YIT ja yksi Liettuan suurimmista huonekaluvalmistajista, CJSC Freda IV ovat käynnistäneet uuden huonekaluvaraston rakentamisen nopeasti kehittyvälle Kaunasin vapaalle talousalueelle (FEZ) Liettuassa. Sopimuksen arvo on noin 39 miljoonaa euroa ja se sisältyy vuonna 2023 raportoituun tilauskantaan.
Kohteen on määrä valmistua vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä. Rakennuksen kokonaispinta-ala on noin 60 000 neliömetriä, ja varaston energiatehokkuusluokaksi on suunniteltu A++. Lisäksi varaston katolle on tarkoitus asentaa aurinkopaneelit. Varaston viereen on tarkoitus rakentaa maanpäällinen pysäköintialue 145 autolle ja 50 kuorma-autolle.
Kauppalehdessä juttu YIT:stä, taitaa olla maksumuuri:
Aika vähän sisältöä, kauhistellaaan myymättömien asuntojen määrää ja on kerrottu talojen sijainteja, spekuloidaan alkaako kysyntä vetämään (ehkä myöhemmin tai ehkä ei )
Uudiskohteiden myyntiä kuulemma hidastaa ero vanhojen asuntojen hintoihin ja jos katsoo tätä kuvaajaa, niin ei todellakaan mikään ihme
Ja jos useampien kohteiden hintoja pudottaa kauppaa vauhdittaakseen pitäisi kaikkien tasearvoja laskea. Siksi siellä on nyt houkutteena vastikevapaita kuukausia ja monenlaisia kylkiäisiä.
YIT:n puolesta miettisin ehkä myös vaikuttaako hintojen ero kilpailijoihin omien asuntojen myyntiin.
Vertaillessa kylmästi pientä otosta. YIT:n Meilahdessa sijaitseta Waltari ja Skanskan Telakkaranta (Punavuori) myymättömät asunnot yhtiöistä Yard ja Knot. Selviää se, että Skanskan asuntoihin keskustaan pääset halvemmalla kuin YIT:n kohteeseen Meilahdessa.
Vertailu 1: Waltarista ja Knotista on sopivasti myymättömänä toisen kerroksen 68,5 m2 asunnot. Meilahteen pääset kiinni 11 665 euron neliöhinnalla (tontti lunastettu) ja Punavuoreen pääset 10 400 euron neliöhintaan. Asunnon velattomassa hinnassa tämä on jo melkein 87 tuhatta euroa.
Vertailu 2: Reilu 100 neliöisistä asunnoista vertailukohteiksi valikoitui ensimmäisen kerroksen asunnot Waltari 105,5 m2 ja Yard 108 m2. Pienempi asunto Meilahdesta on 39 tuhatta euroa kalliimpi kuin isompi Punavuoresta. Yard neliöhinta 11 015 euroa ja Yard 10 400 euroa.
Vertailu 3: Isojen perheasuntojen kanssa hintaero kääntyy selkeästi toisinpäin. Tässä kohtaa ylimpien kerroksien perheasuntojen vertailu on kuitenkin epäreilua kun Knot kohoaa 12 kerrokseen ja kyseessä kaksikerroksinen “penthouse!” ja Waltari 6 kerros. Waltariin pääsee kiinni 12 411 euron neliöhintaan ja Knot:sta saa pulittaa jo 18 500 euroa.
Kiinteistömarkkinoilla ollaan perinteisesti ajateltu sijainnin olevan suurin arvoa luova tekijä. Mielestäni se, että Meilahti on kalliimpi kuin Punavuori kertoo riskienhallinnan pettämisestä siinä kun hinnoittelu kuitenkin on se merkittävin tekijä. Lisäksi nousee kyseenalaistus organisaation tehokkuudesta jos kilpailija kykenee tarjoamaan merkittävästi parempaa sijaintija 5-10 % edullisemmalla hinnalla.
Täytyy muistaa, että myös Skanskalla on niitä myymättömiä asuntoja. Silti jos olisin itse nyt 68,5 neliöistä uudisasuntoa katselemassa niin kiiruhtaisin Punavuoreen Meilahden sijaan ja säästäisin siinä kiirehtiessä 87 tuhatta euroa. Ei tuota eroa enää mikään parin vuoden vastikkeet kuittaa.
