On se hyvä jos voit leikkiä kiinteistöarvioitsijaa, mutta itse jättäisin sen homman jollekkin muulle. Tuohon vaikuttaa hyvin paljon myös se mihin tarkoitukseen ne kiinteistöt on jalostettu. Myös se omistatko useita pienempiä kiinteistöjä vai jonkun vanhan sairaalakompleksin… Myös se vaikuttaa minkälaiset energiankulutukset, kaavat, huoltokustanukset, ylläpitokustannukset odottavat tulevaisuudessa. Kiinteistökannan ikä jne…
Tuntuu että sinulla on jäänyt nyt levy päälle tässä jankkaamisessa sen kanssa että joku pienempi toimija ei voi olla relevantti toimija markkinassa vaan ainoa “uskottava” taho olisi joku suuri toimija.
Myyntitilanteissa kohteiden arvostukset ovat olleet relevantteja niin tämä allaoleva kuin päiväkoti portfolio. Ja tuskin hoivaakaan on putsattu parhaasta päästä. Näistä ollaan saatu suurempi raha kuin mitä arvostus taseessa.
Kiinteistön arvoon vaikuttaa käyttöaste, vuokrataso sekä ylläpitokulut, hoivaoperaattoreiden maksukyky sekä se minkälaiset korotuspykälät soppareihin on leivottu… Toinen on tuottovaade.
Kiinteistöjen kassavirrat ovat tyypillisesti sidottu inflaatioon ja toteutuneet vuokrankorotukset ovat vaimentaneet näitä arvonlaskuja.
Linkkasin aiempaan postiini kartan josta voit käydä katsomassa jokaisin Titaniumin hoivakiinteistön rakentamisvuoden ja sijainnin. Sitä voit peilata vaikka EQ vastaaviin. Voit myös miettiä miksi EQ arvonnousu kiinteistöissä oli aiempina vuosina Titaniumia reippaampaa ja mitä vajaampi käyttöaste tekee arvostukselle? Kumpi arvioitsija tällöin on tehnyt työnsä paremmin kun mihinkään suuriin alaskirjauksiin ei ole tarvinnut ryhtyä? Velkavipu toimii molempiin suuntiin kun tutkailet näitä kahta yhtiötä.
Kerroppa analyytikko kun EQ tunnet niin hyvin että monessako kiinteistössä on SOTE- irtisanomissuoja? Käsittääkseni Titaniumilla ei ole ainuttakaan tällaista kiinteistöä.
“Rajoituslain mukainen irtisanomisehto on sisällytettävä uusiin ja vuoden 2023 jälkeen voimassa oleviin rakennusten ja toimitilojen vuokra- tai muuta käyttöoikeutta koskeviin sopimuksiin. Irtisanomisehto on sisällytettävä myös vanhoihin sopimuksiin, jos niitä olennaisilta osin muutetaan (esimerkiksi kun sovitaan vuokran korotuksista tai sopimuskohteen tai laajuuden muutoksista). Hyvinvointialueella on oikeus irtisanoa sopimukset irtisanomisehdon perusteella vuosien 2024 tai 2025 aikana ja irtisanomisaika on 12 kk.”
Veikkaan että tällaisiin sopimuksiin ei tule Titanium vetämään yhtäkään puumerkkiä alle.
Sinulle analyytikko analyytikko annan vinkin. Tuo jotain uutta ja pohdiskelevaa tähän ketjuun, äläkä jankkaa sitä samaa mitä olet varmaan 10 viestiä aiemmin jo kirjoittanut. Mitään todistetta siitä että kiinteistöarvioitsija ei olisi pätevä työssään et ole tuonut tähän ketjuun. Et suostu miettimään näiden arvostusten ja portfolion erilaisuuksien syitä ja seurauksia mistä sinulle on kirjoitettu. Toivoisin vähän rakentavavampaa pohdiskelua sen suhteen. Pohdi vaikka rakennuskannan erilaisuutta/ monikäyttöisyyttä ja sen vaikutusta kiinteistöjen arvoon, lainoitusastetta ja mahdollisia lainanehtojen/suojausten erilaisuutta, vuokrasopimusten maturiteettia ja vuokrausastetta, hoivaoperaattorien/vuokraajien vaikutusta kokonaisuuteen.
Paljonko tällaisia EQ löytyy?
“Sopimuksiin sisältyy nk. rajoituslain mukainen irtisanomisehto.”