Titanium - Kasvun toista tukijalkaa etsimässä

Osakkeet
,
1676

Jos jossain pankin tarjoamassa rahastossa on hallinointikulut 3% vs indeksirahasto 0.3% niin moniko valittaa että ne ovat rahasto-osuuden omistajien rahoja.

Suosittelen sinulle indeksirahastoja tai ETF jos et halua maksaa kuluja :slightly_smiling_face:.

Vähän surkuhupaisaa lukea sun vänkäämistä asiasta. Jokainen näkee ehdoista että kuluja rahastosta menee reilusti, se ei ole estänyt siihen sijoittamasta koska tuotot ovat olleet myös sijoittajille markkinassa hyviä. Ei kai se rahaston vika ole jos ne on taidokkaasti laatinut ehdot.?

Jos myyntipalkkioprosentin suuruuteen vaikuttaa sijoitushorisontti niin onko nekin rahasto-osuuden omistajille kuuluvia rahoja tai merkkarit? Tai korkeahkot hallinnointipalkkiot? Entäs transaktiopalkkiot?

Itse kyllä liputan avoimuuden puolesta, ettei tällaista tarvitse arvailla/speguloida.

Sulla on nyt samasta aiheesta varmaan 10viestiä. Montako aiot vielä pistää?

Tuolla on sinulle yhteystiedot joista voit saada apua ongelmaasi. Ota rohkeasti yhteyttä asianosaisiin. Email tai puhelin.

https://www.titanium.fi/sijoittajille/hallinnointi/johtoryhma/

16 tykkäystä
1677

Olisi myös hyvä anaalien ymmärtää, kun hallinnointipalkkioista puhutaan, että kiinteistörahaston tuloksellinen pyörittäminen on joltisenkin eri juttu kuin ideksirahaston pyörittäminen.

Lyhykäisyydessään kiinteistörahaston pystyttämiseen tarvitaan ainakin:

1)osaamista kerrostalojen urakoinnista,
2)kykyä ja neuvottelutaitoa rakennusten kannattavaan vuokraamiseen,
3)että hankkeelle löytyy oikeaan aikaan oikea määrä sijoittajia rahoittamaan hommaa.

Indeksirahaston pystyttämiseen tarvitaan:

1)kirjoituspöytä, tuoli ja läppäri,
2)yksi kpl geelitukka.

Jos joku haaveilee ryhtyvänsä Titaniumin kaltaiseen kiinteistörahasto bussinekseen 0,2% hallinnointipalkkioilla niin Lycka till!

4 tykkäystä
1678

Mitä enemmän täällä kyseenalaistetaan näiden hyvin olennaisten ja keskeisten tietojen esiintuomista ja avointa keskustelua niin sitä epäilyttävämmälle tämä koko asia vaikuttaa.

Jokaista Titaniumin osakkeeseen sijoittavaa tulisi kiinnostaa miten Hoivan tuottosidonnainen palkkio lasketaan, koska se yksinään on tuottanut noin puolet koko yhtiön liikevoitosta viimeisten vuosien aikana. Kysytty tätä on, vastausta ei ole tullut.

Spekulointi tässä liittyy yksinomaan A) Hoivan tuottosidonnaisen laskentakaavaan eli mikä se tarkalleen ottaen on ja B) Hoivan kiinteistömassan arvonmääritykseen ja sen objektiivisuuteen - koska samalla kun Suomessa käytännössä kaikkien muiden kiinteistösijoitusten arvot selvästi laskevat niin Hoivalla ne näyttävät nousevan.

3 tykkäystä
1679

Titaniumiin sijoittaja täällä :wave: . Voin vahvistaa, että minua EI kiinnosta tuon rahaston tuottosidonnaisen palkkion laskentakaava tällä tarkkuudella.

Kiva, että jotkut jaksavat selvittää, mutta jos tämä ei ole julkista tietoa, niin se ei ole julkista tietoa. :slight_smile:

10 tykkäystä
1680

Itsekin yritin joskus perustellusti, laskelmien kanssa kysellä hoivan arvonlaskentaan lisätietoja. Täällä ei ole oikein tilaa kriittiselle keskustelulle, titaniumiin sijottaneiden mielestä Hoivan tuottarin laskentaperusteet eivät ole olennaista tietoa. Tieto lisää tuskaa? Surullista.

