eQ:n YKK rahaston ja titan hoivarahaston tilanne voi olla hieman erilainen. eQ:lla rahastotuotto tänä vuonna heikko miinusmerkinen ja lunastuksia voi tulla suhteessa enemmän. Myös heillä rahaston velkavipu on ollut isompi (ulkomuistista tämä kylläkin).
eQ ei myöskään raportoi rahaston kaupoista yhtä selkeästi/yksityiskohtaisesti kuin titanium, (kuten esim. tämä titan lehdistötiedote) tai ainakaan en itse ole törmännyt sellaiseen tietoon. Oman kokemksen mukaan sumuverhoa jätetään hieman enemmän.
Titanium hoivakiinteistön kuulumiset.
https://marketing.titanium.fi/wve/86cac30a-b652-4b22-aa38-bec109a74ec8
Erikoissijoitusrahasto Titanium Hoivakiinteistö solmi 15.12.2023 kaupan, jossa se myy 11 päiväkotikiinteistöä pohjoismaiselle ammattimaiselle sijoittajalle. Kaupan arvioidaan toteutuvan viimeistään helmikuun 2024 aikana ja toteutuminen on kiinteistötransaktioille tyypillisille asioille ehdollinen. Kaupan arvo on noin 22 miljoonaa euroa, jonka myötä rahasto kirjaa myyntivoittoa verrattuna kohteiden hankintahintaan. Kauppahinta on myös hieman korkeampi kuin kohteiden markkina-arvo rahaston edellisessä arvonlaskennassa. Rahasto omistaa kaupan toteutumisen jälkeen 143 kohdetta (ennen kauppaa 154 kohdetta), joten sen omistamien kohteiden painopiste muuttuu entistä enemmän ympärivuorokautisen asumispalvelun kiinteistöihin.
Kauppa mahdollistaa rahaston pääoman kierrättämisen, jolloin rahasto voi esimerkiksi kehittää omistamiaan kohteita sekä hankkia tai rakennuttaa uusia kohteita. Kauppa on myös osoitus siitä, että rahaston omistamien kohteiden markkina-arvot ovat oikealla tasolla siitäkin huolimatta, että kuluneen vuoden aikana kiinteistötransaktioiden määrä on jäänyt Suomessa matalaksi. Loppuvuodesta on toteutunut myös kaksi muiden toimijoiden hoivakiinteistökauppaa, joista toisen kaupan arvo oli 75 miljoonaa euroa.
Titanium Hoivakiinteistö on ollut Suomen Sijoitustutkimus Oy:n julkaiseman rahastoraportin mukaan Suomen parhaiden kiinteistörahastojen joukossa edellisen 12 kuukauden tuotolla (5,0 %) ja edellisen 10 vuoden tuotolla (8,7 % p.a.) mitattuna*. Rahasto onkin sijoittanut kurinalaisesti vain strategiansa mukaisiin kiinteistöihin ja jättänyt ostamatta monta sille tarjottua kohdetta, joiden hinta on ollut salkunhoidon näkemyksen mukaan liian kallis tai ne eivät muuten ole täyttäneet rahaston kriteereitä. Rahaston velkavipu on hyvin maltillinen (alle 30 %) ja suurin osa sen lainoista on korkosuojattu. Lisäksi rahaston omistamien kiinteistöjen vuokrausaste on pysynyt erinomaisena (99–100 %) koko sen yli 10 toimintavuoden ajan.
Korkojen vaikutus hoivakiinteistömarkkinaan
Korkomarkkinassa on tapahtunut loppuvuodesta 2023 käänne, jonka odotamme lisäävän hoivakiinteistömarkkinan aktiivisuutta vuonna 2024. Markkinakorkojen nousun odotetaan olevan takanapäin ja markkinat hinnoittelevat ensimmäisiä korkojen laskuja vuoden 2024 ensimmäisellä puoliskolla. Esimerkiksi Saksan 10-vuotisen lainan korko on laskenut noin kolmen prosentin tasolta alle kahteen prosenttiin ja myös euriborkorot ovat kääntyneet laskuun. Uskomme laskevien korkojen luovan myönteistä ilmapiiriä kiinteistömarkkinoille ja lisäävän transaktioiden määrää laajalti.
