkia panoksia ei laiteta nopean kierron kohteisiin, koska niissä on esitteen mukaan vastaava kate-% kuin jalostuskohteissa? Nopean kierron kohteet liikkuvat tyypillisesti 3-4 kuukaudessa eteenpäin, vrt 1,5-2v jalostuskohteet - Eikö kannattaisi lopettaa riskipitoinen saneeraus sekä koko pitosalkun ylläpito ja laittaa käytettävät pääomat nopean kierron kohteisiin? Nopean kierron kohteissa on sekin etu, että raha tulee oikeasti tilille vrt. arvonkorotukset. Liikevaihto, kassavirta ja todennäköisesti liikevoitto kasvaisi nykyiseen verraten. Tämä jättäisi myös koko arvonkorotus -kikkailun pois, jolloin yhtiö olisi todennäköisesti houkuttelevampi sijoittajille.

1 tykkäys

Otan itse osaa tähän antiin. Pienellä summalla kun aloittelija ollaan mutta kuitenkin. Jäin pohtimaan tuota aloittamaasi avainhenkilöiden osakehintaa.

Yhtiöesitteen tuottamisen aikaan tuo toinen avainhenkilö ei ole ollut osakkeenomistaja. Ilmeisesti hänellä on kuitenkin sama osakemäärä samalla hinnalla kuin tällä jonka tiedosta laskit hinnan 1,14e/osake. Tietääkö osaavammat tarkoittaako tämä että tällä vuosipuoliskolla (yhtiöesitteen tekemisen jälkeen) yhtiö on arvottanut osakkeen hintaan 1,14e / osake kun on myynyt niitä lainaksi tälle toiselle avainhenkilölle?

Ei kyllä omaan osanottooni vaikuta

On toki molemmat mainitut olleet osakkeenomistajia, Neuvosen aiemman viestin mukaan tuo suunnattu anti heille toteutettiin muutaman vuosi sitten. Yhtiöesitteessä on viimeisimmät annit 1.1.2020 alkaen, myös ennen kahta osake-splittiä. Olettaisin, että tuosta ne löytyy ne hinnat myös alun perin mainituille avainhenkilöanneille, mutta en lähtenyt tarkemmin kaivelemaan.

Täällä ketjussa joku kommentoi että Helsinki-Tampere-Turku kolmiota lukuunottamatta kaikki paikkakunnat ovat taantuvia Suomessa, mutta sen perusteella mitä olen erilaisia ennusteita tutkinut niin kyllä tämän hetken ennusteilla myös Oulun kaupunkiseutu ja Jyväskylän kaupunkiseutu kasvattavat väestömääräänsä ainakin vuoteen 2040 saakka jonne tämän hetken ennusteet yleensä ulottuvat.

Selkeästi kovin väestönkasvu tulee olemaan pääkaupunkiseudulla ja sen jälkeen Tampereen seudulla.

Turun seudun väestönkasvuennuste ei eroa kovin paljon Oulun seudun ennusteesta.

Käytännössä kaikki alle 100.000 asukkaan kaupungit ja kunnat tulevat menettämään väestöään, mutta ihan niin synkkä ei ole tilanne että ainoastaan 3 kaupunkiseutua olisi kasvavia.

1 tykkäys

Jyväskylä on jo nyt sellainen kaupunki, johon vuokranantajat suhtautuvat aiempaa epäilevämmin: Jyväskylän sijoitus tippui Suomen Vuokranantajien kaupunkirankingissa – vuokrat laskivat vuoden takaisesta | Suomen Vuokranantajat ry

Se olin minä! Ja kyllä oikeassa olet, kyseessä olevat kaupungit eivät ole taantuvia, jos väestöennustetta katsotaan, mutta eivät myöskään käytännössä kasva. Ennusteet kyllä näyttää pientä kasvua seuraavalle 20 vuodelle, mutta yleisesti maininta kasvava kaupunki vaatii isompaa kasvua, joka Suomessa tarkoittaa pk-seutua ja Tamperetta. Turun seudun ennusteet on vaihdelleet aika paljon viime vuosina.

