Kaipa tuossa on pitkälti sama dynamiikka kuin yksittäisen asuinhuoneistonkin markkinalla, markkinaosapuolet vaan ovat hieman toisenlaisia. Nykyisessä makroympäristössä likviditeetin varjelu korostuu uuden liiketoiminnan kustannuksella. Ulkomaiset sijoittajat nyt ainakin suorittavat hyvin nopean exitin Suomen kaltaiselta reunamarkkinalta etenkin jos puhutaan Helsinki primen ulkopuolisista kohteista. Ja jos nyt ei suoranaista exitiä niin tuskinpa kovinkaan innokkaasti kilpailevat uusista kohteista.
Ruotsalaisten kiinteistökehittäjien pörssikursseja vilkuillessa, on meno kovin brutaalia ja arvelen että siellä ollaan vahvasti puollustusmoodissa. Tuskin meidän kotimaistenkaan tilanne poikkeaa niin merkittävästi tästä vaikka Ruotsi onkin hieman ääriesimerkki kuplan puhkeamisesta. Nämä huomioiden, nyt pääsisi IPO-rahoilla (yhdistettynä olemassa olevaan kassaan ja luottokelpoisuuteen) poikkeuksellisen hyvään rahoitusasemaan uusien kohteiden hankkimisen kannalta.
Hatunnosto Sijoitusasunnoille, vanhojen betonimöhkäleiden uudelleen paketoinnista ja rakennusten jatkoajasta. Firman kohteet selvästi alle “etuoven markkinahintojen”.
Moni asunnonsijoittaja on tulevina vuosina asuntosäästäjä. (Negatiivinen kassavirta).
Mikäli (riski)sijoittajia / ostajia remontoiduille asunnoille löytyy niin jatkumoa toiminnalle on.
Se sijoittaako Sijoitusasunnon osakkeisiin vai suoraan sijoitusasuntoihin, onkin toinen juttu.
Simppelin, selkeän ja yksikertaisen oloista toimintaa.
Moi. Itse en jankuta kämppien hinnoista tms kun en mitään niistä ymmärrä, itselläni on vain 1 sijoituskiinteistö jossa on vakivuokralainen. Ei ole itsellä kiinnostusta eikä aikaa tähän touhuun, siksi tämä listautuminen kiinnostaa ja plussaa siitä että tulet tänne hömppäpalstoille haastelemaan. Niinkuin kaikki yrittäjät tietävät (joilla on kokemusta asiasta), että voimakas kasvu tuo ihan omanlaisiaan haasteita. Jos onnistutte keräämään pörssistä hyvin pääomaa, niin miten ajattelit varautua yhtiön kasvuun? Mistä saat rekrytoitua firmalle ns. hyviä tyyppejä - koska niitä tulet tarvitsemaan? Miten coolina pysyt, ettei iske vauhtisokeus ja käy ns. oravat? Tsemppiä, ehkä meistä tulee yhtiökumppaneita
Hienous on siinä, että yritys ostaa ja kunnostaa kohteita, jotka eivät kiinnosta esimerkiksi rakennusliikkeitä. On toki ekologista ja suotavaa, ettei kaikkea pureta. Eikä kaiken kunnostamisen tarvitse maksaa hunajaa.
Heikkous on siinä, että kohteet todella ovat epäkiinnostavia eikä osto- ja myyntihinnan ero mahdollista kohteiden kunnollista korjaamista. On todella ymmärrettävää, etteivät rakennusliikkeet kiinnostu riskisistä remonttikohteista. Kuluttajansuoja on vahva, eikä yksikään itseään arvostava rakennusliike uskalla liata käsiään myymällä sekundaa.
Sijoitusasunnot on pärjännyt, koska se on säilyttänyt tuoreutensa ja pystynyt kasvattamaan liikevaihtoaan. Kiinnostavaa nähdä, pärjääkö se strategiallaan montaa vuotta.
Toisaalta sitten taas meillä on juuri näistä Tampereen kalliimmista kohteista jonkin verran asuntoja vielä myymättä. Tässä markkinassa tällaiset korkeamman profiilin kohteet ovat meille haastavampia kuin korkean vuokratuoton kohteet ja mieluummin suosimme jälkimmäisiä. Niissä on se hyvä puoli, että vuokratuoton kautta tulee ihan hyvää tuottoa, jos myyntiaika on pidempi.
Itse asiassa kyllä se näyttäisi siltä, että ostajat ovat vähentyneet markkinoilta ja tarjouksia on helpompi saada läpi ja olemme olleet hyvin aktiivisia tämän syksyn. Syitä hiljentyneeseen tilanteeseen on nähdäkseni useita:
Rahoituksen saanti on kiristynyt ja pankit katsovat tarkkaan ketä rahoittavat → meillä auttaa erinomainen historia ja luvut.
