Osakesijoittaminen

Suomen Hoivatilat sijoituskohteena

Olen pahoillani, jos olen ilmaissut itseäni hieman epäselvästi, mutta saadaaan ainakin vähän enemmän keskustelua tälle foorumille, kun aika hiljaista täällä on. :sleeping: Pitää olla eri mieltä olevia, että saadaan jotain äksöniä aikaiseksi. :crazy_face:

Valmiiden sijoituskiinteistöjen käyvät arvot nousivat pääosin
markkinoiden tuottovaateiden laskun johdosta. - Hoivatilat puolivuosikatsaus

Tämähän on excel fyffeä, you know… Olen, siis huolissani siitä, että tämä excel fyffe alkaa valua pois taseesta, kun vuokrasopimukset umpeutuvat. Eihän näitä puljuja oikeasti välttämättä tuohon hintaan saa myytyä, miten niiden arvoja on korotettu, jos vuokrasopimuksien hinnat on laskusuunnassa ja vuokra-aikaa on jäljellä enää esim. 2 vuotta. 100 K korotettu 200 K arvoiseksi ei siis ole enää 200 K arvoinen, koska kuka tahansa voi rakentaa nyt ainakin 150 K arvoisen hoivatilan, vaikka olisi kuinka kädetön ja vuokralainen siirtyy sinne, jos ei vuokraa dropata, jolloin tuottovaade kääntyy päinvastaiseksi, niin poistetaanko tätä excel rahaa silloin taseesta? Taseessahan on nyt aika paljon tätä tuottovaade excel-fyffeä.

Inderesin ennusteiden mukaan epra, joka on sitä oikeaa massia, jota liiketoiminta tuottaa (OravaVaara, tosin laittaa remonttikulut taseeseen ja vähän koijaa, mutta ei siitä sen enempää.), eikä excel rahaa olisi 2020 12,5 milj. eugenia ja markkina-arvo on parhaillaan 205 miltsiä. Oikeat tuotot olisi, siis vain 6 % markkina-arvosta ja näin ollen todella vaatimattomat, kun niille betonielementeille nyt ei hirveästi sitä arvoa voi antaa, varsinkaan, jos ne on pumpattu täyteen tuottovaadetta.

Technopoliksella vastaavasti epra on 2020 ennustettu olevan 88 milj. ja markkina-arvo on tällä hetkellä 621 miltsiä, joka tarkoittaa päälle 14 % tuottoa, joten nämä arvostukset nyt vähän vaikuttaa olevan niin ja näin.

En näkisi, että näillä “tuottovaade”\excel-raha saduilla saadaan ihan kaikkea vettä viiniksi muutettua.

Kysymys on, siis siitä, että koska alkaa ilmat pihistä Hoivatiloista pihalle?

Oma keskihintani Hoiville on 3,54 eugenia, joten en näistä omista lapuista ole hirmu huolissani, mutta kai tämä tuottovaade abrakadabra touhu vähän ihmetyttää, kun ei sekään jatku kuin sen vuokrasopimuksen loppuun, jos ei vuokralainen ole hölmö ja tätä en usko esim. Attendoista ja muista.

1 tykkäys

Oletat asiat vähän liian suoraan. Et pysty rakentamaan vastaavaa kiinteistöä 150k:lla, koska et voi rakentaa sitä tyhjän päälle. Esim tontti ja rakennuskustannukset kallistuvat niin paljon, että uudelle vastaavalle kiinteistölle saadaan suunilleen se arvo mikä se on Hoivatilojen taseessa. Tietysti voi olla poikkeustapauksia ja voi olla, että hoivatilat saavat tietyillä sopimuksilla ylituottoa, mutta keskimäärin ne ovat markkinahintaisia. Lisäksi hoivakiinteistöjen kysyntä on kuitenkin niin vahva, että vuokrat tuskin lähtee laskemaan.

Ongelmaksi siis muodostuukin, jos tuottovaateita taas nostetaan. Esim jos korot nousisi viiteen prosenttiin, niin hoivatilojen kiinteistöjen arvot romahtaisivat. Tuottovaateen muutos onkin se suurin huoli.

