Titanium - Kasvun toista tukijalkaa etsimässä

On se hyvä jos voit leikkiä kiinteistöarvioitsijaa, mutta itse jättäisin sen homman jollekkin muulle. Tuohon vaikuttaa hyvin paljon myös se mihin tarkoitukseen ne kiinteistöt on jalostettu. Myös se omistatko useita pienempiä kiinteistöjä vai jonkun vanhan sairaalakompleksin… Myös se vaikuttaa minkälaiset energiankulutukset, kaavat, huoltokustanukset, ylläpitokustannukset odottavat tulevaisuudessa. Kiinteistökannan ikä jne…

Tuntuu että sinulla on jäänyt nyt levy päälle tässä jankkaamisessa sen kanssa että joku pienempi toimija ei voi olla relevantti toimija markkinassa vaan ainoa “uskottava” taho olisi joku suuri toimija.
Myyntitilanteissa kohteiden arvostukset ovat olleet relevantteja niin tämä allaoleva kuin päiväkoti portfolio. Ja tuskin hoivaakaan on putsattu parhaasta päästä. Näistä ollaan saatu suurempi raha kuin mitä arvostus taseessa.

https://www.titanium.fi/2018/10/25/titanium-oyj-erikoissijoitusrahasto-titanium-hoivakiinteisto-myi-osaportfolion-pareto-securitiesin-perustamalle-yhtiolle/

Kiinteistön arvoon vaikuttaa käyttöaste, vuokrataso sekä ylläpitokulut, hoivaoperaattoreiden maksukyky sekä se minkälaiset korotuspykälät soppareihin on leivottu… Toinen on tuottovaade.
Kiinteistöjen kassavirrat ovat tyypillisesti sidottu inflaatioon ja toteutuneet vuokrankorotukset ovat vaimentaneet näitä arvonlaskuja.

Linkkasin aiempaan postiini kartan josta voit käydä katsomassa jokaisin Titaniumin hoivakiinteistön rakentamisvuoden ja sijainnin. Sitä voit peilata vaikka EQ vastaaviin. Voit myös miettiä miksi EQ arvonnousu kiinteistöissä oli aiempina vuosina Titaniumia reippaampaa ja mitä vajaampi käyttöaste tekee arvostukselle? Kumpi arvioitsija tällöin on tehnyt työnsä paremmin kun mihinkään suuriin alaskirjauksiin ei ole tarvinnut ryhtyä? Velkavipu toimii molempiin suuntiin kun tutkailet näitä kahta yhtiötä.

Kerroppa analyytikko kun EQ tunnet niin hyvin että monessako kiinteistössä on SOTE- irtisanomissuoja? Käsittääkseni Titaniumilla ei ole ainuttakaan tällaista kiinteistöä.

“Rajoituslain mukainen irtisanomisehto on sisällytettävä uusiin ja vuoden 2023 jälkeen voimassa oleviin rakennusten ja toimitilojen vuokra- tai muuta käyttöoikeutta koskeviin sopimuksiin. Irtisanomisehto on sisällytettävä myös vanhoihin sopimuksiin, jos niitä olennaisilta osin muutetaan (esimerkiksi kun sovitaan vuokran korotuksista tai sopimuskohteen tai laajuuden muutoksista). Hyvinvointialueella on oikeus irtisanoa sopimukset irtisanomisehdon perusteella vuosien 2024 tai 2025 aikana ja irtisanomisaika on 12 kk.”

Veikkaan että tällaisiin sopimuksiin ei tule Titanium vetämään yhtäkään puumerkkiä alle.

Sinulle analyytikko analyytikko annan vinkin. Tuo jotain uutta ja pohdiskelevaa tähän ketjuun, äläkä jankkaa sitä samaa mitä olet varmaan 10 viestiä aiemmin jo kirjoittanut. Mitään todistetta siitä että kiinteistöarvioitsija ei olisi pätevä työssään et ole tuonut tähän ketjuun. Et suostu miettimään näiden arvostusten ja portfolion erilaisuuksien syitä ja seurauksia mistä sinulle on kirjoitettu. Toivoisin vähän rakentavavampaa pohdiskelua sen suhteen. Pohdi vaikka rakennuskannan erilaisuutta/ monikäyttöisyyttä ja sen vaikutusta kiinteistöjen arvoon, lainoitusastetta ja mahdollisia lainanehtojen/suojausten erilaisuutta, vuokrasopimusten maturiteettia ja vuokrausastetta, hoivaoperaattorien/vuokraajien vaikutusta kokonaisuuteen.

