Hyviä huomioita. Mutta voisiko kyse olla pikemminkin siitä, ettei Titaniumilla oikein ole viime vuosina ollut tavaraa mitä myydä. Kuin että myyntiorganisaatio olisi tehoton?
Nimittäin perusosakerahasto on teknisesti aika helppo pistää pystyyn. Tarvitaan hyvä ja vetävä nimi rahastolle ja läppäri. Myytävää tavaraa riittää napin painalluksella eikä sen ostamisessa ja myymisessä ole rajaa tai estettä.
Toisin on kiinteistörahastojen osalta. Ennen kuin mitään tapahtuu, on kiinteistö kyettävä myymään käyttäjälle, siihen on pystyttävä hankkimaan rahoitus ja lopuksi on vielä oltava organisaatio, joka kohteen pystyy määrättyyn hintaan rakentamaan/rakennuttamaan. Jos rahasto-operaattori arvioi, että mahdollisessa rakennettavassa kiinteistökohteessa on liian alhainen tuotto, ei projektiin ryhdytä eikä kiinteistöä rakenneta. Ja silloin ei myöskään myyntiorganisaatiolla ole mitään mitä myydä. (Astetta huonompi vaihtoehto varmasti on, että ensin myydään ja kerätään rahat sijoittajilta ja sitten yritetään puoli väkisin löytää rahoille jokin alhaisen tuoton kohde?)
Nollakorko ajan loppua kohden kiinteistöjen tuottovaateet ja sitä kautta nettokassavirrat laskivat yhä alemmas. Uusia pelureita, kuten uusia yhteiskunta/hoiva rahastoja tuli kentälle, kilpailu koko kiinteistösijoittamisen kirjossa oli kovaa ja tuotto perustui yhä enemmän arvonnousuun. Hoivakiinteistöjen osalta sokerina pohjalla oli vielä sotesotkut, kuten hankintakiellot ja hyvinvointialueiden oikeus purkaa vuokrasopimus tietyissä tapauksissa.
Vuosikymmenien (vuosisadan) suurimman korkoshokin jälkeen, kun kiinteistörahastoja on mm jouduttu sulkemaan, jälkiviisaiden on ollut helppo monella tapaa kritisoida kiinteistörahastojen konseptia. Vaikka selvää tietysti on, ettei ikuiseksi kuvitellun nollakorkoajan kiinteistörahasto voi olla menestys jos markkinakorot nousevat muutamassa kuukaudessa 5%:n pintaan. Eikä koron noususyklin pituudesta ole tietoa. Suuria ongelmia varmasti syntyy ja sopeutuminen vie aikansa. (Mission impossible lienee nollakorkoaikana rakentaa kiinteistörahasto, joka toimii korkojen rajussa nousussa ja korkeassa korkoympäristössä: nettokassavirran pitäisi olla vajaa 10% ja velkavipu vähäinen sekä käteiskassa suuri.)
Tuuria vai taitoa, kuka tietää, joka tapauksessa jälkikäteen arvioituna Titanium hoiti nollakorkoajan lopun kiinteistöhypen erittäin tyylikkäästi. Titanium ei juurikaan lähtenyt alhaisten nettokassavirtojen kiinteistöprojekteihin. Ei asunto-, hoiva-, eikä baltia-rahastossa.
Paha vain, että luultavasti siksi ei tavaraa ole ollut viime vuosina määräänsä enempää myyntiorganisaatiolle myytäväksi ja tulokset ovat jääneet laihoiksi. Mutta siinäpä olisi synergia, jos jollakulla taas on tavaraa mutta jakeluorganisaatiossa on puutteita.