Tulkitsenko oikein että Titanium on saanut hoivakiinteistöt parempaan hintaan kuin kilpailijat (ehkä aloittanut aiemmin ostot?), voi siten pitää alempaa kirja-arvoa, siten saaden parempaa vuokratuottoa, siten enemmän puskuria korkojen nousulle a) tuottovaatimuksen kautta ja b) lisävakuuksien suhteen koska B valuaatiossa liikkumatilaa…?
1 tykkäys
Ennemminkin niin että Titaniumin arvoja ei ole nostettu yhtä innokkaasti kuin eq:n ja siksi arvostus ei ole ollut yhtä kireä/herkkä koronnostoille.
Vuokratuottoon vaikuttaa aina moni asia ja sijainneilla/kohdetyypeillä saattaa olla myös iso merkitys.
Enemmän kasvukeskusten prime-alueiden isoja ”terveystoimitiloja” vs. Kaupunkien (usein lähiössä sijaitsevia) hoivakoteja selittää sitä miksi vuokratuotto korkeampi mikä ollut eduksi korkojen noustessa.
Eli ei välttämättä tarkoita että saatu edullisemmin vaan saatettu valita korkeamman tuoton kohdetyyppejä, mikä ollut voittava strategia korkojen noustessa.
7 tykkäystä
Kiinteistöjen kysynnän lisäksi korkeita vuokrausasteita määrittää erittäin pitkät vuokrasopimukset.
1 tykkäys
Pelkästään tuota nettovuokratasoa katsomalla ei tule kovinkaan viisaaksi. Titaniumin salkun maantieteellinen jakauma on huomattavasti heikompi kuin eQn, joten nettovuokratason pitäisi olla luokkaa korkeampi. Kiinteistöjen hinnoittelussa isoin määräävä tekijä on sijainti. KTI:n tai kiinteistöalan konsulttien julkaisuista ja tilastoista voi tutustua asiaan tarkemmin.
Olen samaa mieltä @Donno_Shid n kanssa, että tässä näyttäisi olevan arvioitsija riippuvainen asiakkaastaan.
2 tykkäystä
Titaniumin Hoivakiinteistöt on niche -rahasto, jonka kiintestöjen isoin käyttäjäkunta on tehostetun palveluasumisen asukkaat. Tehostettu palveluasuminen, kehitysvammaisten hoitokodit ja MIT-hoitokodit muodostavat yhteensä 77% kannasta. Päiväkotien osuus on 10%, lääkäripalvelut vain 6% ja muut 7 %.
Palveluasumisen ja hoitokotien kiinteistöt on suunniteltu ja rakennettu nimenomaan tuota käyttötarkoitusta varten. Näitä toimintoja ei noin vain siirretä toisaalle, esim. olemassa olevaan toimistokiinteistöön. Kiinteistöt pitää olla tätä toimintaa varten rakennettu. Tämän vuoksi palveluasumisen kiinteistöt ovat arvokkaita ja niille on hyvin kysyntää. Tarvehan koko ajan kasvaa, kun väestömme vanhenee. Vanhuksia, vammaisia ja muita palveluasumisen asiakkaita on joka puolella Suomea, eikä kaikkia voi viedä kasvukeskuksiin. Niinpä palveluasumista tarvitaan ympäri Suomen.
Jos Hoivakiinteistöjä vertaillaan eQ:n YKK-rahastoon, niin vertaillaan omenia ja appelsiineja. YKK:n kanta muodostuu hieman sekalaisemmasta seurakunnasta ja palveluasumista on vähän. Siksi rahaston nimi onkin Yhteiskuntakiinteistöt eikä Hoivakiinteistöt. Asumiseen liittyvää käyttötarkoitusta on vain 18%, loput muuta toimintaa. Kaksi suurinta käyttötarkoitusta on terveyspalvelut 38% ja Opetus- ja tutkimustoiminta 21%. Mainittakoon, että ainakin lääkärikeskuksia olen nähnyt perustettavan tyhjään toimistotilaan useammassakin paikassa. Vaikka vanha toimistokiinteistö, johon sijoitetaan lääkärisema, sijaitsisi Helsingissä, en välttämättä silti olisi kovin kiinnostunut siihen sijoittamaan. Hieman karrikoitu esimerkki, mutta ehkä pointti tulee selville.
