Suomen Hoivatilat sijoituskohteena

Osakkeet
,
21

Hoivatilojen tulos tosiaan on suurelta osin “excel-voittoja” sikäli kun yhtiö ei rupea kiinteistöjään treidailemaan. Tämä on vähän hankala tilanne, koska tuottovaatimusten laskiessa (kenties väliaikaisesti) yhtiön lainoitustasot näyttävät hyviltä, jolloin kasvua voidaan hakea lainoilla. Jos trendi kääntyy päinvastaiseksi, yhtiö voi joutua ongelmiin. Kasvu on sijoittajan kannalta kiinnostavaa vain jos siitä saadaan hyvää kassavirtaa. Viime vuoden operatiivisella tuloksella (5,436 miljoonaa euroa) ja silloisella korollisten velkojen määrällä (71,91 miljoonaa euroa) kestäisi silti 13 vuotta maksaa velka takaisin tulorahoituksella. Suhde on sama myös Cityconilla ja Technopoliksella.

Odotettavissa on osakeanteja kasvun jatkuessa. Miten tällainen seikka huomioidaan osakkeen arvoa määriteltäessä?

Muokkaus: Lisään vielä että osakkeenomistaja tässä tapauksessa toivoo osakkeen arvon nousua. Mitä korkeampi hinta, sitä vähemmän osakeomistus laimenee osakeannin yhteydessä, koska yhtiö saa jokaisesta uudesta osakkeesta enemmän rahaa kassaan. P/B 1,5 kiinteistöfirman osakeanti ei ole yhtä tuhoisa kuin P/B 0,7 firman osakeanti.

2 tykkäystä
22

Vaikka omistan Hoivatiloja, mua risoo yhtiön päätös jakaa osinkoa nyt voimakkaan kasvuvaiheensa aikana, kun kaiken tulorahoituksen voisi paljon mieluummin investoida takaisin liiketoimintaan.

TJ Jussi Karjula taisi tuota perustella siten, että osa omistajista haluaa osinkoa, ja tässä päätöksessä halutaan nyt kunnioittaa tuota toivetta. Mun mielestä se ei ole mikään pätevä peruste. Se, että osa omistajista ei ymmärrä osingon tuhoavan omistaja-arvoa, ei oikeuta sitä tuhoamista.

Tässä oli kevään mittaankin pitkään puhetta osakeannin uhasta, ja se on myös tulevaisuudessa mahdollinen rahoituskeino yhtiön kasvulle. Niin pitkään kun tilanne on tämä, kaikki mahdollinen operatiivinen kassavirta pitäisi kaataa suoraan takaisin yhtiöön. Ja jos sillä ei pärjätä, niin sitten on huomattavasti hyväksyttävämpää dilutoida nykyisten omistajien omistusosuutta.

9 tykkäystä
23

Lampen ihan hyviä perusteluita sinänsä ja oikeassa olet, että kasvuunhan ne eurot parhaiten menisi. Hoivatiloilla kuitenkin ollut isoja anteja aiemmin joihin instikat kaatanut miljoonia. Heillä on eri säännöt mihin saavat sijoittaa ja joillekin kassavirta saattaa olla vaade sijoituskohteita valittaessa. Hoivatiloille myös parempi kun saivat halvemmalla suunnattuja anteja pyöräytellä.

1 tykkäys
24

Ihan kohtuullinen H1, vahva kasvu näyttää jatkuvan ja siten hieman negatiivistakin vaikutusta kannattavuuteen.

Mielenkiintoinen poiminta aamuraportista. Saa nähdä vaikuttaako NAV:n kasvun positiivinen kehityssuunta indereksen tavoitehintaan huomenissa…

Yhtiön hankekanta kasvoi edelleen ja kauden lopussa yhtiöllä oli hankinta-arvolla mitattuna 126 MEUR:n (Q1’18: 103 MEUR) edestä hankkeita. Näiden hankkeiden myötä yhtiön kasvunäkymät vuosiin 2018-2019 vaikuttavat olevan jo erittäin hyvät.

Edit: Karjulan mukaan H1-katsauskauden jälkeen on valmistunut 11 kpl päivä- ja hoivakoteja.

Edit2: Karjulan mukaan “lähitulevaisuudessa päästäneen kertomaan ensimmäisistä kouluhankkeista”.

Edit3: Katsauskaudella valmistunut 18 kohdetta, joista aiheutuva volyymin kasvu nähdään H2:lla.