Paljonko tällaisia EQ löytyy?

https://www.hyvaep.fi/tiedote/perhepalvelukeskus-aallokon-kasittely-etela-pohjanmaan-hyvinvointialueella/

“Sopimuksiin sisältyy nk. rajoituslain mukainen irtisanomisehto.”

19 tykkäystä

Pari havaintoa keskusteluun liittyen:

Titaniumin casen kannalta täysin keskeinen kysymys on, että onko Hoivarahasto hyvä sijoituskohde pitkällä aikavälillä? Käytännössä siis tarkoittaa tarjoaako rahasto hyvää tuottoa sijoittajille. Jos Hoivarahasto ei ole hyvä sijoituskohde pitkällä aikavälillä, jää uusmyynti myös heikoksi ja tämä puolestaan heikentää Titaniumin casea ihan merkittävästi.

Hoivan menestykseen jatkossa vaikuttaa ainakin neljä asiaa: 1) omaisuusluokan houkuttelevuus, 2) korkotaso, 3) rahaston palkkiot ja 4) Titaniumin osaaminen. Huomautan, että seuraavaksi tulee suht karkeita yleistyksiä ja moniin asioihin liittyy myös muita ulottuvuuksia (esim. inflaatio vs. korot vs. vuokrankorotukset).

Omaisuusluokan houkuttelevuudesta tuskin tarvitsee juuri keskustella ja hoivakiinteistömarkkinan fundamentit ovat vahvat (kasvu, turvallinen maksaja, pitkät sopimukset yms.).

Korkotason osalta jokainen voi tehdä omat ennusteensa, mutta korkotason lasku tekisi rahastolle totta kai hyvää, sillä se tukisi tuottoja arvonkorotusten ja halvemman vieraan pääoman kannalta. Nykyinen korkokäyrä ennustaa korkojen laskevan selvästi seuraavan 24kk aikana. Korkeampi korkotaso olisi rahaston tuotoille myrkkyä lyhyellä aikavälillä.

Rahaston palkkiot ovat korkeat, siitä ei pääse yli eikä ympäri ja tämä nakertaa sijoittajien tuottoja. Tämä korostuu tilanteessa missä arvonkorotuksia ei tule. Pelkällä kassavirralla pelaaminen on aika hankalaa, koska palkkiot ja vieraan pääoman kustannukset syövät siitä huomattavan osan. Toki palkkiotaso on laskenut aiemmista vuosista selvästi, kun tuottisten osuus on sulanut reippaasti.

Titaniumin track-record Hoivarahaston hoitamisesta on erittäin vahva ja tästä asiasta en olisi sijoittajana huolissani.

Näistä komponenteista jokainen voi sitten muodostaa näkemyksensä Hoivarahaston pitkän aikavälin näkymistä. Kyllä Hoivarahaston näkymä on meidän mielestä edelleen pitkällä aikavälillä varsin hyvä ja meidän papereissa sillä on kaikki edellytykset terveeseen uusmyyntiin jatkossa.

Hoivan lunastuksiin liittyen on tärkeä muistaa, että Hoivan lunastussykli on ollu tähän asti 3kk ja nyt 2.5.24 voimaan astuvien sääntöjen myötä 6kk. Näin ollen Titaniumilla ei ole samanlaista jännitystä H2:lla tehtyjen lunastusten osalta, kuin taloilla kenellä kaikki H2’23 lunarit tulevat maksuun heinäkuun alussa.

Hoivan ja Titaniumin riskeihin liittyen ohessa myös vanhempi Q&A kirjoitus, joka edelleen pääosin ajankohtainen: Titaniumin Hoivaharaston riskit - Inderes

Huomatkaa, että osa näistä riskeistä on realisoitunut, mutta lopputulos ollut selvästi pelättyä pienempi. Esim. korkojen nousun vaikutus on hautautunut pitkälti inflaatiokorotusten alle.