Pelkkä pieni väestönkasvu ei riitä taloudellisen aktiiviteetin kasvuun, sillä usein väestönkasvu tulee käytännössä kokonaan eläkeläisväestön kasvuna. Asuntoja hekin tietysti tarvitsevat, mutta taloutta harvoin vetävät kasvuun. Pitkässä juoksussa talous taas vetää alueita kasvuun ja veikkaisin, että pidemmälle kuin 2040 katsottaessa nämä keskisuuret kaupungitkin kääntyvät laskuun. Korona-aikaan lukuunottamatta uudet ennusteet on järjestään aina vain vahvistaneet kaupungistumisen trendiä.

Hypon asuntoluokituksen A-luokkaan pääsee noiden kolmen kasvukeskuksen ulkopuolelta vain Oulu (A+), Kempele (A-) ja Kuopio (A-).

Meillä on nykyään kehittyneemmät myynnin työkalut mm. tämän tiedon seuraamiseen ja sitä kyllä seurataan. Tämä ei kuitenkaan ole niin yksinkertainen asia, koska se riippuu aika paljon siitä, mistä saamme kohteita myyntiin. Jos myymme oululaiselle sijoittajalle asunnon, joka haluaa ostaa asuntoja vain Oulusta, niin retentio saattaa olla huono, jos emme saa tarjolle sieltä lisää kohteita :grin:

Pitää kuitenkin muistaa, että meille riittää muutamien satojen asunnon myyminen vuodessa tulostavoitteisiin pääsemiseksi. Vaikka kappalemääräiset kaupat laskisivat, meillä on siihen hyvät edellytykset. Jos olisimme 10 kertaa suurempi toimija, haaste olisi huomattavasti suurempi ja yleinen markkina vaikuttaisi enemmän.

Kauppalehden analyytikko Hanna Pehkonen laskee Sijoitusasunnot.comin yritysarvoksi 100,7 miljoonaa euroa.

Onpa hienoa! :star_struck:

1 tykkäys

Ote Asuntosalkunrakentajan uutiskirjeestä:

@Henri_Neuvonen Eikö tästä Sibvest Oy:n merkinnästä kannattaisi tehdä erillinen lehdistötiedote, kyseessä kuitenkin merkittävän kokoinen merkintä (instituutio?)annissa ja tavoittaisi yleisöä myös tämän palstan ulkopuolella?

3 tykkäystä

Niin vain meillä parisen viikkoa sitten myyntiin laitetusta kohteesta kaikki asunnot varattiin nopeasti Sijoitusasunnot.com - Asuntosijoittajan paras kaveri

Toisekseen, miksi ihmeessä yritys hakee muutamaa miljoonaa, joka järjestyy jo ihan tulorahoituksen kautta. Millä tavalla 5-6 miljoonaa muuttaa yhtiön suunnan? Listautumisen kulutkin lienevät siinä miljoonan paikkeilla.

Tässä markkinassa ison summan hakeminen voisi olla haastavaa. Pienemmälle summalla löytyy myös todennäköisemmin tuottavia kohteita eikä rahaa jaa makaamaan tilille. Pörssiyhtiön status auttanee myös jatkossa rahoitusneuvotteluissa.

Ihmiset vetää nyt liinoja kiinni ja yritetään selvitä ensin nousseista polttoainekuluista, ruokakuluista, korkokuluista, lämmityskuluista jne jne. Koen olevani itse melko hyvätuloinen, mutta ei tässä markkinassa tulisi mielenkään ostaa uutta sijoitusasuntoa, etenkään Kouvolasta tai Lahdesta. Nyt olemme syklin huipulla ja ihmiset ovat ostamisen suhteen erittäin varovaisia.

Kyllä sijoittajat edelleen ostavat asuntoja, mutta hyviä diilejä pitää pystyä tarjoamaan.

-On myös kliseistä sanoa, että eikös nyt ole juuri hyvä aikaa ostaa kun markkina on hiljentymässä. No ei! Edelleen kun käyrän huippu vastaa alkaa osoittamaan kaakkoon, ei ole hyvä aika ostaa. Hyvä aika on ostaa pohjilta, ei syklin huipulta. Hinnat tulevat edelleen laskemaan, sillä ihmiset ovat odottavalla kannalla ja joutuvat tässä kohtaa taistelemaan muita kuluja vastaan.