6 tykkäystä
1681

Minun mielestä tuota laskentaa voi ihan hyvin koittaa aukaista ja olla siitä kiinnostunut. Kiinteistöjen arvonmääritys nyt on saanut jo vastauksen kun kiinteistöjä on myyty, jotenka sen käsittely mielestäni on nyt jo takana…toistaiseksi, toki tulevina vuosina sitten taas jos ei ole kiinteistöt vaihtaneet omistajaa. Toki ymmärrän turhautumisen kanssakeskustelijoiden osalta kun menee jankkaamiseksi ehkä joillakin. Jos ei ole mitään lisättävää, ehkä tulisi pidättäytyä kirjoittamasta. Käsitellään asiaa sitten taas kun jotakin lisättävää keskusteluun löytyy :upside_down_face:

7 tykkäystä
1682

Tarkennatko, että mitä tarkoitat tuolla, että arvonmääritys Hoivan osalta on jo nyt saanut vastauksen, kun kiinteistöjä on myyty?

1683

https://www.titanium.fi/2023/12/15/erikoissijoitusrahasto-titanium-hoivakiinteisto-myy-11-kiinteistoa/

6 tykkäystä
1684

Itse en näe miten tuo yksi transaktio osoittaisi, että rahaston kohteiden arvostus olisi kohdillaan muutamastakin eri syystä:

  • Transaktiossa voidaan erilaisilla ehdoilla (kassavirrat ja rahoitus) pelata kauppahintaa joko ylemmäksi tai alemmaksi
  • Myynti koskee päiväkoteja, kun suurin osa Titaniumin kohteista on hoivakoteja
  • Täällä on melko hyvilla laskelmilla osoitettu, että Titaniumin Hoivan arvostus- ja tuottotasot ovat viime vuonna erkaantuneet verrokeista
1685

Lisätietoja tästä? Tarkoitatko, että Titanium on järjestänyt ostajalle edullista rahoitusta saadakseen paremman kauppahinnan? Miten “kassavirran ehdoilla” voidaan pelata kauppahintaa?

Mitkä seikat puoltavat mielestäsi sitä, että arvonmäärittäjä olisi osannut määrittää juuri päiväkotien arvon oikein, mutta arvioinut hoivakotien arvon yläkanttiin?

Mihin verrokkeihin ja laskelmiin viittaat? Toivottavasti et myöskään vertaile suoraan rahastoihin, joiden portfoliossa on kiinteistöjä, joita koskee soten irtisanomispykälä. Kannattaa pyrkiä varmistamaan faktoja rahastoyhtiöiltä, ennen kuin kirjoittaa pitkiä ja monen viestin spekulaatioita sijoituspalstoille ja vertailee rahastoja keskenään.

Sanon vielä tämän näille parille kirjoittajalle, jotka kovasti kyseenalaistavat titaniumin toimintaa: teitä ei kiinnosta lainkaan asiat, jotka ovat positiivisia titaniumin rahastossa. Mistä se kertoo?

Esimerkiksi se, että rahastossa ei ole lainkaan sote irtisanomispykälän alaisia kiinteistöjä. Vertaatte kernaasti rahastoa “verrokkeihin”, joista näitä löytyy, ettekä ole lainkaan halukkaita selvittämään asiaa enempää näiden rahastojen kohdalla. Asia lienee teille negatiivista vain silloin, jos se koskisi titaniumin rahastoa?

Ette keskustele siitä, että joidenkin “verrokkien” tuottovaatimus painettiin selvästi alemmas ennen korkojen nousua, mikä näkyy väistämättä rahaston tuotossa tilanteessa, kun tuottovaatimukset lähtevät nousuun.

Sekään ei liiemmin näytä estävän vertailuja, jos rahastojen kiinteistömassat ovat varsin erilaisia käyttökohteiltaan. Titaniumin rahaston kiinteistöjen käyttöasteen ollessa useita prosentteja korkeampi, siitä ei puhuta eikä sille ilmeisesti nähdä mitään merkitystä.

Kriittisyys on hyvä piirre silloin, kun se tehdään objektiivisten lasien läpi. Valikoiva kritiikki pyrkii usein johonkin muuhun, kuin totuuden selvittämiseen ja siitä keskustelemiseen.

13 tykkäystä
1686

Ihaltavan nopeasti täällä pyritään hiljentämään pienikin kritiikki tai kysymykset. :slight_smile:
Esitin mielipiteeni evidenssin riittämättömyydestä ja vastauseksi sain kasan kysymyksiä.

En tietenkään voi vastata mitä Titanium on tässä kaupassa tehnyt, vaan suosittelen osoittamaan kysymykset suoraan yhtiölle. Tiedän vain että markkinaviestintää varten on mahdollista pelata varsinainen kauppahinta näyttämään isommalta kuin mitä todellisuus kaupanehtojen toteutumisen jälkeen on.

