Niin… Kyllä nuo pääsääntöisesti perustetaan muualle. Tässä viimeisen 10 vuoden aikana perustettu portfolio joka ei ihan nolliin mennyt kaiketi.
Tuoltahan voit kartasta käydä katsomassa kaikki Titaniumin hoivakiinteistöjen sijainnit ja tehdä arviota sen perusteella.
Titaniumin hoivarahaston arvonmääritys ei sääntöjen perusteella perustu nettovuokratuottoon, vaan kiinteistön käypään arvoon. Rahaston vuokratuotot voi siis nousta, vaikka kiinteistöjen arvo laskisikin. Inflaatiosta ei voi näiden kohteiden arvoankehitystä johtaa.
@ValkoinenPeura Tuo on totta, vaikka vuokrat nousisivat sen 2% joka vuosi niin kiinteistöjen arvot voivat hyvin laskea.
Viittasin nyt ensisijaisesti tuohon sinun vuokrasopimuskomenttiisi kun ymmärsin että epäilit vuokrien tasaista nousua ja että kuluminen tulisi vuokranantajan maksettavaksi.
Jos taas viittasit sillä jäännösarvoriskiin niin se ei 5-10 v. Perspektiivillä ole niin olennainen asia rahaston tuoton näkökulmasta. Vasta sitten kun tuolileikki alkaa olla lähellä ja paikat tyhjenevät.
Justiin tuossa muutama päivä sitten kävin 5 liuskaa pitkää vastuunjakotaulukkoa läpi siitä, kumpi osapuoli vastaa mistäkin. Kiinteistön tekninen kuluminen on luonnollisesti aina omistajan vastuulla, joten kyllä se osa tulee vähintäinkin vuokranantajan maksettavaksi. 2% vuosittainen vuokrankorotus ei nähdäkseni kompensoi kiinteistön kulumisesta aiheutuvaa arvonlaskua.
Ei se ihan sattumaa ole, miksi näiden kiinteistöjen tuotot uutena vaikuttaa houkuttelevan korkeilta, kun kiinteistöistä ei rahastojen tuloslaskelmassa tehdä lainkaan poistoja.
Hyvä että uusia investoijia ja rahaa tulee markkinoille, se yleensä laskee tuottoja ja veronmaksajat/palvelujen käyttäjät kiittävät! 
Tai se kertoo siitä että luotto markkinaan on kasvussa ja näille kohteille on huutava pula🙂
Tuotot varmaan riippuu paljon siitä mikä on rakentamisen hinta ja mikä on vuokrataso…
Tässä ei ole paljoa viimeaikoina yhteiskunta eikä asukkaat kiitelleet👍 Selvitimme, paljonko vanhusten hoivan kustannukset nousivat – kuukausihinta jopa 6 000 euroa | Kotimaa | Yle
Hienoa että on aktiivista keskustelua ja eri näkökulmia! Mieluusti kuulisin vielä lisää perusteluita miksi Hoivan kiinteistöjen arvot nousisivat (tai laskisivat) x % per vuosi. Tuo oma 2% oli tosiaan inflaatioon perustuva varovainen arvaus, johon päädyin kun sparrailin Kasperin ja Fransin kanssa. Tämän taustalla ei kuitenkaan ole sen syvempää analyysiä.
Fakta on kuitenkin se, että mikäli korkotaso ei tuosta laske, niin tuo kiinteistösalkun arvonnousu on se komponentti joka ratkaisee nykymuotoisen Titaniumin menestyksen. Jos kiinteistöjen arvonnousu olisi 0%, niin Hoivan myynti on kyllä lähes mahdotonta (pelkkä vuokrakassavirta ei riitä). Vastaavasti jos tuo arvonnousu olisi +3%, niin Hoiva alkaisi kyllä käydä tosi hyvin taas kaupaksi, kunhan tämä sentimentti vähän helpottaa.
Hoivakeskustelua tulossa.
Äitini on ympärivuorokautisessa hoivassa Attendon operoimassa hoivakodissa. Talo on rakennettu 2008 eli 17 vuotta sitten. Kysyin ja saamani vastauksen perusteella talossa ei ole tehty mitään suurempia remontteja. Talosta ei kuitenkaan löydy repsottavia ruostuneita peltejä, hilseileviä ikkunapuitteita, kolhittuja sisäseiniä yms… Kylpyhuoneen muovimaton kuosi on ehkä vähän vanhahtava, muuten talosta ei vierailija huomaa rakenteissa moitittavaa. Se ei uutta häpeä.
