Toivon Q3 ulkona:
Vuokrausaste pudonnut vielä Q2:sta ja tällä raportilla 91,2% (Q2: 92,1%). Ei näytä vielä markkinat ainakaan Toivon asunnoissa piristyneen. Eihän tuosta voi kuin parantaa.
3 tykkäystä
Frans-Mikaelin kommentit.
Miten tuo FFO meni noin paljon miinukselle Q3 ja alle ennusteidesi @Frans-Mikael_Rostedt?
3 tykkäystä
Totta siitä jäi kirjoittamatta tarkentava avaus. Johtuu hyvin pitkälti tuosta, että tulos koostui ei kassavirtavaikutteista kehitysvoitoista (0,9 MEUR vs. 0,1 MEUR odotus) eikä myynti- ja projektinjohtohankkeiden kautta tuloutuvasta liikevaihdosta, josta tuloutuu kassavirtaa. Lisäksi rahoituskulut olivat ~0,2 MEUR odotuksia isommat. Rahavirtavaikutteiset maksetut verot olivat myös (-0,25 MEUR) tuloslaskelman kautta laskettuja veroja selvästi suuremmat.
4 tykkäystä
@Markus_Myllymaki oli @Frans-Mikael_Rostedt:in haastattelussa heti Q3:n jälkeen. 
Aiheet:
00:00 Aloitus
00:16 Tulosvaroituksen taustaa
02:10 Hankkeiden viivästyminen
03:30 Keskeiset ajurit loppuvuodelle
05:00 Valmistuneiden myyntikohteiden vaikutus loppuvuoden ohjeistukseen
06:04 Q3:n summaus
08:13 Vuokrausaste ja kysyntätilanne
09:26 Uusien hankkeiden kannattavuustasot
11:50 Transaktiomarkkinan kehitys ja näkymät
14:03 Millä mielellä ensi vuoteen?
2 tykkäystä
Frans on tehnyt uuden yhtiöraportin heti Q3:n jälkeen.
Toivon Q3-raportti oli kokonaisuutena odotustemme mukainen, mutta teimme pieniä ennustelaskuja pitkittyneen heikon yleisen talousnäkymän ajamana. Toivon nykyinen hankekanta antaa eväät ensi vuonna selkeälle tulosparannukselle ja näemme yhtiössä selvää tuloskasvupotentiaalia asuntorakentamisen syklin asteittain parantuessa. Nykykurssilla (2024-25e: P/NAV 1,10-0,95x) sijoittaja pääsee kiinni yhtiön kiinteistöportfolioon lähes tasearvostuksin ja saa hankekannan pidemmän aikavälin kehityspotentiaalin lähes kaupan päälle.
3 tykkäystä
Tässä hankeessa alkaa olla jo kokoluokkaa tähän markkinaan.
Kun huomioi jo julkaistut Nuveenille tehtävät perheasunnot, oman Kilon hankkeen, Esperin Kangasalan hankkeen ja tuoreimman Suurpellon hankkeen, niin strategiassa oleva 100M€ (2026) volyymi alkaa tuntua todelta. Aika näyttää, millaisiin kehityskatteisiin näissä yltävät ja kuinka paljon jää omaan taseeseen ja minkä verran menee myyntiin. Jos myyntiin paljon, niin navi on entistä huonompi arvostusmittari firmalle.
Yrittämisestä ei voi tässä markkinassa syyttää.
10 tykkäystä
Tästä tänään Hesarissa:
Meinaako Toivo Group viedä korkeimpaan hallinto-oikeuteen?
Toisaalla positiivisempaa:
“Kaupalla ei ole arvioidusti merkittävää vaikutusta Yhtiön antamaan vuoden 2024 liikevoittoennusteisiin.”
3 tykkäystä
Kirjoittelin aamukatsaukseen kaupasta.
Kauppa on merkittävä Toivolle vastaten noin 25 % sijoituskiinteistöjen käyvästä arvosta. Sirius Capital Partners on yksi Suomen menestyneimpiä kiinteistösijoittajia ja kohde tulee heidän uuteen asuntorahastoonsa. Nyt myyty portfolio ja vuoden aikana yhteensä toteutuneet yli 60 MEUR:n myynnit erittäin vaikeassa markkinassa ovat mielestämme todiste Toivon taseen likvidiydestä ja arvonmääritystasoista, vaikka ne ovatkin tapahtuneet pienin tappioin. Kaupalla ei yhtiön arvion mukaan ole merkittävää vaikutusta yhtiön antamiin vuoden 2024 liikevoittoennusteisiin, mutta arvioimme kaupan tapahtuneen pienehköllä tappiolla. Kauppa mahdollistaa useampien jo tiedotettujen hankkeiden käynnistämisen. Arvioimme kaupalla alustavasti olevan pieni negatiivinen kokonaisvaikutus lyhyen aikavälin NAV-ennusteisiimme, mutta se laskee selkeästi ennusteriskejä ja mahdollistaa isommat hankevolyymit jo lyhyellä aikavälillä.
