Eihän ne siitä tykkää. Voi tulla myöhemmin sun pankkisuhteessa negatiivisesti vastaan. Näkevät kyllä tilitapahtumista mihin se menee. Mutta jos asialla ei ole niin väliä niin mikäs siinä.
Itse sanoisin suoraan että voitais muuttaa tämä sijoituslainaksi.
Kulutusluoton nyt saa käyttää mihin tahansa mutta kyllä koittaisin kyllä muuttaa tuon sijoitusluotoksi tai mitä nimikettä nyt käyttävätkään. 3% marginaali kuulostaa aika kovalta. Itsellä 1% joka otettu 4kk sitten. Tosin reaalivakuudet.
On se vakuudelliseen sijotuslainaan. Esim. Nordnet Kultataso kokonaiskorko 3,94% ja hopea 4,49%. Tai Degirosta allokoitu luottolimitti 5%. 3% marginaali + euribor 12 kk = 5,438.
Jep ja pankin muut kulut vielä päälle eli toimitusmaksu ja sitten kuukausiveloituksesta myös luultavasti laskuttavat.
On ryöstö vakuudelliseen lainaan, ilmeisesti vuoden euribor +marginaali 3%?. Sijoituslainana edullisempi NN tai International brokers esim. Ja pankeista kyllä saa edullisempaakin sijoiutslainaa yhden prosentin marginaalilla.
Niin, joku saa ja joku toinen taas ei.
Veikkaanpa, että jos esim. minä menisin velkoineni ja olemattomine takuineni kyselemään sijoituslainaa kenties vieläpä syrjäkylän kohteeseen, niin prosentin marginaali jäisi haaveeksi. PK-seudun puolen miljoonan kaksioihin en niihinkään saisi lainaa. Tilanne on toinen sellaiselle jolla esim. on jo pari kämppää “vyöllä”.
Oliko kellään vastaavaa lainahakemusta ollut lähiaikoina ja millaista marginaalia voisi odottaa?
Laina 20k€
Vakuudeksi yksi salkku 33k€
Laina-aikaa en ole vielä pohtinut, mutta keskustelua lukiessa sain lähtökohdaksi 3-5v ja lyhennystavaksi joko bullet tai kuukausilyhenteinen kiinteä tasaerä.
Pankilta olisi vielä kiva saada sopimukseenainakin:
Oliko jotain muuta mitä huomioida?
Pankki tuskin tulee suostumaan siihen, että vakuuksia ei saa likvidoida, koska sitä varten ne vakuudet on.
Eihän niitä tarttee likvidoida kuhan lyhennykset ja korot maksetaan ajallaan?
Sen ainakin ottaisin huomioon, että tuo salkku ei välttämättä riitä vakuudeksi (ainakaan perinteisille pankeille). Lisäksi harvemmin pääsee tavanomaisista ehdoista pankin kanssa neuvottelemaan.
Marginaali on taas monesti niin asiakaskohtainen, että vaikea saada mitään suuntaa muiden tarjouksista. Eniten taitaa vaikuttaa (palkka)tulot ja koulutus/ammatti.
Edellä mainittuja mukaellen, täysin tapauskohtaista. Asiakkaan muun (varallisuus)tilanteen kuin vakuuden suhteen. Jälkimmäisessä esim. pankin oma rahasto, josta saavat tuloa vrt. ihan jotain muuta, jolle ei välttämättä juurikaan vakuusarvoa anneta. Mitä vähemmän riskiä luoton antajalle, luonnollisesti sitä paremmilla ehdoilla luottoa antavat.
Olen aiemmin kysynyt tarjousta ja silloin keskustelussa oli, että salkku kelpaa 60% arvosta vakuudeksi. Eli tuossa about riittäisi noilla luvuilla. Saas nähä että onko tilanne muuttunut.
Vakuuksien arvon liikkeistähän ei tiedä (oletan, ettei salkku tarkoita esim. määräaikaistalletusta), pienikin liike alaspäin (20 000€ vrt. 33 000€ x 0,60), niin vähintään tulee kyse lisävakuuksista. Mutta tosiaan, muut lainaajan talouteen liittyvät asiat helposti vaikuttavat todella paljon (kärjistettynä onko lainaa hakemassa miljonääri vai just vakuuden verran omaisuutta kerryttänyt).
Vähän kyllä jurppii, kun Nordnetin talletustilin korko laskee koko ajan, mutta Superluoton korko se vain pysyy sitkeästi yli neljässä prosentissa.Yritä tässä nyt sitten rikastua lainarahalla.
Ei ole suoraan sijoituslainaan liittyvä henkilökohtaisen tilanteen pohdinta, mutta en keksinyt oikein muutakaan ketjua. Pohdin myös kysy/vastaa sijoittamisesta -ketjua tai kahvihuonetta, mutta pihvinä tässä on velkavivutettu sijoittaminen.
Asuntosijoittamisen ura tulee vajaan 2 vko päästä päätökseen. Mulla on kolme lainaa, joista kaksi maksetaan sijoituskämpän myynnin yhteydessä pois (vakuus lähtee). Asunnon myynnin jälkeen on mahdollista jättää tuo kolmas, omaan kotiin kohdistuva laina, pyörimään. Maksuaikaa noin 22v jäljellä ja kk-erä luokkaa 300e. Korkona 3kk euribor + noin 0,5 % marginaali.