Kyllä tässä on syklin huippu ohitettu jo ajat sitten. Niin paljon tuutataan haastavasta markkinasta, että siitä on tullut jo itseään toteuttava ennustus samalla. Kaikki tämä tarkoittaa sitä, että nyt on hyvä aika ostaa. Asuntojen hinnat eivät ole myöskään kuin apteekin hinnat pörssikurssit. Niistä voi neuvotella. Ostettaessa niistä voi tarjota sen mitä on valmis maksamaan ja mikä on hyvä diili. Sitten kaupat syntyvät tai ei.

-Kun lukee myös yhtiön google-arvostelut (toki pieni otanta), huomaa, että monet asukkaat ovat antaneet asuntojen siisteydestä ja laadusta huonoa palautetta. Kun katson myytäviä kohteita ja sijainteja, kieltämättä itsellenikin tulee sellainen fiilis, että tässä kokonaisuus ei ole kovin laadukasta ja on vaikeaa nähdä, että tässä rakennettaisiin vuosikymmeniä kestäviä suhteita. Joko sitten vuokralaisten suuntaan tai ostajien suuntaan. Selkeesti punainen lanka ei ole tässä -kuin itselleen tekisi. Omaan salkkuun haluan kuitenkin yhtiöitä, jotka ovat isältä pojalle ajattelulla.

Me ostetaan aika erilaisia kohteita. Näissä korkean vuokratuoton lähiökohteissa voi hyvin olla, että kun tuhansia asuntoja pyörittää, niin väkisin sieltä tulee jotain negatiivista palautetta vuokralaisilta, siltä ei välty yksikään isompi taho. Meidän pitosalkkupuoli on kyllä hyvin isältä pojalle -ajattelun mukainen. Asunnot on remontoitu erittäin hyvin ja vuokralaiskanta on tosi hyvä.

Näihin ym. asioihin peilaten en vain mitenkään näe samoja lukuja jatkossa yrityksen johdon kanssa. Tässä valossa valuaatio on liian kova ja kasvuennusteet omissa papereissa jotain ihan muuta mitä johto olettaa. Painotan vielä, että voin olla totaalisen väärässä, mutta juuri näiden syiden takia en itse lähde antiin mukaan.

Ymmärrän kyllä näkemyksesi. Paljonhan tätä kyseenalaistetaan. En oikein pidä itsekään tästä asetelmasta, että joudun puolustamaan näkemystäni tässä kohtaa sanoilla enkä teoilla. Meillä on tapana tehdä hyviä tuloksia. Historialle ei näytetä annettavan juuri painoarvoa tällä hetkellä.

Plussaa kuitenkin rennosta otteesta ja siitä, että toimari ottaa näin vahvaa roolia ja keskustelee avoimesti. On myös hauskaa huomata, että tj kulkee joka paikkaan huppari päällä ja on hyvin maanläheinen. Pukumiehet ärsyttää!

Kiitos! :blush:

9 tykkäystä

Hyvää keskustelua ja pakko osallistua itsekkin, sillä koen että osaan kokemusteni pohjalta arvioida yhtiön toimintatapoja hieman tavallista tuulipukua paremmin.

Olen ostanut yhtiöltä noita ylempänä parjattuja tontteja sekä asuntoja vuosien varrella toistakymmentä. Samaan aikaan olen tehnyt kauppoja myös eri rakennuttajien kanssa, yksittäin yksityisiltä myyjiltä, sekä isommissa erissä yksityisiltä toimijoilta.

Suurin syy miksi tykkään tehdä sijoitusasunnot.comin porukan kanssa bisnestä, on ehdottomasti luottamus. Toki sijoittajan pitää aina itse tutustua kohteeseen ja tehdä tarvittava taustatyö, mutta lähtökohtaisesti luotan siihen, että jos Henri tai joku muu jotakin lupaa, niin se pidetään.

