Vuosikertomuksessahan näitä on avattu herkkyysanalyyseineen:
6 tykkäystä
Kiitokset!
Minun moka, kun en ollut huomannut.
Ainakin nopealla vilkaisulla vaikuttaa tuottovaateet maltillisemmilta kuin esimerkiksi Kojamolla
Pari asiaa Toivo Group liittyen videon perusteella:
- Arvonmuutokset toimii laskumarkkinassa myös toiseen suuntaan
- kassavirta on kuningas ja on höpöhöpöä väittää tulevien vuosien projektien tuotoista, koska näissä valtavaa epävarmuutta jopa optimistiset lasit päässä?
- raakamaasalkku? Tonttivaraus tai vastaava, jossa kaavoitus/kehitys jne on vielä edessä eli käytännössä isollla etunojalla mennään?
- pystyykö vuokrankorotuksia tässä ympäristössä tekemään ilman, että vaarantaa kassavirran (Kojamo jne suuret yritykset eivät tee kovinkaan isoja korotuksia, koska tarjolla on valtavasti vuokra-asuntoja joista valita ja vuokralaisen maksukyky on koetuksella)
Onhan tämä hyvin spekulatiivinen ja korkean riskin optio ”kehä 1 ja 3:n” väliseen asuntokehitysmarkkinaan.
5 tykkäystä
Matiaksen aamarikommentti ja tavoitehinta- ja suositusmuutos. 1,5 € ja Myy (aik. 2,3 € ja vähennä).
8 tykkäystä
Kerrankin analyysissa vahvaa näkemystä! Ainakin eilen vielä Toivon hallitus/johto arvioi pääsevän tulosohjeistukseen 22-28M ja tänään @Matias_Arola antaa arviolle täystyrmäyksen 
Nopea on käänne markkinoilla, kun 30% opoa taonnut kehittäjä/rakentaja jysähtää hetkessä tappiolliseksi (2023).
Isot kysymykset lienevät:
-
Kuinka hyvin yhtiö kykenee tässä ympäristössä jatkamaan kehittämis/rakentamis liiketoiminnan tuottavuutta
-
Kuinka korkeat vuokran nostot menee läpi suojaamaan tuottoarvopohjaisesti arvostettua tasetta
-
Millä tasoilla korkotasot seuraavat vuodet pyörii
8 tykkäystä
Tähän liittyvä yhtiöraportti olikin selvästi normaalia tuhdimpi paketti, jota oli varmaan valmisteltu jo jonkin aikaa toimintaympäristön muutoksen vuoksi. Erinomaista luettaavaa, kiitoksia siis jo nyt @Matias_Arola .
Muutamia ajatuksia ja palautetta:
- Tuossa on yhtiöraporteissa päivityksissä aika paljon vaihtelua, miten arvonmääritys puretaan auki, mikä tekee hieman vaikeaksi seurata, mitkä parametrit ovat edelliseen nähden muuttuneet. Aiemmin oli osien summa koko yhtiölle, sitten osien summa per osake, ja nyt viimeisimmässä osien summa on vielä implisiittisemmin, eikä enää selkeästi eriteltynä. Teen joka tapauksessa omat laskelmani, joten esitystavalla ei sinänsä väliä, mutta yhdenmukaisempi arvonmääritys parantaisi kyllä luettavuutta .
- Tässä näkeekin hyvin, kuinka korkoympäristön ja tuottovaatimuksen nosto puraisee montaa kautta tällaista vivutettua bisnestä. En esimerkiksi ollut itse hahmottanut, että vaikutus rakennuttamisliiketoiminnan arvoon olisi näin voimakas. Mutta juu: kyllähän tuo puraisee kehitysmarginaalia ikävästi. Pureeko sitten ihan noin paljon, itse en ole ihan varma. Kun kyky investoida samalla laskee aiemmin arvioidusta 60 M€/v niin vaikutus yhtiön arvonmääritykselle lienee selkeästi tässä jopa jyrkempi kuin kiinteistöportfolion käyvän arvon muutokset.
- Toivon kiinteistöportfoliolle tuottovaatimukselle esittämäsi arvio 4,4 % viime tilinpäätöksessä tuntuu olevan todella lähellä oikeaa arviota. Mutta sen nosto 4,4 % → 5,4 % tuntuu itselleni aavistuksen suurelta. Saatat toki ammattilaisena olla silti enemmän oikeassa kuin minä . Omissa papereissani olin arvioinut käyvän arvon muutokset vain n. -10% suuruiseksi, eli jossain välillä 15-18 M€ negatiivinen arvonmuutos. En kyllä ehkä ihan näe, miksi suurin osa näistä käyvän arvon muutoksista ei toteutuisi jo tulevassa tilinpäätöksessä, toisin kuin sinä ymmärtääkseni ennustat?
