Huutokauppa päättyi 3.1.2024 klo 21.00
Päättynyt, tarjous hylätty
Aiemmat myydyt oli taidettu laittaa alv-velvolliseen käyttöön, jolloin rak aikasia alveja saatu se 50-55k/kohde pois. Tätä viimeisintä ei ollu laitettu.
1 tykkäys
Ylin johto toiminut Inderesin ohjeen mukaisesti ja juustohöylännyt ohuesti:
2 tykkäystä
Eräs tuttuni kerran puolivakavissaan totesi, että voisi siinä tapauksessa sijoittaa Toivoon, jos osakepositioon saadaan jotenkin liitettyä sellainen toiminto, että se myy välittömästi salkun tyhjäksi, kun Myllymäki myy 
3 tykkäystä
Jännä miten sentimentti on muuttunut viime vuoden syys-lokakuusta.
Silloin ex-talousjohtaja tyhjensi miljoonasalkkuaan tasaiseen tahtiin, eikä ostolaidalla näkynyt juuri ketään. Itse sain aivan rauhassa ostella tätä osaketta salkkuuni 0,75€ - 0,85€ haarukasta aivan rauhassa niin paljon kuin vain rahkeet riittivät.
Nyt sitten taas kun osake pyörii 1,10€ - 1,20€ haarukassa, (40-50% ylempänä), niin kovasti on ostolaidalla porukkaa, on vahvoja tarjoustasoja lähellä toisiaan, mitä ei todellakaan syksyllä näkynyt.
Mulle ei ihan aukea tämä logiikka, että miksi tämä nyt 40-50% kalliimpana onkin yhtäkkiä kiinnostava ostopaperi, kun syksyllä tämä ei juuri ketään kiinnostanut?
Olen pohtinut mahdollisia syitä:
-
Nyt alkaa olla kaikille selvää, että sitä Inderesin ennustamaa tulosvaroitusta ei ole tulossa (kiinteistöjen arvojen laskun vuoksi). Tämä oli aika selvää itselleni koko ajan, niin jotenkin oletin, että tämä olisi aika selvää monelle muullekin. Ei pitäisi olettaa.
-
Ajattelevatko jotkut sijoittajat, että se Korpi Capitalin 3M€ pääomaruiske nyt jotenkin pelasti Toivon tiukasta tilanteesta?
-
Toimiko tiedote siitä, että yhtiö suunnittelee 20-30 M€ divestointeja H1/2024 aikana katalyyttina kurssinousulle?
-
Vai onko tämä vain sitä, että tämä nousee muiden kiinteistöyhtiöiden vanavedessä, kun korkohuippu näyttäisi olevan takanapäin?
Tässä nyt omia hajanaisia ajatuksiani tilanteesta.
Muilla ajatuksia tästä?
3 tykkäystä
Itse veikkaan lähes puhtaasti tätä. Myös esim Kojamo on noussut raketin lailla lähes yhtä paljon samassa aikaikkunassa Toivon kanssa. Marraskuussa näytti olleen sellainen perinteinen ylilyönti kovimmillaan koko toimialalla, ja nyt on sitten palauduttu vähän järkevämmille tasoille.
Itsekin olin Toivossa ja Kojamossa jopa ostotarjoukset sisässä tuolloin marraskuussa, mutta kaupat jäi toteutumatta kun pilkki oli liian alhaalla. Sitten tuli tyypillinen jäätyminen, kun nousu alkoi varsin raivoisasti “ilman mitään uutisia” sen taustalla, joten jäi sitten loppunousukin nauttimatta 
2 tykkäystä
Pörssit ei ole rationaalisia ja ihmiset on tunnepohjaisia sopuleita (kärjistettynä). Parhaat tuotot tehdään silloin ku muut ylireagoi. Se että juuri kukaan ei osta, on juurikin ylireagointia.
2 tykkäystä
Ps. Asiasta toiseen. Viime viikkoina olen seurannut tavallista tarkemmin vuokrailmoituksia. Monen muun asunnonvuokraajan lailla Toivokin tarjoaa vuokrasuhteen alkuun alennuksia asukkaille. Mutta seuraamissani kaupungeissa ainoana merkittävämpänä vuokrayhtiönä se ilmoittaa vuokraussivustoilla vuokran määräksi sen ensimmäisen alekuukauden vuokratason, mikä sotkee ikävällä tavalla vuokrasivustojen hintarajausten ja hinnoittelujärjestyksen käyttöä. Todella vastenmielinen ja mielestäni myös hyvän markkinointitavan vastainen toimintatapa.
