Titaniumin uutiskirje 10.5.2023
Rahastokatsaus
Titanium Hoivakiinteistö
Erikoissijoitusrahasto Titanium Hoivakiinteistön vuokrasopimukset ovat sidottu elinkustannusindeksin kehitykseen, minkä seurauksena rahaston omistamien hoivakiinteistöjen vuokrat nousivat vuodenvaihteessa tuntuvasti. Vuokrien muutos kompensoi kiinteistöjen tuottovaateiden nousun ja rahasto tuotti vuoden 2022 aikana 8,07 %, mitä voidaan pitää erinomaisena.
Sosiaali- ja pelastustoimen järjestämisvastuu ja henkilöstö siirtyivät kunnilta uusien hyvinvointialueiden vastuulle 1.1.2023. Uudessa tilanteessa hyvinvointialueet määrittävät, minkä verran alueet tuottavat palveluja itse ja minkä verran ostavat palvelua hoivapalveluntuottajilta. Hyvinvointialueiden roolit ja lähestymistavat tulevat olemaan myös hyvin keskeisessä osassa siinä, miten palveluja varten tarvittavat uudet kiinteistöt jatkossa toteutetaan ja rahoitetaan.
Hyvinvointialueilla tulee olemaan investointitarpeita sairaala-, hoiva- ja pelastuskiinteistöihin. Uskomme, että voimakkaana jatkuva väestön ikääntyminen ja palveluverkoston uudistaminen luovat tulevina vuosina merkittäviä investointimahdollisuuksia yksityisen sektorin tuottamille uusille, tehokkaasti ja kestävästi toteutetuille kiinteistöille ja palveluille. Asukaspaikkojen käyttöasteet ovat ennätystasolla, vapautuvia paikkoja jonotetaan ja uusia kiinteistöjä tullaan tarvitsemaan paljon. Titanium Hoivakiinteistön vuokramalli tarjoaa hyvinvointialuille mahdollisuuden myös merkittäviin kustannussäästöihin. A-insinöörien toteuttaman riippumattoman tutkimuksen mukaan Titanium Hoivakiinteistön tuottamien hoivakiinteistöjen rakennuskustannus per asiakaspaikka oli noin 35 % edullisempi verrattuna julkisella puolella toteutettuihin kohteisiin.
Titanium Hoivakiinteistö omistaa tällä hetkellä 152 kohdetta. Vuokrasopimusten keskimaturiteetti on 11,9 vuotta ja käyttöaste 99,2 %. Vuokralaisten liiketoiminta perustuu pitkälti julkisen puolen kanssa tehtyihin ostosopimuksiin. Rahasto käyttää vierasta pääomaa, ja suurin osa sen lainoista on korkosuojattu. Rahaston käyttämä velan määrä on tällä hetkellä alle 30 %. Rahastolla on hyvät edellytykset ottaa vastaan sijoittajien pääomaa ja tehdä laadukkaita kohdehankintoja.
Titanium Asunto
Korkojen nousu hiljensi kuluttaja-asuntokaupan loppuvuodesta 2022 ja käänsi asuntojen hinnat laskuun. Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrausmarkkina toimi hyvin maakuntakaupungeissa, mutta pääkaupunkiseudulla oli jonkin verran ylitarjontaa vuokra-asunnoista. 2023 alkuvuoden aikana vuokrausmarkkina on osoittanut piristymisen merkkejä ja hidastuneen asuntokaupan odotetaan lisäävän vuokra-asuntojen kysyntää.
Asunnot ovat erinomainen sijoitusluokka. Asunnot tarjoavat sijoittajalle vakaata vuokrakassavirtaa sekä hajautushyötyä alhaisella korrelaatiolla muihin sijoitusluokkiin. Uusien asuntokohteiden rakentamisen matalampi volyymi tulee vähentämään vuokra-asuntojen tarjontaa, mikä tukee vuokrien positiivista kehittymistä. Pidemmällä aikavälillä megatrendit kaupungistuminen, kotitalouksien koon pieneneminen ja väestön ikääntyminen lisäävät kysyntää vuokra-asumiseen. Asunnot ovat pitkällä aikavälillä olleet myös erinomainen suoja inflaatiota vastaan. Asuntojen hinnat Suomessa ovat nousseet vuodesta 1995 asti keskimäärin 3,7 % vuodessa, kun elinkustannusindeksi on noussut 1,5 % vuodessa.