“YIT on Saarelaisen mukaan arvostanut myymättömät asunnot taseessaan hankintamenoon tai sitä alhaisempaan arvoon.”
Vain jos hintoja pudotetaan niin paljon että mennään alle hankintamenon. Luen tuon itse niin että katteen verran voi pudottaa ilman alaskirjausta (oletus että näistä uusista ei vielä ole mitään olennaisia alaskirjauksia jouduttu tekemään).
Myymättömät asunnot ovat niitä huonoja uutisia YIT:n kannalta. Hyviä on taas nuo Itämeren alueen rakennusuutiset, kuten edellä Liettuaan huonekaluvarasto. Kun Ukrainan jälleenrakennus käynnistyy, uskon että YIT:llä voi olla siellä erittäin hyvät saumat, koska sillä on pitkä ja vahva osaaminen Itä-Euroopan rakentamisesta. Että tämä oikeastaan yksi pääsyistä tällä hetkellä, miksi YIT edelleen salkussa.
Pakko nostaa tämä Ukrainan mahdollisen jälleenrakentamisen mukanaan tuoma riski myös mukaan näihin spekulaatioihin. Tätä kun tällä hetkellä suuri joukko YIT-sijoittajia tai potentiaalisia sellaisia odottaa vesikielellä.
Jotta rakennusliike saisi siellä katetta tehtyä, tulee tapahtua lyhyesti ainakin seuraavaa:
Tilanne rauhoittuu ja Ukraina saa turvatakuut. (Politiikka)
Jälleenrakentamiseen löytyy rahoitusta yksityisihmisille, investoreille ja rakentajille (Poliittinen stickyness ja rahoitusmarkkinat)
Poliittiset päätökset eivät kurista katemahdollisuutta
Kustannusinflaatio materiaaleissa on hallittavissa (Kannattavuusriski)
Työvoimaa on saatavilla ja rakennusliike saa opportunistisessa kaaoksessa pidettyä hyvät tekijät kohtuullisella hinnalla töissä eivätkä karkaa perustamaan kilpailijoita tai siirry paremman palkkapussin perässä kilpailijoille (Työvoiman hallittavuus ja palkkainflaatio)
Korruption hallinta
Mörköjä voi keksiä vielä vaikka kuinka lisää, mutta jo tällä nopeasti mietityllä kompastuskivien listan perusteella miettisin useamman kerran, onko Suomesta johdetulla rakennusliikkeellä kyvykkyyksiä kaiken tämän hallintaan tai arvioida, miten poliittiset riskit realisoituvat.
Loppuun jäniskevennyksenä, että YIT:n uudelleenrahoitusriski pienenee päivä päivältä, kun kaikki muut rakennusliikkeet kaatuvat vierestä pois, jolloin pankeilla on vapaata allokaatiota kaataa seuraavaan hallitsemattomaan nousukauteen.
Tästä kun oli taannoin ketjussa vilkasta keskustelua siitä miten YIT arvostaa myymättömät asunnot taseessaan, niin alla tämänpäiväisestä Talouselämästä lyhyt ote missä yhtiön toimitusjohtaja Heikki Vuorenmaa kertoo asiasta. Eli hankintahintaan, ei myyntihintaan.
En tiedä mitä sinne tuotantokustannuksiin on ympätty mukaan, mutta rakennusteollisuus on jo vuosia yrittänyt vahvasti todistaa kuinka pieni kämppien kateprosentti on:
Onhan siinä haastetta, jos kämppiä pitää myydä esim. 20 %:n alennuksella ja hinta sattuu painumaan alle niiden laskennallisten tuotantokustannusten.
Kaiken kaikkiaan näyttäisi nyt olevan isompia shortteja 1,91% osakekannasta ja siihen sitten päälle vielä kaikki “näkymättömissä” olevat pienemmät positiot: ShortNordic.com - updated short positions
Osakekurssi pudonnut helmikuun aikana jokseenkin tasan 20% eli jos tästä jotain johtopäätöksiä pitää vetää, niin pelaisivatko markkinat nyt osakeantia!?