Päiväkotien keskituotto on huomattavasti korkeampi kuin hoivakotien, joten ne kestävät markkinaliikkeitä paremmin kuin melko kireän hinnoittelun hoivakohteet.

Voit selata tätä ketjua ylöspäin ja etsiä laskelmat.

Kokonaisuudessaan näen paljon riskejä Titaniumissa ja sokea usko sijoittamisessa on vaarallista.

5 tykkäystä
1687

Tarkoitus ei ole hiljentää ketään.

Ellet sitten tarkoittanut, että se saa hiljaiseksi, jos esiin nousee asioita, joita ei ole itse hoksannut huomioida, kun on vertaillut näitä rahastoja.

Koska lähestyt viestissäsi asiaa riskin kautta, niin olet varmaan samaa mieltä, että niiden kiinteistöjen määrä, joiden vuokrasopimus on mahdollista irtisanoa yksipuolisesti, olisi ihan relevanttia pitää näissä vertailuissa mukana. Toki se vaatii itse kultakin vähän työtä selvittää näitä tietoja, mutta sen verran voi odottaa, jos näitä rahastoja lähtee vertailemaan ja analysoimaan julkisessa sijoituspalstalla. Pitäisi myös olla ihan ok, jos toiset huomauttaa, että kirjoitetun perusteella jotain ihan oleellista tekijää (yhtä tai useampia) ei ole huomioitu. Itselläni on tiedot Titaniumilta ja myös eQ:lta, mutta jälkimmäisen kohdalla ne on puolen vuoden takaa, joten en lähde niitä tänne julkaisemaan. Tietoja olen saanut sähköpostilla tai puhelimessa keskustelemalla.

Sauli viittasi aiemmin, että eri rahastoja on todella vaikeaa absoluuttisesti vertailla, koska asiaan liittyy monia tekijöitä.

Samaa mieltä, että sokea usko tai sijoittaminen spekulaation varassa on vaarallista.

11 tykkäystä
1688

Kyllä historian valossa Titaniumin Hoivaa ja eQ:n yhteiskuntakiinteistöjä voi verrata sijoituskohteina hyvin keskenään. Näiden molempien rahastojen ilmoittama nettovuokratuotto (viimeksi molemmissa ilmoitettu tasan 5,9 %) on ollut todella yhteneväinen historiassa jokaisena vuotena, ja samoin on ollut rahastojen tuottokehitys. Vain pieniä eroja ollut niissä ja tuotossa Titanium hävinnyt eQ:n vastaavalle oikeastaan systemaattisesti sitä luokkaa kuin heillä ollut rahaston vuosikulut eQ:ta suuremmat (1-1,5 % p.a. isommat). Vuosien 2015-2022 välillä tuottoero rahastojen välillä oli maksimissaan 1,5 %-yksikköä ja eQ:n hyväksi. Myös käytetyn velkavivun määrä rahastoissa on suhteelliselta määrältään ollut samaa luokkaa.

Nyt sitten vuodelta 2023 tämä tuottoero paisui yhtäkkiä 18 %-yksikköön (ja oikeasti suurempikin kun huomioi päälle Hoivan perimän tuottosidonnaisen, joka ei vieläkään tarkalleen näy julkisesti missään). Ei tätä eroa mikään looginen asia selitä. Edelleen Hoiva on raportoidusta tuotostaan päätellen nostanut kiinteistöjen arvostuksiaan vuoden 2023 aikana - se on äärimmäisen merkillistä ja kyllä sen jokainen vähääkään kiinteistömarkkinoita ymmärtävä ymmärtää. Mikäli Titanium on täysin luottavainen omien kiinteistöjen arvostustensa suhteen, niin ei pitäisi olla mitään ongelmaa tehdä se jo peräänkuulutettu objektiivinen ja mahdollisimman luotettava kiinteistöarvointi ja tehdä se mahdollisimman pian.

Toisena asiana Titaniumin pitäisi avata julkisesti se mekanismi tarkalleen miten Hoivan tuottosidonnainen palkkio lasketaan, koska sillä on todella iso merkitys koko Titaniumin osakkeen arvostukseen ja tällä hetkellä sen laskeminen näyttää ulospäin täysin epäselvältä. Selvää on kuitenkin, että jotenkin sen avulla yhtiö perii tuottosidonnaisia palkkioita aina vain uudelleen myös aiempien vuosien rahaston tuotoista.

