Kuten tässä aiemmin mainittuna, niin tuo on ehkä sijoittajasuojan kannalta vähän kyseenalaista, että Titaniumin kiinteistöjen arvioitsijana on muutaman sadan tuhannen euron liikevaihtoa pyörittävä yhtiö - jolle oletettavasti samalla Titanium on yksi tärkeimmistä, ellei tärkein yksittäinen asiakas.
On selvää, että Titaniumilla on vahva tahtotila saada Hoivan tuottokehitys näyttämään mahdollisimman hyvälle, koska siitä vuosittain realisoituvat tuottosidonnaiset palkkiot ovat yhtiölle merkittävä osa yhtiön liikevaihdosta että etenkin yhtiön kannattavuudesta (viime vuosina liiketuloksesta se on muodostanut noin puolet). Vuodelta 2021 Hoivan tuottosidonnaiset palkkiot ovat olleet 1,38 % rahaston arvosta (päälle 6 miljoonaa euroa rahassa) ja vuodelta 2022 Hoivan tuottosidonnaiset palkkiot ovat olleet 1,48 % rahaston arvosta (rahassa 7-8 miljoonaa euroa). Ja nyt kun vuoden 2023 tuotto on +4,1 % ja huomioiden se tapa miten Hoivassa tuottosidonnainen lasketaan, niin lienee mahdollista, että sieltä on tulossa jälleen se 7-8 miljoonan euron osuus tuottosidonnaisia palkkioita yhtiölle. Tlinpäätöstiedoissaan Titanium ei suoraan näitä perimiään tuottosidonnaisia palkkioita jostain syystä avaa (en ainakaan itse löytänyt), vaikka alan toimijat ne yleisesti kyllä avaavat. Perityn tuottosidonnaisen prosentuaalinen osuus sekä laskentatapa löytyy kuitenkin rahaston Avaintietoasiakirjasta.
Tähän liittyen on varsin mielenkiintoista, että toimitusjohtajan puheissa (Vilenin ketjuun laittama video) puhutaan puolen miljoonan kustannuksista sille, että arvioitaisiinkin objektiivisemmin kiinteistöomaisuuden arvostuksia, ja että tämä toimenpide olisi vähän liian kallista. Toki kalliiksi se yhtiön omistajille sitten voi tullakin, jos arvostusperiaatteita muutetaan ja se vaikuttaisi näihin perittyihin valtaviin palkkiovirtoihin. Nyt puheissa videolla kerrotaan, että kiinteistökohteita arvioidaan heillä yksitellen eikä kokonaisuuksina. Miten kirjavaa voi alan käytäntö tällaisessa toiminnassa olla?
Vuodelta 2023 eQ:n yhteiskuntakiinteistörahasto (joka lienee vertailukelpoinen rahasto Hoivalle) tuotti -13,8 % ja samalla Titanium tuotti +4,1 % (ja tästä on lisäksi vähennetty oletettu tuottosidonnaisen osuus eli mikäli se peritään taas entiseen malliin niin rahaston kehitys olisi ollut lähempänä +6 %). Näin ollen tuottoero näiden kahden vastaavantyyppisen rahaston välillä olisi peräti noin 20 %-yksikköä.
Mielestäni Titanium olisi sijoittajasuojan kannalta huomattavasti paljon paremmin sekä objektiivisemmin arvioitavissa oleva sijoituskohde sijoittajalle, mikäli sen kiinteistöarvioinneissa käytettäisiin alan vakiintuneita ja suuria toiimijoita, kuten muutoinkin alalla toimitaan. Kuitenkin alla oleva kiinteistösijoitusmassa on Titaniumilla merkittävää tasoa.
Mitä mieltä yhtiön varmasti parhaiten tunteva, eli analyytikko Vilen, on tästä asiasta ja myös realisoituneesta tuottoerosta eQ:n rahastoon? Tärkeää olisi myös kuulla analyytikolta lisää Hoivasta perittävän tuottosidonnaisen palkkion laskentatavasta (kun sitä tuottoa lasketaan rahaston alusta lukien), eli missä kohtaa siinä nyt mennään tämän laskentayhtälön kanssa ja kyetäänkö näitä isoja tuottosidonnaisia perimään myös hyvin maltillisen tuottokehityksen ympäristössä? Perittävät palkkiosummat ovat nyt suuria vs. minkä kokoinen rahasto on alkuvaiheessaan ollut, jolloin historiallisesti kovimpia tuottojakin on alettu rahastoon kirjaamaan. Eli onko Hoiva tuottamassa yhtiölle jälleen 7-8 miljoonaa euroa tuottosidonnaista palkkiota? Tåmä tulisi olla aika avoimesti laskettavissa.
Vielä kääntäen ajateltuna - olisiko siis nyt rahastosijoittajana loogista kääntää omia varojaan Hoivasta pois sen laskentaknisesti korkealla tasolla ja kääntää varat suoraan eQ:n vastaavantyyppiseen rahastoon, joka vaikuttaa ulospäin olevan arvotettu nyt selvästi edullisemmalla hinnoittelumekanismilla… jos siis sijoittajana haluaa tässä teemassa edelleen olla varoineen mukana.