Isommasta osakeannista ei kutsussa puhuta, perusmuotoiseen 21 miljoonan kappaleen(10% osakkeista) antiin toki hallitus haluaa valtuutuksen, mutta tämä lienee ihan muotoseikka, joka on ennenkin ollut yhtiökokouksen asialistalla. Pikkuhiluja siis tällä osakekurssilla ja jos antiin “oikeasti” tulisi tarve, niin puhuttaisiin eri kokoluokasta.
Ja ei muuta kuin lisää lunta tupaan, Oulun rakennuslautakunnan päätös uhkasakosta, 100 000€ + 40 000€/kuukausi, kunnes väestönsuoja valmistuu Oulun Asematorneille. Odoteltu on jo useampi vuosi, mutta nyt vasta päätöksiä tehty. Saldo siis 180 000€, joka kasvaa siis 480 000€ vuodessa.
Taustoista on vaikea sanoa (maksumuurin takana), mutta kyllä jo tuolla 180 000 eurollakin olisi tavanomaiseen kerrostalokohteeseen tehnyt heittämällä väestönsuojan laitteineen. Nyt sitten maksetaan se summa sakkona, joka mahdollisesti vain kasvaa.
Onko jutussa kerrottu syytä sille miksi väestönsuojaa ei ole rakennettu?
YIT:llä on alkuperäisessä suunnitelmassa ollut käsittääkseni neljä tornia, joista neljäs jää rakentamatta. Neljännen alle olisi ilmeisesti tullut väestönsuoja.
Kaupunki on tarjonnut mahdollisuutta rakentaa kolmannen tornin alle väestönsuojat, mutta YIT ei ole tähän tarttunut. Rakensi vain asunnot ja lähti niitä myymään.
Neljännen alle olisi pitänyt tulla myös jalankulun ja pyöräilyn reitit radan ali, mutta YIT ei tätä halunnut rakentaa.
YIT:llähän on Oulussa paljon rakentamattomia tontteja (esim. keskustan radan varressa Resiina-kortteli, Puistokadun Hollihaan päädyssä myös yksi ja Tuirassa Merijalinrannassa vanhan hirsitalon perusparannus sekä uudisrakentaminen, näistä uudiskohteista kaksi valmiina ja kolmas sekä perusparannus tekemättä.)
Lisäksi vastaavaa säätöä on myös ainakin Kaukovainiolla ja Ranta-Toppilassa, joissa on YIT:n kortteleja, jotka ovat jääneet pahasti kesken.
Yhtiö ei Kalevan uutista ole kommentoinut, mutta vaikea näissä on logiikkaa ymmärtää.
Tällaisissa monivaiheisissa hankkeissa, joissa rakennuksille on suunniteltu yhteiset suojatilat, on hieman outoa että kaupunkisuunnittelulautakunta tai rakennusvalvonta on antanut jättää suojan rakentamisen myöhempiin vaiheisiin.
Loogisinta olisi, että tällaisissa hankkeissa suojan rakentamisvelvoite olisi aina heti ensimmäisen vaiheen yhteydessä. Vältyttäisiin juuri tällaisilta uutisen kaltaisilta keisseiltä.
Edit. Näissä voi tietysti olla jotain YIT:n ja kaupungin välisiä lehmänkauppoja jossa sovittu että hanke lähtee liikkeelle jos suojaan tarvitsee investoida vasta myöhemmässä vaiheessa jolloin se ei hanketta käynnistäessä ensimmäisessä vaiheessa rasita kannattavuusyhtälöä. Sen tiedän että vastaavissa tapauksissa on pitänyt määräysten mukaiset suojatilat olla jo 1.vaiheen valmistuessa eikä viivästyttäminen ole ollut mahdollista.
Näin se nimenomaan on joka tapauksessa, (oman kokemukseni mukaan). Tuntuu todella oudolta, että väestönsuojan rakentaminen on saatu jättää ns viimeisen rakennuksen yhteyteen, jolloin juurikin on tällainen riski, että se jää rakentamatta.
Nyt sitten on tilanne, että YIT ei kertakaikkiaan pysty aloittamaan viimeistä rakennusta, sekä väestönsuojan rakentaminen olemassa oleviin rakennuksiin vaatisi sellaiset kuperkeikat, että ei tule kesää. On kyllä mahdoton tilanne. Onkohan tästä minkäänlaista ulospääsyä muuten kuin rakentamalla talon, johon sijoitetaan kolmen olemassa olevan tornin väestönsuojelutarpeet.
