Titanium - Kasvun toista tukijalkaa etsimässä

Osakkeet
,
1663

Mystiset laskentaperusteet löytyy kuin löytyykin rahaston säännöistä:

Rahastoyhtiölle maksetaan lisäksi tuottosidonnaista palkkiota, joka on enintään 20 prosenttia referenssituoton ylitteestä. Referenssituottona käytetään seitsemää (7) prosenttia NAV-arvosta vuodessa Rahaston alusta lukien. Referenssituotto lasketaan ja palkkio vähennetään Rahaston varojen nettoarvosta (NAV) arvonlaskennassa. Tuottosidonnainen palkkio lasketaan Rahaston varojen nettoarvosta (NAV) hallinnointipalkkion vähentämisen jälkeen huomioiden Rahastosta rahasto-osuudenomistajille maksettu tuotonjako. Tuottosidonnainen palkkio maksetaan Rahastoyhtiölle kuukausittain jälkikäteen. Tuottosidonnaista palkkiota voidaan veloittaa vain siitä osasta Rahaston arvonnousua, joka ylittää edellisen tuottosidonnaisen veloituksen mukaisen Rahaston arvon (ns. high-water-mark –arvo). High-water-mark –arvosta vähennetään toteutuneet tuotonjaot.

Tuot esille tämän puolen, että jos rahasto on tuottanut pitkän aikaa hyvin ja yli vertailutuoton, rahastoyhtiö voi saada tuottopalkkiota, vaikka edellisen vuoden tuotto jäisi alle vertailutuoton. Sen jätät mainitsematta, että jos rahasto olisi pidempään jäänyt vertailutuotolle, rahastoyhtiö ei välttämättä saisi tuottopalkkiota, vaikka viimeisen vuoden tuotto ylittäisi vertailutuoton. Jos inflaatio ja korkeat korot olisivat tulleet 10 v aikaisemmin, olisi saatettu nähdä päinvastainen tilanne, jos rahaston alkutaipaleelle olisi osunut kova vastatuuli.

Laskentatapa rohkaisee myös rahastoyhtiötä kehittämään rahastoa tasaisesti pitkällä aikavälillä. Yksittäisen vuoden super hyvä tuotto, joka ylittäisi selvästi rahaston vertailutuoton ja keskiarvoisen vuosituoton, ei nosta merkittävästi kyseisen vuoden tuottopalkkiota. Koska vertailutuotto lasketaan geometrisena keskiarvona pitkästä aikasarjasta.

Joko et hoksannut, että tässä asiassa on kaksi puolta, tai sitten pyrit tarkoituksellisesti kommenteissasi nostamaan vain negatiivisia näkökulmia esiin.

Suosittelen olemaan rahastoyhtiöön yhteydessä, jos sinulla on kysymyksiä. Sitä varten siellä on asiakaspalvelu.

https://www.titanium.fi/yhteystiedot/

27 tykkäystä
1664

Näytät osaavan laskea tämän mallin auki, niin voitko avata sen meille muille myös? Tämän tulisi kiinnostaa paljon sekä Titaniumin osakesijoittajaa että Hoivan rahastosijoittajaa. Mukaan lukien myös Inderesin analyytikkoja, jotka eivät myöskään sitä osaa laskea auki.

Eli vuoden 2023 osalta mikä on ollut se rahaston tuotto ja vertailuna se referenssituotto, joiden välisestä tuottoerosta tuo 20 % osuus lasketaan? Mikä se tuottoero on tarkalleen ollut vuoden 2023 päätteeksi tarkasteltuna? Olisi tärkeää tietää ja osata laskea auki, että periikö Hoiva tuottosidonnaista palkkiota nyt myös vuodelta 2024 esimerkiksi siinä tilanteessa jos rahaston tuotto juoksevien kulujen jälkeen olisi 0 % tai vaikkapa -3 %.

Tuo on mielenkiintoinen tuo laittamasi määritelmä rahaston säännöistä, että “tuottosidonnainen palkkio on enintään 20 % referenssituoton ylitteestä” eli peritäänkö siitä mielivaltainen summa sen mukaan joka tuntuu hyvälle milloinkin, vai onko se tarkalleen 20 % jostakin lasketusta tuottoerosta.

4 tykkäystä
1666

Kerrot tuottosidonnaiseen liittyen, että “vertailutuotto lasketaan geometrisena keskiarvona pitkästä aikasarjasta”.

