En nyt löydä tarkempaa tietoa Titaniumin lainojen suojauksesta korkojen nousua vastaan. Lainoja on kyllä suojattu, mutta tarkemmat speksit olisi hyvä kaivaa, jos jollain on ne tallessa.
Mietin vielä tuota skenaariota ja siinä johtoajatuksena on, että sijoittajat eivät hyväksyisi miinusmerkkistä jaksoa kiinteistörahastossa vaan alkaisivat myymään osuuksiaan kiihtyvästi. Tietysti joku osa sijoittajista myy jos tuotto menee miinukselle. Mutta että rahasto myytäisiin niin tyhjäksi että se pitää lakkauttaa, tarkoittaisi sitä, että osuudenomistajissa ei olisi kärsivällistä rahaa mukana juuri nimeksikään.
Itse miellän Titaniumin ja eQ:n kiinteistörahastot vaihtoehtona suorille kiinteistösijoituksille, mistä saa vuokraa. Näistä rahastoista saa vuotuisen tuotonjaon tilille, joka on verrannollinen vuokraan omassa ajattelussani.
Tuotonjaosta sanotaan seuraavaa (Titanium.fi):
Rahasto-osuudenomistajille jaetaan tuotto-osuutena heidän omistustensa mukaisessa suhteessa vuosittain vähintään 75 prosenttia Rahaston tilikauden voitosta. Tuotto-osuuteen ovat oikeutettuja tuotto-osuuden maksuhetkellä rahasto-osuusrekisteriin merkityt rahasto-osuudenomistajat.Tilikauden voittoa laskettaessa ei huomioida realisoitumattomia arvonmuutoksia.
Eli onkohan näissä rahastoissa mukana paljonkin sijoittajia, jotka nostavat tuotonjakoa kuten vuokraa (=kassavirtaa) eivätkä ole niinkään kiinnostuneita seuraamaan jatkuvasti kiinteistöjen/rahaston arvoa? Kun tuo 6% vuokra juoksee rahaston kiinteistöistä niin hyvinä kuin huonoina vuosina, niin ymmärtäisin, että tuottoa voidaan jakaa, vaikka kiinteistöjen arvot eläisivät joskus alaskin päin. Tuskinpa joku asuntosijoittaja myy keskellä lamaa kämppiään pois sen vuoksi, että markkinahinta on laskenut, vaan keskittyy kassavirtaan. Toimisiko keskimääräinen rahastosijoittaja tässä eri tavalla? Myy lypsävän lehmän pilkkahintaan. (Nämä pohdintani liittyvät vain Titaniumin ja eQ:n rahastoihin, muista ei kokemusta)
Huolestuttavia esimerkkejä voi katsoa esim Iso-Britanniasta kuukauden takaa: Property fears: how the major funds are positioned jos sijoittajat alkavat hermoilla niin liikkeet voivat olla nopeita ja suuria.
Hyvä esimerkki. Näytti olevan vielä maltillisia miinuksia noilla rahastoilla 12kk ajalta, heikoin suoritus oli -8%. Osakemarkkinan heilumisiin verrattuna ei mitenkään järkyttävää.
Isot myynnit ei ole romauttaneet rahastojen arvoa tämän enempää, joten tuolla ainakaan ei kiinteistöjen käypä arvo ole kovin paljoa laskenut, vaikka myyntipainetta on ollut. Ainahan heikko kehitys voi toki syventyä. Tällaisia huomiota.
Suomessa vastaava skenaario olisi todennäköisesti tuhoisampi, koska markkina on huomattavasti vähemmän likvidi. Iso-Britanniassa kaupallisten kiinteistöjen transaktiovolyymi vuonna 2018 oli noin 72 miljardia euroa, Suomessa viime vuonna oli 6,3 miljardia euroa.
Jep, se täytyy huomioida. Ja Tita osakkeen arvo toki ottaisi joka tapauksessa osumaa, jos kohteita joudutaan myymään pois ja rahaston pääoma pienenee.