Titanium Asunto omistaa tällä hetkellä 463 asuntoa Suomen suurimmissa kaupungeissa. Rahaston omistamat asunnot ovat vuokrattuna kohtuullisella vuokralla ja ne ovat myös maltillisesti arvostettuja, keskimäärin selvästi alle 4.000 euroa per neliö. Rahaston kohteet ovat hyvin hajautettu ja asunnot ovat uudehkoja, keskimäärin alle seitsemän vuotta vanhoja. Ainutlaatuisena ominaisuutena Titanium Asunto on myös sijoittanut niin kutsuttuihin hoivahybridiasuntoihin, jotka sijaitsevat lähellä ympärivuorokautisia hoivapalveluita. Nämä hoivahybridiasunnot ovat tyypillisesti vuokrattu yhdellä pitkällä sopimuksella. Rahasto käyttää vierasta pääomaa, ja suurin osa sen lainoista on korkosuojattu. Rahaston käyttämä velan määrä on tällä hetkellä noin 35 %.
Titanium Baltia Kiinteistö
Titanium Baltia Kiinteistöllä on vahva asema yhtenä suurimmista sijoittajista Viron, Latvian ja Liettuan kiinteistömarkkinoilla. Rahasto omistaa tällä hetkellä 10 kohdetta, joihin on sidottu yhteensä yli 155 miljoonaa euroa. Sijoitukset on hajautettu monipuolisesti eri kiinteistöluokkiin ja maantieteellisiin sijainteihin. Vuokrasopimusten keskimaturiteetti on 12,0 vuotta ja käyttöaste 99,9 %. Kiinteistöportfolion kassavirta perustuu vakavaraisten vuokralaisten kanssa tehtyihin pitkiin vuokrasopimuksiin. Rahasto käyttää vierasta pääomaa, ja suurin osa sen lainoista on korkosuojattu. Rahaston käyttämä velan määrä on tällä hetkellä noin 37 %.
Titanium Baltia Kiinteistön tavoitteena on pysyä aktiivisena pitkän aikavälin sijoittajana. Rahastolla on kaupankäynnin eri vaiheissa kiinteistöjä muun muassa toimistojen, logistiikan ja vähittäiskaupan alueelta sekä neuvotteluissa sale and leaseback -kohteita. Potentiaalisia investointeja on tutkinnassa kaikista Baltian maista.
Titanium Baltia Kiinteistöllä on ainutlaatuinen asema Suomen ainoana avoimena kiinteistörahastona, joka toimii Baltian pääkaupunkien ja kasvukeskusten houkuttelevilla kiinteistömarkkinoilla. Helsinkiin verrattuna Baltian pääkaupungit Tallinna, Riika ja Vilna ovat historiallisesti tarjonneet 2–3 prosenttiyksikköä korkeampia tuottoja.
Titanium Kasvuosinko ESG
Osakemarkkinoilla on eletty korkojen noustessa ja korkean inflaation vallitessa turbulenttia aikaa. Titanium Kasvuosinko ESG:n kohdeyhtiöt ovat omien toimialojensa vahvimpia toimijoita, ja ovat pystyneet siirtämään kasvaneita tuotanto- ja logistiikkakustannuksiaan loppuasiakashintoihin. Yhtiöillä on lisäksi hyvin vähän velkaa, joten korkojen nousu ei ole näkynyt niiden lainanhoitokulujen kasvuna. Useat rahaston kohdeyhtiöt raportoivatkin erinomaisia tuloksia viime vuodelta.
Vaikka yhtiöiden liiketoiminta ei ole vallitsevasta korko- ja inflaatioympäristöstä merkittävästi kärsinyt, ovat niiden osakekurssit kuitenkin käyttäytyneet korkoherkkien kasvuyhtiöiden tavoin ja kehittyneet hieman osakemarkkinoiden yleistä kehitystä vaisummin. Kun keskuspankkien koronnostosyklin loppu nyt alkaa häämöttää, uskomme trendin kääntyvän ja defensiivisten, maltillisella riskillä kasvavien laatuyhtiöiden jälleen alkavan kiinnostaa pitkäjänteisiä sijoittajia syklisiä yhtiöitä enemmän. Mikäli keskuspankkien koronnostot johtavat taantumaan, ovat laadukkaat osinkojen kasvattajat niin ikään muita yhtiöitä paremmassa asemassa.