1 tykkäys
25

Inderesin Q&A:sta löytyy korkokysymykseen vastaus Hoivatilojen osalta: Korkojen nousun ja pitkien vuokrasopimuksien vaikutus Suomen Hoivatiloihin | Inderes: Osakeanalyysit, mallisalkku, osakevertailu & aamukatsaus

2 tykkäystä
26

Tää osake on varmaan vuoden pysynyt paikalla vaikka hyviä uutisia on ropissut pitkin vuotta. Oisko nyt aika lähtee nousuun? Ainakin yhtiö on toteuttanut omaa strategiaansa ilman mitään vastoinkäymisiä, eli luulis sen lyövän sitten läpi kun aika koittaa… Täs kyydissä on hyvä pysyä. :slight_smile:

1 tykkäys
27

Syystäkin pysyy paikallaan, kun tulos perustuu pitkälti kiinteistöjen kirjanpidolliseen arvonnousuun eikä rahavirtoihin. Täähän tekee käytännössä samaa kuin Orava aikoinaan. Tietysti vähän vakaammalla ja järkevämällä pohjalla tää liiketoiminta ja lisäarvoa saadaan myös muuten kuin pelkästään kiinteistöjen arvon kirjaamisesta korkeammalle.

Jos reilu kasvu lakkaa, niin tämä on kallis. Loputtomiin ei myöskään tällä toimialalla pysty kasvamaan.

1 tykkäys
28

Toi on kyl väärin verrata Hoivatiloja Oravaan. Mäkin ajattelin näin ennen, mut luin tän Inderesin vastauksen, niin muutin mieleni Hoivatilat vs. Orava | Inderes: Osakeanalyysit, mallisalkku, osakevertailu & aamukatsaus selittää aika hyvin miksi Hoivatilojen arvot on uskottavampia kuin Oravan. Ulkopuolinen arvonmäärittäjä ja uudemmat kiinteistöt, joita se rakentaa itse.

EDIT: Mut joo niillä on kyl paljon yhtenäisyyttä. Hoivtilojen kasvu on kuitenkin vakaampaa ja nyt ne menee vielä Ruotsiin etsimään lisää kasvua. Mun mielestä tää strategia on edelleen validi sijoituksena.

4 tykkäystä
29

“Hoivatilojen kiinteistöportfolio oli arvostettu viime vuoden lopulla 6,5 %:n nettotuottovaatimuksella. Tämän vuoden alussa markkinoilla on tehty hoivakiinteistökauppoja Hoivatilojen kiinteistöjä vastaavilla kohteilla noin 5,3 %:n tuottovaatimuksella eli tämän perusteella Hoivatilojen kiinteistöt pitäisi olla arvostettu noin 23 % korkeammalla tasolla kuin mitä yhtiö itse raportoi.”

Tämänkin perusteella Inderes näkee arvoa nimenomaan kiinteistöjen arvostamisessa korkeammalle. Jos oletetaan, että hoivatilat eivät käy aktiivista kauppaa kiinteistöillään, niin tuo on pitkässä juoksussa ihan väärä lähestymistapa. Järkevin tapa olisi ajatella nimenomaan rahavirtoja ja vuokratuottoja. Jos tuottovaadetta lasketaan ja kiinteistöjen arvoa kirjataan ylös, niin se tarkoittaa voittojen lisääntymistä, mutta liikevaihto ja rahavirrat junnaavat edelleen paikallaan. Jos et ole myymässä kiinteistöjä, niin on täysin yhdentekevää saatko 100 euron kiinteistölle 6% tuottoa vai lasketaanko tuottovaade 3 prosenttiin ja kirjataan arvo 200 euroon.

Jos kiinteistöissä nähdään arvonnousua tuottovaateen laskun kautta, niin se tarkoittaa edelleen vain sitä, että uusien kiinteistöjen tuotot tulevat olemaan huomattavasti pienempiä kuin aiemmin. Se ei kyllä ole ollenkaan hyvä asia, vaikka voitot saadaan näyttämään kivemmiltä. Tulevien kiinteistöjen rahavirta tulee olemaan vain heikompaa.