Eli esimerkkinä jos katsotaan Hoivan kirjaamia kulujen jälkeisiä tuottoja vuodesta 2014 (rahasto saanut alkunsa keväällä 2013) alkaen viimeisen 10 vuoden aikana. Tällöin pääsee yhteensä lukemaan +126 % (eli 8,5 % p.a). Vertailuna sitten jos katsotaan 7,0 % p.a. referenssituottoa sieltä 2014 alkaen niin päästään lukemaan +97 %. Eli näiden kahden pitkän aikasarjan välinen tuottoero on tällä hetlellä noin 29 %-yksikköä.

Eli tämäkö nyt on se tuottoero (“referenssituoton ylite”) mistä tuottosidonnainen tuon logiikan mukaan lasketaan. Tämähän tarkoittaisi, että kun tuottoero on kasvanut vuosien varrella nyt 29 %-yksiköksi, niin tästä 20 % osuus on 5,8 %-yksikköä ja tuon säännön mukaan rahastoyhtiö voisi periä 5,8 % * 500M = liki 30M erän tuottosidonnaista.

Mikäli taas katsotaan vaan tuota rahaston pitkän aikavälin keskimääräistä vuosituottoa, eli tasoa 8,5 %, niin se ylittää referenssituoton vain 1,5 %-yksiköllä ja tällöin 20 % osuus tästä on 0,3 %, joka olisi rahassa mitattuna noin 2M (rahaston koko 700M). Kuitenkin Hoiva perii huomattavasti tätä korkeampia tuottosidonnaisia palkkioita osuudenomistajilta (vuodelta 2022 esim. 7,5M ja tuoreinta 2023 lukemaa ei ole kerrottu).

Avaa ihmeessä tämä laskentamalli nyt tässä meille kaikille muillekin, että mistä konkreettisista luvuista tuo Hoivan tuottosidonnainen lasketaan, kun hyvin näytät sen tietävän ja kukaan muu ei tunnu sitä täällä tietävän.

1669

Toivoin sinun saavan laskelmissasi jotain huomattavasti minun laskelmiani enemmän ja sieltähän se tuli :grin:

Tänään vielä itsekin vähän pyörittelin noita lukuja kunnes huomasin että jostain syystä maksettu tuottosidonnainen on aina hyvin lähellä 20% sijoittajan ko. vuoden tuotosta. Toivottavasti se menisi niin jatkossakin

1670

En ihan ymmärrä, miksi minun pitäisi selvittää sinulle Titaniumin käyttämää laskentamallia tai lukuja, kun kysymys koskee yhtiötä, joka on ainoa taho, joka pystyy yksityiskohtaisesti vastaamaan kysymyksiisi. Siksi rohkaisin kysymään suoraan Titaniumilta. Viittasin laskentaperusteisiin, jotka löytyvät säännöistä, ja kommentoin, että säännöissä kuvattu laskentamalli ei minun ymmärryksen mukaan mitenkään automaattisesti suosi yhtiötä kaikissa markkinatilanteissa. Joita on ollut mahdotonta erityisen varmasti ennustaa, kun rahasto on perustettu.

7 tykkäystä
1671

Kyllä. AIka kornia. Eiköhän sieltä nytkin sitten, jos rahaston kulujen jälkeinen tuotto ollut 4,1 %, niin nyt saada noin 20 % osuus sitten ulos sieltä jotenkin eli sellainen 1 %-yksikön verran osuudenomistajien varoista eli noin 5M rahassa. Mihin laskentakaavaan tämä sitten perustuu - niin kukaan ei tunnu tietävän. Ei ainakaan perustu keskimääräiseen vuosituottoon eikä myöskään tuohon pitkän aikavälin absoluuttiseen tuottoeroon.

