Hei Putti.
Kiitos kysymyksestä. Uusista aloituksista tiedotamme pääsääntöisesti lehdistötiedotteella ja seuraamme markkinaa nyt todella tarkkaan investointiympäristön kannalta. Kehitämme-rakennamme-omistamme taloja 50-vuoden perspektiivillä. Olemme toiveikkaita, että rakennuskustannukset tulevat hiukan alaspäin viimevuosien noususta lähitulevaisuudessa.
Yt. Markus Myllymäki
Toivo ei vielä Q3-raportissaan nähnyt tuottovaatimusten nousun aiheuttamaa painetta ohjeistukseensa ja kiinteistöjensä käypään arvoon. Arola sen sijaan omassa Q3-raportissaan tätä osasi laskeskella ja vain pari viikkoa sen jälkeen Toivo sai ennakkotietoja (vai tiedusteli?) ulkopuoliselta arvioijaltansa ja laski ohjeistustansa sen seurauksena. Tuottovaatimus on käsittääkseni aika keskeistä heidän liiketoiminnassaan, niin kummastuttaa miten tämä pääsi heidät ehkä yllättämään. Suurin osa heidän tuloksestaan on kuitenkin tullut käypien arvojen muutoksista ja eihän ne menneet kehityskatteetkaan ihan niin hyvät ole jos tarkastelee kiinteistöjä nykyisten tuottovaateiden läpi.
@Antti_Jarvenpaa ja @Matias_Arola juttelivat Toivosta. 
Heikentyvä markkinatilanne ja nousseet korot iskevät myös Toivo Groupiin. Analyytikko Matias Arola kommentoi.
Aiheet:
00:00 Aloitus
00:11 Tuottovaatimukset uusiksi
01:20 Ennuste: Kiinteistömassaan ~15 % arvonlasku
03:51 Jokainen prosenttiyksikkö merkitsee
04:33 Heikentyvän markkinatilanteen muut vaikutukset
07:01 Kassavirran merkitys korostuu
08:49 Investoinnit
Mikä juttu muuten Toivossa on, että Raatihuone Oy omistaa tuon 72,5% Toivo Groupissa eikä esim. nämä herrat omista suoraan Toivo Grouppia?
Onko tässä joku lainakikkailu puolin ja toisin, vai yrittääkö Raatihuone nostaa jotain huojennettua osinkoa tms. vai mikä juttu tässä oikein on, että henkilöiden kannattaa omistaa “piilossa” ton Raatihuoneen kautta Toivoa? Mikä motivaatio, tai taktiikka tossa on? Varmasti siis ovat homman miettineet, mutta kiinnostaisi tietää.
EDIT: Varmasti liittyy ainakin osinkoihin. Eli vois päätellä, että 1-5v päästä Toivo Group rupeaa maksamaan osinkoja vuokratuloistaan ja ns. lopettaa “kasvamisen”?
Mutta liittyykö johonkin muuhunkin? Esim. mistä nään, onko Raatihuone Oy antanut lainaa Toivo Groupille tms.? Eli saisivat ns. korkotuluja omalta firmaltaan ja “muilta sijoittajiljta”?
En tiiä, mutta aina näissä joku järki on…
Jatkan vielä tätä; Onko minulla osakkeen omistajana mitenkään mahdollista päästä tutkimaan, kenelle Toivo Group on velkaa, tai keneltä Toivo Group on rahoitustaan hankkinut?
Lähinnä kiinnostaa se, että onko Raatihuoneelta otettu lainaa. Voihan se teknisessä mielessä olla järkevääkin toki, varsinkin Raatihuoneen omistajille, mutta entä Toivo Groupille. En siis tiedä millään tavoin, mutta kiinnostaa että mitä kautta pääsisin tutustumaan siihen, että mistä Toivo Group rahoituksena hankkeisiinsa hankkii…
Lähipiiriliiketoimia voi seurata muun muassa tilinpäätöksen liitetiedoista:
Lisäksi liitetieto 19.2. kertoo oman pääoman erien liikkeistä ja siellä mainittu mm. pääomalainan korko 1,0%.