4 tykkäystä
31

Assettien hinnat perustuvat tuottovaatimuksiin, eli tuottovaatimuksen laskiessa markkinahinta kohoaa ja tuottovaatimuksen kasvaessa laskee. Vuokrasopimuksia tietääkseni ei tehdä kiinteistön markkinahinnasta johdetun prosenttiluvun perusteella, vaan ne perustuvat markkinoihin. Asuinhuoneistoissa pienissä kaupungeissa vuokratuottoprosentit ovat korkeampia kuin vuokratuottoprosentit suurissa kaupungeissa. Tämä johtuu siitä että markkinat näkevät asunnon omistamisen riskisenä pienessä kaupungissa väestön pakkautuessa kasvukeskuksiin.

1 tykkäys
32

Ostit 10 vuotta sitten bondin, jonka arvo oli tällöin sata. Se yieldasi 10 pinnaa. Korot droppasi, koska EKP osti hulluna markkinoilta kaikkea, mikä irti lähti. 5 vuotta sitten siitä sai 120, jos olisi myynyt, mutta kupongin umpeutuessa, et silti saa siitä kuin sen, minkä sijoititkin, eli sata. Eikö sama toimi Hoivatiloihinkin? Kuka tahansa voi rakentaa siihen viereen tönön satasella, koska nyt ei ole kyse Turun keskustasta tai Utsjoesta, vaan tuotosta, joka on dropannut, koska kilpailu on kiristynyt vuosien saatossa. Kupongin\vuokradiilin umpeutuessa on jälleen uusittava vuokrasopimus, mutta tällä kertaa halvemmalla tai metaforamaisesti uusittava bondi huomattavasti alhaisemmalla tuotolla.

33

Nyt sinulla on puurot ja vellit sekaisin. Korkopaperilla on nimellisarvo sekä markkinahinta. Nimellisarvo perustuu sopimukseen velan takaisinmaksusta. Markkina-arvo on taas se mitä sijoittajat ovat kyseisestä paperista valmiita maksamaan. Kiinteistöllä on pelkästään markkinahinta. Tuottoprosentti on suhdeluku, joka saadaan jakamalla odotettavissa oleva tuotto markkinahinnalla. Korkopaperin tapauksessa kuponkikorko on velallisen maksama korko jaettuna velkapaperin nimellisarvolla. Markkinakorko on velkapaperin korkotuotto jaettuna velkapaperin markkinahinnalla.

Hoivatilojen tapauksessa tuottovaatimus laskee, koska markkinoilla on suuret määrät rahaa etsimässä sijoituskohteita EKP:n velkakirjojen osto-ohjelman ja nollassa olevan ohjauskoron takia. Eli melkein mistä tahansa tuottavasta kohteesta ollaan valmiita maksamaan suurempaa hintaa. Voisit kai rakentaa viereen kilpailevan hoivatilan, mutta tonttien arvo ja rakennusliikkeiden hinnat ovat ne mitä ovat.

34

Kyllä on.

Uudet vuokrasopimukset tehdään markkinahintaan. Tämän jälkeen tuottovaateella määritetään kiinteistön arvo. Jos tuotovaade on q ja saatu vuokra A, niin kiinteistö arvostetaan arvoon A/q. Tuottovaateella siis saadaan kiinteistölle arvo, mutta sen avulla ei määritellä vuokraa. Kiinteistön arvo siis muuttuu, jos tuottovaade tai vuokra muuttuu ja kiinteistön arvo riippuu näistä kahdesta komponentista.

ks. edellinen vastaus. Kiinteistön arvo ei siis muutu, jos tuottovaade pysyy samana ja vuokra pysyy samana. Uusi vuokrasopimus tehdään huonommalla tuottovaateella kuin edellinen, mutta vuokra ja arvo pysyy samana. Tällöin ei siis jouduta kirjaamaan arvoa alas, vaan se arvo korjattiin uutta vuokrasopimusta vastaavaksi jo siinä vaiheessa kun tuottovaadetta aiemmin laskettiin 5% prosenttiin.