6 tykkäystä
En oikein ymmärrä tätä ikiliikkujaa. Toivo myy tavaraa koko ajan pienellä tappiolla (johtuen toivottavasti markkinasta), näistäkin kaikista on aikanaan uumoiltu hyviä kehityskatteita, muttei nyt tullutkaan sitten. Sitten tehdään uusia, joista taas uumoillaan hyviä uusia kehityskatteita.
Jos kohteiden huono myyntihinta johtuu markkinasta, niin eikö kannattaisi odottaa, että markkina paranee? Mitä se hyödyttää, että myydään vanhaa tappiolla ja tehdään vastaavaa tilalle?
Jos vanhojen tappiolla myynti johtuu markkinasta, niin samalla laillahan nyt tehtävät myytäisiin tähän markkinaan tappiolla. Ja samalla lailla nyt myydyt myytäisiin voitolla paremmassa markkinassa, kun nyt aloitettavat.
Eikö olisi vain parempikin pitää vanhat, joissa jo vuokralaiset, kun alkaa metsästään uusiin vuokralaisia?
Markkinoiden paranemista odotellessa voi si olla lomautuksella ne, ketkä nyt joutuu rakennuttamaan uusia kohteita ja hankkimaan niihin vuokralaisia🤷🏻
Toivo on kirjannut näistä sen kaksinumeroisen kehityskatteen (olikohan joku 17%?) kun ovat valmistuneet. Nyt jos ne menevät yksinumeroisella alennuksella ulos ja ovat tuottaneet välissä myös vuokratuottoja, niin ovathan ne kokonaisuutena edelleen hyvin plussalla. Ajatuksenahan on että pääomia vapauttamalla päästään aloittamaan enemmän uusia kohteita joiden myötä taas saadaan lisää kaksinumeroisia kehityskatteita.
8 tykkäystä
Tässä on se ongelma, että rakentaminen ei tapahdu päivässä. Parhaat katteet saadaan, kun rakentaminen aloitetaan huonossa markkinassa, ja kohde valmistuu hyvässä markkinassa. Rakentamiskustannukset eivät tällä hetkellä ole enää niin koholla, että rakentaa ei kannattaisi. “Huono markkina” viittaa heikkoon asuntojen kysyntään. Suurin osa asiantuntijoista on sitä mieltä, että parin vuoden päästä markkina ei ole enää yhtä huono. Näin ollen nyt kannattaa rakentaa. Varmaksihan tätä kukaan ei tiedä, mutta mielestäni Toivon strategia on tällä hetkellä aivan oikea.
7 tykkäystä
Eikös tuo kehityskate ole käytännössä rakennuskustannukset vs arvioitsijan antama käypä arvo? Vuonna 2022 käypien arvojen muutokset olivat +12meur ja 2023 -7 meur.
Jos esimerkiksi kohde on vuonna 2022 valmistumiseen mennessä sisältänyt sen 17% kehityskatteen, joka tullut läpi käypien arvojen kirjaamisen kautta, niin vuoden 2023 tilinpäätökseen se 17% on jo sulanut korkojen nousun myötä ainakin osittain.
Näin ollen, jos kokonaiskatetta ajatellaan, niin vuonna 2024 myyty parin prosentin alennus ei ole vuoden 2022 kehityskatteesta tai mistä ikinä, vaan 2024 taseelle kirjatusta kohteen käyvästä arvosta. Periaatteessa 2023 lopun arvo, koska Toivo kirjaa käyvät arvot tilinpäätöshetkellä.
Tuloslaskelman käypien arvojen muutosta parantaa se, että kohteita rakennetaan jatkuvasti, jolloin arvio perustuu usein parempiin oletuksiin täyttöasteesta, vuokratasosta ja ehkä myös lopullisista kuluista. Kyseessä erä, johon vaikuttaa vahvasti ns. johdon harkinta.
Itse strategiaan, niin mielestäni hyvä veto tyhjentää salkkua ja laittaa pääomaa uusiin kohteisiin.
3 tykkäystä
Tosiaan kuten @Vyolaukkumies yllä kommentoi tuloutettava kehityskate on ulkoisen arvioitsija antama käypä arvo - investointikustannus. Toivo on kertonut, että heidän kehityskate käypien arvojen laskun jälkeen eli tilinpäätöksen 2023 arvoilla laskettuna on 17 %.