LISÄYS: Ps2. Aikaisemmin ketjussa tuotiin myös esille yhtiön myyntikohteiden “kolme yksiötä kahden hinnalla” -kampanja. Ihan yhtä harhaanjohtavaa markkinointia sekin, kun alennus kohdistui myyntihintaan eikä velattomaan hintaan. Näitä kun kuluttajaviranomaiset tutkisivat, niin sapistaa tulisi firmalle harhaanjohtavasta markkinoinnista.
@Markus_Myllymaki Onko harhaanjohtava ja lainvastainen markkinointi teille tietoinen strateginen valinta vai ettekö te vain tunne lainsäädäntöä?
18 tykkäystä
Aijai.
Ei kai tähän oikein muuta voi todeta.
Mutta miten ihmeessä yhtiö venytti negarin antamista näin kauan?
5 tykkäystä
Olisiko kiinteistöjen arviointi saatu vasta tänään?
Sieltä se odotettu negari tuli. Luulen, että johdon strategiana on ollut toivo ja nyt se ei tuottanut tulosta.
On käsittämätöntä, että johto ei ole aiemmin herännyt käypiin arvoihin ja tiedottanut asiasta.
1 tykkäys
Viimeisimmässä Inderesin haastattelussa 6min kohdasta eteenpäin → “emme ole meidän valuaatioista huolissamme”
10 tykkäystä
Toivon toimitusjohtaja on kommenteissaan ollut niin huolissaan muiden yhtiöiden käyvistä arvoista, että ei ole kerennyt katsoa omaan taseeseen.
Tuo ylläoleva kommentti on samaa kastia kuin vuoden 2022 Q2 haastattelussa nousevista koroista:
Naureskellen nouseviin korkoihin eikä juuri ymmärrystä niiden vaikutuksesta käypiin arvoihin.
Tässä negatiivisessa tulosvaroituksessa on hyvää se, että nyt putsataan tasetta jälleen tähän hetkeen. Heikko kohta on edelleen johto ja osaamisen taso. Nyt on tietysti paikka oppia ja ymmärtää korkoja liiketoiminnassa, jossa korolliset velat on se juttu.
4 tykkäystä
Hivenen pisti hymyilyttämään aamulla, kun Dansken aamukatsausta luin: Toivo sai Danskelta OSTA-suosituksen. Siis tänä aamuna. Perfect timing 
Toivo Group (Osta)
Halukas jatkamaan terveellä näkymällä
5 tykkäystä
Huh, ihan ennustettua muutosta arvoissa tuottovaatimusten nousun kautta. Toivotaan toivotaan meininkiä sijoittajaviestinnällisesti. Edelleen pysyn kaukana tästä osakkeesta.
1 tykkäys
Täällä arvailtiin vuodenvaihteiden 2023 ja 2024 euribortasojen perusteella, että tuottovaatimuksiin ei välttämättä älytöntä painetta ole. Tuottovaatimus nousikin vielä reilummin kuin mitä ennustitte. Laskin päässä, että vuodenvaihteen taso 5,2x
Yhtiön johto kertoi osarista toiseen, miten korotuksia ollaan viemässä vuokriin ja ylipäänsä tasetta on arvostettu maltillisesti suhteessa verrokeihin.
Mikä mielestäsi selittää näinkin rajua tuottovaatimusten nousua, etenkin verrattuna verrokeiden vastaaviin?