Näinollen epäilen vahvasti, että suomenniemeltä ei löydy isojen toimijoiden operoimaa ja rahastojen omistamaa edes lievästi huonokuntoista hoivakotia. Ja siksi sanoisin, että tarinat 10v vanhoista arvottomista tyhjilleen jäävistä hoivakodeista voi jättää omaan arvoonsa.
No sehän on varsin hienoa jos tällainenkin automaatti on keksitty, että kiinteistöt senkun vain paranee vanhetessaan. Itse voin kertoa päinvastaisen esimerkin hoivakäyttöön täysin saneeratusta kiinteistöstä, jota operoi yksi Suomen suurimmista operaattoreista. Hoivakoti suljettiin parin vuoden kuluttua sisäilmaongelmien vuoksi ja kiinteistö jäi tyhjilleen useaksi vuodeksi. Lopulta kiinteistö myytiin 85% tappiolla uudelle onnekkaalle ja kiinteistö on edelleen tyhjänä.
Tämän kohteen omisti vakuutusyhtiö.
Mutta et kuitenkaan yksilöi, mistä kiinteistöstä on kyse, vaikka olet ilmeisen hyvin perillä asiasta kun tappiotkin tiedät? Laskee vähän tarinan uskottavuutta. Mutta vaikka olisi tottakin, ei kai yksi pommi tarkoita että kaikki talot tai edes valtaosa taloista olisi pommeja.
Ehdottaisin chattailun sijaan keskustelun jatkamista esimerkiksi tämän Saulin ehdottaman teeman pohjalta:
Vaikuttaa siltä että olemme ehkä asiasta jopa samaa mieltä, mutta puhumme eri aikaperspektiivissä. Titaniumin salkun talot on rakennettu pitkälti 2010-luvulla (joitakin vanhojakin tietenkin on). Jos ymmärrän tuon toistuvan viittaamisen ”kulumisesta” oikein niin viittaat peruskorjaustarpeisiin jotka kuuluvat vuokranantajalle?
Näitä toki kertyy ja esim. 35-45 vuoden ikäisinä vuokranantajalla alkaa olla jo melkoinen tarve peruskorjata taloja jotta uusi vuokralainen löytyy. Jo 20v. paikkeilla kun ensimmäiset vuokrasopimukset loppuvat, on jonkin verran ehostettavaa, mutta vielä suht maltillisesti.
Vuokralaisen piikkiin talossa tehdään vuosikorjaukset ym. joita seurataan ihan oppikirjamaisesti vuosittain, joten ensimmäiset 20v. se on kyllä vuokralainen joka pitkälti kulumisen maksaa. Korjausvelkaa peruskorjauksista kertyy, mutta ei sellaista mitenkään olennaisesti huomioida 8v. vanhan rakennuksen osalta arvonmäärityksessä kun vuokrasopimusta jäljellä 14v.
Jotenkin tuntuu että haluat vain olla periaatteellisesti jotain mieltä siitä miten kiinteistöjen arvonmääritys tulisi tehdä, vaikka taidat tietää että tuo maalaisjärkinen perustelutaso ”kulutus on kovaa” ja ”2% ei kompensoi arvonlaskua” ei ole siitä maailmasta miten kiinteistöjen arviokirjoja tehdään?
Ei tarvitse olla meedio ymmärtääkseen että kun väestön ikääntymisen pahin vaihe on selkeästi ohi, on titaniumin talot ”vanhoja” ja käyttäjiä ei ole kuin murto-osa nykyisestä. Vuokralaisjätit supistavat toimintaansa kysynnän hiljetessä. Aivan varmasti salkun arvo lähtee silloin haukkaamaan alaspäin sillä oletuksella että taloja ei myydä suhdannehuipulla.
Eli omasta mielestä hoivakiinteistöissä ei ole relevanttia pohtia tosi pitkän aikavälin tai tästä ikuisuuteen -tason arvo kehitystä koska kysynnän iso pudotus tulee väistämättä eteen. Relevanttia on mielestäni lähinnä pohtia kauanko voidaan odottaa positiivista (esim. inflaatiotason) kehitystä arvoissa. Puhtaana heittona ehkä 10-15 v. vielä?
Sori, mutta en nyt oikein ymmärrä logiikkaa ajatuksesi taustalla. Otetaan vaikka esimerkiksi 10m€ kiinteistö, jonka maapohjan arvo on 1m€ ja rakennusten 9m€, 2% vuosittaisella arvonkorotuksella tuon rakennuksen arvo on 30 vuoden kuluttua 16,3m€ ja maapohjan arvo 1,8m€, eli yhteensä 18,1m€.
Kirjoituksestasi saan käsityksen, että on rahaston on oikein kirjata arvonkorotuksia rakennuksesta 30 vuotta ja sen jälkeen rysäyttää arvo nollaan peruskorjauksen koittaessa. Samanlaista ajattelua tuntuu toki ollleen salkunhoitajillakin, joten ei sikäli uusi asia.