Yksi avainjuttu joka kuitenkin pitää huomioida faktapohjalta, on että kuinka hyvin nuo lainat on suojattu, eli vaikuttaako korkotason muutos oleellisesti kiinteistöjen käypään arvoon. Ja onko vuokrasopimuksissa mitään mainintaa siitä, vaikuttaako korkojen mahdollinen muutos vuokriin jollain aikavälillä (en tunne tätä sopimuspuolta).
Koska tokihan Titanium ja muut toimijat on näitä korkoriskejä varmasti pohtineet ja pyrkineet varautumaan niihin erilaisin keinoin, että housut ei heti valahda nilkkoihin, jos jotain yllättävää tapahtuu.
Jos oikein käsitin, nuo Iso-Britannian rahastot ovat jatkuvasti auki merkinnöille ja lunastuksille? Saa korjata, jos katsoin väärin. Jos näin, sillä on jonkinlainen merkityn sijoittajien nopeissa liikkeissä verrattuna siihen että lunastuksia saa tehdä vain kvartaaleittain tai puoli-vuosittain. Hätäiset sijoittajat eivät nimittäin niin helposti sijoita lainkaan tuotteeseen, josta saa rahaa ulos vain harvoin.
Mutta kyllä tähän asiaan pitää meikäläisenkin perehtyä lisää ja tsekata myös mitä nuo ongelmat liittyen Iconiin, Huhtanen Capitalin, Realinvestin ja Barcelona Investiin on olleet. Onko ne liittyneet avoimen rahaston systeemiriskiin vai johonkin muuhun.
Edit: ja sitten jos kiinteistöpuoli alkaa tuntua liian riskiseltä, niin vaihtoehtona on… osakkeet, joiden indeksistä voi pyyhkiytyä pois puolet, jos kunnon kriisi iskee. Suo siellä, vetelä täällä ehkä pitää vaan hyväksyä, että ilman riskiä ei ole tuottoakaan. pahimmat viritykset pitää tietysti yrittää välttää. Vaihtoehtona on pitää kaikki rahat tilillä
Vuosi sitten keskusteltiin Sharevillessä Ruoskan kanssa noista asuntorahastoista ja niiden ongelmista (harva tuottaa kunnon vuokrakassavirtaa ja arvonnousu on enimmäkseen excel-rahaa, mistä tulee ongelma lunastustilanteessa, kun niitä ei voi realisoida samalla arvostustasolla). Esimerkiksi Ålandsbankenin tontti- ja asuntorahastot olivat hänen mielestään vaaravyöhykkeellä silloin. Nuo neljä firmaa tuossa yllä ovat hyviä esimerkkejä siitä, millaisiin kiinteistöfirmoihin ei kannata sijoittaa (ei se kiinteistönkehitys mitään ruusuilla tanssimista ole, moni asia voi mennä pieleen kustannusten, rahoituksen ja kysynnän suhteen). Titaniumissa on se kiva puoli, että rakennuttavat kysynnän mukaan pitkäaikaisilla vuokrasoppareilla, joten ei tule matalasta vuokra-asteesta johtuvia ongelmia.
Eihän rahaston lainojen suojauksella ole mitään tekemistä arvonmäärityksen kanssa.
Olen siinä käsityksessä, että kiinteistöjen tuottovaatimus nousisi ja siten kiinteistöjen arvo laskisi, jos korkojen nousu vaikuttaisi rahoituskuluihin niitä korottaen (ei suojattu korkojen nousua vastaan). Oikaise jos ei pidä paikkaansa.
Kertasin tuolta rahaston säännöistä, miten rahasto voi toimia, jos lunastuksia tulisi kerralla paljon
Rahastoyhtiö voi päättää rajoittaa lunastusten toteuttamista, jos annettujen lunastustoimeksiantojen määrä ylittää viisi (5) prosenttia Rahaston varoista. Tällöin lunastukset voidaan toteuttaa osittain seuraavina lunastusajankohtina. Lunastustoimeksiannot toteutetaan saapumisjärjestyksessä.