1672

hoiva aloituspäivä 15.5.2013
referenssituotto 7 % p.a. 15.5.2013-31.12.2023 on =(1.07^(10+(365/2+15)/365))-1 = 104.05%
toteutunut tuotto 15.5.2013-31.12.2023 = 1.3457/(1+0.0014) = 134.38%
Rahaston koko perustamispäivänä = 504/(1+1.3438) = 215m€
(Toteutunut tuotto - referenssituotto) x rahaston koko perustamispäivänä = (1.3438-1.0405)x215m€ =65m
Voisiko ajatella että niin kauan kuin tuo referenssituoton ylittävä osa on huomattavasti suurempi kuin sijoittajan vuosituotto niin peritään suosiolla vain tuo 20% suoraan vuosituotosta?
Inderesin raportista:
Hoivan tuotto sijoittajalle 2021 = 403mx0.075=30.225m josta 20% on 6.045m ja toteutunut tuottosidonnainen sen sijaan 6.2m
Hoivan tuotto sijoittajalle 2022 = 455x0.081=36.855m josta 20% on 7.371m ja toteutunut tuottosidonnainen sen sijaan 7.3m
Hoivan tuotto sijoittajalle 2023 =489x0.041=20.049m josta 20% on 4.01m ja toteutunut tuottosidonnainen sen sijaan 4.5m
Inderes ennuste 2024 on 504x0.067=33.768m josta 20% olisi 6.754m vrt Inderesin ennuste 4m. Edellisistä laskuista viisastuneena väitänkin tällä kertaa että mikäli Inderesin 6.7% toteutuu niin tuottosidonnainen ylittää selvästi Inderesin ennusteen. Oma arvaukseni tosin on että tuo 6.7% ei toteudu vielä tänä vuonna mikäli ekp haluaa laskea korkoja vasta Jenkkilän jälkeen.

1673

Hyviä ja mielenkiintoisia havaintoja, laskelmia.

Tässä pitää huomioida, että nuo Titaniumin ilmoittavat Hiovan vuosituotot ovat sellaisia, joista kaikki kulut on jo poistettu eli juoksevat palkkiot ja myös tuottosidonnaiset palkkiot.

Eli jos vaikka vuodelta 2022 on peritty tuottosidonnaista se noin 7,5M määrä eli ilmoitettu 1,5 % osuudenomistajien varoista (500M) niin tuo summa tarkoittaa reilua prosenttia koko rahaston kehityksestä pois (rahaston koko noin 700M) eli jos se osuudenomistajien kulujen jälkeinen tuotto on ollut vuodelta 2022 tuon 8,07 % niin oikeasti se olisi reilut 9 % jos tätä tuottosidonnaista ei olisi peritty pois ollenkaan. Vastaavasti todennäköisesti vuodelta 2023 rahaston tuotto olisi luokkaa 5 % ilman tämän uusimman tuottosidonnaisen perimistä. Eli tuottosidonnainen aina konkreettisesti pienentää rahaston saavutettua vuosituottoa.

Nythän Titanium ei ole edelleenkään päivittänyt avaintietoasiakirjaansa Hoivan sivuille, eli tuoreinta (vuodelta 2023) tuottosidonnaisen määrää ei ole sikäli paljastettu ulospäin.

Joka tapauksessa mikäli tuo tuottosidonnaisen periminen on tuollainen mielivaltainen tapa, eikä perustu mihinkään selkeään matematiikkaan, niin sehän on ihan absurdia hommaa. On vaikea ymmärtää miten Finanssiviranomainen sallisi tällaista toimintaa, mikäli tuo on se malli niistää palkkoita pois osuudenomistajilta.

3 tykkäystä
1674

Olin tällä viikolla yhteydessä Titaniumiin.

Sieltä kerrottiin, että rahastoyhtiö julkaisee päivitetyt avaintietoesitteet seuraavan kahden viikon kuluessa ja osana sitä julkaistaan myös tuottosidonnaisen palkkion määrä vuonna 2023.

Keskustelin myös tuottosidonnaisen laskemisen periaatteesta. Yritän jossain kohtaa laskeskella, saanko sen perusteella laskettua oikean suuntaisia lukuja.

En kysynyt tarkkaa laskentakaavaa, vaan keskustelu oli yleisemmällä tasolla, millä periaatteella sitä lasketaan. Kysy itse yhtiöltä, jos kiinnostaa. Ne on ihan kivoja ja kilttejä ihmisiä.

9 tykkäystä
1676

Jos jossain pankin tarjoamassa rahastossa on hallinointikulut 3% vs indeksirahasto 0.3% niin moniko valittaa että ne ovat rahasto-osuuden omistajien rahoja.

Suosittelen sinulle indeksirahastoja tai ETF jos et halua maksaa kuluja :slightly_smiling_face:.

Vähän surkuhupaisaa lukea sun vänkäämistä asiasta. Jokainen näkee ehdoista että kuluja rahastosta menee reilusti, se ei ole estänyt siihen sijoittamasta koska tuotot ovat olleet myös sijoittajille markkinassa hyviä. Ei kai se rahaston vika ole jos ne on taidokkaasti laatinut ehdot.?