Markkinoille tulleilla monilla ulkomaisilla toimijoilla on haasteita eivätkä he investoi tällä hetkellä aktiivisesti.
Moni haluaa katsoa varovaisesti ja pasiivisesti mihin markkina on menossa.
Monilla toimijoilla voi olla haasteita likviditeetin kanssa. Jos esimerkiksi toimijat ovat riippuvaisia kohteiden myynneistä, niin ne ovat hidastuneet eivätkä he voi tehdä kovin helposti uusia hankintoja.
Jos nykyisissä sijoituksissa on korkojen noustua negatiivinen kassavirta, ei uusia hankintoja haluta, pystytä tai uskalleta tehdä.
Kotimaisilla suurilla toimijoilla on nähdäkseni pääosin ainakin parempi tilanne kuin Ruotsissa, mutta suurin osa heistä keskittää toimintansa vain muutamaan Suomen suurimpaan kaupunkiin, kun meillä on huomattavasti laajempi skaala ostoissa.
Mun mielestä täällä on ollut hyviä nostoja, joihin vastailen mielelläni. Tällä alalla on ollut monenlaista toimijaa, joten on ihan luonnollista, että ehkä me joudumme vähän keskimääräistä tarkempaan syyniin, mutta se on ihan ok. Meiltä pitää löytyä vastaukset kaikkiin kysymyksiin
Meidän oikaistu oma pääoma on ollut vuoden 2021 lopussa vajaa 30 miljoonaa, joten tuo lisärahamäärä ei aivan valtava lisäbuusti ole. Keräämme annissa rahaa maltillisen määrän, joille todennäköisesti löytyy hyvätuottoiset sijoituskohteet, koska haluamme pitää tunnusluvut hyvinä myös listautumisen jälkeen (mm. oman pääoman tuotto on meille tärkeä mittari).
Olemme tähän saakka kasvattaneet liikevaihtoa aikavälillä 2016-2021 keskimäärin 75% vuodessa, mutta keskipitkän aikavälin taloudellisena tavoitteena on kasvattaa oikaistua liikevoittoa yli 10% vuodessa. Suurimmat kasvuhyppäykset ovat siis jo takanapäin ja onnistuimme siinä erinomaisesti. Olemme onnistuneet jo rakentamaan aivan timanttisen voittavan tiimin ja valtavia lisärekrytarpeita ei ole näköpiirissä.
Hyviä työntekijöitä on löytynyt aika helposti, koska meille halutaan töihin. Vaihtuvuus on ollut todella pientä. Henkilöstö on otettu myös osakkaiksi ja henkilöstö tulee osallistumaan aktiivisesti myös antiin.
Uskon, että meillä pysyy kyllä jalat maassa Pitää muistaa, että listautuminen ei ole mikään maali.
Kiitos tsempeistä, katsotaan tuleeko meistä yhtiökumppaneita
Korjausvelalliset kohteet, joissa on vuokramarkkinaan sopimaton asuntojakauma, heikko käyttöaste ja huonokuntoiset asunnot, eivät monia tahoja tosiaan kiinnosta. Tällaisia taloja on mahdollista saada ostettua edullisesti ja saneerata niitä kannattavasti.
Me toki remontoimme kohteet hyvin laajasti ja se maksaa kyllä hunajaa Puramme kohteet betonille ja käytännössä lähes kaikki muu paitsi runko menee uusiksi.
Isot asunnot jaamme tyypillisesti pieniksi, jolloin kohteen vuokratuotto nousee merkittävästi. Esimerkiksi jos kohteessa on ollut 60m2 kaksio, sen vuokra on saattanut olla 600€/kk. Jos asunnon saa jaettua 25m2 yksiöksi ja 35m2 pieneksi kaksioksi, voi niistä saada vuokraa täysin remontoituna 500€/kk ja 590€/kk, yht. 1.090€/kk. Saneerauksen kannattavuus tulee nimenomaan tästä toimenpiteestä.
Laajan remontin lopputuloksena syntyy pieniä täysin remontoituja asuntoja lähes korjausvelattomasta taloyhtiöstä. Tällaiset talot ovat mielestämme erittäin hyviä sijotuskohteita: ei taloyhtiön remontteja, ei asuntoremontteja, hyvä vuokralaiskanta, helppo hoidettavuus ja vuokratuotto on korkeampia kuin uudiskohteissa.
Tällaisista taloista on mukava myydä sijoittajille hyviä sijoitusasuntoja tai pitää taloja omassa vuokraustoiminnassa. Myymme tyypillisesti asuntoja tällaisista kohteista n. 6% vuokratuotolla eteenpäin.
