Tuo on mielenkiintoinen nosto Saulilta, että rahasto perii tuottosidonnaisia palkkioita jatkossakin, vaikka rahasto ei juuri varsinaista tuottoa sijoittajille tekisikään. Tämä asia siis perustuu rahaston alkupään korkeisiin kirjattuihin tuottoihin, jolloin rahaston koko on ollut hyvin pieni. Näin ollen nykyiset ja mahdolliset uudet / tuoreet rahastosijoittajat joutuvat taloudellisesti kärsimään tästä historiasta ja luopumaan osasta tuottoaan, vaikka itse rahasto ei paljoa tuottaisikaan. Tiedostavatko rahastosijoittajat tämän? Kyseinen tuottosidonnaisen laskentamekanismi vaikuttaa sen verran monimutkaiselta (kun ei yhtiöanalyytikkokaan sitä täysin tiedä), että olisi reilua avata sen mekanismi kirjaimellisesti sekä rahastosijoittajan että yhtiön osakesijoittajan edun turvaamiseksi. Hoivasta peritty tuottosidonnainen kun on tuottanut noin puolet yhtiön liiketuloksesta viimeisten vuosien aikana ja sillä on merkittävä rooli koko yhtiön arvonmäärityksessä.
Karkeasti voisi siis arvioida, että jos rahaston ilmoitettu nettovuokratuotto (5,9 %) pitäisi paikkansa vuonna 2024 ja yhtiön kiinteistöomaisuuden arvostukseen ei tulisi mitään muutoksia, niin kassavirrat voisi mennä jotakuinkin seuraavasti: 40,5M nettovuokratuottoja, josta vähennetään noin 15M hallinnointipalkkioita ja 7-8M tuottosidonnaisia palkkioita ja lisärasitteena 182M velan kustannus jolle oletetaan vaikka 4 % korko joka tarkoittaa 7M vähennystä. Näin ollen tuosta 40,5M nettotulosta jää jäljelle 10,5-11,5M. Tämä tarkoittaisi rahastosijoittajalle 1-2 % vuositason tuottoa (rahaston koko 686M).
Tässä ketjussa nostettu velan kustannus ja profilointi on myös kiinnostava asia ja siitä olisi hyvä tietää lisää. Eli mikä on tuon rahaston 182M velan keskimääräinen korko, maturiteetti ja ylipäätään millainen rahoitusriski siinä tällä hetkellä on? Kuitenkin pari prosenttia suuntaan ja toiseen on noin 3,5M rahassa.
Nyt jos tarkastelee vielä vuoden 2023 rahastotuottoa niin tuo yllä oleva laskelmaesimerkki on sille ihan pätevä referenssi (olettaen, että Saulinkin mukaan nuo suuret tuottosidonnaiset peritään kuten ennen). Lisäksi nettovuokratuotto vuoden 2023 alussa oli liki sama eli 5,77 %. Rahaston raportoitu vuosituotto oli 4,1 %, joka tarkoittaisi sitä, että kiinteistöomaisuuden arvoa on joillakin prosenteilla vuoden 2023 aikana nostettu. Mikäli näin todellakin on, niin perusteet tälle olisi mielenkiintoista kuulla?
Tässä tullaankin jälleen kiinteistöarvioitsijan rooliin. Yhtiön kiinteistöjen arvottaja Kiinteistötaito Peltola näyttäisi vuonna 2022 tehneen noin 325 000 euron liikevaihdon ja Saulin liittämän kuvan mukaan Titaniumin kiinteistöarvioinnin vuosikulut vuonna 2022 olivat 372 000 euroa. Näin ollen voisi olettaa, että Titanium on hyvin merkittävä asiakas Kiinteistötaito Peltolalle (jonka henkilöstömäärä näyttäisi olevan 2 ihmistä). Näihin asioihin peilaten Titaniumin uskottavuuden ja samalla sijoittajansuojan kannata olisi nykytilanteessa kriittistä toteuttaa mahdollisimman objektiivinen ja ammattimainen arvonmääritys koko kiinteistöomaisuudelle ja tehdä se mahdollisimman nopeasti. Kuvittelisin, että yhtiötä seuraava analyytikkokaan ei ole tästä eri mieltä.
Seuraavassa alla eriteltynä Hoivan ja eQ yhteiskuntakiinteistön viimeisen 10 vuoden tuottohistoria (hyvä huomioida että Hoivassa on ollut 1-1,5 % korkeampi vuotuinen palkkiorakenne).
Saulin liittämässä kuvassa Hoivan tuotto näyttää olevan 14 % vuonna 2015, mutta yhtiön kotisivulla se näyttää silloin olleen 8,6 %, joten luotetaan ennemmin siihen lähteeseen. Viimeisen 10 vuoden aikana Hoiva on tuottanut 126 % (eli 8,5 % p.a.) ja eQ:n rahasto on tuottanut 82,4 % (eli 6,2 % p.a.). Tuottoeroa olisi näin syntynyt kalliimmalla rahastorakenteella +44 %-yksikköä Hoivan hyväksi.
Hoiva / eQ yk / tuottoero
2023 4,1 % -13,8 % +17,9 %
2022 8,1 % 8,2 % -0,1 %
2021 7,5 % 8,2 % -0,7 %
2020 7.7 % 9,0 % -1,3 %
2019 7,6 % 9,1 % -1,5 %
2018 8,9 % 9,2 % -0,3 %
2017 8,9 % 10,1 % -1,3 %
2016 9,7 % 9,8 % -0,1 %
2015 8,6 % 8,2 % +0,4 %
2014 14,2 % 6,4 % +7,8 %