Aika mustavalkoinen kommentti sulla. Totta kai eri elämäntilanteita ja ihmiskohtaloita on yhtä paljon kuin ihmisiä. Pointti mulla oli se että huonosta palvelusta pyritään jossain vaiheessa tavalla tai toisella eroon. Onneksi edes lehtijuttujen perusteella Attendo on kuitenkin herännyt korjaamaan ongelmiaan. Jännä silti nähdä mihin hoitajamitoituksen alentaminen vielä johtaa.
Kiinteistöjen arvonmäärityksiin liittyen nostaisin esille vielä mielenkiintoisen seikan. Eli tällä hetkellä sekä eQ:n että Titaniumin neliöhinnat tuntuvat olevan yhtälaisesti arvostetut, eli noin 3350 euroa neliöltä. Jos katsomme tilannetta vuoden 2022 joulukuun osalta, niin tuolloin eQ ilmoitti rahaston kooksi 2215 miljoonaa euroa ja kiinteistökannaksi 614 000 neliötä, eli tämä tekee neliöhinnaksi 3600 euroa. Hoivalla samaan aikaan oli rahaston koko 683 miljoonaa euroa ja ilmoitettu kiinteistökanta 210 000 neliötä, eli tämä tekee neliöhinnaksi 3250 euroa. Titaniumin arvioitsija on näin tuosta vertailukohdasta nostanut kiinteistöjen arvoja, kun taas eQ:n arvioitsijat ovat selvästi laskeneet kiinteistöjen arvoja. Jokainen voi toki itse perustella kiinteistöjen markkina-arvoja miten haluaa ja hakea erilaisia mittareita niille miten haluaakaan, mutta on hyvin vaikea objektiivisesti perustella sitä, että miten joku laaja kiinteistösijoitusluokka olisi vuoden 2022 lopusta noussut arvostuksissaan Suomessa. Juuri tästä syystä laajasti uskottava tapa toteuttaa kiinteistöarviointi on erittäin tärkeää.
eQ ilmoitti tänään julkaistussa tulosraportissaan seuraavaa:“eQ:n kiinteistörahastojen osalta vuosi 2023 oli vaikea korkotason voimakkaasta noususta johtuvan kiinteistöjen tuottovaateiden nousun seurauksena. Tuottovaateiden noustessa kiinteistöjen arvot laskivat selvästi.”
1 tykkäys
Vuoden 2022 lopun jälkeen Titaniumin kiinteistökannalle on tehty yli 13,4 prosentin vuokrankorotukset (lähde: toimintakertomus 2023). Olisikohan vuokrankorotuksilla tekemistä kiinteistöjen arvostusten kanssa?
2 tykkäystä
Ihan vastaavasti niitä korotuksia on eQ tehnyt. Tuosta kiinteistöjen arvostuserosta rahastojen tuottoero viime vuoden osalta kaiken järjen mukaan selittyy. eQ laski kiinteistökannan arvoa tuon edellä mainitun laskelman perusteella noin 10% ja rahasto otti isosti osumaa. Titanium ei tainnut vastaavaa tehdä lähellekään samassa mittakaavassa. Kuka on oikeassa on eri asia.
1 tykkäys
Jos Eq:n neliöhinnat olivat aikaisemmin korkeammat ja nyt samat niin oliko Eq:n arvostustasot lopulta liian korkeat jo alunperin?
Vähän kuin mansikoita ja mustikoita vertailtaisiin, kun ei ilmeisesti ole kaikki sopimusehdot tiedossa. Suurta eroa noissa tuskin on?
7 tykkäystä
Velkavivulla eq operoi joka on huomattavasti suurempi kuin Titaniumilla. Jos EQ löhellä 50% ja Titanium alle 30%. Mutta eihän näillä tietenkään mitään tekemistä ole dipin kanssa. Ei velalla, eikä koroilla/suojauksilla;)
15 tykkäystä
@lazyway, meillä ei valitettavasti ole samaa dataa eQ:n YKK.
Sitten yleisesti tuosta eQ YKK vs. Titanium Hoiva vertailusta mitä täällä tehdään aktiivisesti. Muistuttaisin teitä siitä, että rahastojen vertailu tietyn pisteen jälkeen on ihan älyttömän vaikeaa ilman että saa tarkempaa dataa vuokrasoppareista yms. Perustunnuslukujen avulla voi tehdä tiettyä vertailua (nettovuokratuotto, maturiteetit etc.), mutta kovin pitkälle meneviä johtopäätöksiä en itse uskaltaisi tästä tehdä. Se että nettovuokratuotot ovat suunnilleen samalla pallokentällä on varmasti loogista rahastojen yhtenevä kiinteistöluokka huomioiden, mutta se että kuuluisiko toisen rahaston nettovuokratuoton olla vaikka 0,5% korkeampi/matalampi kuin toisella vaatisi kyllä muutakin kuin julkista dataa. Itse ollaan @Kasper_Mellas kanssa tultu siihen tulokseen, että rahastojen vertailu julkisilla tiedoilla ei tarjoa meille juurikaan lisäarvoa ja emme tähän käytä aikaa.
19 tykkäystä
Tämä neliöhinta on kyllä järkevä mittari seurata hinnoittelua, ja ottaen vielä huomioon tuon Titaniumin maantieteellisen hajautuksen, niin näen tässä Titan Hoivassa pientä viritystä kiinteistöjen arvojen osalta.