Moikka! On aina hienoa nähdä, kun toimitusjohtaja uskaltautuu tänne vastailemaan kysymyksiin. Voisitko Henri avata jotain teidän kerrostalokohteen remonttia ihan numeroina? Että mitä se nyt sitten tuli maksamaan kun puretaan betonille, tehdään viemärit, käyttövedet, sähköt, keittiöt, kylpyhuoneet, parvekkeet ja muutellaan vielä huonejärjestyksiäkin.
Ja nyt kun sijoitusasuntojen arvostukset ja kysyntä ovat korkojen noustessa tulleet alas, niin miten näet yhtälön toimivan kun muut kustannukset ovat kuitenkin korkealla?
Tässä kohtaa listautumisprosessia pitää olla numeroiden kanssa aika tarkkana, että mitä voi sanoa. Kun julkaisemme yhtiöesitteen pian, niin siellä on mukana hyvä laskelma jalostuskohteista ja voisin siinä yhteydessä kommentoida asiaa myös tarkemmin täällä.
Jalostuskohteiden yhtälö on muuttunut tätä kautta nähdäkseni vain aavistuksen verran. Hintojen lasku kohdistuu huomattavasti voimakkaammin kohteisiin, joiden tuotot ovat alhaisemmat kuin jalostuskohteissa (6%+).
Vuokrat ovat kuitenkin nousemaan päin, jolloin kohteiden vuokranettotuotto (vuokrat - hoitokulut) nousee. Nettotuoton ja tuottovaatimuksen mahdollinen pieni nousu voivat kompensoitua keskenään, niin että kohteen arvo pysyy ennallaan.
Mikäli korot tulevat taas joku päivä alhaisemmalle tasolle ja tuottovaatimukset laskevat samalla kun kohteiden nettotuotot ovat nousseet, voivat kohteiden arvot nousta reippaastikin.
@Henri_Neuvonen oliko teillä avattuna jossain taseessa olevaa pitosalkkua tarkemmin kohteittain?
Eli esim As Oy Neuvosen Helmi, Jyväskylä 100% omistus jne…
Kiinnostaisi missä ja minkälaisia kohteita teillä on omassa taseessa. Lisäksi kiinteistöjen arvot kiinnostaisi myös, eli onko kiinteistöt arvioitu jonkun AKA arvioitsijan toimesta?
Avaamme pitosalkun kuvaamallasi tavalla kohteittain yhtiöesitteessä. Taulukossa näkyy tärkeimmät tiedot eli mm. nettovuokratuotto sekä tasearvo, jolloin kohteista sekä pitosalkun sisällöstä saa hyvän käsityksen.
Kyllä, kohteet on arvioitu myös AKA arvioitsijan toimesta. Sanoisin silti, että osaamme itse arvioida myyntihinnat arvioitsijaa paremmin asunnoille, jos myyntikanavana käytetään omaa yhteisöämme. Kuten tällä alalla moni sijoittaja on huomannut, arvioitsijoiden arvioihin ei kannata aina sokeasti luottaa.
Tällä hetkellä pitosalkumme tasearvot, arvioitsijan arviot sekä oma näkemyksemme myyntihinnoista ovat kuitenkin hyvin lähellä toisiaan. Avaamme pitosalkkumme avoimeen tarkasteluun, koska se kestää sen. Mielestäni relevantti kysymys on, että miksi tämä käytäntö ei ole alalle tyypillistä, vaan tulemme olemaan ainut, joka toimii näin.
Onko antaa jotain esimerkkikohteita, joissa olette tehneet näin massiivisen remontin?
Kävin teidän sivuillanne. Voisitteko avata hieman mihin laskutoimituksiin esim. nämä luvut perustuu? Lähinnä tuo OPO:n tuotto. Tämä vain yksi esimerkki. Luvut näytti olevan useassa kohteessa sellaiset, joihin itse en pääse excelillä kiinni.
En ainakaan itse löydä mitään laskelmaa, miten tuohon OPO:n tuottoon on päästy. Löytääkö joku muu?
En tarkoittanut yksittäisten asuntojen kuntopisteitä vaan enemmän kiinnostaa tuollainen hanke, jossa talo olisi purettu betonille ja rakennettu muuten kokonaan uudelleen.
Tarkoitatko tällaista laskelmaa? Tämähän ei ole mikään laskelma vaan tässä on vain esitetty lukuja. En kyllä ymmärrä mitenkään, että miten tuohon OPO:n voitaisiin päästä.
Puramme kohteet betonille ja käytännössä lähes kaikki muu paitsi runko menee uusiksi.