Rahastoyhtiö voi väliaikaisesti keskeyttää rahasto-osuuksien lunastukset, mikäli rahasto-osuudenomistajien yhdenvertaisuus tai muu painava etu sitä erityisesti vaatii esimerkiksi silloin, kun rahasto-osuuden arvoa ei voida luotettavalla tavalla laskea tai Rahastoyhtiö voisi joutua realisoimaan Rahaston sijoituskohteita markkina-arvoa merkittävästi alhaisemmalla hinnalla.
Kiinteistöjen arvostukseen vaikuttaa yleinen korkotaso, eikä rahaston oma velkarahoitus. Korkojen suojaaminen siis vaikuttaa ainoastaan rahoituskustannuksiin eikä mitenkään portfolion arvostukseen.
Keskustelin tänään Titaniumin henkilön kanssa tuosta KL:ssä esillä olleesta artikkelista ja hoivarahaston riskeistä. Lyhyesti mistä keskustelimme ja mitä minulla jäi mieleen (huom. kuulomuistista kirjoitettu ja miten itse ymmärsin asioita)
artikkelissa esillä olleilla ongelmarahastostoilla ei ole ollut toimilupaa. Fiva valvoo vain toimijoita, joilla on luvat kunnossa.
Titaniumin hoivan erikoissijoitusrahastoa ei pidä sekoittaa tällaisiin luvattomiin toimijoihin.
Titanium tekee yhteistyötä Fivan kanssa uuden regulaation kehittämiseksi, jotta ongelmilta tulevaisuudessa vältyttäisiin, jotka pilaavat koko alan mainetta
lainat on suojattu, korkokatto 1,5%
rahasto ei myy kiinteistöjä polkuhintaan, rahasto voi laittaa lunastuksia holdiin, kuten säännöistä ilmenee, kunnes löytyy ostaja markkinahintaan. Kiinteistöjen myyminen alennuksella tuhoaisi omistaja-arvoa, ja Titaniumin tehtävä on toimia osakkeenomistajan edun mukaisesti.
kiinteistöt on arvostettu varsin konservatiivisesti, tästä osoituksena taannoinen kiinteistöjen n. 50 milj.€ myynti, jossa kauppahinta oli korkeampi kuin kiinteistöjen rahastoarvo oli
hoivakiinteistöistä on pulaa, mikä tukee niiden arvoa. Asuntojen ja hoivakiinteistöjen kysyntää ei kannata niputtaa samaan koriin, taustalla on erilaisia tekijöitä.
vuokrasopimuksissa on painotettu jatkuvuutta ja vähäisempää vuokralaisten vaihtuvuutta korkeimman mahdollisen vuokran sijaan
kiinteistöjen arvon muutos riskittömän koron noustessa ei ole yksiselitteinen. Korkojen noustessa myös inflaatio noussee, mikä potentiaalisesti nostaisi kiinteistöjen arvoa.
riskittömän koron noustessa hoivakiinteistörahaston vakaa tuotto-odotus 7-9% on edelleen houkutteleva
korkojen nousua ei tällä hetkellä ole näköpiirissä lähitulevaisuudessa
2030 luvulle asti uusia hoivakiinteistöjä tarvitaan karkeasti arvioiden luokkaa 2000. Titaniumin portfoliossa on nyt 139 kohdetta. Tästä ymmärtää suuruusluokkaa tulevasta tarpeesta.
jokaisessa sijoitusmuodossa on omat riskinsä. Täysin riskitöntä sijoitusta ei ole olemassa.