Juu minustakin on järkeä vertailla jonkin sairaalakompleksin ja pienen hoivakodin neliöhintoja toisiinsa:+1:
Ei sinänsä kyllä eq sivuilta löytyy todella kattavasti kohdetiedot… Siitä iso plussa
6 tykkäystä
Jos valitset kahden 3000m2 sote-kiinteistön välillä ja toisessa on
- 15v vuokrasopimusta jäljellä 20m2 neliövuokralla ja toisessa
- 8v jäljellä 18m2 neliövuokralla
Niin onko silloin vaihtoehto 2 parempi jos sen saa neliöhinnaltaan 200€ halvemmalla?
Vuokratuotto ja sopimuksen pituus noissa on kiinteistösijoittajan näkökulmasta kriittinen asia eikä se onko toinen neliöhinnaltaan vähän edullisempi.
2 tykkäystä
Lähes 3,5 prosenttiyksikön ero vajaakäyttöasteissa eq:n ja Titaniumin rahastojen välillä on merkittävä. Vuokraamatta olevan tilan tuotto ei ole nolla vaan reilusti negatiivinen kulujen takia.
2 tykkäystä
Taitaa olla eQ:n rahastossa velan osuus rahaston koosta noin 35 % ja Titaniumin osalta nyt noin 30 %, eli pallokenttä on aika samantyyppinen tässä vertailussa.
Itse olen todella konservatiivisesti laskelmissani arvioinut, että Titaniumin Hoivan noin 200M velan juokseva kustannus olisi tällä hetkellä noin 8M vuodessa eli 4 % tasoa - veikkaan kuitenkin, että se on oikeasti tätä korkeampi (välillä 5-6 % tällä hetkellä). Tämä on ihan keskeinen kustannus arvioitaessa rahaston tuottokehitystä nykytilanteessa. Tätä keskimääräistä velan kustannustahan kysyttiin Titaniumin tuloskatsauksen yhteydessä toimitusjohtajalta, mutta toimitusjohtaja ei siihen halunnut vastata - vaikka kysymys on sijoittajille erittäin validi - vaan vastasi jotenkin, että nämä ovat liikesalaisuuksia ja että heidän lainoitusvastapuolet eivät halua näitä lukuja paljastettavan.
2 tykkäystä
Paljonko EQ:n rahaston vieraan pääoman korko on? Siitä varmaan saa jotain viitettä missä suuruusluokissa liikutaan.
2 tykkäystä
Tuossa siis eq yhteiskuntakiinteistöjen luvut
Titanium hoivan vastaavat. Ei nyt taida laskelmasi pitää?
5 tykkäystä
Kumpikaan rahasto ei kerro vieraan pääomansa hintaa. Käsitykseni mukaan kiinteistörahastojen (kuten koko kiinteistösektorin) rahan hinta on noussut selvästi (ei siis pelkkä euribor vaan myös riskilisät). Jos pitäisi tällä hetkellä arvata, niin 5-8% voisi olla hyvä veikkaus kiinteistörahaston vieraan pääoman hinnaksi, riippuen omaisuusluokasta ja velkavivusta. Lyhyellä aikavälillä rahoituksen hinta voi poiketa merkittävästi, jos rahastoilla on korkosuojia käytössä. Ainakin Titaniumin Hoivalla korkosuojia on ollut aktiivisesti käytössä ja käsittääkseni ne edelleen antavat tukea rahastolle.
11 tykkäystä
Taitaa eq:llakin olla korkosuoja muistaakseni n50%(pankkilaina) .
Vaikka ei tietäisi hintaa niin määrät näkee ja se on aika oleellista mikä sen vivun määrä on.
1 tykkäys
Sekä Titaniumilla että eQ:lla se velan osuus rahaston koosta on ollut noin 30 % tasoilla, mutta nyt on tullut vähän eroa, koska eQ:lla on kiinteistöjen arvostuksia on reivattu arvioitsijoiden toimesta alaspäin (täten velan osuus kokonaisuudesta kasvaa), kun Titaniumillahan päinvastoin arvostuksia on nostettu ja rahaston arvostukset taitaa tällä hetkellä olla kaikkien aikojen huipussaan. En ole varma onko Hoivan arvioitsija kertaakaan ollut vielä laskemassa kiinteistöjen arvostuksia, en usko, mutta korjatkaa jos joku tietää paremmin että näin olisi joskus ollut.
Jos oletetaan, että nuo Hoivan velan kustannukset olisivat nyt noin 5 % eli noin 10M vuodessa ja juoksevat kulut noin 3 % eli noin 15M vuodessa (rahaston oman pääoman osuus 500M), niin tästä tulee suoraan noin 25M kustannuksia osuudenomistajille. Sitten jos nettovuokratuotto on noin 41M vuodessa (5,9 % rahaston arvosta mikä ilmoitettu) niin jäljelle jää 16M, joka tarkoittaisi noin 2,3 % vuosituottoa rahastosijoittajalle sillä oletuksella että tuottosidonnaisia ei peritä ollenkaan ja myös kiinteistöjen arvostukset pysyisivät nykyisillä tasoillaan ns. historia-aikojen huipputasossaan.
4 tykkäystä
Kim Lindström on noussut suurimpien omistajien listalle. Sekä suoralla omistuksella että Cardia Investin kautta.
20 tykkäystä
Titaniumin myyntijohtaja Noora Sergejeff hankki pienen nipun osakkeita:
1 tykkäys
Huhtikuussa 70 suurinta osakkeenomistajaa lisäsi hieman osakkeitaan ja vähemmän lunastuksia heidän osalta. Ilmeisesti lähinnä piensijoittavat kevensivät osakeomistuksiaan Titaniumissa.
1 tykkäys