Toivon mukaan (Q4’23 esitys) heidän asuntojen arvot ovat laskeneet 10 % nimellisesti. Tämä on myös laskettavissa tuottovaatimusten noususta johtuneesta käyvän arvon muutoksesta suhteutettuna edeltävän kvartaalin käypään arvoon. Tuottovaatimuksen noususta johtunut muutos oli -6,3 meur 2022 ja -10,8 meur 2023. Reaalisesti arvot ovat toki laskeneet vielä selkesti enemmän.
Tästä voidaan laskea, että kehityskate olisi ollut rakennettessa 30 %.
Tässä nopea hahmotelma siitä mikä näiden nyt myytyjen asuntojen kehityskate olisi ollut, jos myyntihinta oli 3 tai % 5 alle nykyisten käypien arvojen. Yksinkertaisuuden vuoksi käypä arvo alussa on 100 meur. Näillä luvuilla realisoitunut kehityskate olisi ollut 13-11 %.
5 tykkäystä
Tässä on Fransin kommentit Toivon tuoreesta hankkeesta.
Toivo tiedotti käynnistävänsä noin 10 MEUR arvoisen kerrostalohankkeen Vantaan Aviapolikseen, Helsinki-Vantaan lentoaseman läheisyyteen. Kohde tulee Toivon omistukseen ja sen asunnot vuokrataan kuluttajille. Toivo kykenee nyt käynnistämään hankkeita, kun se sai vapautettua pääomia 35 MEUR:n myynneillä. Suhtaudumme positiivisesti siihen, että yhtiö kykenee käynnistämään hankkeita erittäin hiljaisessa asuntomarkkinassa ja hyötymään matalemmista rakennuskustannuksista.
3 tykkäystä
Minusta tuo Toivon tapa kirjata tuottoja (kehityskatetta) on kuin itseltään varastamista. Omaan taseeseen tehdyille kohteille saa haluamansa suuruisen arviokirjan, kuten olemme monen alan yhtiön kohdalla joutuneet huomaamaan. Näitä “mielikuvitustuottoja” on laskennallisten verovelkojen perusteella Toivon taseessa kirjattuna tälläkin hetkellä pyöreät 20 miljoonaa euroa.
Viimeisimmästä kaupasta ei raportoitu toteutunutta kauppahintaa suhteessa tasearvoihin, mikä ei ainakaan lisää luottamusta taseen arvostuksien pitävyyteen. Nykyiselläkin hinnalla tämä on mielestäni arvokas, vertaa yhtiötä sitten puhtaisiin rakennusyhtiöihin tai sitten kiinteistösijoitusyhtiöihin.
3 tykkäystä
Kaupalla ei sanottu olevan merkittävää vaikutusta ohjeistukseen eli voidaanko olettaa, ettei se mennyt kovin isolla tappiolla?
1 tykkäys
Ohjeistus on aika lavea ja mielestäni selvyyden vuoksi kaupan tulosvaikutus olisi ollut syytä tiedottaa.
Yleisesti ottaen Toivon kehityskate -% vaikuttaa aika korkealta. Kuinka moni alan yhtiö on tuohon yli ajan pystynyt?
Mikä olisi mielestäsi parempi tapa kohteiden tasearvon määrittämiseen, kuin käyttää ulkopuolista arvioijaa vuosittain? Ymmärrän kyllä, että näissä voi olla ilmaa (samaan tapaan kuin kiinteistönvälittäjän arvioissa usein on muutama prosentti ilmaa, kun laitat asuntoa myyntiin). Mutta mikä olisi se vaihtoehto?
Tästä samaa mieltä. Tuon tiedon kertomatta jättäminen on ilman muuta negatiivinen signaali kyseisen kaupan osalta.
Hyvä kysymys tämäkin. Toivon kohdalla teesi kai on, että tehdään vain kasvukeskuksissa hyville paikoille, joissa katteet ovat yleensä hyvät. Ei aiota hakea kasvua vähemmän kannattavilta sijainneilta, toisin kuin kaikki isot yhtiöt ovat jossain vaiheessa tehneet. Kuinka kestävä tämä teesi on, lienee tärkeä kysymys sijoittajalle pohdittavaksi.
Eiköhän tuo ole ainoa realistinen tapa, kun halutaan arvostaa kohde käypään arvoon. Se mitä voisi tehdä on, että kohteet arvostettaisiin käypään arvoon vasta valmistumisen hetkellä eikä kesken rakentamisen. Keskeneräisten kohteiden osalta on huomattavasti helpompi leipoa sisään ilmaa kuin valmiiden osalta.
2 tykkäystä