Hoivakiinteistöillä on vuokrasopimusten keskipituus pidempi ja minulla olevien tietojen mukaan vuokraehdot on jossain tapauksissa laadittu rahastolle suotuisammin ehdoin kuin kilpailijoilla. Kannan laadusta onkin pidetty todella hyvää huolta. Kannattaa perehtyä muihinkin kannan arvoon vaikuttaviin tekijöihin kuin sijaintiin.
Siinä pari isompaa kauppaa, jossa rahasto on kirjannut myyntivoittoa, eli rahaston myymät kohteet oli arvioitu rahastoon pienemmällä arvolla kuin kauppahinta. Jospa tämä edes hieman lisäisi luottoa.
https://www.inderes.fi/releases/erikoissijoitusrahasto-titanium-hoivakiinteisto-myy-11-kiinteistoa
17 tykkäystä
Joka tapauksessa onnittelut Titaniumin Hoivaan sijoittaneille. Olette löytäneet rahaston, jonka tuottokäyrä on viivoittimella piirretyn lineaarinen, eikä arvonnousuun tule kupruja edes kovimmassa kiinteistöjen arvonlaskussa sitten 90-luvun alun laman 
Ihmettelen silti edelleen, miksi Titanium on valinnut lippulaivarahastonsa arvioitsijaksi pienen 300k vaihtavan putiikin, kun kaikki muut rahastotalot käyttävät arvioissaan täysin eri kokoluokkaa olevia suuria ja yleisesti riippumattomaksi katsottuja alan toimijoita. Joku valintaperustehan tässä täytyy olla, onko joku tätä joskus yhtiöltä kysynyt? Epäilen, että olisin ensimmäinen, jota asia hieman ihmetyttää, vai olenko 
6 tykkäystä
Kyllä tuota muistaakseni on yhtiöltä kysytty jossain videolla ja yritin penkoa, mutten sitä löytänyt tähän hätään. Sen verran hämärästi olen muistavinani, että vaihtaminen isompaan putiikkiin maksaisi tässä vaiheessa aika paljon, kun kannan läpikäymiseen liittyy paljon työtä. Yksi tekijä voi myös olla se, että Titanium on lähtenyt liikkeelle hyvin pienestä ja kasvattanut rahastot nollasta nykyiseen kokoluokkaan. Silloin aikoinaan hommaa pystyyn laitettaessa on varmasti ollut pienelle yritykselle ihan hyviä perusteluja valita siinä kohtaa pienempi suomalainen toimija.
Tarkennelkaa te, jotka mahdollisesti muistatte paremmin.
3 tykkäystä
Muistaisko @Kasper_Mellas tai @Sauli_Vilen missä tästä arvioitsijasta olisi käyty keskustelua?
Minusta näytöt puhuvat ja juuri tuo konservatiivinen arviointi viimeisimpien realisointien toteumissa näyttää hyvältä signaalilta. Suuret toimijat usein institutionalisoituu ja järjen käyttö katoaa. Titaniumin kilpailuetu on nimenomaan contra-corpo nöyrä maalaisjärjen käyttö IMHO.
5 tykkäystä
Täältä löytyy kysymys ja vastaus noin 32min kohdalta 
17 tykkäystä
Ammattimaisesti kierrelty kysymyksen ympärillä.
Voisi olla paikallaan toistaa kysymys tämän markkinamuutoksen jälkeen.
1 tykkäys
@Sijoittaja-Hessu, ei se ole mitään kiertelyä, vaan fakta, että markkinat on maksaneet Hoivakiinteistöjen portfoliomyynneistä enemmän, kuin arvioitsija on niiden arvoksi laskenut. Viimeksi joulukuussa. Arvioitsija tehnyt työnsä siis huonosti? Hieman ihmettelen, miksi et sitten kritisoi näitä isompia ulkomaisia toimijoita, joiden arvioimia kiinteistöjä on jouduttu myymään halvemmalla.
17 tykkäystä
Titanium Baltian salkunhoitajan kuulumisia
9 tykkäystä
15.12.2023 tiedotettu ja palstallakin käsitelty päiväkotikiinteistöjen kauppa on nyt viety maaliin aikataulussa.
