Vähän erikoinen aika uutisoida tästä. Kyseinen taloyhtiö lähti rakenteille viime lokakuussa ja jokunen asuntokin myytiin jo viime vuoden puolella.
Kuvastaa kyllä kuitenkin hyvin markkinatilannetta, että tällaisesta ylipäätään laitetaan lehdistötiedotetta ulos. Tämä on YIT:n skaalassa ihan niitä pienimpiä hankkeita mitä ylipäätään gryndaavat, 32 asuntoa/liiketilaa ja tiedotteenkin mukaan vain 7m€ kokonaisuus. Toisaalta, olihan tämä 50% kaikista viime vuonna Suomessa aloitetuista YIT:n gryndeistä, eli sinänsä ihan merkittävä uutinen No joo, olihan tuossa tiedotteessa toki siitäkin uutta tietoa, että korttelin liikekiinteistön suhteen vuokraus on sujunut hyvin, sillä on jotain pientä merkitystäkin.
No niin muistinpas palata tähän asiaan. Kyllähän tässä kokoajan vuoden mennessä eteenpäin alkaa ennusteiden laskupaineet kasvamaan, sillä kuten sanoit, vuonna 2024 pitää tehdä aloituksia, jotta asunnot valmistuisivat ja tuloutuisivat vuonna 2025.
Pitää kuitenkin myös ottaa huomioon, että valmistumisten lisäksi yhtiöllä on vuosilta 2023 ja 2024 kasapäin asuntoja varastossaan joita myydä, jotka tukevat nopeastikin liikevaihtoa ja tulosta, mikäli asuntoja ei jouduta tietenkään merkittävillä alennuksilla myymään.
Samalla, kun markkina lähtee vetämään, sijoittajatuotanto tuottaa liikevaihtoa ja tulosta sen etenemisen mukaan. Vain omaperusteisissa kuluttajahankkeissa liikevaihto ja tulos tuloutuvat kohteen valmistuessa ja ollessa myytynä.
Jos pitäisi arvioida YIT:n asuntokannan käypää arvoa, niin millaisia alennusprosentteja pitäisit realistisina, jotta nuo saataisiin lähivuosina myytyä? Nythän markkinoilla liikkuu asuntoa luokkaa -15% listahinnasta ja YIT mainostaa lehdissä jatkuvasti erilaisia ihmeellisiä tarjouksia, esimerkiksi näin:
YIT:n taseessa olevat asunnot eivät enää ole uusia, joten tuskin niistä täyttä uuden asunnon hintaa voi edes saada?
Tästä kamppanjasta olikin jo puhetta aikaisemmin. Vastikealennuksia ja yms. muita pitkän aikavälin alennuksia on tosiaan annettu jo pitkään. Näillä varmasti vaikutus on pidemmällä aikavälillä on siinä muutamien prosenttien yläpuolella riippuen tottakai asunnon hinnasta ja vastikkeista. Listahinnoista voi siihen saada varmasti tällä hetkellä markkinalla 5-15 %:n alennuksia. Instituutioille ja kimppaostajille varmasti vieläkin enemmän.
En sanoisi, että alhaisemmat hinnat välttämättä saa kuluttajia ryntäämään asuntokaupoille vaan ennemmin pitävät kuluttajat paitsiossa odottamassa, että vieläkö ne laskee. Enemmän kyse on rahoituksen hinnan vaihtelusta ja oman talouden epävarmuudesta. Tämän helpottaessa, kuluttajatkin palaavat markkinalle asteittain. Halventuneet hinnat tai ne pohjaavat hinnat auttavat tähän.
Ohjeistus kuluvalle vuodelle taisi kyllä olla isohkokin yllätys. Liikevoittohaitari 20-60m€ on absoluuttisesti tosi alhainen, ylälaitakin taisi olla konseksuksen alapuolella, ja toisaalta myös niin leveä että kuvastaa tilanteen olevan aika heikosti ns. hanskassa.
Täysin mahdollista, jopa aika todennäköistä, että operatiivisesta toiminnasta ei jää tänä(kään) vuonna mitään YIT:lle käteen. Liikevoitto syödään kokonaan rahoitus- eli siis korkokuluissa. Triplan pakkomyynti pysyykin edelleen pöydällä, jotta vuoden päähän potkaistu pallo lainojen jälleenrahoituksen suhteen saadaan uudestaan hallittua.
Kuluttaja-aloitukset olivat hyvin alhaisia kuten tiedettiin etukäteen, mutta myöskään sijoittajavetoisissa aloituksissa ei nähty vieläkään mitään heräämisen merkkejä. Rakenteilla olevien asuntojen määrä laskee kuin lehmän häntä, kohta ollaan noin kolmasosassa YIT:n normaalista volyymista. Niin pitkään kuin tässä ei nähdä isoa käännettä parempaan, on tosi vaikea saada jotain jäämään käteen myös osakkeenomistajille.