Titanium Hoivakiinteistön tulevan vuoden vuokrankorotukset astuvat voimaan vuodenvaihteessa. Kaikkien rahaston omistamien kohteiden vuokrat ovat täysimääräisesti sidottuja elinkustannusindeksiin tai vastaavaan inflaatioindeksiin. Odotamme rahaston vuokrien nousevan vuodenvaihteessa noin 4,7 %.
Väestön ikääntyminen kasvattaa palveluasumisen kysyntää
Ennakoimme väestön ikääntymisen kasvattavan kysyntää entisestään erityisesti palveluasumiselle. Uusia asukaspaikkoja on rakennettu Suomessa vain vähän parin viime vuoden aikana, joten niiden tarjonta ei ole myöskään merkittävästi lisääntynyt. Nykyisten asukaspaikkojen käyttöasteet ovat korkealla ja niihin jonotetaan.
Hyvinvointialueiden rahoitukseen kohdistuu säästöpaineita samalla, kun hyvinvointialueilla on tarve vähentää ja keskittää palvelupisteiden lukumäärää. Palvelupisteiden vähentäminen osuu tyypillisesti kuntien omistamiin vanhoihin terveyskeskuskiinteistöihin, jolloin ne joutuvat investoimaan uuden toimintamallin mukaisiin kiinteistöihin. Tämä mahdollistaa palvelujen tuottamisen tilakustannuksiltaan tehokkaammissa ja paremmin toimivissa kiinteistöissä. Näemme palveluverkon uudistumisessa mielenkiintoisia investointimahdollisuuksia myös Titanium Hoivakiinteistölle tulevina vuosina. Hyvinvointialueet ovat aloittaneet ensimmäisten investointien valmistelut ja käyvät markkinavuoropuheluja sijoittajien kanssa.
Myös yksityisten hoivaoperaattorien aktiivisuus on lisääntynyt kuluneen vuoden aikana uusien yksikoiden perustamisessa. Hyvinvointialueet korottivat alkuvuoden aikana yksityiselle sektorille maksettavia palveluhintoja, mikä on lisännyt operaattorien halukkuutta avata uusia yksiköitä. Tämän myötä rahastolle tarjolla olevien hankkeiden määrä on lähtenyt kasvuun. Yksityisen hoivatuotannon jatkumisen ja kasvun puolesta puhuu myös Hyvinvointiala HALI ry:n vasta julkaisema tutkimus, jonka mukaan vuonna 2022 julkisesti tuotetun ikäihmisten hoivapalvelun kustannus oli kolmanneksen kalliimpaa kuin yksityisesti tuotetun palvelun**.
Titanium Hoivakiinteistö voi toimia kumppanina sekä yksityiselle että julkiselle puolelle. Uskomme, että Titaniumin nopea ja avoin toimintamalli mahdollistaa hyvinvointialueille, kunnille ja yksityisille operaattoreille houkuttelevan ja kustannustehokkaan tavan toteuttaa uusia hankkeita vuokramallilla. Rahasto on valmiina vuoteen 2024.
Lähteet
Inderes laskee Titaniumin suosituksen Vähennä-tasolle:
Titaniumin 2023 sujui olosuhteisiin nähden erittäin hyvin ja yhtiö on tähän mennessä selvinnyt kiinteistömarkkinan myllerryksestä käytännössä kuivin jaloin. Ennusteisiin liittyvät riskit ovat kuitenkin kohonneet kiinteistösektorin jatkuvien haasteiden johdosta, sillä yhtiön liikevaihdosta noin 90 % tulee kiinteistörahastoista. Osake on mielestämme nykykurssilla oikein hinnoiteltu ja ennusteillamme tuotto-odotus rajoittuu korkeaan osinkotuottoon.
Analyytikot kommentoivat Titaniumin rahastojen kehitystä joulukuun osalta:
Mun mielestä Titaniumin arvostus ansaitsee pienen laatupreemion. Kiinteistörahastojen AUMin 4 prosentin kasvu keskellä kiinteistösijoittajien annus horribilista on erinomainen suoritus.
Nettona asiakasvaroja lunastettiin 11 milj. Lähes 700 milj. rahasto-potista, aika vähän sanoisin.
Ja kiinteistörahastojen osalta kyseessä on siis kolmen kuukauden lunastukset, ei pelkästään joulukuu.