1 tykkäys
35

Olen pahoillani, jos olen ilmaissut itseäni hieman epäselvästi, mutta saadaaan ainakin vähän enemmän keskustelua tälle foorumille, kun aika hiljaista täällä on. :sleeping: Pitää olla eri mieltä olevia, että saadaan jotain äksöniä aikaiseksi. :crazy_face:

Valmiiden sijoituskiinteistöjen käyvät arvot nousivat pääosin
markkinoiden tuottovaateiden laskun johdosta. - Hoivatilat puolivuosikatsaus

Tämähän on excel fyffeä, you know… Olen, siis huolissani siitä, että tämä excel fyffe alkaa valua pois taseesta, kun vuokrasopimukset umpeutuvat. Eihän näitä puljuja oikeasti välttämättä tuohon hintaan saa myytyä, miten niiden arvoja on korotettu, jos vuokrasopimuksien hinnat on laskusuunnassa ja vuokra-aikaa on jäljellä enää esim. 2 vuotta. 100 K korotettu 200 K arvoiseksi ei siis ole enää 200 K arvoinen, koska kuka tahansa voi rakentaa nyt ainakin 150 K arvoisen hoivatilan, vaikka olisi kuinka kädetön ja vuokralainen siirtyy sinne, jos ei vuokraa dropata, jolloin tuottovaade kääntyy päinvastaiseksi, niin poistetaanko tätä excel rahaa silloin taseesta? Taseessahan on nyt aika paljon tätä tuottovaade excel-fyffeä.

Inderesin ennusteiden mukaan epra, joka on sitä oikeaa massia, jota liiketoiminta tuottaa (OravaVaara, tosin laittaa remonttikulut taseeseen ja vähän koijaa, mutta ei siitä sen enempää.), eikä excel rahaa olisi 2020 12,5 milj. eugenia ja markkina-arvo on parhaillaan 205 miltsiä. Oikeat tuotot olisi, siis vain 6 % markkina-arvosta ja näin ollen todella vaatimattomat, kun niille betonielementeille nyt ei hirveästi sitä arvoa voi antaa, varsinkaan, jos ne on pumpattu täyteen tuottovaadetta.

Technopoliksella vastaavasti epra on 2020 ennustettu olevan 88 milj. ja markkina-arvo on tällä hetkellä 621 miltsiä, joka tarkoittaa päälle 14 % tuottoa, joten nämä arvostukset nyt vähän vaikuttaa olevan niin ja näin.

En näkisi, että näillä “tuottovaade”\excel-raha saduilla saadaan ihan kaikkea vettä viiniksi muutettua.

Kysymys on, siis siitä, että koska alkaa ilmat pihistä Hoivatiloista pihalle?

Oma keskihintani Hoiville on 3,54 eugenia, joten en näistä omista lapuista ole hirmu huolissani, mutta kai tämä tuottovaade abrakadabra touhu vähän ihmetyttää, kun ei sekään jatku kuin sen vuokrasopimuksen loppuun, jos ei vuokralainen ole hölmö ja tätä en usko esim. Attendoista ja muista.

1 tykkäys
36

Oletat asiat vähän liian suoraan. Et pysty rakentamaan vastaavaa kiinteistöä 150k:lla, koska et voi rakentaa sitä tyhjän päälle. Esim tontti ja rakennuskustannukset kallistuvat niin paljon, että uudelle vastaavalle kiinteistölle saadaan suunilleen se arvo mikä se on Hoivatilojen taseessa. Tietysti voi olla poikkeustapauksia ja voi olla, että hoivatilat saavat tietyillä sopimuksilla ylituottoa, mutta keskimäärin ne ovat markkinahintaisia. Lisäksi hoivakiinteistöjen kysyntä on kuitenkin niin vahva, että vuokrat tuskin lähtee laskemaan.

Ongelmaksi siis muodostuukin, jos tuottovaateita taas nostetaan. Esim jos korot nousisi viiteen prosenttiin, niin hoivatilojen kiinteistöjen arvot romahtaisivat. Tuottovaateen muutos onkin se suurin huoli.

Kuten olen aiemminkin todennut, niin vuokratuotot ja rahavirrat ovat olennaisin asia, koska kiinteistöjen arvot voivat vahvasti vaihdella, mutta vuokratuotot ovat melko stabiileja ja kasvavia.

Vielä lisäyksenä: Jos markkinoille pystytään rakentamaan 150k:lla samanlainen kiinteistö kuin hoivatiloilla, niin se on myös hoivatilojen taseessa 150k, koska Hoivatilojen kiinteistöjen arvostus perustuu markkinoiden tuottovaateeseen.