Asuntosijoittamiseen liittyy aina ylä ja alamäkiä, mutta jos jotakin yllätyksiä on ilmennyt, ne on aina hoidettu selkäsuorassa niin että kaikille jää hyvä fiilis. Esimerkiksi parivuotta sitten Naantalissa oli kohde josta tehtiin kaupat, mutta kauppojen jälkeen jossain taloyhtiön asunnossa oli havaittu kylpyhuoneessa kosteutta tms vuotoa. Kohdetta ostaessa oli tiedossa, että kylpyhuoneremontti oli tiedossa 0-5v sisään. Mitä tekee sijoitusasunnot.com, joka oli tässävaiheessa saanut rahansa ja myynyt asunnot sen tiedon valossa, että kylpyhuoneet toimii mutta ovat käyttöikänsä päässä? Liukenee paikalta?

Ei, he ottavat puhelimen kouraan, kertovat tilanteen, ja ehdottavat että remontoidaan kaikki taloyhtiön huonokuntoiset kylpyhuoneet, he kilpailuttavat remontit, hoitavat kaiken. Kuulostaa hyvältä, mutta mitäköhän lysti maksaa? Henri ja Jouko ehdottavat, että maksavat remontista karkeasti 50% osuuden omasta pussistaan. Enpä ole nähnyt vastaavaa muualla. Tässä kohteessa remontoitiin ‘‘naapuri sijoittajan’’ kanssa asunnot samaan aikaan, omani laitoin vuokralle ja naapuri myi noin 35% myyntivoitolla omansa pois. Ei hassumpi diili.

Toinen esimerkki hyvästä pelisilmästä ja vastuunkannosta oli esimerkiksi Jyväskylän Roninmäen ilmaisen huolenpitopalvelun jatkaminen vuodella, sillä kaikkien talojen remontit ei olleet vielä valmistuneet ja olisi ollut hieman häröä sijoittajille jotka koittaa hankkia uutta vuokralaista, jos vieressä on juuri valmistunut saneerattu kokonainen talo jonne haetaan vuokralaisia. Mikäli tyhjiä kuukausia tulisi, Sijoitusasunnot.com maksaa vuokrat ja hoitaa uudet vuokralaiset.

Olen varmasti itsekkin jonkinsortin erikoismies, joka suhtautuu joihinkin asioihin jonkun mielestä lepsusti, mutta mitä tulee noihin sisäpiirikauppoihin yms. missä esim myyty joku tontti suoraan Henrin henkilökohtaiseen omistukseen yhtiön taseesta, niin en olisi asiasta hirveän huolissani. Kokemuksieni pohjalta sekä ihan maalaisjärjellä en usko, että mies jonka nettovarallisuus on yli 30 miljoonaa, kikkailee yhtiön etua vastoin itselleen tontin jotta saa 30k€ vuokratulot siitä itselleen. Eiköhän hän sen onnistu jostain muualtakin kaivamaan. Enemmänkin olisin huolissani jos joku persaukinen koittaa exitoida omasta yhtiöstään saadakseen rahaa elämiseen ja on valmis myymään koko yhtiönsä. Siitähän tässä ei kuitenkaan ole kyse.

Uskon että yhtiöllä on itseni kaltaisia, hieman pidemmälle katsovia asiakkaita, jotka ovat suunnitelleet omaa talouttaan fiksusti ja tulevat ostamaan asuntoja myös tulevaisuudessa markkinatilanteesta huolimatta. Koska olen ollut itsekkin viimevuodet niin vahvasti ostolaidalla ja tiedän miten hankalaa järkevie kohteiden ostaminen on, uskon että Henrin näkemys ostojen helpottumisesta on ihan relevantti ja auttaa yhtiötä pitkällä aikavälillä merkittävästi.

Yksi asia myös mistä pidän on se, että yhtiöllä ei ole juuri minkäänlaista kilpailua omalla kentällään. Muut toimijat eivät mielestäni ole millääntapaa relevantteja kilpailijoita, koska valtaosakilpailijoista myy suurimmaksi osaksi uudiksia, ja niissäkin hinnat ja monesti vuokratuototkin laskettu melko ruusuisilla kuvauksilla mitkä eivät pidä paikkaansa, koska asuntoja ei ole ikinä vuokrattu.