Jos myyntipalkkioprosentin suuruuteen vaikuttaa sijoitushorisontti niin onko nekin rahasto-osuuden omistajille kuuluvia rahoja tai merkkarit? Tai korkeahkot hallinnointipalkkiot? Entäs transaktiopalkkiot?

Itse kyllä liputan avoimuuden puolesta, ettei tällaista tarvitse arvailla/speguloida.

Sulla on nyt samasta aiheesta varmaan 10viestiä. Montako aiot vielä pistää?

Tuolla on sinulle yhteystiedot joista voit saada apua ongelmaasi. Ota rohkeasti yhteyttä asianosaisiin. Email tai puhelin.

https://www.titanium.fi/sijoittajille/hallinnointi/johtoryhma/

16 tykkäystä
1677

Olisi myös hyvä anaalien ymmärtää, kun hallinnointipalkkioista puhutaan, että kiinteistörahaston tuloksellinen pyörittäminen on joltisenkin eri juttu kuin ideksirahaston pyörittäminen.

Lyhykäisyydessään kiinteistörahaston pystyttämiseen tarvitaan ainakin:

1)osaamista kerrostalojen urakoinnista,
2)kykyä ja neuvottelutaitoa rakennusten kannattavaan vuokraamiseen,
3)että hankkeelle löytyy oikeaan aikaan oikea määrä sijoittajia rahoittamaan hommaa.

Indeksirahaston pystyttämiseen tarvitaan:

1)kirjoituspöytä, tuoli ja läppäri,
2)yksi kpl geelitukka.

Jos joku haaveilee ryhtyvänsä Titaniumin kaltaiseen kiinteistörahasto bussinekseen 0,2% hallinnointipalkkioilla niin Lycka till!

5 tykkäystä
1678

Mitä enemmän täällä kyseenalaistetaan näiden hyvin olennaisten ja keskeisten tietojen esiintuomista ja avointa keskustelua niin sitä epäilyttävämmälle tämä koko asia vaikuttaa.

Jokaista Titaniumin osakkeeseen sijoittavaa tulisi kiinnostaa miten Hoivan tuottosidonnainen palkkio lasketaan, koska se yksinään on tuottanut noin puolet koko yhtiön liikevoitosta viimeisten vuosien aikana. Kysytty tätä on, vastausta ei ole tullut.

Spekulointi tässä liittyy yksinomaan A) Hoivan tuottosidonnaisen laskentakaavaan eli mikä se tarkalleen ottaen on ja B) Hoivan kiinteistömassan arvonmääritykseen ja sen objektiivisuuteen - koska samalla kun Suomessa käytännössä kaikkien muiden kiinteistösijoitusten arvot selvästi laskevat niin Hoivalla ne näyttävät nousevan.

3 tykkäystä
1679

Titaniumiin sijoittaja täällä :wave: . Voin vahvistaa, että minua EI kiinnosta tuon rahaston tuottosidonnaisen palkkion laskentakaava tällä tarkkuudella.

Kiva, että jotkut jaksavat selvittää, mutta jos tämä ei ole julkista tietoa, niin se ei ole julkista tietoa. :slight_smile:

10 tykkäystä
1680

Itsekin yritin joskus perustellusti, laskelmien kanssa kysellä hoivan arvonlaskentaan lisätietoja. Täällä ei ole oikein tilaa kriittiselle keskustelulle, titaniumiin sijottaneiden mielestä Hoivan tuottarin laskentaperusteet eivät ole olennaista tietoa. Tieto lisää tuskaa? Surullista.

6 tykkäystä
1681

Minun mielestä tuota laskentaa voi ihan hyvin koittaa aukaista ja olla siitä kiinnostunut. Kiinteistöjen arvonmääritys nyt on saanut jo vastauksen kun kiinteistöjä on myyty, jotenka sen käsittely mielestäni on nyt jo takana…toistaiseksi, toki tulevina vuosina sitten taas jos ei ole kiinteistöt vaihtaneet omistajaa. Toki ymmärrän turhautumisen kanssakeskustelijoiden osalta kun menee jankkaamiseksi ehkä joillakin. Jos ei ole mitään lisättävää, ehkä tulisi pidättäytyä kirjoittamasta. Käsitellään asiaa sitten taas kun jotakin lisättävää keskusteluun löytyy :upside_down_face:

7 tykkäystä
1682

Tarkennatko, että mitä tarkoitat tuolla, että arvonmääritys Hoivan osalta on jo nyt saanut vastauksen, kun kiinteistöjä on myyty?

