Valitettavasti tämä on väärin ja hallinnointipalkkio otetaan vasta nettokassavirrasta kuten myös lainojen korot. Tuo nettokassavirta kertoo kiinteistön tuotosta ylläpitokulujen jälkeen (@Matias_Arola voi avata tarkemmin). Huomatkaa, että ~3% palkkio on AUM:sta, eikä GAV:sta, eli ei suoraan voida ottaa 5%:sta 3%:n palkkiota pois. Täydellä velkavivulla palkkio about 1,5%.
Siinä olette oikeassa, että Titaniumilla on etenkin gryndipuolella selkeää kilpailuetua johtuen pitkästä kokemuksesta rakennuttamisessa sekä suhteissa. Jos Vilen, Lettumaha ja Hiace Oy lähtee tarjoamaan Attendolle uuden hoivakodin rakentamista, niin vaikea uskoa että päästään tuulikaappia pidemmälle. Kuten muissakin liiketoiminnoissa, niin tuttua luotettavaa kumppania suositaan. Lisäksi Titanium pystyy onnistuneella gryndillä tekemään hyviä tuottoja mitkä satavat arvonkorotuksina osakkeenomistajien laariin. Tämä ei kuitenkaan poista sitä faktaa, että markkinalla on vähän gryndikohteita toistaiseksi tarjolla ja niiden harvojen tuottovaatimukset laskevat muun markkinan mukana.
Miten näet @Sauli_Vilen esim. Suomalaisten liikekiinteistöjen lisäämisen portfolioon uuden rahaston kautta? Sehän puuttuu nyt kokonaan vaikka kilpailija eq: lla moinen on ja se on mennyt ihan siedettävästi.
Toki Baltia pitää nostaa pystyyn ensimmäiseksi, mutta joskus vähän myöhemmin tämäkin voisi olla yksi optio.
Periaatteessa ihan ok lisä, koska siellä sektorilla on hyvin ostettavaa ja tuottotasot ovat edelleen järkeviä. Kuitenkin samalla noita vastaavia rahastoja on vähän jokaisella jo tarjolla ja erottautuminen on vaikeaa. Lisäksi liikekiinteistöt eivät ainakaan tällä hetkellä ole missään kovassa huudossa ja niiden myynti on suhteellisen tahmeaa. Pidän ihmeenä jos tulee merkittäviä uusia rahastoja seuraavan 12kk aikana, parempi pitää fokus Baltian ylösajossa ja Hoivassa.
Jos Hoiva menisi joskus kiinni, niin mielestäni Titaniumilta voisi olla ihan peliliike muuttaa Asuntorahasto “kaikkiruokaiseksi kiinteistörahastoksi” (vrt. UB Suomi Kiinteistö), joka voi ostaa mitä tahansa kiinteistöjä. Tänne voisi ostaa hoivaa jos sitä joskus tulee tarjolle, mutta samalla ei ajettaisi itseä tiettyyn nurkkaan. Näkisin, että tuo olisi myytävissä yhtiön asiakaskenttään.
Mitä enemmän näitä pohtii ja keskustelee, sen enemmän tulee mieleen liikkeitä, mitä Tita voi tehdä. “Cibus” -rahasto voisi olla kova tuote pitkässä juoksussa.
Nyt kun tämä inflaatio puhuttaa niin eikös inflaatio olisi periaatteessa ihan hyvä titaniumin kaltaiselle yhtiölle kun kiinteistöjen hinnannousun kautta voitaisiin tavallaan ottaa myös tulospalkkioita kun rahaston kiinteistöjen hinta nousee (oletettavasti)? saisi hieman lisää aikaa hoivakiinteistölle… olettaen että vuokrat on sovittu yleiseen hintaindeksiin ja lainan korot on suojauttu (oletan että näin on tehty, ainakin Suomen Hoivatilat toimi näin) niin myös cash flow paranee rahastoissa. Myös yhtiöön sijoittavalle inflatorisessa ympäristössä tuo kohtuu hyvä osinko lienee toimii hyvin kun ei ole kaikki spekulatiivisen kasvun varassa.
Titaniumin kiinteistörahastojen uusmyynti sujui syyskuussa kohtuullisesti, kun Hoivarahasto keräsi katsauskaudella noin 5 MEUR:n nettomerkinnät ja hiljattain lanseerattuun Baltia-rahastoon virtasi vastaavasti uutta pääomaa noin 3 MEUR:n edestä.