Kuten olen aiemminkin todennut, niin vuokratuotot ja rahavirrat ovat olennaisin asia, koska kiinteistöjen arvot voivat vahvasti vaihdella, mutta vuokratuotot ovat melko stabiileja ja kasvavia.

Vielä lisäyksenä: Jos markkinoille pystytään rakentamaan 150k:lla samanlainen kiinteistö kuin hoivatiloilla, niin se on myös hoivatilojen taseessa 150k, koska Hoivatilojen kiinteistöjen arvostus perustuu markkinoiden tuottovaateeseen.

3 tykkäystä

Olet aivan oikeassa näkemyksissäsi. Yhtiön strategiassa ei tällä hetkellä ole kiinteistömyyntejä, mutta itse en pidä mahdottomana etteikö niitä lähivuosina voisi tulla. Yhtiöhän on historiansa aikana myös myynyt kiinteistöjään, viimeksi vuonna 2015. Myynnithän voisivat teoriassa olla järkeviä, jos yhtiö saisi niiden myötä kiihdytettyä rakennuttamisliiketoimintaansa ja voisi saavuttaa korkeampaa pääoman tuottoa. Myynneillä olisi ainakin kaksi positiivista puolta. Ensinnäkin, hoivakiinteistömarkkinahan on tällä hetkellä likvidi ja yhtiö voisi todennäköisesti myydä esimerkiksi 50 MEUR:n suuruisen kiinteistöportfolion toimialalla tyypillisellä “portfoliopreemiolla” (toimialalla saa kovemman hinnan jos myy nipussa suuren määrän kohteita, eroaa tässä mm. asuntomarkkinoista). Tällöin se voisi myynnillä saada huomattavan, jopa yli 20 %:n myyntivoiton suhteessa sen nykyiseen tasearvoon. Tällöin myös uskon, että markkinat havahtuisivat siihen että Hoivatilojen kiinteistöportfolio on hyvin maltillisesti hinnoiteltu ja tämä voisi heijastua positiivisesti osakkeen arvoon. Lisäksi, meidän ennusteessa yhtiö tarvitsee lisää pääomaa vuodesta 2020 lähtien mikäli se haluaa ylläpitää nykyistä kasvuvauhtia. Myymällä osan portfoliostaan yhtiön ei tarvitsisi tehdä osakeantia ja diluutiopelot osakkeesta saattaisivat hävitä. Kokonaisuutena myynnit voisivat hyvinkin olla omistaja-arvoa kasvattavia vaikka transaktiokulut ja verot jouduttaisiin maksamaan.

7 tykkäystä

Technopolista kompaten: Mitäs kanssamatkaajat ja analyytikko @Jesse_Kinnunen on mieltä, onko Hoivatilat kuinka potentiaalinen ostokohde nykyarvostuksellaan / kasvutarinan vaihe huomioiden?

3 tykkäystä

On kyllä melko turhaa spekulaatiota tollanen. Sitä ei voi mitenkään mielekkäästi arvioida eikä sille kannata antaa painoarvoa punnitessa sijoituskohteen järkevyyttä.