4 tykkäystä
Kuten tässä aiemmin mainittuna, niin tuo on ehkä sijoittajasuojan kannalta vähän kyseenalaista, että Titaniumin kiinteistöjen arvioitsijana on muutaman sadan tuhannen euron liikevaihtoa pyörittävä yhtiö - jolle oletettavasti samalla Titanium on yksi tärkeimmistä, ellei tärkein yksittäinen asiakas.
On selvää, että Titaniumilla on vahva tahtotila saada Hoivan tuottokehitys näyttämään mahdollisimman hyvälle, koska siitä vuosittain realisoituvat tuottosidonnaiset palkkiot ovat yhtiölle merkittävä osa yhtiön liikevaihdosta että etenkin yhtiön kannattavuudesta (viime vuosina liiketuloksesta se on muodostanut noin puolet). Vuodelta 2021 Hoivan tuottosidonnaiset palkkiot ovat olleet 1,38 % rahaston arvosta (päälle 6 miljoonaa euroa rahassa) ja vuodelta 2022 Hoivan tuottosidonnaiset palkkiot ovat olleet 1,48 % rahaston arvosta (rahassa 7-8 miljoonaa euroa). Ja nyt kun vuoden 2023 tuotto on +4,1 % ja huomioiden se tapa miten Hoivassa tuottosidonnainen lasketaan, niin lienee mahdollista, että sieltä on tulossa jälleen se 7-8 miljoonan euron osuus tuottosidonnaisia palkkioita yhtiölle. Tlinpäätöstiedoissaan Titanium ei suoraan näitä perimiään tuottosidonnaisia palkkioita jostain syystä avaa (en ainakaan itse löytänyt), vaikka alan toimijat ne yleisesti kyllä avaavat. Perityn tuottosidonnaisen prosentuaalinen osuus sekä laskentatapa löytyy kuitenkin rahaston Avaintietoasiakirjasta.
Tähän liittyen on varsin mielenkiintoista, että toimitusjohtajan puheissa (Vilenin ketjuun laittama video) puhutaan puolen miljoonan kustannuksista sille, että arvioitaisiinkin objektiivisemmin kiinteistöomaisuuden arvostuksia, ja että tämä toimenpide olisi vähän liian kallista. Toki kalliiksi se yhtiön omistajille sitten voi tullakin, jos arvostusperiaatteita muutetaan ja se vaikuttaisi näihin perittyihin valtaviin palkkiovirtoihin. Nyt puheissa videolla kerrotaan, että kiinteistökohteita arvioidaan heillä yksitellen eikä kokonaisuuksina. Miten kirjavaa voi alan käytäntö tällaisessa toiminnassa olla?
Vuodelta 2023 eQ:n yhteiskuntakiinteistörahasto (joka lienee vertailukelpoinen rahasto Hoivalle) tuotti -13,8 % ja samalla Titanium tuotti +4,1 % (ja tästä on lisäksi vähennetty oletettu tuottosidonnaisen osuus eli mikäli se peritään taas entiseen malliin niin rahaston kehitys olisi ollut lähempänä +6 %). Näin ollen tuottoero näiden kahden vastaavantyyppisen rahaston välillä olisi peräti noin 20 %-yksikköä.
Mielestäni Titanium olisi sijoittajasuojan kannalta huomattavasti paljon paremmin sekä objektiivisemmin arvioitavissa oleva sijoituskohde sijoittajalle, mikäli sen kiinteistöarvioinneissa käytettäisiin alan vakiintuneita ja suuria toiimijoita, kuten muutoinkin alalla toimitaan. Kuitenkin alla oleva kiinteistösijoitusmassa on Titaniumilla merkittävää tasoa.
Mitä mieltä yhtiön varmasti parhaiten tunteva, eli analyytikko Vilen, on tästä asiasta ja myös realisoituneesta tuottoerosta eQ:n rahastoon? Tärkeää olisi myös kuulla analyytikolta lisää Hoivasta perittävän tuottosidonnaisen palkkion laskentatavasta (kun sitä tuottoa lasketaan rahaston alusta lukien), eli missä kohtaa siinä nyt mennään tämän laskentayhtälön kanssa ja kyetäänkö näitä isoja tuottosidonnaisia perimään myös hyvin maltillisen tuottokehityksen ympäristössä? Perittävät palkkiosummat ovat nyt suuria vs. minkä kokoinen rahasto on alkuvaiheessaan ollut, jolloin historiallisesti kovimpia tuottojakin on alettu rahastoon kirjaamaan. Eli onko Hoiva tuottamassa yhtiölle jälleen 7-8 miljoonaa euroa tuottosidonnaista palkkiota? Tåmä tulisi olla aika avoimesti laskettavissa.