Huomasit kai, että alennus on “vain” myyntihinnoista se kolmannes? Jos katsotaan velattomista hinnoista niin alennus jää vajaa 13,6 %:iin. Kohtuullinen alennus, mutta ei todellakaan koko kannattavuutta syö. Puhumattakaan siitä, jos nopea myynti mahdollistaa kohteen toteuttamisen ja siis muiden asuntojen osalta täyden katteen toteutumisen.
Alennusprosentti olisi vielä pienempi, jos huomioitaisiin tontinlunastus osana kauppahintaa, kuten itse teen.
No enpä sitä huomannut, kiitos olennaisesta huomiosta 
Toivon kehityskate on ollut historiallisesti tähän mennessä yli 25%, joten siihen verrattuna alennus on tosiaan vielä kohtuullinen. Laajassa raportissa mainittiin, että alalla yleisesti kehityskatteet ovat 10-20%, jolloin jäljelle jäävä kate lähestyisi nollaa.
Olen samaa mieltä, että ostajan kannalta myös tontinlunastus on hyvä huomioida. Toivon katteen osalta se ei tilannetta muuta, koska tonttirahasto on todennäköisesti ostanut itse suoraan tontin? Vai ovatko itse myös tontin omistaja, en tiedä kuuluuko se jossain kohteissa liiketoimintamalliin?
Juuri näin.
En usko, että Toivo olisi tässä maanomistajaksi jäämässä, eiköhän nämä yleensä instikoille lapioida.
Ettei vain olisi varaston tyhjennystä vuosikertomusta varten. 
Alla on @Matias_Arola:n tekemä tuore laaja raportti.
Kesällä 2021 listautuneen Toivo Groupin kasvu on ollut viime vuosina vakuuttavaa. Kiinteistömarkkinoiden tilanne on korkojen nousun myötä vaikeutunut kuitenkin selvästi ja yhtiön liiketoiminta pääsee lähivuosina todelliseen happotestiin. Mielestämme osakkeen tuottopotentiaali on riskeihin suhteutettuna lyhyellä aikavälillä rajallinen.
Oiskohan Toivossa saumaa “joulu/tammirallille”, vai miksi sitä kutsutaan. Kurssi niiannut voimakkaasti, ja veromyynnit painanee päälle? Toisaalta ketkä myy, koska vaihto vähäistä jo muutenkin, onko mitä myydä? Tekeekö sijoitusrahastot veromyyntejä?
Tässä on vielä Matiaksen aamarikommentit Toivosta.
Kesällä 2021 listautuneen Toivo Groupin kasvu on ollut viime vuosina vakuuttavaa. Kiinteistömarkkinoiden tilanne on korkojen nousun myötä vaikeutunut kuitenkin selvästi ja yhtiön liiketoiminta pääsee lähivuosina todelliseen happotestiin. Mielestämme osakkeen tuottopotentiaali on riskeihin suhteutettuna lyhyellä aikavälillä rajallinen. Siten toistamme aiemman vähennä-suosituksemme ja 1,5 euron tavoitehintamme. Yhtiöstä julkaistu laaja raportti on luettavissa täällä.
@Matias_Arola , aivan mahtava laaja rapsa 
, pikku hiljaa ehtinyt sitä lueskella tässä. Huomioitani:
Kokonaisuudessaan erittäin antoisa raportti, jossa myös asiaan perehtynyt lukija saa hyvän koosteen markkinan ajankohtaisesta kehityksestä, uutta tietoakin siinä muun ohessa. Raportissa esitettyjen arvioiden ja johtopäätösten osalta on myös hyvin helppo olla samaa mieltä.
Prime-tuottovaatimuksen itse olen arvellut menevän vielä yhtä desimaalia lähemmäksi nelosta, eli 3,9 % asti. Mutta hihastahan nämä minunkin arvaukset tulevat (vaikkakin data-avusteisesti).
Huomasin, että Toivon tuottovaatimuksen odotettua nousua oli pudotettu 5,4 % → 5,15 %. Itse arvoin tässä ketjussa marraskuun 10. pv, että 5,4 % tuntuu liian suurelta, ja tällä kertaa analyytikon tarkastettua näkemyksensä ( 
) olemme päätyneet käytännössä täysin yksituumaisiksi. Omissa papereissani on 5,2 % ja arvonlaskuksi esitin tuolloin 15-18 M€, nyt laajassa rapsassa 18 M€.