1 tykkäys

Tätä on vaikea etukäteen tarkalleen arvioida. Hoivatilat ei kuitenkaan ole puhdas kiinteistösijoitusyhtiö, vaan enemminkin rakennuttaja ja kiinteistökehittäjä. Kiinteistösijoitusmarkkina on se joka käy tulikuumana tällä hetkellä Suomessa ja tämä on nähdäkseni ollut tärkein ajuri Spondan ja Technopoliksen ostotarjouksien takana. Hoivatilojen kiinteistöt menisivät nähdäkseni aivan varmasti kaikki kaupaksi samantien esim. hoivakiinteistörahastoille, mutta olisiko joku valmis maksamaan ylimääräistä koko Hoivatiloista pelkkien kiinteistöjen sijaan? Hoivatilojen EPRA NAV per osake eli se arvostustaso millä Technopoliksen tarjous tehtiin ja mikä on siis pelkkien yhtiön kiinteistöjen arvo on meidän ennusteessa 7,9 euroa vuonna 2019. Hoivatilojen osake on tätä kirjoittaessa täsmälleen tällä tasolla 7,9 eurossa. En suoraan usko, että suurin osa Hoivatilojen omistajista olisi valmis myymään osakkeensa tällä pelkkien kiinteistöjen arvolla vaan tarvittaisiin korkeampi arvostustaso. Enemmän pidän esim. Cityconia potentiaalisempana yritysostokohteena. Olen edellisen kommentoijan kanssa samaa mieltä siitä, että yritysosto-optiolle ei välttämättä kannata antaa suurta arvoa sijoituskohteita mietittäessä, koska yrityskaupan toteutumiseen liittyy niin paljon epävarmuutta. Yleensä hyvä sijoituskohde on myös hyvä yritysostokohde ja sijoittajan kannattaa keskittyä arvioimaan sijoituskohteen fundamentteja ja järkevyyttä itsessään.

10 tykkäystä

BOOM https://www.inderes.fi/fi/tiedotteet/suomen-hoivatilat-oyj-hoivatilat-myy-kiinteistojaan-ja-tasmentaa-tilikautta-2018-koskevaa

7 tykkäystä

Tuleva srv ja kurssi puolittuu kohta :smiley:

Hoivatiloissa ihan uudenlaista potentiaalia, jos alkavat myymään kiinteistöjä tässä markkinatilanteessa. Tämä kuitenkin taitaa jäädä yksittäiseksi tapaukseksi, joten tällä saadaan vähän hilattua kurssia ylöspäin :smiley:

Tää oli musta aika outo nosto TOP3-listalle. En näe muutaman kuukauden aikavälillä mitään katalyyttia, joka purkaisi aliarvostuksen (jos sellaisen aliarvostuksen ylipäätään näkee). Yhtiö nakutti odotuksia vastaavan, jopa ne hieman alittavan, tuloksen. Sille on suurempaakin kuvaa katsoessa piirretty aika tarkka polku mm. osakekohtaisen NAVin melko vauhdikkaan kehittymisen suhteen, joten jos se ei tältä polulta suuresti poikkea, niin eikö voi olettaa että markkina hinnoittelee sille jo tätä kaikkea nähtyä ja tulevaa “varmaa” kehitystä. Kuten se on näyttänyt tekevän jo pidemmän aikaa. Ei saatu tulosyllätystä, joten ei saatu pidempiaikaista kurssireaktiotakaan.

Mikä nyt on siis se ajuri kurssille, kun ei tässä nostossa kontrata mitään yliampunutta reaktiota alaspäin, ja näillä kiinteistöfirmoilla tuntuu muutenkin olevan melko usein tapana “unohtua” ja samalla kurssien lerpahtaa tulosjulkistusten välissä. Kouluprojektien julkistamisen puolesta betsaaminen tai bear-näkemys muusta osakemarkkinasta on harvoja syitä jotka tulee mieleen. Toisaalta voi olla ettei parempaakaan vaihtoehtoa listalle ollut. Kuka kokee ahaa-elämyksen seuraavien kuukausien aikana ilman mitään selkeää triggeriä Hoivatiloilta?

5 tykkäystä

Tärkein triggeri Hoivatilojen TOP3-noston taustalla oli 2018 ohjeistuksen nosto, jonka odotimme listallenostohetkellä tapahtuvan loppuvuoden aikana. Kuitenkin listallenostopäivää seuraavana päivänä Hoivatilat kertoi kiinteistömyynneistä ja tarkensi tämän jälkeen 2018 ohjeistustaan. Myyntien jälkeen ohjeistuksen nosto ei enää näytä yhtä todennäköiseltä. Toinen triggeri mitä odotimme oli vahva kehitys loppuvuoden aikana eli käytännössä odotimme hyvää Q3’18 tulosta. Näiden lisäksi pidimme myös ensimmäistä kouluhanketta mahdollisena (tätä ei tosin mainittu TOP3-nostokommentissa eikä se ollut ensisijainen syy noston taustalla). Yleisesti ottaen TOP3 keissejä joissa on selkeä hyvin lyhyen tähtäimen triggeri ei ole helppo löytää. Meillä käydään yhtiön sisällä usein paljon keskusteluja siitä, mistä saataisiin uusi yhtiö TOP3-listalle korvaamaan joku aikaisempi case ja uuden yhtiön löytäminen listalle voi kestää pitkäänkin. Osittain vaikeus tulee siitä että Inderesin analyysien suositushorisontti on 12kk ja TOP3-listalla haetaan selvästi lyhyempää horisonttia, keskimäärin yhtiö on TOP3-listalla 3kk.