Hyvänä kuukautena Titanium kerää uutta pääomaa 10 milj. kuukaudessa.
Oleellinen asia lienee kuinka hoivarahasto tuottaa. Heikko tai jopa negatiivinen tuotto varmaankin lisää lunastuksia merkittävästi.
Tuo on totta. Toisaalta asia toimii toisinpäinkin - jos lunastuksia tulee enemmän ja joudutaan sen takia myymään hiljaiseen markkinaan juuri korkohuipulla, niin silloin on todennäköisempää, että joudutaan antamaan pieni alennus myyntihinnassa. Sijoittajien kärsivällisyydelläkin on siis oma vaikutuksensa lyhyellä/keskipitkällä välillä rahaston tuottoon. Titanium hoivakiinteistöt myi kuitenkin joulukuussa joitakin omistuksiaan korkeampaan hintaan kuin rahastoon merkitty arvo oli, mikä on erittäin myönteinen signaali rahaston arvostuksen kuranttisuudesta.
Hoivakiinteistöjen nettotuotto on noussut 5,90% :iin vuoden vaihteen vuokrankorotusten johdosta. Ohjauskorkojen ennustetaan tänä vuonna taittuvan laskuun, mikä tapahtuessaan on positiivista toimialalle.
Joulukuussa hoivan rahastotuotto oli pienellä plussalla, samoin Baltia rahasto. Ihan hyvältä näyttää omaan silmään.
Pieni vertailu, miten tuottovaatimus on vaikuttanut on vaikuttanut rahaston arvostukseen EQ Yhteiskunta vs Titanium Hoiva
Kiinteistöjen nettovuokratuotto. Eli käytännössä tuottovaatimus, jonka perusteella arvostavat kiinteistöt rahastoon.
Jos hahmottaa paremmin tämän voi kääntää myös “P/E luvuksi”
Tässä sitten lähtöpisteestä indeksoitu nettotuoton vaikutus rahaston kokonaisarvoon.
-EQn arvo nostettu 100 → 108 Ja sitten laskenut 108 → 93 → vuokratuottomuutos vaikuttaa n. 14% laskuun tuolta huipuilta.
Titanium vastaavasti 100 → 104 → 95 → vuokratuottomuutos vaukuttaa n. 9% laskuun.
Nämä muutokset osittain selittävät miksi EQ:lle on iskenyt kovempaa kuin Titaniumille tämä korkomuutos.
Molemmat ovat nyt samassa tasossa, joten tulevaisuuden tuottoja lähtevät taas jahtaamaan samalta viivalta.
Loppuvuonna portfolioita siivotaan. Jos isot lunastukset jäävät tähän niin ei siinä ole mitään ihmeteltävää.
Jos taas kuukaudesta toiseen lunastetaan tolla voluumilla, niin sitten on aihetta huolestua.
Omasta mielestäni Titanium on onnistunut hankalassa tilanteessa melko hyvin. Analyytikoille tää on varmaa tylsä lappu. Hankala saada draamaa aikaiseksi.
Varmistan vain, koska en ole itse varma… Onko tuossa tosiaan 3kk lunastukset vai joulukuun, kun analyytikko kirjoittaa näin: “Hoivarahaston oma pääoma laski joulukuussa noin 9 MEUR:lla 504 MEUR:oon…”.
Titaniumin kiinteistörahasto maksaa lunastukset maalis-, kesä-, syys- ja joulukuussa. Lunastusta on pyydettävä kolme kuukautta ennen tilityspäivää.
Eli nyt tässä joulukuun tilityksessä ovat mukana heinä-, elo- ja syyskuussa tehdyt lunastuspyynnöt eli kyllä, lunastuspyynnöt kolmelta kuukaudelta.