@lappuliisan kysymyksiin vastaukset:

Orgaaninen kasvu riippuu pitkälti Hoivan uusmyyntivolyymistä sekä tuottopalkkioista jatkossa. Toki Baltian tarjoaisi kasvullaan hyvää tukea konsernin kasvulle, mutta kyllä tuo Hoiva on tosi keskeisessä roolissa. Meidän papereissa Titaniumilla pitäisi olla hyvät edellytykset kasvaa normaalimmassa tilanteessa 5-10% vuodessa pelkillä hallinnointipalkkioilla. Tuottiksien ennustaminen tunnetusti vaikeaa ja meidän papereissa ne valuu kohti nollaa. Koska täällä keskustelu tuottiksista on aika yksipuolista, niin muistutan myös siitä mahdollisuudesta että on mitä jos Hoiva tekeekin tulevina vuosina yli aitakoron olevaa tuottoa? Tässä skenaariossa tuottiksia tulisikin ainakin yksittäisinä vuosina ihan hurjia määriä. Ei ehkä nyt näytä todennäköiseltä, mutta ei missään nimessä mahdoton skenaario.

Mikä on Titaniumin tuloskunto ilman tuottiksia? 2025 osalta tuottikset nollaamalla liikevoitto olisi 10 MEUR, ilman mitään kulujoustoa. Karkeasti 0,8e per osake siis. Tämä tulisi sitten 100% jatkuvista palkkioista ja voitaisi jakaa täysimääräisesti pihalle osinkona.

36 tykkäystä

Aika mustavalkoinen kommentti sulla. Totta kai eri elämäntilanteita ja ihmiskohtaloita on yhtä paljon kuin ihmisiä. Pointti mulla oli se että huonosta palvelusta pyritään jossain vaiheessa tavalla tai toisella eroon. Onneksi edes lehtijuttujen perusteella Attendo on kuitenkin herännyt korjaamaan ongelmiaan. Jännä silti nähdä mihin hoitajamitoituksen alentaminen vielä johtaa.

Kiinteistöjen arvonmäärityksiin liittyen nostaisin esille vielä mielenkiintoisen seikan. Eli tällä hetkellä sekä eQ:n että Titaniumin neliöhinnat tuntuvat olevan yhtälaisesti arvostetut, eli noin 3350 euroa neliöltä. Jos katsomme tilannetta vuoden 2022 joulukuun osalta, niin tuolloin eQ ilmoitti rahaston kooksi 2215 miljoonaa euroa ja kiinteistökannaksi 614 000 neliötä, eli tämä tekee neliöhinnaksi 3600 euroa. Hoivalla samaan aikaan oli rahaston koko 683 miljoonaa euroa ja ilmoitettu kiinteistökanta 210 000 neliötä, eli tämä tekee neliöhinnaksi 3250 euroa. Titaniumin arvioitsija on näin tuosta vertailukohdasta nostanut kiinteistöjen arvoja, kun taas eQ:n arvioitsijat ovat selvästi laskeneet kiinteistöjen arvoja. Jokainen voi toki itse perustella kiinteistöjen markkina-arvoja miten haluaa ja hakea erilaisia mittareita niille miten haluaakaan, mutta on hyvin vaikea objektiivisesti perustella sitä, että miten joku laaja kiinteistösijoitusluokka olisi vuoden 2022 lopusta noussut arvostuksissaan Suomessa. Juuri tästä syystä laajasti uskottava tapa toteuttaa kiinteistöarviointi on erittäin tärkeää.

eQ ilmoitti tänään julkaistussa tulosraportissaan seuraavaa:“eQ:n kiinteistörahastojen osalta vuosi 2023 oli vaikea korkotason voimakkaasta noususta johtuvan kiinteistöjen tuottovaateiden nousun seurauksena. Tuottovaateiden noustessa kiinteistöjen arvot laskivat selvästi.”