Ensi viikolla varmaankin odotettavissa lokakuun katsaukset.
Selailin vaihteeksi näitä ja vähän ihmetyttää Titanium varainhoidon heikko myynti. Sille on varmasti syynsä, mutta omasta mielestäni tuote vaikuttaa oikein hyvältä. Pääset yhdellä rahastolla kiinni kaikkiin Titan rahastoihin ja rahaston sisältämät osake-ETF:ätkin ihan hyvin ajan hengessä/teemoissa kiinni. Kulutkin on varsin kohtuulliset.
Titanium toki profiloitunut enemmän varakkaamman väen taloksi, joille á 20.000 eur merkinnät/rahasto ei tuota ongelmaa, mutta näkisin tässä hyvän, matalan kynnyksen sisäänheittotuotteen. Onko myynnin focus vaan muissa tuotteissa vai miksi tämä ei myy?
Toinen kysymys, minkälaiseen matematiikkaan Titaniumin kaltaisen finanssitalon asiakassegmentointi perustuu. Päämääränä enemmän myyntiä per asiakas suhteessa kuluihin tietenkin, mutta kiinnostaisi tietää miten se “sweepot” haarukoidaan ja miten esim. rahastojen minimimerkintäsummat yleensäkin määräytyy.
Hyvä muistutus siitä, että noissa kohteissa jäännösarvoriski on ihan merkittävä, etenkin jos kohde on pienemmällä muuttotappiopaikkakunnalla. Hoivassahan vuokrasopparit ovat onneksi tosi pitkiä, mutta tämä jäännösarvoriski on kuitenkin hyvä pitää mielessä.
Voi käydä katsomassa Hoivan portfolion kiinteistöjen sijainnit ja koot. Itselläni ei kyllä hälytyskellot soi vaan kiinteistöt sijaitsevat pääsääntöisesti isoissa kaupungeissa ja kasvavilla alueilla ja järkevillä kokopainotuksilla.
Samalla tavallahan voi pohtia sitä että kasvavissa kaupungeissa kiinteistöjen arvot nousevat, varsinkin jos inflaatio alkaa vielä laukkaamaan… siis onko tämä kuitenkin enemmän mahdollisuus kuin uhka?
@Sauli_Vilen osaatko arvioida, että missä aikaikkunassa Baltian rahaston pitää alkaa tehdä tuotto, että rahasto voisi menestyä? Tietenkään et voi tietää sijoittajien mielenliikkeitä, mutta osaatko arvoida kuinka kauan nämä Titaniumin asiakkaat ovat valmiita odottamaan tuloksia?
Kyllähän uusilla rahastoilla ensimmäinen vuosi on aina tosi kriittinen. Jos rahaston träkki on ensimmäisen vuoden (maksimissaan 2) huono, niin kyllä yleensä siinä nousee seinä pystyyn uusmyynnin kanssa. Tavallaan tämä on tosi hölmöä, koska kyseessä on kuitenkin pitkäaikainen sijoitustoiminta, mutta niin tämä sijoituspalvelumaailma vaan tuppaa toimimaan.
Siksi itse seuraan suurella kiinnostuksella noita Baltia-rahaston ensimmäisiä sijoituksia ja vauhtia millä rahat saadaan töihin, koska kyllä vuosi 2022 on monella tapaa tosi kriittinen.
Baltiaan vaikuttaa nyt lyhyellä aikavälillä parikin negatiivista tekijää pakolaisten ja koronan muodossa. Voidaanko näiden vaikutusta Baltia-rahastoon jotenkin arvioida, vai onko kärpäsen surinaa korvissa?
Koko kiinteistösektoria tarkasteltaessa ei ole vaikutusta. Koronalla ja mahdollisilla rajoituksilla voi toki olla vaikutusta tiettyihin kiinteistötyyppeihin (esim. liikekiinteistöt), mutta isossa kuvassa tällä ei merkitystä.