Samaa mieltä ollaan, että Titanium on selvinnyt tästä kiinteistömarkkinan myrskystä erittäin hyvin ja tuo joulukuun lunastusten lukumäärä on se kuuluisa “torjuntavoitto”. Kuitenkin samaan hengenvetoon on pakko todeta, että kyllähän Titaniumin riskitaso on noussut tässä viimeisen 6kk aikana, kun sentimentti kiinteistörahastojen ympärillä on heikentynyt merkittävästi ja monet kilpailevat rahastot kamppailevat isojen lunastuksien kanssa. Titaniumin omistajien on tärkeä muistaa, että Hoiva tuo palkkioista +75% ja kiinteistörahastot (Baltia + Asunto) noin 90%. Näin ollen mikäli Titanium kohtaisi reippaampia lunastuksia, olisi tällä merkittävä vaikutus yhtiö numeroihin. Titanium ei myöskään pystyisi kompensoimaan tätä heikkoutta muiden tuotteiden myynnillä (palkkiot liian matalia ja yhtiö träkki myydä isoja volyymejä muita kun kiinteistötuotteita on välttävä).
Eli vaikka odotammekin Titaniumin jatkavan onnistunutta navigointia nykymarkkinassa, on tässä yhtiön omien käsien ulkopuolisia riskejä aiempaa enemmän. Kun tämä yhdistetään siihen, että osakekurssi on noussut edellisestä päivityksestä ~10% ja osake alkoi olla täydessä hinnassa, oli vähennä-suositus hyvinkin selkeä valinta.
Meikäläisen analyytikkouran draamat tuli kerralla täyteen kun seurasin NoHoa läpi koronakriisin. Ihan mieluusti mennään ilman draamaa 
Ajattelin jo muuttaa otsikon toimitusjohtajaa etsimässä, mutta vihdoin uusi toimitusjohtaja on löydetty.
Ahlströmillä on pitkä kokemus vaativista rahoitusalan tehtävistä. Hän on työskennellyt useita vuosia Carnegie Investment Bankissa, viimeisimpänä Carnegie Investment Bank AB, Helsingin sivuliikkeen pääomamarkkinatransaktioiden johtajana (Head of ECM, Finland), josta hän siirtyy Titanium Oyj:n toimitusjohtajaksi. Ennen uraansa Carnegie Investment Bankissa Ahlström on työskennellyt eri tehtävissä Swedbank Ab Suomen sivuliikkeessä ja United Bankers -konsernissa.
Nykyinen toimitusjohtaja Tommi Santanen on kiinnostunut hallitustyöskentelystä:
”Matka Titaniumin perustamisesta tähän saakka on ollut täynnä merkittäviä hetkiä ja saavutuksia, ja olen ylpeä siitä, mitä olemme yhdessä saavuttaneet. Jätän toimitusjohtajan roolini luottavaisin mielin uuden visionäärin käsiin. Olen vakuuttunut siitä, että Walter tuo mukanaan innostusta ja osaamista jatkaakseen Titaniumin kasvattamista ja kehittämistä entistäkin vahvemmaksi toimijaksi alallamme. Uskon vahvasti yhtiön tulevaan menestykseen ja olen jatkossa käytettävissä hallitustyöhön, mikäli yhtiökokous näin päättäisi”, toteaa Santanen.
Tykkään todella tyylistä, jolla käytte tätä lappua analyyseissä läpi. Kerrotte tunnetut riskit ja muutenkin mielestäni yhtiön tuotteita ja rakennetta kuvailette hyvin.
Näin ikiholdaajalle, jolla on tarkoitus holdata lappua hautaan saakka en jaksa innostua suosituksesta tai suositushinnasta. Oli se sitten myy tai osta. Minua kiinnostaa se pihvi, mikä analyyseissänne on.
Ehkä voin kysyä tässä samassa mielipidettäsi, että minkälaisena ratkaisuna pidit yhtiön lisärekryjä tässä hankalassa markkinassa?
Kiva kuulla, että analyyseistä apua 
Pisteet myös siitä, että tavoitehinta ja suositus eivät ole se kiinnostuksen kohde 
Tarkoitatko aiemmin ilmoitettuja panostuksia etenkin myyntitiimin kasvattamiseen?
Tässä on Salen kommentit toimarin vaihdoksesta.
Juuri sitä.
En tiedä onko tää nyt oikea paikka kysyä, mutta olen jo pitkään ihmetellyt tuota suositushintaa. Onko se pakko olla rapsassa? Vaatiiko joku säännös sen ilmoittamista? Jotenkin omasta mielestäni bear - neutral - bull scenarioiden erittely toimisi huomattavasti paremmin. Näin samalla koulutettaisiin asiakaskuntaa pois tavoitehinnan tuijottamisesta.