- Ainakin itselleni on vaikea arvioida tätä yhtiötä kokonaisuutena P/NAV:n kautta, koska niin suuri osa yritysarvosta tulee kiinteistökehityksestä. Kiinteistöportfolion kasvaessa tämä osuus myös muuttuu jatkuvasti, minkä vuoksi P/NAV:n pitäisikin painua alaspäin (eikä sen kehityksen seuraaminen sikäli ole kovin informatiivista). Pikemminkin mietin itse arvonmäärityksen osien summan kautta jotain tyyliin P/NAV-pohjainen arvostus (alennus) kiinteistöportfoliolle + rakennuttamisliiketoiminta - konsernikulut.
Mutta isosta kuvasta on jälleen helppoa olla samaa mieltä: nyt ollaan oikein kunnon vastatuulessa ja testataan Toivon suorituskyky uudessa toimintaympäristössä. Täytyy vielä pureskella tätä raporttia lisää, sen verran kylmää puhuria Matias ennustelee… 
13 tykkäystä
Olen samaa mieltä, että en itse usko, että tuottovaateita nostetaan prosentilla ylöspäin. Toki painetta tasearvostuksissa on, mutta en usko aivan 25M tiputukseen. Vuokrien korotukset kompensoivat myös tätä lähivuosina. Vuokrien nousut ovat lähiaikoina uskoakseni selkeästi suurempia absoluuttisesti kuin hoitokulujen kasvu joka itsessään nostaa arvostuksia.
Valmiin salkun koko suhteessa kehitystoimintaan on vielä aika pieni kuten sanoit. Varmasti on seuraava vuosi aika haastava Toivolle ja kehitystoiminnalle, mutta ei tämän hetkinen markkinatilanne ole ikuinen ja kehitystoiminnan osaaminen ja arvo ei ole pysyvästi tippunut. Hetkellisiä haasteita kyllä varmasti riittää.
5 tykkäystä
Saako kysyä, millainen arvon saat omissa laskelmissasi kehittämis/rakentamis -liiketoiminalle?
Kiitos kysymyksestä, saahan sitä kysellä!
Olen perustanut arvonmääritykseni EV/EBITDA-pohjaisesti kertoimella 5-6 x. Tuo Matiaksen alun perin käyttämä 5,8x on tuntunut ihan sopivan varovaiselta/konservatiiviselta. Haasteena tällekin on tietysti ennustamisen vaikeus, mutta jos nyt jonkun yhden luvun tupakkiaskin kanteen heitän niin investointitaso 50 M€/v, kehitysmarginaali 22% ja kiinteät kulut 1,0 M€ eli EBITDA 10,0 M€ ja kertoimella 5,8 tekee 58 M€. Sanoisin, että joka tapauksessa yli 1,0 euroa per osake.
6 tykkäystä
Toivottavasti tämän saa tänne lainata.
"Toivo ei raportoi sijoituskiinteistöjensä
tuottovaatimusta kovin läpinäkyvästi, mutta arvioimme
keskimääräisen nettotuottovaatimuksen olevan noin
4,4 %. Arviomme mukaan Toivon kiinteistöjen ja
prime-kohteiden välinen tuottoero (1,3 %-yksikköä)
selittyy ensisijassa kiinteistöjen sijaintiin liittyvillä
tekijöillä. Perusskenaariomme odotamme Toivon
kiinteistöjen nettotuottovaatimuksen nousevan 1 %-
yksiköllä 5,4 %:iin. Arvioimme, että tuottovaatimuksen
nousu tulee aiheuttamaan ennustamamme 4 %:n
nettovuokrien kasvu huomioiden Toivon
sijoituskiinteistöihin noin 15 %:n arvonlaskun. Yhtiön
sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli Q3:n lopussa 161
MEUR ja näin ollen tämä tarkoittaisi noin 25 MEUR:n
kertaluonteista negatiivista käyvän arvon muutosta. "
Tässä kappaleessa on kyllä niin paljon arvonmäärityksen kannalta oleellista mutuilua, että tarkempaa näkyvyyttä kaivattaisiin.
