Kyllä, tuo nettovuokratuotto nimenomaan on relevantti luku tarkastella koska se pitää sisällään mahdolliset vuokrien nostot sekä mahdolliset kustannusten nousut. Siten tuo ilmoitettu 5,9 % on hyvä luku tarkastella kassavirtoja rahastopääomalle ja arvioida rahastosijoittajan tuottopotentiaalia. Toki en osaa sanoa paljonko rahastosta mahdollisesti on käteisenä, mutta näissä oletuksissa on ollut, että se 5,9 % tuottaisi koko pääomalle (686M).
Titaniumin osalta nostaisin kuitenkin tikunnokkaan kiinteistöarvioitsijan lisäksi nuo tuottosidonnaiset palkkiot Hoivassa. Tätä voisi avata esimerkin avulla. Normaalistihan tuottosidonnainen peritään ns. high water mark periaatteella ja niitä on mahdollisuus periä vain silloin, kun rahasto on huipussaan ja tekee vertailutuottoa paremman vuosituoton. Titanium ilmoittaa Hoivan vertailutuotoksi 7 % p.a. ja tuottosidonnaiseksi 20 % vertailutuoton ylittävältä osalta. Nyt jos oletetaan, että Hoiva tuottaisi nykyiselle noin 700M rahastopääomalle esimerkiksi komeat 10 % kiinteiden hallinnointipalkkioiden jälkeen (eli oikea tuotto pitäisi olla selvästi korkeampi). Tällöin rahasto tuottaisi 3 %-yksikköä päälle vertailutuoton, joka on rahassa 21M. Tästä summasta 20 % on noin 4M, joka olisi silloin se tuottosidonnaisen osuus. Se olisi noin 0,6 % koko rahaston tuotosta pois ja noin 0,8 % rahastosijoittajien omista varoista pois (koska ne varat nyt noin 500M). Huomiona, että tällaisia 10 %+ tuottovuosia ei edes ole ollut viime vuosina pitkään aikaan. Lisäksi rahaston koko on ollut selvästi pienempi (esim. joulukuussa 2019 koko 540M ja rahastosijoittajien varat 349M).
Nyt puolestaan on tiedossa, että Titanium on perinyt systemaattisesti 1,3-1,5 % osuutta rahastosijoittajien varoista tuottosidonnaista vuosittain ja ilmeisesti tämä lysti jatkuu myös vuoden 2023 osalta, niin yhtälö on kieltämättä hämmentävä. Saulin laittamasta kuvasta arvioituna tuottosidonnaisia on Hoivan osuudenomistajilta peritty vuosien 2018-2022 välillä noin 27-28 miljoonaa euroa. Tähän päälle sitten mahdollinen 7 miljoonaa lisää viime vuodelta niin lukema on luokkaa 35 miljoonaa euroa jaettuna 6 vuodelle. Miten tämä yhtälö on edes selitettävissä? Tässä puhutaan todella isoista summista osuudenomistajien varoja. Voisiko yhtiöanalyytikko @Sauli_Vilen avata tätä näkökulmaa ja laskelmia? Yksinkertaisella matematiikalla nykykokoisen rahaston tulisi tuottaa juoksevien kulujen jälkeen 12-13 %, jotta tuo 7-8 miljoonan tuottosidonnainen olisi oikeutettu.
Titaniumin olisi uskottavuuden kannalta erittäin tärkeää tehdä ammattimainen koko kannan kiinteistöarviointi alan vakiintuneen osaajan kanssa. Lisäksi tuo tuottosidonnaisen laskentamalli ja siihen liittyvät perityt palkkiot tulisi avata avoimeksi miten nuo rajut euromäärät on saatu mahdollisiksi.
Saulin housuissa kiinnostavia kysymyksiä yhtiölle olisi mm
Onko Hoivan kiinteistöjen arvoja nostettu vuonna 2023 ja jos kyllä niin kuinka paljon ja mihin tämä on perustunut?
Miksi yhtiö ei tuota riippumatonta kiinteistöarviointia alan kokeneen ja vakiintuneen osaajan kanssa? Kuluasia ei ole oikea syy, kun puhutaan kymmenien miljoonien kassavirroista.
Mistä luvuista Hoivan tuottosidonnainen on viime vuodelta laskettu? Ja mikä on sen suuruus`?
Mikä on rahaston velkapääoman keskimääräinen kustannus ja millainen rahoitusriski siinä on lähivuosille?