Jos Titanium haluaa viedä tarinansa seuraavalle tasolle, niin sen pitää onnistua laajentumaan enemmän varainhoitajaksi nykyisen tuotetalon sijaan. Näen hankalana polkuna, että Titanium olisi vain laadukkaisiin tuotteisiin keskittyvä tuotetalo (vrt. vaikka Dasos), sillä sen tuotteet on suunnattu etenkin yksityissijoittajille, joille myynti vaatii omaa jakelua (vs. instikkafokusoitunut tuotetalo). Titanium on asteittain pyrkinyt siirtymään tähän varainhoitajan suuntaan ja yksi askel tällä matkalla on ollut lisäresurssien palkkaaminen myyntiin (aidosti varainhoitotaustaista porukkaa). Mielestäni rekryt ovat olleet strategisessa mielessä täysin oikeita ja niiden lykkääminen lyhyen aikavälin markkinahaasteiden takia olisi hölmöä (nyt heikommassa markkinassa osaajia helpompi myös löytää). Eli pidin rekryjä fiksuina ja askeleena oikeaan suuntaan. Sitten muistuttaisin myös mittakaavasta, yhtiön henkilöstömäärän nettolisäys oli 6hlö H1’23 aikana. Ttitaniumin keskimääräinen työntekijäkulu on noin 100tEUR, eli tuo kasvattaa kuluja kokonaisuutena ehkä 800k kun lasketaan kaikki kulut. Tämä on noin 5% liikevoitosta, eli puhutaan varsin maltillisista panostuksista.
Tavoitehinta- ja suosituskeskustelun siirrän suosiolla tänne: Inderesin analyysit (aik. Inderesin uusi suosituspolitiikka) Siellä on laajemmin ruodittu onko nykyinen politiikka hyvä ja miten sitä voitaisi kehittää. Sinne vaan vapaasti heittämään ideoita ja osallistumaan keskusteluun
Koska kissan häntää ei nosta kukaan muu kuin kissa itse, niin pakko sen verran sanoa tavoitehinnan ja suosituksen puolustukseksi, että kyllä ainakin Titaniumin tapauksessa meikäläisen suositus ja tavoitehinta ovat pääosin luoneet sijoittajille ihan mukavasti lisäarvoa:
Titaniumin Hoivakiinteistö -rahasto on ainoa kotimainen evergreen kiinteistörahasto, joka on plussalla vuodelta 2023 - vieläpä reilusti eli noin +4%. Kaikki muut 13kpl kotimaisia kilpailijoita miinuksella (paitsi yksi 0% tuotolla).
Huomionarvoista on merkittävä ero esimerkiksi saman strategian eQ Yhteiskuntakiinteistöt -rahastoon (entinen eQ Hoiva), joka pakkasella -14% v. 2023, kuten voi tällaisessa markkinassa olettaakin. Molemmissa rahastoissa n. 30% velkaa, eli se ei selitä eroa, ja Titaniumin rahastoa pitäisi rokottaa vieläpä prosenttiyksikön korkeampi hallinnointipalkkio. Kiinteistöjen arvot ovat kautta linjan tulleet alas korkojen noustessa, mutta Titanium porskuttaa kaikkia muita toimijoita vasten aivan toiseen suuntaan. Koska ero on saman strategian rahastoihin vieläpä niin silmiinpistävä, piti tutkia asiaa hieman lisää:
Kaikkia kiinteistörahastoja arvioi luonnollisesti ulkopuolinen arvioitsija. Yleensä rahastotalot käyttävät isoja, riippumattomia ja arvostettuja toimijoita, kuten JLL tai Realia, mutta Titanium käyttää pientä (näköjään 325.000€ liikevaihtoa v.2022 tehnyttä) Kiinteistötaito Peltola & Co Oy:tä.
Koska arvostusero suhteessa markkinaan ja muihin alan arvostettuihin toimijoihin on niin räikeä, herää ainakin itselle kysymys, voiko pieni arvioitsija olla liian riippuvainen toimeksiantajastaan, jonka etuna on tietenkin rahaston mahdollisimman korkea NAV-arvo, josta palkkiot lasketaan…? No ei viitsi enempää spekuloida, mutta ihmetyttää. Kenelläkään muulla käynyt sama mielessä?