Jos oma kassa kestäisi, niin osallistuisin varmasti instikka antiin, mutta koska pääpaino pysyy myös jatkossa omissa asunnoissa, niin osallistun tälläkertaa yleisöannin kautta. Toivottavasti joku myy mulle pörssissä jatkossa lisää :grinning:

23 tykkäystä

Kun ensimmäinen anti sovittiin ja myöhemmin toteutettiin, yhtiömme oli vielä hyvin pieni. Valuaatioksi olimme määritelleet silloin muistaakseni 20M€. Viime vuoden lopussa tehty anti henkilöstölle oli muistaakseni n. 50M€ valuaatiolla.

Tämä (portfoliokauppa) on sikäli kuitenkin hyvä optio, sillä samalla pääomat saataisiin tuottavammin muun liiketoiminnan kasvattamiseen. Olkoon tämä sijoittajalle vaikka ilmainen upside, sillä arvoa tälle on vaikea kuitenkaan antaa, koska sen toteutuminen on täysin hypoteettista.

Samaa mieltä :+1:

Listattujen yhtiöiden asuntoportfolioita tyypillisesti arvotetaan jonkinlaisella alennuksella NAV:iin nähden. Jos käytän jonkinlaista keskimääräistä alennusprosenttia (n. -20% tai vähän reilukin, kattakoon tämä myös konsernikulut)

Tämän suhteen olisin aavistuksen eri mieltä, koska meillä tase on maltillisesti arvostettu. Muilta toimijoilta on hyvä ottaa ainakin tuo siivu pois, mutta meidän taseen pitäisi kestää ihan nykyiset arvotkin :smile:

IPO:ssa pre-money valuation on 73,1 M€, ja tupakkiaskin kanteni tarjoama vaihteluväli on siis 66-77 M€. Tämäkin arvonmääritys sisältää useampia suopeita oletuksia liiketoiminnan kehittymisestä, joten kaipaamaani turvamarginaalia tämä ei oikein tarjoa. Erittäin vaikea päätös osallistumisesta itselleni siis, koska näkisin itseni mielelläni tämän yhtiön pitkäaikaisena omistajana. Tiukan kurinalaisena sijoittajana valuaatio on kuitenkin lievästi tätä johtopäätöstä vastaan.

Jos turvamarginaali vaatii vähän “hyvää”, niin se voisi tulla näistä:

  • NAV:n tarkastelu
  • Välitysliikkeemme Kauppa Käy:n ja Sibvestin tulokset/arvot, jos eivät olleet arvonmäärityksessä mukana
  • Sibvestin tasetta (oma pääoma) ei ole laskettu osakkuusyhtiönä mukaan lukuihimme. He omistavat kuitenkin tällä hetkellä vajaa 4% yhtiöstämme, joten pelkästään näillä osakkeilla on ihan kivasti arvoa + yhtiön muu pääoma.
  • Mahdollinen portfoliopreemio, joka voi toteutua tai olla toteutumatta. Tässä on se, että jos se toteutuu, niin se tekeekin yhtäkkiä myös jalostusbisneksestä todella paljon kannattavampaa. Sillä minun mielestäni siinä kohtaa merkittävä vaikutus yhtiön arvostukseen.
  • Historiallinen kasvu on ollut kovaa. Nostaako kertoimia/arvostusta?
  • Oman pääoman tuotto on korkea. Nostaako kertoimia/arvostusta?

Hyvää pohdintaa kaikkinensa! :+1:

8 tykkäystä

Emme ole jakaneet liikevoittoa tukijaloittain. Se vaatisi myös mm. kulujen jakamisen tukijaloittain ja se on kyllä vähän haastavaa. Mahdollisesti raportoimme myöhemmässä vaiheessa tukijaloittain myyntikatetta, johon ei tarvitse huomioida kiinteitä kuluja. Ymmärrän kyllä, että tämä olisi hyödyllistä tietoa sijoittajille. Nopean kierron kohteista eli asuntojen myynneistä liikevaihto on korkea verrattuna muihin tukijalkoihin, mutta suhteellinen osuus liiketuloksesta toki ei niin suuri, kuten luvuista pystyy päättelemään.