Vielä kääntäen ajateltuna - olisiko siis nyt rahastosijoittajana loogista kääntää omia varojaan Hoivasta pois sen laskentaknisesti korkealla tasolla ja kääntää varat suoraan eQ:n vastaavantyyppiseen rahastoon, joka vaikuttaa ulospäin olevan arvotettu nyt selvästi edullisemmalla hinnoittelumekanismilla… jos siis sijoittajana haluaa tässä teemassa edelleen olla varoineen mukana.
4 tykkäystä
Pakko sivusta kommentoida kun viestissäsi annetaan vahvasti ymmärtää että titaniumin arvioitsijat tekisivät tällä hetkellä huomattavasti vähemmän objektiivista arviota kuin isot tahot eq:lle.
Se mitä tällä hetkellä tiedämme yllä olevasta asiasta:
- eq:n arvot tulleet alas enemmän
- kiinteistömassa aika erilaista (ks. aikaisemmat viestit mitä tiloja rahastossa on)
- molemmat rahastot myyneet pinene blokin loppuvuodesta.
- titanium myi omansa yli senhetkisten käypien arvojen (eli yli sen mitä tämä pieni toimija on arvioinut)
Onko jotain muita tosiseikkoja tiedossa?
Puhtaasti noiden perusteella en näe kuvaamaasi logiikkaa perustelluksi, mutta jos saamme lisää faktaa niin muutan mielelläni näkemystä. Kohta saadaa raportteja luettavaksi ja toivottavasti kättä pidempää.
26 tykkäystä
Kyllä tässä kahden rahaston tuottovertaulussa pitäisi mielestäni tarkastella pidempää periodia kuin yhtä vuotta (2023). Tasearvoltaan ns. yliarvostetumpi rahasto on varmasti herkempi tulemaan alaspäin. Kun katsoo silmämääräisesti aikaisempien vuosien tuottoja, ovat ne olleet kovempia Eq:n rahastossa - siten kenties todennäköisempää että tällainen rahasto, johon on tehty mahdollisesti enemmän arvonkorotuksia jne. tulisi myöhemmin herkemmin alas. Ei siis voi ajatella, että vuoden 2022 lopun rahaston arvot olisivat olleet molemmissa rahastoissa samoin objektiivisin periaattein ja parametrein “oikein” arvostettu, ja sitten vuonna 2023 olisi tapahtunut yhtäkkiä jotain erikoista tuottoeroa näiden kahden rahaston välillä.
4 tykkäystä
Miten tuo uusi arvioitsija maksaisi “miljoonan”, kun nykyinen tekee työtä muutamalla sadalla tuhannella?
Lisäksi mikäli Titaniumin ja eq-rahaston ajatellaan korreloivan toisiaan, niin onhan arvostus ollut jommalla kummalla pielessä jo alunperin tai sitten viimeistään nyt.
Tässä onkin hyvä nimenomaan tarkastella pidempiä tuottosarjoja näiden kahden rahaston välillä. Jos katsotaan esimerkiksi 7 vuoden historiaa välillä 2016-2022 niin vuosituotot eroavat 0,1 - 1,5 %-yksikön välillä näissä rahastoissa. Nämä siis juoksevien kulujen jälkeisiä tuottoja. Avaintietoasiakirjioissa eQ ilmoittaa 5 vuoden periodin ajalle vuositason kuluikseen 3,5 % ja Titanium vastaavasti vuosittaisiksi rahaston kuluiksi 5 %. Eli karkeasti Titanium on 1-1,5 % vuodessa rahastosijoittajalle kalliimpi rahasto kuin eQ:n vastaava. Se selittänee osaltaan tuota eQ:n systemaattisesti hieman parempaa tuottohistoriaa kyseisellä ajanjaksolla.
Mutta sitten yhtäkkiä vuodelle 2023 tuottoero rahastojen välillä on suorastaan järisyttävä.