6 tykkäystä

Saatiin vihdoin uusi latu auki - ensimmäinen kouluprojekti lyöty lukkoon Siilinjärvelle. Pienikokoinen projekti (3milj), mutta sitäkin tärkeämpi!

3 tykkäystä

Mites Lehdon ongelmien heijastuminen Hoivatiloihin? Olen ymmärtänyt, että Lehto rakennuttaa paljon heille hoivatiloja ja nyt Lehto ollut ongelmissa niiden kannattavuuden kanssa. Muistaakseni Karjula kommentoi asiaa aiemmin jokseenkin niin, että sehän tarkoittaa, että ovat saaneet hyvällä hinnalla (ei missään nimessä suora lainaus, vaan hatara muistikuva ja mahdollisesti väärä). Jos - tai pikemminkin kun - Lehto alkaa hinnoittelemaan projekteja kannattavammin, eikö tämä luo painetta Hoivatilojen tulevalle rakennuskatteelle? Rakennusala on ylibuukattua ja hyviä kilpailijoita projekteissa lienee haastava löytää.

1 tykkäys

Eiköhän Lehtokin ole tähän asti ottanut sen mikä markkinoilta on saatavissa. Tuskin tässä hirveistä alennuksista on kyse. Lehdon ongelmat taitaa olla ihan sisäisiä eikä niinkään siinä, että tuotteita on myyty liian halvalla (joissain tapauksissa toki mahdollista). Ongelmiahan kaiketi on aiheuttanut se, että hoivatiloista on haluttu entistä yksilöllisempiä, joten Lehto ei ole voinnut käyttää siinä omia kilpailuetujaan. En siis usko, että niitä on edes hinnoteltu puhtaasti massatuotannon mukaisesti, joten kyllä muutkin rakennusyhtiöt ainakin lähelle samaa hintaa pääsevät.

Hoivatilatkin varmaan siirtynyt entistä yksilöllisempään tuotantoon ja pystyvät siten rahastamaan vuokralaisia paremmin. Lehdon massatuotetut kopit tuskin ovat olleet Lehdon tavotteissa, joten tällä tuskin merkittävää vaikutusta Hoivatiloille.

Lehdon tuplanegarit ja erityisesti yhtiön viimeisin kvartaaliraportti kertoo ihan suoraan että korjaus-sekä hoivatilapuolella on otettu kannattamattomia töitä, todennäköisesti kasvukiimassa. Se mikä osuus näistä töistä on Suomen Hoivatiloille tehty ei tarina kerro, mutta onhan se selvää että Hoivatilat tilaajana hyötyy mitä halvemmalla urakoitsija, tässä tapauksessa Lehto, ottaa keikan. Kääntäen, jos Lehto olisi hinnoitellut työt oikein olisi urakkasummat suuremmat ja tällöin Suomen Hoivatiloille välistä jäävä kate pienempi. Kuinka paljon, en osaa sanoa ja pitäisi nähdä yksittäisten projektien lukuja.

Siis olettaako porukka nyt, että Lehto rakentaisi paljon halvemmalla kuin muut. Kyse on varmaankin lopulta melko marginaalisista eroista muihin rakennusyhtiöihin. Nyt pitää kuitenkin muistaa, että Lehto tehnyt ihan hyvää tulosta aiemmin ja vasta viimeaikaiset projeteilla ajettu hommaa metsään. Hoivatilat siis aiemminkin hankkinut asuntoja, vaikka Lehdolle jäänyt hyviä katteita.