Laskelmissamme lienee pienen pieni ero myös siinä, että itse oletan nettovuokratuoton kasvavan aavistuksen enemmän kuin 4,0 %, varsinkin kun katsotaan tapahtuvia vuokrankorotuksia koko seuraavan 12 kk ajalta (2023 tilinpäätöksen arvonmääritystä ajatellen). Tarkka arviointi on kyllä haastavaa, mutta pieniä desimaalieroja tässäkin siis.
Tuo oli mukava lisä arvonmääritykseen tuo hankesalkun potentiaalin dcf. Toki sisältää monia karkeitakin yksinkertaistuksia, mutta pallokenttä on ehdottomasti oikeassa kaupunginosassa.
Onhan tässä tosiaan käynyt itselleni silleen klassisesti, että osake on nyt ns. “siirtynyt pitkään salkkuun” 
. Mutta näillä mennään! 
@Emma_Kuusinen ja @Matias_Arola juttelivat Toivosta.
Aiheet:
00:00 Aloitus
00:20 Toivo Groupin liiketoiminta
02:55 Kannattava rakentaminen
05:42 Riskit ja korkojen nousu
07:02 Vuokra-asuntojen markkinat 09:38 Arvostus
Kun katsoo tehtyjä kauppoja ja tarjoustasoja osto- ja myyntipuolella voi todeta että kaupat ovat ’mikkihiirikauppoja’ , joilla yritetään tukea uppoavaa laivaa. Kerroin kommentin aiemmin, mutta se ’liputettiin ulos’ turhan takia. Osakekurssi nyt mennyt ennusteideni suuntaan. Eikö erilaisia mielipiteitä saa kertoa jos Inderes haluaa antaa toisenlaista näkymää?
Niin se alkaa Toivossakin käymään likviditeetti ohueksi, kuten useassa muussakin pienyhtiössä.
Tilinpäätös ajankohdasta tulee mielenkiintoinen. Kiinnostavaa seurata mm.
Tuleeko tarkennusta nykyisiin tuottovaatimustasoihin?
Kuinka korkeita vuokran korotuksia uskaltavat yrittää?
Millaista tulosta yhtiö uskaltaa ensi vuodelle oheistaa?
Millaista investointivolyymia vuosille 2023 ja 2024?
Muuttaako hallitus pitkän aikavälin taloudellisia tavotteita? 500meur (2026)
Ongelma ei ole nykyinen markkinatilanne vaan se, että yhtiö meni/pääsi pörssiin ylisuurella arvostuksella ja lupauksilla. Nykyinen markkinatilanne iskee kaikkiin alan toimijoihin, mutta tähän erityisesti. Projektikehityskatteet tippuvat lyhyellä tähtäimellä radikaalisti, vuokratasoa ei pysty pitämään ennallaan ilman lisääntyvää tyhjäkäyttöä, hoitokustannukset ovat kasvaneet merkittävästi, korkotaso on noussut erittäin paljon, nykyisten omístusten arvot laskevat jne.
En viitsi sanoa enempää, jotta minua ei heti liputeta ulos kuten aiemmin. Sen voin kuitenkin sanoa, että kokemusta alalta on vuosikymmenten verran. Nähty on suurimmat nousut ja laskut rakennus- ja kiinteistöalalla. Ei yhtään Toivon osaketta omistuksessa eli olen jäävi asian suhteen enkä aio hankkia. Mielestäni koko pörssiin menon alkuperäisen ajatuksen tuloksellisen toiminnan kasvattamisen lisäpääomalla on pilannut alkuperäisen omistuksen rahastaminen päättömillä lupauksilla ja ennusteilla. Ei koske vain tätä yritystä.
Luulen itse asiassa, että liputtamisten logiikka toimii toisin päin.
Jos kirjoittaa pelkästään sen, että yhtiö antaa päättömiä lupauksia koko listautuminen oli rahastus, voi liputus olla todennäköinen. Jos kirjoittaa enemmän, eli yllä olevan lisäksi perusteluita edellisille ja näkemyksiä liiketoiminnasta (vuokratasot eivät pidä, hoitokustannukset kasvavat, korkotaso nousee, jne), todennäköisesti kirjoitus on silloin antoisampi, eikä päädy niin herkästi liputetuksi. Viimeisin viestisi oli minusta hyvä kirjoitus, vaikka en olekaan yhtä pessimistinen esim. vuokratasojen suhteen.