Tämä on ihan hyvä pointti, käytännössä tässä Jessen kriisiskenaariossa rahastot tulisivat tekemään näin. Tämä kuitenkin johtaisi tilanteeseen jossa ovella olisi yhä useampi sijoittaja lunastamassa rahasto-osuuksiaan ja rahasto jouduttaisi lopulta pahimmillaan ajamaan kokonaan alas. Toki tämä sulkeminen mahdollistaa hallitun alasajon ja tämä suojelee sijoittajien tuottoja. Rahastomanagerin näkökulmasta rahaston väliaikainen sulkeminen on mielestäni “Game Over” tilanne.
Titaniumin Hoivarahaston korkea kassavirtatuotto pienentää mielestäni oleellisesti tämän negatiivisen skenaarion riskiä. Myös reilu vuoden takainen hoivakohu oli hyvä happotesti rahaston sijoittajien herkkyydelle. Lopultahan rahastosta lähti hyvin pieniä määriä pääomaa ja summat jäivät jatkuvasti uusmyyntiä pienemmiksi.
Kuten täällä ketjussa on aiemminkin puhutti, niin pidän Titaniumin ajautumista yritysostokohteeksi erittäin epätodennäköisenä. Syy on yksinkertainen, yhtiön koko liiketoiminta nojaa vain yhteen tuotteeseen ja tästä tuotteesta joutuu maksamaan tämän päivän pörssiarvolla poikkeuksellisen korkean hinnan. Titaniumin Hoivarahaston pääomia hinnoitellaan tällä hetkellä yli 20%:n arvolla suhteessa hallinnoitavaan pääomaan (NAV). Tyypillisesti varainhoitajia hinnoitellaan 1-5 %/AUM hinnoilla ja 10%:n arvo on poikkeuksellisen korkea. Tämän johdosta on mielestäni hyvin epätodennäköistä, että Titanium ostetaan pois. Titanium tulee kyllä itse jatkamaan yritysostokohteiden aktiivista kartoitusta ja uskon Titaniumin olevan ostavana osapuolena useammissa transaktioissa tulevien vuosien aikana.
Titaniumin Hoivarahaston salkku olisi puolestaan erittäin kiinnostava ostokohde ja jos rahasto laittaisi sen myyntiin, olisi ostajia jonoksi asti ja siitä saataisi todella kova hinta. Tässä ei tietenkään ole mitään järkeä, koska rahasto lakkauttaisi samalla oman liiketoimintansa. Tärkeä huomioida, että tässä skenaariossa ostajana olisi toinen rahasto/muu sijoittaja, kun taas Titaniumin yritysostopotentiaalia hahmoteltaessa ostajana olisi teollinen ostaja (toinen finanssiyhtiö).
Jos kyseessä ei ole mikään maailmanlopun kriisi, jossa kaikki omaisuusluokat romahtaa kerralla, niin asioilla on tapana myös selkiytyä. Rahastossa on 90-180 päivän aikaikkuna, missä rahaa saa aikaisintaan ulos, joten likviditeetti ei lähtökohtaisestikaan ole samaa luokkaa kuin yleensä osakkeissa ja luultavasti suurin osa sijoittajista myös tiedostaa tämän.
Ja kun kuluu kuukausi, pari, puoli vuotta, vuosi, niin kriisi voi olla jo hyvinkin asettunut ja paniikki markkinoilla väistynyt. Kysyntä rahastolle voi olla palautunut ennalleen. Olihan Seligsonin Venäjä-rahastokin tovin holdissa (ei kai kovin pitkään mutta kuitenkin) Ukraina-kriisin aikana ja siellä se edelleen taitaa porskuttaa. Lunastuksia ei myöskään ole pakko kokonaan jäädyttää vaan leikata, jolloin osa voidaan maksaa, ja osa siirtää seuraaville kvartaaleille, jolloin sijoittajien oven hakkaus pysynee siedettävämpänä. Tästäkin on säännöissä maininta. Niin kauan kuin rahaston velka pysyy sääntöjen rajoissa, pienemmät lunastusaallot voidaan hoitaa ihan nostamalla rahaston velkavipua.