1683

https://www.titanium.fi/2023/12/15/erikoissijoitusrahasto-titanium-hoivakiinteisto-myy-11-kiinteistoa/

6 tykkäystä
1684

Itse en näe miten tuo yksi transaktio osoittaisi, että rahaston kohteiden arvostus olisi kohdillaan muutamastakin eri syystä:

  • Transaktiossa voidaan erilaisilla ehdoilla (kassavirrat ja rahoitus) pelata kauppahintaa joko ylemmäksi tai alemmaksi
  • Myynti koskee päiväkoteja, kun suurin osa Titaniumin kohteista on hoivakoteja
  • Täällä on melko hyvilla laskelmilla osoitettu, että Titaniumin Hoivan arvostus- ja tuottotasot ovat viime vuonna erkaantuneet verrokeista
1685

Lisätietoja tästä? Tarkoitatko, että Titanium on järjestänyt ostajalle edullista rahoitusta saadakseen paremman kauppahinnan? Miten “kassavirran ehdoilla” voidaan pelata kauppahintaa?

Mitkä seikat puoltavat mielestäsi sitä, että arvonmäärittäjä olisi osannut määrittää juuri päiväkotien arvon oikein, mutta arvioinut hoivakotien arvon yläkanttiin?

Mihin verrokkeihin ja laskelmiin viittaat? Toivottavasti et myöskään vertaile suoraan rahastoihin, joiden portfoliossa on kiinteistöjä, joita koskee soten irtisanomispykälä. Kannattaa pyrkiä varmistamaan faktoja rahastoyhtiöiltä, ennen kuin kirjoittaa pitkiä ja monen viestin spekulaatioita sijoituspalstoille ja vertailee rahastoja keskenään.

Sanon vielä tämän näille parille kirjoittajalle, jotka kovasti kyseenalaistavat titaniumin toimintaa: teitä ei kiinnosta lainkaan asiat, jotka ovat positiivisia titaniumin rahastossa. Mistä se kertoo?

Esimerkiksi se, että rahastossa ei ole lainkaan sote irtisanomispykälän alaisia kiinteistöjä. Vertaatte kernaasti rahastoa “verrokkeihin”, joista näitä löytyy, ettekä ole lainkaan halukkaita selvittämään asiaa enempää näiden rahastojen kohdalla. Asia lienee teille negatiivista vain silloin, jos se koskisi titaniumin rahastoa?

Ette keskustele siitä, että joidenkin “verrokkien” tuottovaatimus painettiin selvästi alemmas ennen korkojen nousua, mikä näkyy väistämättä rahaston tuotossa tilanteessa, kun tuottovaatimukset lähtevät nousuun.

Sekään ei liiemmin näytä estävän vertailuja, jos rahastojen kiinteistömassat ovat varsin erilaisia käyttökohteiltaan. Titaniumin rahaston kiinteistöjen käyttöasteen ollessa useita prosentteja korkeampi, siitä ei puhuta eikä sille ilmeisesti nähdä mitään merkitystä.

Kriittisyys on hyvä piirre silloin, kun se tehdään objektiivisten lasien läpi. Valikoiva kritiikki pyrkii usein johonkin muuhun, kuin totuuden selvittämiseen ja siitä keskustelemiseen.

13 tykkäystä
1686

Ihaltavan nopeasti täällä pyritään hiljentämään pienikin kritiikki tai kysymykset. :slight_smile:
Esitin mielipiteeni evidenssin riittämättömyydestä ja vastauseksi sain kasan kysymyksiä.

En tietenkään voi vastata mitä Titanium on tässä kaupassa tehnyt, vaan suosittelen osoittamaan kysymykset suoraan yhtiölle. Tiedän vain että markkinaviestintää varten on mahdollista pelata varsinainen kauppahinta näyttämään isommalta kuin mitä todellisuus kaupanehtojen toteutumisen jälkeen on.

Päiväkotien keskituotto on huomattavasti korkeampi kuin hoivakotien, joten ne kestävät markkinaliikkeitä paremmin kuin melko kireän hinnoittelun hoivakohteet.

Voit selata tätä ketjua ylöspäin ja etsiä laskelmat.

Kokonaisuudessaan näen paljon riskejä Titaniumissa ja sokea usko sijoittamisessa on vaarallista.

5 tykkäystä