@Markus_Myllymaki Avasitte q3 osarin yhteydessä hyvin konservatiivista tapaanne arvostaa sijoituskiinteistöjänne taseessa, onko teillä mahdollisuutta avata tarkemmin sijoituskiinteistöjenne tuottovaatimuksia?
1 tykkäys
Moi @ljkangas, kiitokset hyvistä nostoista ja kysymyksistä.
Tämä on aiheellinen (ja tiedostettu) huomio ja yritän jatkossa olla esitystavassa johdonmukaisempi.
Kuvasin tosiaan raportissa esitetyssä taulukossa ceteris paribus -ajatuksella rakennuttamisvolyymien ja tuottovaatimustasojen vaikutusta kehitysvoittoihin. Huomionarvoista on, että suhteelliseen kehitysmarginaaliin vaikuttaa tuottovaatimustasojen lisäksi myös rakennuskustannukset sekä vuokrien kehitys ja näiden kaikkien em. muuttujien yhteisvaikutuksen arviointi on hyvin vaikeaa. Ehkä se keskeinen punainen lanka, minkä halusin tuoda esiin oli, että kiinteistökehittämisessä kannattavuus on hyvin herkkä tuottovaateiden muutoksille.
Jos mietitään tuottovaatimusten vaikutusta rakennuttamistoiminnan tulokseen ja arvoon niin tällaisessa hankekehitä- ja pidä-liiketoimintamallissa ne välittyvät tosiaan käytännössä kahta kautta. Ensinnäkin tuottovaatimusten nousu nostaa LTV-tasoa, mikä pienentää absoluuttista investointikapasiteettia (tuottovaatimusten laskiessa päinvastoin). Toisekseen tuottovaatimusten nousu heikentää lähtökohtaisesti hankkeiden kehitysmarginaalia, mikäli investointikustannuksissa ja/tai nettotuottotasossa ei tapahdu muutoksia.
Ammattilaiseksi tituleeraaminen menee vahvasti ylisanojen puolelle. Laadin päivityksessä muutaman karkean vaihtoehtoisen kehityskulun prime-tuottovaatimusten mahdollisesta kehityskulusta, johon myös Toivon tuottovaatimustason muutoksen pitkälti perustin. Ei minulla toki tuohon mitään viisasten kiveä ole (jos olisi, niin se olisi varmasti rahanarvoinen!) ja sinun arvaus on varmasti vähintään yhtä hyvä kuin minunkin.
Omissa papereissa pistin nuo portfolion käyvän arvon laskut valtaosin ensi vuoden puolelle, sillä kiinteistökauppamarkkina on käsittääkseni tällä hetkellä varsin jäässä, enkä usko, että tilinpäätöksiin välttämättä saadaan aivan tuoretta dataa toteutuneista yield-tasoista. Tämä kuitenkin perustuu pitkälti omaan järkeilyyn/mutuiluun.
Olet mielestäni ihan oikeassa ja esimerkiksi se, että onko P/NAV 1,7x vai 1,5x ei kerro hirveästi mitään. Jos arvostusta NAV:n kautta haluaa tarkastella, niin sitä voi pyrkiä suhteuttamaan siihen, minkälaista kokonaistuottoa (NAV:n kasvu + mahd. voitonjako) odotat yhtiön kykenevän NAV:lle generoimaan, sillä tähän heijastuu NAV:n kasvuodotuksen kautta implisiittisesti hankepipelinen potentiaali. Tätä voi sitten tietyin varauksin (mm. velkavipu) koittaa suhteuttaa verrokkien vastaaviin.
Tuo esittämäsi lähestymiskulma osien summaan kuulostaa ihan fiksulta, jos ymmärsin oikein, että haet kiinteistöportfolion arvostukselle indikaatiota verrokeista. Toki kannattaa huomioida, että verrokkiyhtiöt toimivat eri maissa, joten esim. tuottovaatimustasoissa, vuokrien kasvuodotuksissa ja alla olevan kiinteistösijoitusmarkkinan likviditeetissä voi olla huomattavia eroja. Eroja löytyy toimintamaiden lisäksi myös yhtiökohtaisista fundamenteista. Mutta ainakin tuota kautta näet, miten osakesijoittajat näkevät kollektiivisesti pohjoismaisen asuntosektorin.