Sitten jos tähän peilaten katsotaan näiden rahastojen ilmoittamia kiinteistöjen nettovuokratuottoja (eli omistamiseen liittyvien eri kulujen jälkeisiä vuokratuottoja). Sekä eQ että Titanium ilmoittavat sen olevan vuoden 2023 päätteeksi yhtäläisesti 5,9 %. Vuoden 2022 päätteeksi eQ ilmoitti sen olevan 5,5 % ja Titanium puolestaan 5,77 %. Lisäksi aiempina vuosina tämä luku on rahastojen välillä ollut hyvin lähellä toisiaan (heittäen 0,1-0,2 %-yksikköä toisistaan).
Molemmilla rahastoilla näyttäisi lisäksi olevan noin kolmannes kiinteistöjen arvosta rahoitettuna velkavivulla.
Eli nyt kun eQ on joutunut kirjaamaan muuttuneessa markkinaympäristössä kiinteistöjen arvoa roimasti alaspäin ja samaan aikaan muut omistamisen eri kustannukset on inflaation mukana nousseet (toki varmasti myös perittyjen vuokrien tasot) niin lopputulemana nettotuottoprosentti on noussut tasolta 5,5 tasolle 5,9.
Titaniumin osalta sen sijaan kiinteistöjen arvoihin ei näytetty juuri koskeneen, ellei sitten nostettu ylöspäin, koska rahaston vuosituotto on kaikkien perittyjen kulujen (4-5 % p.a.) jälkeen noinkin hyvä ja juuri mikään ei näytä heillä muuttuneen edelliseen vuoteen nähden ja ilmoitettu nettotuottoprosentti on noussut tasolta 5,77 tasolle 5,9.
Tämä on kyllä hämmästyttävä yhtälö kun sitä näin vertaa. Aiempina vuosina on menty liki käsi kädessä ja nyt äärimmäisen vaikeana kiinteisösijoitusvuotena ja selvästi nousseen korkotason aikana toisen omistusten arvoja lasketaan merkittävästi alaspäin ja toisen ilmeisesti - rahastotuotosta päätellen - nostetaan ylöspäin.
Varmasti yhtiötä seuraava analyytikko osaa avata tätä yhtälöä parhaiten ja myös sen mahdollista linkitystä noihin valtaviin tuottosidonnaisiin palkkiohin. Hoiva on kuitenkin yhtiölle ylivoimaisesti tärkein liikevaihdon ajuri eli jos yhtiö on vuonna 2022 tuottanut 27,7 miljoonaa euroa liikevaihtoa ja Hoivan juoksevat vuosikulut ovat yhtiön ilmoittamat noin 5 % (sisältäen viime vuosien noin 1,5 % tuottosidonnaisen palkkion osuuden) niin vaikuttaisi siltä, että Hoiva tuottaa ainakin 3/4 osaa yhtiön kaikesta liiketoiminnasta, ellei enemmänkin (olettaen rahastolle noin 500 miljoonan euron pääoman rahastosijoittajien varoja).
4 tykkäystä
Miten tuo uusi arvioitsija maksaisi “miljoonan”, kun nykyinen tekee työtä muutamalla sadalla tuhannella?
On kyllä ihan höpöhöpöä, että uusi arvioitsija maksaisi miljoonan. Olen itse ollut mukana kilpailuttamassa isohkon kiinteistöpotin (~100 kiinteistöä) arviointia, eikä todellakaan oltu edes lähellä miljoonaa. Tuo muutama satatuhatta on lähempänä totuutta.
1 tykkäys
Omistan Titaniumia, ja montaa muutakin kiinteistöfirmaa ja valitettavasti näihin kuuluu SBB. Kun katsoo esimerkiksi SBB:n kiinteistöjen arvonmäärityksen historiaa niin käy selväksi että näihin yhtiöiden kertomiin arvostuslukuihin ei voi eikä kannata luottaa. SBB on vain yksi oppitunti ja valitettavasti on muitakin.
En sano että Titaniumin luvut ovat väärin vaan sanon yleisesti ottaen, läksyn lompakon kautta oppineena, että ei kannata ottaa niitä täysin tosissaan eikä perustaa investointipäätöstä niihin.
Se millä on väliä onko ne yleensäkään vuokrattu, millä vuokratasolla, miten pitkillä vuokrasopimuksilla, onko inflaatiokorotuksia tms, kenelle ne on vuokrattu ja tärkein kaikista: miten niihin kytketty velka on strukturoitu (fixed/floating, debt ladder, kovenantit).
5 tykkäystä