Löytyykö täältä asiantuntijoita? Onko tässä millaisia vaihtoehtoja?
Väylävirasto ja YIT Infra Oy ovat allekirjoittaneet sopimuksen Espoon kaupunkiradan louhintaurakan toteutuksesta. Urakan valmistelevat työt alkavat lähipäivinä ja varsinaiset rakennustyöt urakka-alueella aloitetaan huhtikuussa 2024. Urakan odotetaan valmistuvan syyskuun 2026 loppuun mennessä.
Louhintaurakan arvo on noin 13 miljoonaa euroa ja se kirjataan vuoden 2024 ensimmäisen kvartaalin tilauskantaan. Lisäksi urakkaan sisältyy optio lisätöistä, jonka arvo on noin 7 miljoonaa euroa. Väylävirasto tekee päätöksen option tilaamisesta 30.9.2024 mennessä.
Louhintaurakan rakentamistöihin kuuluu mm. avolouhintaa, murskausta sekä kiviaineksen kuljetusta, radan rakennekerrosten, tukimuurien ja huoltoteiden rakentamista sekä johtoteiden ja perustusten rakentamista. Kaikki syntyvä kalliolouhe murskataan käytettäväksi Espoon kaupunkiradan urakoissa. Mahdolliseen optio-osuuteen kuuluu mm. tunnelin rakentaminen ja varustelu sekä sähköratavarusteluun liittyvien kiinnikkeiden asennus.
YIT tiedotti aikaisemmin, että YIT:n ja NRC Group Finlandin työyhteenliittymä on valittu rakentajaksi Espoon kaupunkiradan alueurakkaan 2. Sopimus alueurakasta allekirjoitettiin helmikuussa 2024 ja työt urakka-alueella ovat alkamassa. Alueurakan arvo YIT:lle on noin 18 miljoonaa euroa.
YIT ei kauheasti jaksa kiinnostaa, niin en jaksa alkaa tavaamaan rivi riviltä juristien kasaamaa tiedotetta.
"YIT Oyj on toteuttanut merkittävän rahoitusjärjestelyn, sisältäen uutta pääomaa ja parannuksia nykyisiin lainaehtoihin, johtaen kokonaisuudessaan yhtiön likviditeetin paranemiseen yli 100 miljoonalla eurolla.
Yhteensä 69,5 miljoonan euron suuruinen oman pääoman järjestely koostuu:
yhtiön 20 960 000 uuden osakkeen (33,5 miljoonan euron) suunnatusta osakeannista pääasiassa yhtiön osakkeita jo omistaville institutionaalisille ja ammattimaisille sijoittajille, ja"
Mutta ymmärsinkö nyt vilkaisemalla oikein?
Osake on ATL pohjamudissa, niin yhtiö printtaa lähes ilmaisia osakkeita sisäpiirille ja piensijoittajat kuulevat asiasta sitten jälkikäteen?
Rakennusala on sellaisessa kurimuksessa, että hyviä vaihtoehtoja taitaa olla vähän tarjolla.
Mutta uskoisin monen yksityissijoittajan ostaneen osaketta 6 tai 5 tai 4 tai 3 tai 2 eurolla. Nyt saa sivusta katsella, kun harvoille ja valituille myydään osakkeita alennuksella kurssin ollessa jo < 1,7 €
Kyllä näin kävi. Taitaa dilluutio olla 10 %:n luokkaa ja myös VVK laitetaan ulos.
Kurssi on siis täysin pohjilla, ja ensireaktiona tuli mieleen että vielä enemmän vedetään alaspäin. Mutta miksi siis näin ei käynyt?
Epävarmuutta poistui, ja YIT:n jatkuvuus sai sinetin - jos ja kun tämäkin asia oli osalle epävarmaa. Hiukan tuo suunnattu anti kismittää, mutta onhan se halpa keino vahvistaa omia pääomia. Ainakin nyt näyttää ettei loput osakkaat saa edes mahdollisuutta ostaa samalla hinnalla osuutta. Jotenkaan tämä ei nyt kylläkään itseä haittaa kovin paljoa - itsellekin painaa nyt enemmän jatkon turvaaminen.
)