Sanon vielä sen, että jos tuota kiinteistöportfolion arvostusta haluat lähestyä verrokkien kautta niin muista tarkastella arvostusta P/NAV:n sijasta bruttoarvoin. Tuon Toivon pohjoismaisen residential-verrokkiryhmän yhteenlaskettu markkina-arvo on tällä hetkellä noin 7,6 mrd. euroa, yhteenlaskettu NAV noin 12,1 mrd. euroa ja kiinteistömassa 21,0 mrd. euroa. Jotta saat sektorin markkina-arvon täsmäämään NAV:iin, kiinteistömassa pitäisi arvostaa karkeasti 16,5 mrd. euroon (-22 % alle kirja-arvojen).
10 tykkäystä
Huikean hyviä nostoja myös tässä kommentissasi 
Tämä oli yhtiöraportissa selkeästi minulle hyödyllisin nosto - ehkä juuri siksi että olin aiemmin sivuuttanut tuon vaikutuksen vähäpätöisenä - jota se ei tosiaankaan ole!
Mjoo, työlukuna mulla sattumoisin onkin kiinteistöportfolion arvolle 0,8x, ja tosiaan bruttoarvosta enkä NAV:sta minäkin olen laskenut. Optimisena päivänä tuo 20 % alennus saa kylläkin jo kattaa konsernikulut ja huonona päivänä vähennän sen arvon vielä erikseen osien summasta. Siinä vaihteluvälissä se arvonmääritys sitten alkaakin omissa papereissa jo olla kokonaisuutena kuvattu 
.
Tituleeraan jatkossa sitten ihan vain analyytikoksi 
.
6 tykkäystä
Tämä @Matias_Arola tuorein päivitys oli sen verran tuhti, mainio ja Toivon kannalta musertava että avasin Premium-lukot.
Kaikilla on siis vapaa päästy rapsan lukemiseen
20 tykkäystä
Hei Putti.
Kiitos kysymyksestä. Avaamme tuottovaateitamme aika tarkkaan Tilinpäätöstiedotteessa 2021, jota pääsee lukemaan tästä linkistä:
https://inderes-ir-pages-prod-assets.storage.googleapis.com/toivo/documents/toivo_vuosikertomus_ja_tilinpaatos_2021.pdf tai Toivo Group.
Siellä Vuosikertomuksen liitetiedoissa erityisesti kohta 12.8 erityisen hyvä, johon kannattaa tutustua ja vertailla sitä muihin asuntosijoitusyhtiöihin. Sen perusteella pystyy muodostamaan hyvän kuvan: Toivon arvostusperiaatteet vuosikertomus 2021 vrt verrokkiyhtiöiden arvostusperusteet 2021.
Yt. Markus Myllymäki, CEO, Toivo Group Oyj
4 tykkäystä
Tulihan ne kylmäävät luvut negarista, eipä olisi paljoa paremmin voinut @Matias_Arola olla tämän kanssa kärryillä ja antaa sijoittajille mahdollisuutta irtautua ajoissa. Vaikka toki tulihan nämä arvonalennukset nyt yhtä kvartaalia etuajassa, eli onneksi vähän parantamisen varaakin vielä jäi 
Jos oikein tulkitsin, suoraan kun lukua ei kerrottu, niin arvonalennuksia olisi nyt luvassa jotain 10-15 m€ välistä. Saapa nähdä jäävätkö tähän vai tuleeko ensi vuonna lisää. Melkoisen iso on kyllä tuloshaarukka uudessakin ohjeistuksessa näin 5 viikkoa ennen vuoden päätöstä 
Tätähän pitää alkaa jo melkein vähän aktiivisemmin seuraamaan, että miten alas oikein vajotaankaan. Ei gryndaamisen ja vuokraamisen kannattavuus mihinkään tule pysyvästi häviämään, joten ei muuta kuin toivotaan hurjaa ylilyöntiä osakekurssiin, niin että pääsisi tasearvojenkin puolesta jo kohtuuriskillä sisään.
20 tykkäystä
Haarukka tosiaan kasvoi absoluuttisesti, mikä ei tietysti pelkästään positiivista kuvaa anna. Toki ei yhtiö itsekään voi täysin tietää omaa liiketulostaan ennen kuin JLL ulkopuolisena arvioijana on työnsä tilinpäätöksen yhteydessä tehnyt.
Analyytikon aiemmin esittämä ajatus voi olla siinä oikea, että uusia vertailu-yieldejä ei vielä tilinpäätökseen saada kovin paljon, koko korjaus ei välttämättä ole vielä siinä sisällä. Joka tapauksessa sanoisin, että yieldin kasvun vuoksi tapahtuvan muutoksen pitäisi olla 10-15 M€ haarukan ylälaidassa tai vähän ylikin (analyytikko ennustanut aavistuksen isompiakin, kokonaisuudessaan -25 M€ alaskirjauksia, ajoittuen myös ensi vuodelle).