Tätä itsekin olen vähän ihmetellyt, koska näin tuolla Varainhoito-rahastolla ihan hyvät edellytykset menestyä. Sama koskee myös Kasvuosinkoa. Näkemykseni mukaan juurisyy taustalla on se, että Titanium on edelleen tuotetalo, ei varainhoitaja. Asiakkaat ostavat yhtiöltä yksittäistä tuotetta ja Titaniumilla on suhteellisen rajallinen kontrolli asiakkaan kokonaisvarallisuuteen (vrt. varainhoitaja), eli yhtiö ei pääse oikein päättämään asiakkaan hajautuksista yms. Toki Titaniumin asiakaskantaan mahtuu kaikenlaisia asiakkaita, jotta keskiarvo on varmasti hyvin lähellä maalaamaani kuvaa. Myös myyntikoneistolla fokus on yksittäisissä tuotteissa ja Hoiva on vain niin paljon helpompi myydä, kuin noita perinteisiä tuotteita (näitä vastaavia saa jokaiselta talolta kaupungissa, Hoivaa ei). Tässä mielessä Baltia sopii T:n tarjontaan tosi hyvin, koska profiililtaan niin samanlainen kuin Hoiva (vaihtoehtoinen kiinteistörahasto missä hyvä tuottotaso). Itse olen vuosivuodelta tullut skeptisemmäksi sen suhteen että T pystyisi oleellisesti kasvattamaan noita perinteisiä tuotteita tai siirtymään enemmän varainhoitajaksi. T on vaihtoehtoisiin keskittyvä tuotetalo jolla on suhteellisen iso oma myyntikoneisto. Tässä polussa ei tosiaan ole mitään vikaa (firman performanssi kertoo tästä kaiken oleellisen), varsinkin jos tuota tuotetarjontaa saadaan pitkässä juoksussa levennettyä.
Tyypillisesti varainhoitajat vaativat asiakkailta jotain tiettyä minimisummaa jolla pääsee heidän varainhoitopalvelun piiriin. Summat tyypillisesti 250-500k. Toki palvelussa on myös eroja, family office palveluun vaatimuksena voi olla esim 10 MEUR varallisuus. Tuota 250k pienemmät varallisuudet pyritään hoitamaan joko digitaalisella varainhoidolla tai sitten puhtaasti tuotemyynnillä. Logiikka tässä taustalla on totta kai se, että varainhoito vaatii henkilökohtaista palvelua ja sitä ei oikein voi tarjota järkevillä kuluilla alle tietyn varallisuustason. Rahastojen minimimerkinnät riippuvat talon prosesseista. Karkeasti voidaan sanoa, että mitä isompi talo niin sen pienempiä merkintöjä voit ottaa koska sinulla on taustakoneisto niin hyvässä iskussa. Esim. Titaniumilla minimimerkinnät aika kovia, sillä yksittäisen rahastoasiakkaan hoitamiseen liittyvät kulut ovat varmasti ihan eri pallokentällä kuin vaikka OP:llä.
Eli tosiaan Hoiva kasvoi lokakuussa kivasti (NAV + 8m, josta noin puolet nettomerkintöjä). Tuottotasot ok ja ei muitakaan yllätyksiä numeroissa. Baltian nettomerkinnät olivat sen 4m kuten täällä jo @moreolli huomasikin ja Baltiassa on nyt 2 kohdetta sijoitettuna.
Eli referoituna Titaniumin rahastojen kasvu oli toiseksi paras, ja kokoon suhteutettuna paras…
Istuskellaan siis edelleen rauhassa kyydissä tämän “ROE 40% EBIT 50% P/E 12 LV kasvu 16% osinko 7% omavaraisuusaste 99% PEG 0,6” -firman kyydissä ja toivotaan että tätä pidetään myös tulevina vuosina yltiöriskisenä niin voi rauhassa lisäillä… varsinkin näinä korkean inflaatioriskin aikoina
Kyllähän tuo Baltian myynti oikein mukavasti sujuu, kun rahaston kasvuvauhti on lähellä suosikkituote Hoivan kasvua näin alkuvaiheessa (ilmeisesti molemmissa nettomerkinnät oli 4meur luokkaa lokakuussa). Potentiaalia on rahaston menestyessä varmasti sitten vielä parempaankin.
Baltian menestyessä olettaisi, että yhtiön muutkin vielä paitsioon jääneet tuotteet voisivat saada pientä buustia, kun Titaniumin asiakkaille tuotevalikoima näyttäytyy aiempaa monipuolisempana ja hajautusmahdollisuus on aidosti yhtiön tuotteilla parantunut koko ajan.