Hoivatilojen strategia kuitenkin tainnut yleisesti hoivatilojen vaatimusten mukaisesti edetä enemmän käyttäjää varten yksilöidysti rakennettuihin kohteisiin ja hommaa tuskin on suunniteltu sen mukaan, että lehto rakentaa niitä massatuotantona tehtaillaan. Hoivatiloille tällä Lehdon ongelmalla ei oo suurtakaan merkitystä.

3 tykkäystä

Karjula sainoi videolla että eivät tee kovinkaan paljon yhteistyötä Lehdon kans, joten en usko että olisi senkään vuoksi vaikutusta Hoivatiloihin.


löytyy kohdasta 52:20 eteenpäin

5 tykkäystä

Q3 katsaus pdf

Uusia kohteita on enemmän putkessa, kuin vuosi sitten:

4 tykkäystä

Jos Ruotsi suorastaan aukeaa Hoivan syliin lähikuukausien aikana, niin tässäpä vuoden osake​:yum: Silloin kurssi pusu :kissing_heart: on jotain hersyttävää, veikkaa Masse.

Tässä on sellainen jatkuva mörkö (ehkä peruja taannoisesta suunnatusta annista?) tuosta rahoituksen hankkimisesta. Tuntuu, että sijoittajat kammoavat ajatusta uudesta suunnatusta annista ja sivuuttavat huikean kasvun ja vakaan etenemisen sen pelossa. Pihvin toinen puoli (kasvu-> rahoituksen tarve) jää rekisteröimättä? En toki itsekään pidä ajatuksesta - mielestäni saisivat tehdä annin nykyisille omistajille JOS se ei tule liian kalliiksi. Tai ottaa velkaa - sitä luulisi saavan ja edullisesti. Yksi suuromistaja on ilmaissut aikeensa luopua omistuksestaan, ehkä he vastustaisivat nykyosakkaille suunnattua antia joutuessaan sijoittamaan lisää? Mikä ikinä onkaan se rahoituksen tapa, joka on nykyomistajille edullisin, niin sillä toivottavasti mennään.

Osaako joku heittää tarkempaa tietoa osakkaille tehdyn osakeannin kustannuksista yhtiölle? Entä millä korolla Hoivatilat lainaa saavat? Muistaakseni Euroopan investointipankilta oli ehkä mahdollista saada vielä lisääkin rahoitusta?

Hoivatilat on minun sijoitus hoivarahastoihin, mieluusti laitan lisääkin - joko suunnatun annin dipistä tai osakeannissa. Osingonkin voisi puolestani jäädyttää toviksi ja käyttää nekin rahat korkoa korolle tässä kuumana käyvässä, tuottoisassa busineksessä.

ps: jos luin oikein rivien välistä, loppuvuonna kohteiden valmistuminen on hitaampaa, sen verran Karjula painotti Q3:n olevan päiväkotien valmistumissesonki.

4 tykkäystä

Hyvää pohdintaa. Tuossa Astonin linkittämässä kuvassa näkyy oikeastaan se heikko kehitys jota pelätään, nimittäin että hankintamenolla jaettu vuokra heikkenee, kun hoivakiinteistöjen tuottovaatimus laskee. Osakeantien kanssa pitää olla tarkkana. Tulevat rahavirrat pitää olla suuremmat kuin osakekannan liudentumisen vaikutus. Yhtiö ilmoittaa, että sopimuskannan arvo (eli tuleva liikevaihto) on noin 400 miljoonaa 15 vuoden keskimaturiteetilla. En tiedä mitä tapahtuu, jos sopimus puretaan. Kuntien tarpeet voi muuttua 15 vuoden aikana.

Tuosta yhtiön tavoitteesta “vähintään 30% liikevaihdon kasvu vuosittain” en osaa oikein sanoa mitään. Onko tämä kiinteistömarkkina todella sellainen että voittaja on se joka ensiksi kerkeää talon rakentaa, kun kaikilla on hirveät liikevaihdon kasvutavoitteet?