5 tykkäystä
1689

Olisi kiva kuulla mikä tämän “analyytikon” motiivi mahtaa olla. Liittynyt helmikuun 2024 alussa, kirjoittanut yhteensä 17 viestiä ja kaikki ainoastaan tänne Titaniumin palstalle. Nimimerkki siis luotu pelkästään Titaniumin kyseenalaistamiseen. Varmasti on sattumaa mutta n. 2€ kurssi on tullut alas helmikuun alusta.

11 tykkäystä
1690

Joku EQ:n myyrä tunkeutunut tänne palstalle :sweat_smile::sweat_smile::sweat_smile:.

Aivan varmasti offtopic :sweat_smile::orange_heart:.

5 tykkäystä
1691

En tiedä mikä on motiivi, mutta täysin oikeita asioita mielestäni kyseenalaistaa ja juuri noihin kysymyksiin haluaisin itsekin selkeän vastauksen. En ole sitä tästä ketjusta löytänyt.

Titaniumin osakkeeseen olen sijoittanut ja sen kehityksen kannalta hoivarahaston tuottopalkkion läpinäkyvyys on todella tärkeä asia.

6 tykkäystä
1692

Se että sinun mielestä niitä voi verrata hyvin toisiinsa niin on sinun näkemys. Minun mielestäni eq yhteiskuntakiinteistöt vs. Titaniumin hoiva on kaksi aika erilaista portfoliota. Lisäksi vertaat pelkästään tuottoja ja kuluja ja ihmettelet sen perusteella miksi toisesta on kirjattu arvoja alas ja toisesta ei.

Oletko tutustunut molempien portfolioihin, onko molempien lainat suojattu samalla tavoin, onko molempien vuokrausmaturiteetit yhteneväiset/ irtisanomisehdot, sijaitseeko kohteet yhteneväisesti maantieteelisesti? Portfolion toimijakauma? Onko molemmilla vuokrankorotukset sidottu elinkustannusindeksiin.

Titaniumin hoivarahaston kohteet jakautuu tasaisemmin ympäri Suomea kun EQ valtaosa on PKS+TRE

EQ yhteiskunta: näyttääkö mielestäsi käyttötarkoitusjakauma jotenkin yhteneväiseltä Titaniumin hoivarahaston kanssa? Ja sehän myös vaikuttaa alaskirjauksiin…

Screenshot_20240308_101026_Microsoft 365 (Office)
Screenshot_20240308_101026_Microsoft 365 (Office)1439×454 121 KB

Lainoissa on noin 50 %:n korkosuojaus. eQ Yhteiskuntakiinteistöt –rahastolla vieraan pääoman osuus on tällä hetkellä noin 35 %

EQ YHTEISKUNTAKIINTEISTÖT:

Screenshot_20240308_094246_Microsoft 365 (Office)
Screenshot_20240308_094246_Microsoft 365 (Office)2965×537 137 KB

Titanium:

Screenshot_20240308_094943_Chrome
Screenshot_20240308_094943_Chrome1439×918 122 KB

Titaniumin Hoivan maantieteellinen jakauma:

Screenshot_20240308_101515_Chrome
Screenshot_20240308_101515_Chrome1035×1693 146 KB

Ja ainakin osakeasuntojen hinnat on kyykänneet eniten varmasti juuri siellä missä EQ liikekiinteistöillä on valtaosa kiinteistöistä jos niillä jokin korrelaatio ylipäätänsä on.

19 tykkäystä
1693

Välihuomio mielenkiintoisen keskustelun lomaan! 15.3 jälkeen Titanium on maksanut osinkoa 6,21 eur listallaolo aikana. Listautumishinta oli 6,15 eur, joten sijoitettu pääoma on listautumiseen osallistuneille kotiutunut, jos veroja ei huomioida. Tämän lisäksi osake on tarjonut bonarina 145 % tuotot suhteessa eilisen päätöskurssiin. Osingot uudelleen sijoitettuna toki vielä enemmän :slight_smile: Onnea mukana roikkuneille!

42 tykkäystä
1694

Kiitos kiitos. Salkusta tarkistettuna milloin tämä listautuminen tapahtuikaan niin 2.10.2017 näyttää olevan hankintapäivä :sunglasses: Eli ei vielä aivan olla 10v täyttyvän 40% hankintameno-olettaman piirissä. Sanoisin tuoton olleen aivan hyvä kun käteisenä on tuossa ajassa kuitenkin maksettu jo hankintahinta takaisin.

4 tykkäystä
1695

Salkunhoitaja Patrik Wallin kertoo Titanium Korko -rahastosta sijoituskohteena:

6 tykkäystä