1 tykkäys

Vuoden 2022 lopun jälkeen Titaniumin kiinteistökannalle on tehty yli 13,4 prosentin vuokrankorotukset (lähde: toimintakertomus 2023). Olisikohan vuokrankorotuksilla tekemistä kiinteistöjen arvostusten kanssa?

2 tykkäystä

Ihan vastaavasti niitä korotuksia on eQ tehnyt. Tuosta kiinteistöjen arvostuserosta rahastojen tuottoero viime vuoden osalta kaiken järjen mukaan selittyy. eQ laski kiinteistökannan arvoa tuon edellä mainitun laskelman perusteella noin 10% ja rahasto otti isosti osumaa. Titanium ei tainnut vastaavaa tehdä lähellekään samassa mittakaavassa. Kuka on oikeassa on eri asia.

1 tykkäys

Jos Eq:n neliöhinnat olivat aikaisemmin korkeammat ja nyt samat niin oliko Eq:n arvostustasot lopulta liian korkeat jo alunperin?

Vähän kuin mansikoita ja mustikoita vertailtaisiin, kun ei ilmeisesti ole kaikki sopimusehdot tiedossa. Suurta eroa noissa tuskin on?

7 tykkäystä


Velkavivulla eq operoi joka on huomattavasti suurempi kuin Titaniumilla. Jos EQ löhellä 50% ja Titanium alle 30%. Mutta eihän näillä tietenkään mitään tekemistä ole dipin kanssa. Ei velalla, eikä koroilla/suojauksilla;)

15 tykkäystä

@lazyway, meillä ei valitettavasti ole samaa dataa eQ:n YKK.

Sitten yleisesti tuosta eQ YKK vs. Titanium Hoiva vertailusta mitä täällä tehdään aktiivisesti. Muistuttaisin teitä siitä, että rahastojen vertailu tietyn pisteen jälkeen on ihan älyttömän vaikeaa ilman että saa tarkempaa dataa vuokrasoppareista yms. Perustunnuslukujen avulla voi tehdä tiettyä vertailua (nettovuokratuotto, maturiteetit etc.), mutta kovin pitkälle meneviä johtopäätöksiä en itse uskaltaisi tästä tehdä. Se että nettovuokratuotot ovat suunnilleen samalla pallokentällä on varmasti loogista rahastojen yhtenevä kiinteistöluokka huomioiden, mutta se että kuuluisiko toisen rahaston nettovuokratuoton olla vaikka 0,5% korkeampi/matalampi kuin toisella vaatisi kyllä muutakin kuin julkista dataa. Itse ollaan @Kasper_Mellas kanssa tultu siihen tulokseen, että rahastojen vertailu julkisilla tiedoilla ei tarjoa meille juurikaan lisäarvoa ja emme tähän käytä aikaa.

19 tykkäystä

Tämä neliöhinta on kyllä järkevä mittari seurata hinnoittelua, ja ottaen vielä huomioon tuon Titaniumin maantieteellisen hajautuksen, niin näen tässä Titan Hoivassa pientä viritystä kiinteistöjen arvojen osalta.

:rofl: Juu minustakin on järkeä vertailla jonkin sairaalakompleksin ja pienen hoivakodin neliöhintoja toisiinsa​:+1:

Ei sinänsä kyllä eq sivuilta löytyy todella kattavasti kohdetiedot… Siitä iso plussa

6 tykkäystä

Jos valitset kahden 3000m2 sote-kiinteistön välillä ja toisessa on

  • 15v vuokrasopimusta jäljellä 20m2 neliövuokralla ja toisessa
  • 8v jäljellä 18m2 neliövuokralla

Niin onko silloin vaihtoehto 2 parempi jos sen saa neliöhinnaltaan 200€ halvemmalla?

Vuokratuotto ja sopimuksen pituus noissa on kiinteistösijoittajan näkökulmasta kriittinen asia eikä se onko toinen neliöhinnaltaan vähän edullisempi.

2 tykkäystä

Lähes 3,5 prosenttiyksikön ero vajaakäyttöasteissa eq:n ja Titaniumin rahastojen välillä on merkittävä. Vuokraamatta olevan tilan tuotto ei ole nolla vaan reilusti negatiivinen kulujen takia.