Tavallaan on ihan no-brainer jättää kolmas laina maksamatta ja laittaa rahat töihin joko maailman-etf:ään tai kotimaiseen osinkojauhantasalkkuun. Tai johonkin muuhun, jonka tuotto-oletus on enemmän kuin 3kk euribor + marginaali + kulut.
Verottajan suuntaan sijoituslainaksi tuota oman kodin lainaa ei saa, mutta tuskin mistään myöskään saa sijoituslainaa noin pitkällä maksuajalla ja korolla.
Se mutta, mikä tässä tulee, on tietenkin se, että jos tässä kohtaa jättää lainan ja laittaa rahat osakkeisiin (käytännössä osakeomistus/etf:t on mahdollista tuplata nykytilanteeseen nähden), tarkoittaa se sitä, että rahat on vähän turhan helposti otettavissa “parempaan käyttöön”. Sen verran tunnen itseäni, että se parempi käyttö voisi olla esim. harrastetallin hankkiminen tai sellaisen täyttäminen jollain välineistöllä.
Itse lähinnä pohdin tuon velkavivun suuruutta, joka olisi noin 50 % helposti likvidoitavasta omaisuudesta. Toki jatkossa kun jää nuo pari lainaa pois + sijoitusasunnon vastikkeet, niin kuukausittain on aika paljon enemmän rahaa käytössä. Teoriassa noin neljässä vuodessa olisi mahdollista saada kasaan se summa, joka nyt olisi jäämässä lainaa. Käytännössä kuitenkaan tuossa ajassa ei summaa saisi säästöön, sillä erinäisiä asioita on tullut lykättyä siihen hetkeen, kunnes sijoitusasunto on myyty. Nyt täytyy alkaa hoitamaan niitä kuntoon.
Mitään varsinaista kysymystä mulla ei ole, ehkä enemmänkin kaipaan sparrailua tai näkökulmaa siis, olenko unohtanut jotain.
Vakuudellista sijoituslainaa voi saada samoilla tai melkein samoilla ehdoilla. Tai vaihtoehtona Nordnetin superluotto, jonka kultatason kulut ovat tällä hetkellä 3,94% ja salkku toimii vakuutena. Koska korot ovat vähennyskelpoisia ja tuottoa (toivottavasti) tulee enemmän kuin korkokulut, vähenee asuntolainan ja vähän korkeamman sijoituslainan korkoeron merkitys entisestään. Itse olen haaveillut (en saa, sitä on liikaa) siitä, että saisin asuntolainan maksettua pois ja otettua asuntoa/salkkuja vastaan suunnilleen vastaava vipu käyttöön. Meikäläisen tapauksessa, kun asuntolainan korkokulut ovat ~13ke vuodessa ja maksan päälle osingoista + välillä tuurilla tehdyistä myynneistä veroja, niin se vasta tuntuu tyhmältä. Ideaalitilanteessa vipua olisi sen verran, että korkokulut saisi kokonaan vähennyksiin.
TL;DR itse siirtäisin ja siirränkin vipua asuntolainasta vähennyskelpoiseen tulonhankkimislainaan.
Kiitos hyvästä vastauksesta. Antoi ajattelemisen aihetta.
Katsoin Nordnetin luoton ominaisuuksia ja tuon parhaan ja toiseksi parhaan koron saamiseksi on rajoituksia.
Superluotto-ominaisuuden korko määräytyy salkkusi tilanteen perusteella. Superluotossa on kaksi korkotasoa:
- Voit saada Kulta-tason koron, jos salkkusi yksittäinen osake tai ETF on enintään 20 % koko salkkusi markkina-arvosta tai sijoitusrahasto enintään 60 %. Käytössäsi on enintään 20 % salkkusi lainoitusarvosta.
- Voit saada Hopea-tason koron, jos salkkusi yksittäinen osake tai ETF on enintään 25 % koko salkkusi markkina-arvosta tai sijoitusrahasto enintään 75 %. Käytössäsi on enintään 60 % salkkusi lainoitusarvosta.
Salkun lainoituarvo itsellä näytti kokonaisuudessaan olevan muutaman tonnin tarkkuudella sama, mitä asuntolainaa on jäljellä. Saisin siis asuntolainan maksamisen jälkeen saman verran lainaa Nordnetista. Mutta, jos haluaisin tuon parhaan koron niin en voisi ottaa luottoa käyttöön kuin 20 % lainoitusarvosta, jolloin vipu olisikin paljon pienempi.
Ja jotenkin henkisesti tuntuu paremmalta jatkaa asuntolainan maksua suunnitelman mukaisesti vielä 22 vuotta (n. 300e/kk) ja sijoittaa “varmoihin” osakkeisiin / etfiin kokonaan, tai lähes kokonaan, se summa mikä on käytettävissä kun asuntolainaa ei maksa. Veroedun siinä menettää, mutta salkun kokonaishallinta säilyy itsellä. Salkun kokonaiskoko on sitä luokkaa, että vasta 50 % pudotus kursseissa aikaansaa tilanteen, jossa salkun arvo menee lainan alle. Ja silloinkin on kyse vasta tilanteesta, jossa laina pyörii ennallaan ja ainoastaan velattomaksi pääsy edellyttäisi salkun realisointia kokonaan.