Titanium Kasvuosinko ESG sijoittaa nimensä mukaisesti yhtiöihin, joiden osingot kasvavat jatkuvasti. Vuosi 2023 ei tule olemaan poikkeus, vaan rahaston kohdeyhtiöiden osingot tulevat tänäkin vuonna nykyisten ennusteiden valossa kasvamaan viime vuodesta.
Titanium Kehittyvät Markkinat Kasvuosinko ESG
Kehittyvillä markkinoilla näkymät ovat parhaimmat kymmeneen vuoteen. Osakkeet ovat arvostukseltaan alle pitkän aikavälin keskiarvon, inflaation kanssa ei ole ongelmia ja niin BKT-kasvu kuin yritystenkin tuloskasvu tulee olemaan länsimaita selkeästi kovempaa. Kehittyviä markkinoita tukevat lisäksi Fedin koronnostosyklin loppuminen, dollarin heikentyminen sekä Kiinan talouden avautuminen nollakoronapolitiikan jälkeen.
Titanium Kehittyvät Markkinat Kasvuosinko ESG:n kohdeyhtiöiden valinnassa painotetaan tuloksen ja osinkojen kasvutrendiä vastuullisuustekijät huomioiden. ESG-asiat hyvin hoitaneet korkean oman pääoman tuoton ja terveen taseen omaavat kohdeyritykset ovat pärjänneet rahaston perustamisesta lähtien yleistä kehittyvää markkinaa paremmin niin nousu- kuin laskumarkkinassakin. Rahasto on tuottanut maaliskuun lopun arvolla katsoen yleistä kehittyvää markkinaa yli 6 % enemmän viime syksyn lanseerauksesta lähtien. Suomen Sijoitustutkimuksen viimeisimmän raportin mukaan Titanium Kehittyvät Markkinat Kasvuosinko ESG oli kuuden kuukauden periodilla paras kaikista Suomeen rekisteröidyistä kehittyvien markkinoiden rahastoista keskimääräisen tuottoeron ollessa noin 10 % Titaniumin rahaston hyväksi. Kohdeyhtiöiden tämän vuoden yli 20 % tuloskasvuennuste yhdessä matalan arvostustason kanssa näyttäytyy erityisen houkuttelevana nyt, kun länsimaissa vallitsee nollakasvu.
Titanium Varainhoito
Huolella ja ammattitaidolla mietitty allokaatio on sijoittamisessa yksi tärkeimmistä asioista. Esimerkki tästä nähtiin viime vuonna, kun perinteiset yhdistelmärahastot kirjasivat reippaasti kaksinumeroisia miinuslukuja tuottojen suhteen. Eri omaisuusluokkien korrelaatioilla on valtava merkitys, jossa vaihtoehtoisilla sijoituksilla on keskeinen rooli. Onnistuessaan vaihtoehtoiset sijoitukset parantavat tuottojen ennustettavuutta ja vähentävät arvonheilahtelua. Huolimatta siitä, että korkosijoitukset näyttävät nyt houkuttelevammalta omaisuusluokalta kuin pitkään aikaan, valikoidut kiinteistöt tarjoavat edelleen hyvää vuokratuottoa ja inflaatiosuojaa sekä alhaista korrelaatiota suhteessa muuhun markkinaan.
Suomen Sijoitustutkimuksen viimeisimmän raportin mukaan Erikoissijoitusrahasto Titanium Varainhoito oli omassa vertailuryhmässään koko joukon paras yhden vuoden aikaperiodilla tuottoeron ollessa 7 % rahaston hyväksi. Rahaston sijoitusfilosofian peruspilarit reaaliomaisuus, kasvavat osingot ja vastuullisuus ovat osoittaneet toimivuutensa haastavammassakin ympäristössä. Tämä lupaa hyvää vuoden 2023 tuotto-odotuksille koskien kaikkia omaisuusluokkia.