2 tykkäystä

Taitaa olla eQ:n rahastossa velan osuus rahaston koosta noin 35 % ja Titaniumin osalta nyt noin 30 %, eli pallokenttä on aika samantyyppinen tässä vertailussa.

Itse olen todella konservatiivisesti laskelmissani arvioinut, että Titaniumin Hoivan noin 200M velan juokseva kustannus olisi tällä hetkellä noin 8M vuodessa eli 4 % tasoa - veikkaan kuitenkin, että se on oikeasti tätä korkeampi (välillä 5-6 % tällä hetkellä). Tämä on ihan keskeinen kustannus arvioitaessa rahaston tuottokehitystä nykytilanteessa. Tätä keskimääräistä velan kustannustahan kysyttiin Titaniumin tuloskatsauksen yhteydessä toimitusjohtajalta, mutta toimitusjohtaja ei siihen halunnut vastata - vaikka kysymys on sijoittajille erittäin validi - vaan vastasi jotenkin, että nämä ovat liikesalaisuuksia ja että heidän lainoitusvastapuolet eivät halua näitä lukuja paljastettavan.

2 tykkäystä

Paljonko EQ:n rahaston vieraan pääoman korko on? Siitä varmaan saa jotain viitettä missä suuruusluokissa liikutaan.

2 tykkäystä

Tuossa siis eq yhteiskuntakiinteistöjen luvut

Titanium hoivan vastaavat. Ei nyt taida laskelmasi pitää?

5 tykkäystä

Kumpikaan rahasto ei kerro vieraan pääomansa hintaa. Käsitykseni mukaan kiinteistörahastojen (kuten koko kiinteistösektorin) rahan hinta on noussut selvästi (ei siis pelkkä euribor vaan myös riskilisät). Jos pitäisi tällä hetkellä arvata, niin 5-8% voisi olla hyvä veikkaus kiinteistörahaston vieraan pääoman hinnaksi, riippuen omaisuusluokasta ja velkavivusta. Lyhyellä aikavälillä rahoituksen hinta voi poiketa merkittävästi, jos rahastoilla on korkosuojia käytössä. Ainakin Titaniumin Hoivalla korkosuojia on ollut aktiivisesti käytössä ja käsittääkseni ne edelleen antavat tukea rahastolle.

11 tykkäystä

Taitaa eq:llakin olla korkosuoja muistaakseni n50%(pankkilaina) .
Vaikka ei tietäisi hintaa niin määrät näkee ja se on aika oleellista mikä sen vivun määrä on.

1 tykkäys

Sekä Titaniumilla että eQ:lla se velan osuus rahaston koosta on ollut noin 30 % tasoilla, mutta nyt on tullut vähän eroa, koska eQ:lla on kiinteistöjen arvostuksia on reivattu arvioitsijoiden toimesta alaspäin (täten velan osuus kokonaisuudesta kasvaa), kun Titaniumillahan päinvastoin arvostuksia on nostettu ja rahaston arvostukset taitaa tällä hetkellä olla kaikkien aikojen huipussaan. En ole varma onko Hoivan arvioitsija kertaakaan ollut vielä laskemassa kiinteistöjen arvostuksia, en usko, mutta korjatkaa jos joku tietää paremmin että näin olisi joskus ollut.

Jos oletetaan, että nuo Hoivan velan kustannukset olisivat nyt noin 5 % eli noin 10M vuodessa ja juoksevat kulut noin 3 % eli noin 15M vuodessa (rahaston oman pääoman osuus 500M), niin tästä tulee suoraan noin 25M kustannuksia osuudenomistajille. Sitten jos nettovuokratuotto on noin 41M vuodessa (5,9 % rahaston arvosta mikä ilmoitettu) niin jäljelle jää 16M, joka tarkoittaisi noin 2,3 % vuosituottoa rahastosijoittajalle sillä oletuksella että tuottosidonnaisia ei peritä ollenkaan ja myös kiinteistöjen arvostukset pysyisivät nykyisillä tasoillaan ns. historia-aikojen huipputasossaan.

4 tykkäystä

Kim Lindström on noussut suurimpien omistajien listalle. Sekä suoralla omistuksella että Cardia Investin kautta.

18 tykkäystä