Oikein hyvä kysymys ja ymmärrän pointin! Jos tämä olisi noin helppoa, niin voisimme aivan hyvin toimiakin noin. Nopean kierron kerrostaloja ei ole kuitenkaan ihan niin helppoa napsia tuota tahtia. Pitäisi saada ostettua isoja portfoliota ainakin joskus, mutta niiden hinnat ovat ainakin aiemmin olleet korkeita, toisin kuin yksittäisten talojen.

Nopea kierto on erinomaista bisnestä, mutta jalostustoiminta pesee myös kaikki muut “verrokit”, jos tuota ilmaisua nyt voi käyttää. Näiden kombolla kokonaisbisneksemme on suurempi. Tähän vielä kylkeen pitosalkku, jonne jalostuskohteita kasaamalla voi saada portfoliosta preemion. Tässä tapauksessa jalostusliiketoiminnan arvo kasvaisi merkittävästi. Pidän tätä kolmen tukijalan komboa hyvänä.

Molemmat henkilöt ovat olleet töissä ja tälläkin hetkellä meillä töissä. Toinen heistä on johtoryhmässä, joka saattaa vaikuttaa miten asia on esitteessä ilmaistu.

En oikein pääse kiinni tuohon kysymykseesi. Anti on aikoinaan sovittu ja toteutettu eikä sen jälkeen ole tehty muutoksia.

Tämä ei ilmeisesti olisi kovin tyypillistä / välttämättä hyväksyttävää, joten emme ole sitä tehneet. Toki jokainen taho voi itse vapaasti tuoda esiin, jos on osallistunut antiin mukaan.

1 tykkäys

Erinomaista argumentointia ja hienoa keskustelua tässä ketjussa! :slight_smile:

Se, että yhtiön toimitusjohtaja vastaa erittäin aktiivisesti ja perusteellisen yksityiskohtaisesti haastaviinkin kommentteihin ja kirjoituksiin, rakentaa mielestäni luottamusta.

Ajattelen, että vaatii poikkeuksellista rohkeutta, määrätietoisuutta ja visionäärisyyttä vetää listautumishanke nykyisessä varsin haastavassa markkinasentimentissä.

Tämän keskusteluketjun kautta on ollut hyvin mielenkiintoista tutustua toimitusjohtajan ajatteluun ja markkinan yleiseen sentimenttiin. Kaikenkaikkiaan varsin erinomaista opiskelumateriaalia mielestäni riippumatta siitä osallistuuko antiin vai ei.

Yritys henkilöityy vahvasti toimitusjohtajaansa. Siksi onkin hienoa päästä tutustumaan toimitusjohtajan ajatteluun tämän ketjun kirjoitusten pohjalta. Kiitos tästä mahdollisuudesta! :slight_smile:

Löysin muuten lisää toimitusjohtajan ajatuksia hänen kirjoittamastaan artikkelista “Kuinka rakennat oman menestyksesi?”. Tässä muutama lainaus @Henri_Neuvonen kirjoittamasta artikkelista:

“Määritä itsellesi selkeät tavoitteet, laita ne esille ja jonain päivänä saavutat ne”

“Jos lähdet rakentamaan omaa liiketoimintaasi, ota keskiöön aidon arvon luominen asiakkaillesi, niin olet jo pitkällä. Uusi menestyvä liiketoiminta vaatii yleensä uudenlaista ajattelua.”

“Suosittelen ryhtymään asioihin, joihin sinulla on luontainen kiinnostus ja intohimo.”

“Se mitä teen työajan ulkopuolella, vaikuttaa yhtä paljon tuloksiin, kuin mitä teen työaikana.”

“Poikkeukselliset tulokset eivät synny siitä, että tekee asioita kuten kaikki muut.”

Erityisesti pidän tuosta ajatuksesta, että liiketoiminnan ytimessä on arvon luominen asiakkaille. Hyvä hyvä! :slight_smile:

8 tykkäystä

Tämä on muuten hyvä pointti, jota ei ole juuri ollut esillä :ok_hand:

En löydä sanoja kuinka kiitollinen olen viestistäsi :heavy_heart_exclamation:

5 tykkäystä