6 tykkäystä
Silloin olin näköjään hieman liian optimistinen. Korkojen laskuodotukset lähtivät markkinoilla ennen vuodenvaihdetta turhan kovalle laukalle ja Saksan 10-vuotinen on myös noussut silloisesta noin 2 %:n tasosta jälleen 2,3 %:n tasolle. Me odotettiin tammikuun alun päivityksessä tuottovaatimuksen nousevan 5,15 %:iin vuoden 2024 aikana. 2023 odotus oli taas 5,05 %. Nyt taso näyttää nousseen 5,2-5,3 %:n tasoille. Odotuksissa oli edelleen, ettei tuottovaatimuksia vielä nostettaisi “käyville tasoille” pienten transaktiovolyymien takia, koska näyttöä ei ole, kuten Q1-Q3 kaikki toimijat markkinoilla toitottivat. Nyt kuitenkin näyttää siltä, että arvioitsijat ovat jo valmiita nostamaan tuottovaatimuksia enemmän. Tämä on mielestäni hyvä asia ja toivottavasti tapahtuu läpi sektorin.
Vuokrankorotusten onnistumisen vaikutus voi olla myös osatekijä tässä taustalla. Voi olla, että vuoden lopussa on käynyt vuokralaiskatoa tai korotuksia ei saatukaan vietyä niin hyvin maaliin kuin vaikutti. Pienistä vuokra-asunnoista on edelleen ollut selkeää ylitarjontaa PK-seudulla ja monilla alueilla ylitarjonta on vain kasvanut, minkä takia tämä ei mielestäni ole mahdoton skenaario.
Mitä tulee verrokkeihin niin odotan näkeväni merkittäviä tuottovaatimusten nostoja myös verrokeilta. Osin korkeampia tuottovaatimuksia voi selittää mielestäni asuntojen heikommat mikrosijainnit, mutta katsotaan millaisia tuottovaatimuksia verrokeilta tulee. Pörssissähän esim. Kojamoa arvostetaan noin 5,3 % tuottovaatimuksella tällä hetkellä.
19 tykkäystä
Yksi osittain jopa odotettua rajumpaa käypien arvojen laskua osittain selittävä tekijä saattaa liittyä tuohon surullisen kuuluisaan Espoon Miilukorven vastaanottokeskukseen.
Se on arvoltaan ihan merkittävän kokoinen, eli 21M€ kokoinen hanke, edustaen noin 12% Toivon kiinteistöportfolion arvosta Q3/2023 lopussa.
Se, että alkuperäisestä suunnutelmasta poiketen osa asunnoista on muutettu vastaanottokeskukseksi, aiheuttaa jo itsessään ulkopuolisen arvioitsijan papereissa sen, että se arvostetaan selkeästi korkeammalla tuottovaatimuksella kuin jos se olisi kokonaan asuintalo.
Tuo kaavavääntö on kuitenkin nyt lisäksi aiheuttanut sen, että käsittääkseni tällä hetkellä kohdetta on aikalailla mahdotonta myydä eteenpäin siihen liittyvien riskien vuoksi.
Todennäköisesti myös ulkopuolinen arvioitsija on siten laskenut huomattavan riskilisän kohteen arvoa määrittäessään.
8 tykkäystä
Pääomistaja Raatihuone Oy on vähentänyt omistustaan tammikuussa 69 248 osakkeen verran.
1 tykkäys
Nyt onkin mielenkiintoista, mitä tästä seuraa. Pikkurahasta ei luulisi olevan puutetta ja edellisen kerran, kun vastaavaa saman omistajan toimesta on tapahtunut, ei uutisointi ole laantunut vieläkään. Toki pieni vähennys, mutta varaudun silti popcorneilla mausteineen. Toisaalta Koivukoski sukuniminen on myös ostanut n. 15.000kpl.
Kun tässä on lähipiiriyhtiöstä kyse, niin miksei ole Johdon liiketoimet tiedotetta annettu?
E: Lisätään linkki osakemonitoriin https://sijoittajille.toivo.fi/fi/osaketieto/osakkeenomistajat
Edit: Olin hetken ihan sekasin, että miten yhtiön sivuilla ei ole tuota tiedotetta, mutta sehän oli jo vuoden vanha. Mystinen tämä FN käytäntö, jos riittää että joskus muinoin on tiedotettu ja ajankohtaista tiedotetta ei enää tarvita lähipiirin toimista. Kiitos @ollikohan selvennyksestä ja hämmennyksestä
2 tykkäystä
Minullakin on se käsitys, että tuosta Raatihuone Oy:n omistuksen muutoksesta olisi kuulunut antaa pörssitiedote. Voin toki olla väärässäkin.
1 tykkäys