3 tykkäystä
37

Olet aivan oikeassa näkemyksissäsi. Yhtiön strategiassa ei tällä hetkellä ole kiinteistömyyntejä, mutta itse en pidä mahdottomana etteikö niitä lähivuosina voisi tulla. Yhtiöhän on historiansa aikana myös myynyt kiinteistöjään, viimeksi vuonna 2015. Myynnithän voisivat teoriassa olla järkeviä, jos yhtiö saisi niiden myötä kiihdytettyä rakennuttamisliiketoimintaansa ja voisi saavuttaa korkeampaa pääoman tuottoa. Myynneillä olisi ainakin kaksi positiivista puolta. Ensinnäkin, hoivakiinteistömarkkinahan on tällä hetkellä likvidi ja yhtiö voisi todennäköisesti myydä esimerkiksi 50 MEUR:n suuruisen kiinteistöportfolion toimialalla tyypillisellä “portfoliopreemiolla” (toimialalla saa kovemman hinnan jos myy nipussa suuren määrän kohteita, eroaa tässä mm. asuntomarkkinoista). Tällöin se voisi myynnillä saada huomattavan, jopa yli 20 %:n myyntivoiton suhteessa sen nykyiseen tasearvoon. Tällöin myös uskon, että markkinat havahtuisivat siihen että Hoivatilojen kiinteistöportfolio on hyvin maltillisesti hinnoiteltu ja tämä voisi heijastua positiivisesti osakkeen arvoon. Lisäksi, meidän ennusteessa yhtiö tarvitsee lisää pääomaa vuodesta 2020 lähtien mikäli se haluaa ylläpitää nykyistä kasvuvauhtia. Myymällä osan portfoliostaan yhtiön ei tarvitsisi tehdä osakeantia ja diluutiopelot osakkeesta saattaisivat hävitä. Kokonaisuutena myynnit voisivat hyvinkin olla omistaja-arvoa kasvattavia vaikka transaktiokulut ja verot jouduttaisiin maksamaan.

7 tykkäystä
38

Technopolista kompaten: Mitäs kanssamatkaajat ja analyytikko @Jesse_Kinnunen on mieltä, onko Hoivatilat kuinka potentiaalinen ostokohde nykyarvostuksellaan / kasvutarinan vaihe huomioiden?

3 tykkäystä
39

On kyllä melko turhaa spekulaatiota tollanen. Sitä ei voi mitenkään mielekkäästi arvioida eikä sille kannata antaa painoarvoa punnitessa sijoituskohteen järkevyyttä.

1 tykkäys
40

Tätä on vaikea etukäteen tarkalleen arvioida. Hoivatilat ei kuitenkaan ole puhdas kiinteistösijoitusyhtiö, vaan enemminkin rakennuttaja ja kiinteistökehittäjä. Kiinteistösijoitusmarkkina on se joka käy tulikuumana tällä hetkellä Suomessa ja tämä on nähdäkseni ollut tärkein ajuri Spondan ja Technopoliksen ostotarjouksien takana. Hoivatilojen kiinteistöt menisivät nähdäkseni aivan varmasti kaikki kaupaksi samantien esim. hoivakiinteistörahastoille, mutta olisiko joku valmis maksamaan ylimääräistä koko Hoivatiloista pelkkien kiinteistöjen sijaan? Hoivatilojen EPRA NAV per osake eli se arvostustaso millä Technopoliksen tarjous tehtiin ja mikä on siis pelkkien yhtiön kiinteistöjen arvo on meidän ennusteessa 7,9 euroa vuonna 2019. Hoivatilojen osake on tätä kirjoittaessa täsmälleen tällä tasolla 7,9 eurossa. En suoraan usko, että suurin osa Hoivatilojen omistajista olisi valmis myymään osakkeensa tällä pelkkien kiinteistöjen arvolla vaan tarvittaisiin korkeampi arvostustaso. Enemmän pidän esim. Cityconia potentiaalisempana yritysostokohteena. Olen edellisen kommentoijan kanssa samaa mieltä siitä, että yritysosto-optiolle ei välttämättä kannata antaa suurta arvoa sijoituskohteita mietittäessä, koska yrityskaupan toteutumiseen liittyy niin paljon epävarmuutta. Yleensä hyvä sijoituskohde on myös hyvä yritysostokohde ja sijoittajan kannattaa keskittyä arvioimaan sijoituskohteen fundamentteja ja järkevyyttä itsessään.

10 tykkäystä
41

BOOM https://www.inderes.fi/fi/tiedotteet/suomen-hoivatilat-oyj-hoivatilat-myy-kiinteistojaan-ja-tasmentaa-tilikautta-2018-koskevaa

7 tykkäystä