Toisaalta luulen, että aika moni sijoittaja on jo varautunut negariin ja arvonalennuksiin. Yhtiön pörssikurssikin on tullut n. -57 % ATH:sta alaspäin. Mitään olennaista muutosta liiketoiminnassa tai operatiivisessa suorittamisessa en ole havainnut, ainakin itse pidän muutosta pelkästään korkoympäristön muutoksen aikaansaamana. Sillä perusteella kurssireaktio voisi olla rajallinen. Mutta ennustaminen on pirullisen vaikeaa ja saatan toki olla täysin väärässäkin.
3 tykkäystä
Sieltähän se odotettu negari ilmestyi, yllätykseksi kuitenkin odotettua nopeammin
Vai sittenkin sisällöltään ennusteisiin nähden posari?
Miten @Matias_Arola päädyit edellisen analyysin arvauksessa tuon ka. nettotuottovaatimuksen osalta 4,4% tasolle tämän vuoden osalta? Onko tämä mielestäsi linjassa yhtiön kommenttien osalta konservatiivisesta taseen arvostamisesta huomioiden kiinteistöjen sijainnit etc?
Ensimmäinen ajatus tiedotteesta, että jos arvijoitsijalta tulee tietoa tuottovaatimustasojen noususta ja sen vaikutukset yhtiön oman arvion mukaan Q4 aikana ilman vuokrankorotuksia -10M€ ja -15M€ välillä, niin olisiko se tase sittenkin arvostettu yhtiön sanoin ”konservatiivisesti” ja nykyinen keskimääräinen nettotuottovaatimus lähempänä viime vuoden tason ylärajaa kuin alarajaa.
Tiedotteesta kohta: ”Yhtiö arvioi käynnistävänsä valitut uudet kiinteistöhankkeet vuoden 2023 aikana.”
@Markus_Myllymaki Ette siis ole käynnistämässä enää tänä vuonna hankkeita, kuten edellisen osarin yhteydessä arvioitte vaan ”joskus ens vuonna”?
1 tykkäys
Tämä ei tosiaan ollut yllätys. Ihmettelin myös hieman sitä, että Matias olis arvioinut, että käyvän arvon laskut tapahtuvat ensi vuonna. Luulen, että arvioitsijat tekevät jo vuoden vaihteeseen korjaukset tuottovaatimuksiin, koska varmasti jonkinlaista dataa on olemassa. Voi toki olla toisinkin eli tuottovaatimusten nousut tuodaan vähä hitaammin arvioihin.
Jos nämä alaskirjaukset olivat tässä ja ne pysyvät tässä kokoluokassa niin tämä on enemmän positiivinen kuin negatiivinen signaali omasta mielestäni. Korkojen nousu on ainakin toistaiseksi pysähtynyt joten, jos tilanne pysyy samanlaisena tai korot kääntyvät hieman laskuun niin 2023 vuodelle ei välttämättä alaskirjauksia enempää nähdä.
Toivottavasti yhtiö pystyy säilyttämään investointikyvyn näistä alaskirjauksista ja sitä kautta LTV:n noususta huolimatta. Rakentamisen hiljentyessä voi olla kustannusmielessä seuraavat vuodet aika hyviä aikoja käynnistellä hankkeita ja se tulisi kalliiksi, jos ei olisi kykyä investoida.
Veikkaan silti, että kurssissa nähdään alkuviikosta painetta alaspäin.
1 tykkäys
Salkunrakentajan Jorma Erkkilä on kirjoittanut jutun Toivon karusta tulosvaroituksesta.
Tulosvaroitus on poikkeuksellisen jyrkkä. Yhtiön arvioidun liikevoiton alalaita puolittuu aiemmin arvioidusta.
1 tykkäys
Onko enää toivoa? 
Tässä alla on @Matias_Arola:n raportti Toivosta. (huom. isolla kirjoitettuna).
Toivon antama tulosvaroitus ei tullut yllätyksenä, mutta tuottovaatimuksiin kohdistuva nousupaine vaikuttaisi heijastuvan numeroihin aiempia odotuksiamme nopeammin. Päivitimme ennusteemme vastaamaan laskenutta ohjeistusta.
2 tykkäystä