Riskejä on hyvä pohtia, mutta on myös hyvä miettiä miten asiat voivat mennä, jos kaikki pahin kuviteltavissa oleva ei toteudukaan. Mielestäni tuosta KL:n artikkelista sai kuvan, että kiinteistörahastoihin sijoittaminen on yleisesti yhtäkkiä muuttunut todella riskaapeliksi, johon on rakennettu aikapommi sisään, ja siitä tämän pohdinta itsellä alkoi. Joten tavallaan tässä vähän haastan ja opponoin, onko tosiaan näin ja jos on niin miksi.
olimme vielä tänään jutuissa eQ:n työntekijän kanssa. Aika samoja juttelimme ja viesti oli hyvin sama kuin Titaniumin immeisen kanssa. Alalla oleviin virityksiin / jopa huijauksiin ei kannata sekaantua ja on tärkeää erottaa mädät omenat hyvistä.
Rahaston mahdolliseen sulkemiseen liittyen nousi esiin sellaista, että eQ:n hoiva/liikekiinteistö-rahastoissa on noin 90% instituutiosijoittajia joista suuri osa sijoittaa kärsivällisesti syklin yli. Isoimpien sijoittajien kanssa keskustellaan aina ensin kuin tällaisiin operaatioihin ryhdytään. Yksityissijoittajien käyttäytymistä on vaikeampaa arvioida. eQ:n politiikka kuulosti vastaavan Titaniumia, “yhtäkään kiinteistöä ei myydä huonoon hintaan” oli viesti. Rahasto voi olla kiinni määrittelemättömän ajan.
eQ:n kiinteistörahastoillakaan ei ole vielä kokemuksia taantumasta. eQ:n asiantuntija kertoi joitakin tilastoja finanssikriisin ajalta siitä, että yieldin muutos oli silloin 1% luokkaa, mikä vaikutti asuntojen hintoihin 10-15%. Hinnat korjaantuivat parin seuraavan vuoden aikana. Finanssikriisin seurauksena korot kääntyivät laskuun, kuten kaikki tiedämme.
Laitetaan tähänkin ketjuun kun koskee myös Titaniumia. Eli eQ laittaa Hoivarahaston kiinni Q1 ajaksi suojellakseen sijoittajien tuottoja. Rahaa tulee sisään liikaa ja sen sijoittaminen yhä vaikeampaa, kun hyviä kohteita ei oikein ole tarjolla. Hoivakiinteistöissä kysyntä ja tarjonta ei tällä hetkellä tasapainossa. Titanium ollut tältä osittain suojassa ison jo sovitun hankekantansa ansiosta, mutta hankekannan sulaessa Titanium altistuu tälle epäsuotuisalle markkinalle yhä enemmän. Tämä näkyy myös Titaniumin tavoitetta matalampana velkavipuna. Mielenkiintoista kuulla yhtiön omat kommentit H2 yhteydessä
Katselinkin eq:seen vuodenvaihteessa sisään tullutta hurjaa rahamäärää ja ihmettelin mistä löytävät riittävästi kohteita joten ei yllätä.
Titaniumin henkilö kertoi minulle maanantaina, että heillä on sen verran hyvät suhteet, että kilpailu ei olisi vaikeuttanut kovin paljoa uusien kohteiden saamista. Aika näyttää.
Jos jälleenmyyjän irtisanominen (en muista nimeä mutta josta tiedotettiin syyskuun lopussa) aiheuttaa lunastuksia tälle kvartaalille, niin se voi hieman laskea rahaston käteispainoa / nostaa velkavipua, luulisin.
ehkä pitää vaan hyväksyä, että ilman riskiä ei ole tuottoakaan. pahimmat viritykset pitää tietysti yrittää välttää. Vaihtoehtona on pitää kaikki rahat tilillä
joten ei yllätä.