Videolla Heikkilä nostaa esille Kojamon, jonka price to book on 0,6. Kyse on ymmärtääkseni siitä, että Kojamon pörssiarvo on noin 40% alle Kojamon omistamien asuntojen nettoarvosta. Ts asuntomarkkinat arvostavat Kojamon omistamat asunnot huomattavasti korkeammalle kuin arvopaperimarkkinat. Melkoista klappia on markkinoiden hinnoittelussa.
Heikkilä pohtii videolla Kojamon asuntojen oikeaa hinttaa. Hän ymmärtääkseni pitää oikeampana hintana pörssin määrittämää hintaa. Verrattuna siis asuntomarkkinoiden määrittämään hintaan. Pääasiallisena perusteena on, että pörssissä kauppa käy, asuntomarkkinoilla ei. Ja siksi pörssi hinnoittelee Kojamon asunnot ainakin enemmän oikein.
Kuten tunnettua, ainoa teoreettisesti oikea tapa määritellä investoinnin arvo on diskontata investoinnin tulevat kassavirrat nykyhetkeen ja laskea ne yhteen. Mihin pörssikurssienkin ainakin pitäisi perustua. Mutta yhtä tunnettua kuin on investoinnin oikean teoreettisen arvon määritelmä, on tunnettua, että näin määritetyn pörssiosakkeen arvon laskeminen on tosielämässä poikkeuksetta mahdotonta. Monestakin syystä.
Mistä osoituksena voimme esimerkiksi kysyä, oliko Nvidian osakkeen pörssiarvo viisi vuotta sitten “oikea”? Tai olivatko Kojamon tai Nesteen pörssikurssit viisi vuotta sitten kohdillaan? Kauppaa kyllä osakkeilla käytiin.
Nyt hyvä kysymys on, kuroutuuko Kojamon price to book klappi umpeen sitä kautta, että Kojamon omistamien asuntojen arvo laskee asuntomarkkinoilla luokkaa 40%. Toimiviin osakemarkinoihin uskovana Heikkilä & Vilen Show nähdäkseni näin pitkälti olettaa?
Osakemarkkinoilla osakkeilla ei ole juurikaan mitään päivittäisen kaupankäynnin ulkopuolista ankkuria tai hintaa. (Jopa bitcoinilla on ankurina lohkomisen kustannukset.) Pörssissä on vain lähinnä oletuksia tulevista kassavirroista ja diskonttokoroista. Ja usko siihen, että isossa porukassa markkina toimii ja hinta on aina oikea. Pörssissä itse kauppa on myös nopeaa ja äärimmäisen kustannustehokasta. Silloin joku saattaa myydä osakkeensa “liian halvalla”, jos tarjolla on parempi diili.
Asuntojen osalta tilanne on erillainen. Asunnot täyttävät ihmisten arjen tarpeita ja tarpeet muuttuvat. Yleensä tarpeet myös lisääntyvät. Siksi vanhoja asuntoja puretaan ja uusia rakennetaan. Puhutaan, että Suomessa jopa 30.000 uutta asuntoa pitäisi rakentaa vuosittain. Oletusarvoisesti niin Suomessa, kuin yleensäkin länsimaissa, asuntoja ja kiinteistöjä rakennetaan jatkossakin.
Ja kun asuntoja rakennetaan, määrittää asuntojen hintaa, niin vanhojen kuin uusien, paitsi kysyntä ja tarjonta, niin myös asuntojen rakennus- ja korjauskustannukset. Rakennuskustannukset toimivat vähintäin tehokkaana laahusankkurina, joka estää asuntojen hintojen nopeita markkina vaihteluita. Jokainen, uuden ja vanhan, asunnon omistaja osaa peilata asuntonsa arvoa uuden asunnon arvoon ja rakennuskustannuksiin.
Asunnoilla on myös aika paha käydä nopeaa kauppaa. Missä joku päättää myydä asuntonsa taloudellinen etu mielessä, koska tarjolla on myyjän mielestä parempi asunto diili. Jo yksin varainsiirtovero on melkoinen este tällaisen toiminnan harjoittamiseen.
Itse pidän erittäin epätodennäköisenä, että Kojamo, tavalliset yksityiset asunnon omistajat tai rahastot alkaisivat laajasti myymään asuntojaan ja kiinteistöjään esimerkiksi 40% alle nykyisen hintatason. Lainkaan huomioimatta rakennusten rakennus-
ja korjauskustannuksia. Se olisi yksinkertaisesti hyvin tyhmää. Jotta tällainen skenaario toteutuisi, vaatisi se pitkään jatkuvan korkean realikoron. Tai jonkin muun erittäin massiivisen muutoksen ihmisten ja yhteiskunnan käyttäytymisessä ja olosuhteissa.
Eiköhän lähitulevaisuudessakin myyjien ja ostajien näkemykset asuntojen ja kiinteistöjen arvoista pysyttele toistaiseksi kaukana toisistaan. Kuten viimeiset kolme vuotta. Ja kauppa käy edelleen tahmeasti. Kunnes jossakin vaiheessa yhteinen näkemys alkaa löytymään hintatasoilta, minne kiinteistöjen rakennus- ja korjauskustannukset ne ohja. Mitään massiivisia rahastojen, sen paremmin kuin Kojamon, kiinteistömyyntejä kymmeniä prosentteja alle nykytason, emme tule näkemään.
En myöskään usko, että rakentamisen hinta olisi oleellisesti laskemassa. Jotta kiinteistöjen hintataso, jolla kauppa käy ja tavara liiikkuu, löytyisi nykystä hintatasoa alemmalta tasolta. Päinvastoin. Esimerkiksi maailmalla vallitsi lähes 15 vuotta jopa nolla koron aikaa. Sen siivittämänä Suomeenkin on rakennettu, paitsi asuntoja niin jos vaikka mitä. Ihmeellistä on, että huolimatta jopa massiivisesta kysynnästä, ainakin suuret rakennusyhtiöt ovat menestyneet toinen toistaan huonommin. Voisi olettaa, että jossakin vaiheessa rakennusalakin osaa ottaa opiksi virheistään, eikä nolla katteista rakentamista tehtäisi. Jos näin, ainakin rakentamisen katteiden osalta rakennukustannuksilla on vain yksi suunta ja se on yläviistoon.