Siinä tapauksessa taitaa olla joko todella huono päivä alla tai muutoin vain yhdistelet muiden kirjoituksia ja minun ja ne menevät päässäsi sekaisin. 
Unohda koko juttu ja jatketaan joskus muista aiheista.
Edit. jos muistan niin palaan tähän kun kaivan jonkun tuoreimman arviokirjan niin voidaan ihan konkreettisesti käydä läpi miten tuota kulumista huomioidaan arviokirjoissa. Se miten arvioitsijat ottavat sen huomioon on se millä on salkun kehityksen kannalta merkitystä eikä sillä miten se mielestäsi pitäisi ottaa.
Juu, en nyt ihan niin sekaisin ole kun itse näin kirjoitit.
Oikeassa olet siinä, ettei tätä “keskustelua” ole syytä jatkaa.
Kiinteistösektorilla laajempia uudelleenlainotuksia 2024 tekivät ainakin Titaniumin Hoiva, EQ:n kiinteistörahasto ja Kojamo. Kaikki kehuivat rahan saatavuutta ja että saatiin hyvä diili.
Kojamon korollisten lainojen määrä sekä korkokulut 2014 ovat tiedossa ja helposti saatavissa yhtiön tilinpäätöksestä. Tilikauden alun ja lopun velkapääomasta lasketulla velkapääoman keskiarvolla Kojamon vieraan pääoman kustannus 2024 oli 3,2%.
Joku kysyi muutama vuosi sitten Titaniumin Santaselta Hoivan korkosuojauksista. (Saattoi peräti olla joku Sauli? 
) Santanen vastasi, että he eivät ole Hoivassa arvaamassa tulevia korkotasoja. Vastaus oli muistaakseni tulkittavissa siten, että lainat olivat suhteellisen hyvin korkosuojattu.
Siksi oli itselleni pienoinen yllätys, että Hoiva uudelleen järjesti lainat viime kesäkuussa. Vain vuosi/puolitoista sen jälkeen kuin korot olivat nousseet. Jos kiinteistöalalla lainat on korkosuojattu, olettaisin ettei niitä uusita kerrallaan vuosittain tai edes viiden vuoden välein. Vaan pikemminkin kymmenen vuoden tai vielä pidemmissä sykleissä. Eikä kerralla kaikkia.
Kun Hoiva kuitenkin uudelleen järjesti koko lainansa viime kesäkuussa, on mielestäni olemassa kaksi vaihtoehtoa. Joko Titanium jollakin tasolla epäonnistui laina allokaatioissaan. Tai sitten Titaniumilla oli mahdollisuus tehdä vanhaa laina diiliä parempi diili.
Ottaen vielä huomioon, että yhtiöltä ei varsinaisesti puutu rahamarkkinoiden ymmärrystä, pitäisin todennäköisempänä vaihtoehtona sitä, että Hoiva teki hyvän ja tarkoituksen mukaisen lainadiilin viime kesänä. Kuten yhtiö itsekin totesi.
En pidä mahdottomana, että Hoivan lainojen korkotaso on luokkaa 5%. Mutta voi se olla pari pykälää alempikin. Kuten Kojamolla on.
Jos pankki siis ottaakin vieraasta pääomasta 3% eli 4 Meur vähemmän ja oletetaan että kiinteistöjen arvot nousevat 1,5% vuodessa, silloin Hoiva tuottaa osakkailleen 20 Meur + 10 Meur = 30 Meur. Ja prosentteina 30/479 = 6,2%
Todettakoon vielä, että euriborin odotetaan edelleen laskevan lähitulevaisuudessa aina 1,5% - 2% haarukkaan. Mikä saattaa laskea Hoivan korkokustannuksia. Kuin myös tuottovaateita, mikä taas loisi painetta kiinteistöjen arvon nousuille.
Gpt:ltä udeltua tietoa:
Hoivarahaston kohteiden arvonmääritys tehdään yleensä riippumattoman asiantuntijan toimesta, ja se perustuu useisiin eri arviointimenetelmiin. Yleisimmät tavat ovat:
Arviointistandardit takaavat, että hoivarahaston kohteiden arvonmääritys on vertailukelpoinen, luotettava ja johdonmukainen markkinakäytäntöjen kanssa.
Hoivakiinteistöjen arvonmäärityksessä käytetään perinteisten laskentamenetelmien lisäksi myös muita tekijöitä, jotka voivat vaikuttaa merkittävästi kohteen arvoon. Näitä ovat esimerkiksi muunneltavuus, sijainti, demografia, markkinatilanne ja rahoitusnäkökulmat.