Vaikka siis akuutein rahoituskriisi näyttää ainakin väliaikaisesti olevan vältettävissä viime vuoden lopun toimien jälkeen, niin tuloksenteon kannalta aikalailla kaikki luvut ovat kyllä edelleen murhaavia. Tulosta tehdään taas ehkä sitten 2026.
Valmiiden myymättömien asuntojen määrä nousi 1 267 asuntoon (30.9.2023: 948) Kuluttajamyynti Suomessa oli alhaisella tasolla ollen 122 asuntoa (206). Itäisessä Keski-Euroopassa kysyntä oli sen sijaan korkeampi, kuluttajamyynnin kasvaessa vuodentakaiseen verrattuna ja ollessa 220 asuntoa (132).
Hirveitä lukuja ja myymättömien asuntojen määrä vain jatkaa kasvuaan. Ei mikään ihme että rakennussektori kipuilee ja yhtiöitä menee nurin, kun asuntoja on yksinkertaisesti on liikaa markkinoilla suhteessa kysyntään ja lisää valmistuu YIT:lläkin joka kvartaali. Osakkeen kurssi ei vieläkään mielestäni täysin hinnoittele rakentamisen romahduksen syvyyttä ja osakeannin todennäköisyyttä. Kyllä YIT tästä raksasektorin pudotuspelistä hengissä selviää, mutta ihan vielä ei ole näköpiirissä valoa tunnelin päässä
Niin tämähän on tietysti omasta näkemyksestä kiinni. Toki jos peilaa ennustuksiin, niin näihin nähden ollut varmasti pettymys, mutta itse ainakin olen ehkä noin puolisen vuotta pitänyt jo hyvin karhuista näkemystä yllä ja ehkä tästä syystä tulos ei ollut yllätys.
Toki täytyy muistaa että YIT:llä on uusi toimitusjohtaja. Hän ei varmastikaan halua olla ylioptimistinen ohjauksen suhteen, tai ei halua ennakoida että milloin rakennusalalla alkaa helpottaa.
Aikanaan kuitenkin helpottaa, ja mitä luultavimmin tämä on liitoksissa korkojen laskuun. Mitä siis odottaa korkojen laskujen osalta? Tiedämme sen että mikäli EKP katsoisi vain Suomea, olisi korkoja jo pitänyt laskea. Mikäli EKP katsoo euroaluetta, on oma mielipiteeni että korkojen laskujen suhteen on jo merkittävä kiire. Toki tulee hieman mielikuva että tässä bingokerhossa ei uskalleta huutaa bingoa ennen kuin kaveri vierestä on huutanut. Yhdysvaltoja siis odotellaan korkolaskutalkoisiin mukaan - ongelmana vaan ettei siellä ole samankaltaista deflaatio-ongelmaa vaanimassa kulman takana kuten Euroopassa.
Mutta YIT:n toimitusjohtaja on nyt ymmärrettävästi varovainen, ja ennemmin kertoo myöhemmin myönteisiä uutisia kun negatiivisia. Nyt vuoden 2024 osalta odotukset on vedetty matalalle, mutta niin on osakekurssikin. YIT tulee kyllä selviämään, ja pudotuspeli on ollut niin kovaa että sitten joskus pelikentällä on vähemmän pelaajia kun pelit taas kiinnostavat. Tilanne ei ole toki nyt hyvä, mutta siedettävä kuitenkin.
YIT:n sitova valmiusluottolimiittisopimus osaksi vakuusjärjestelyä
YIT:n 300 miljoonan euron sitova valmiusluottolimiittisopimus on tänään liittynyt osaksi 21.11.2023 tiedotetun rahoitussopimuksen yhteydessä tehtyä vakuusjärjestelyä. Valmiusluottolimiittisopimus oli tätä ennen vakuudeton. Vakuusjärjestely on toteutettu huomioiden muista rahoitussopimuksista johtuvat rajoitukset.
YIT ja yksi Liettuan suurimmista huonekaluvalmistajista, CJSC Freda IV ovat käynnistäneet uuden huonekaluvaraston rakentamisen nopeasti kehittyvälle Kaunasin vapaalle talousalueelle (FEZ) Liettuassa. Sopimuksen arvo on noin 39 miljoonaa euroa ja se sisältyy vuonna 2023 raportoituun tilauskantaan.
Kohteen on määrä valmistua vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä. Rakennuksen kokonaispinta-ala on noin 60 000 neliömetriä, ja varaston energiatehokkuusluokaksi on suunniteltu A++. Lisäksi varaston katolle on tarkoitus asentaa aurinkopaneelit. Varaston viereen on tarkoitus rakentaa maanpäällinen pysäköintialue 145 autolle ja 50 kuorma-autolle.
Kauppalehdessä juttu YIT:stä, taitaa olla maksumuuri:
Aika vähän sisältöä, kauhistellaaan myymättömien asuntojen määrää ja on kerrottu talojen sijainteja, spekuloidaan alkaako kysyntä vetämään (ehkä myöhemmin tai ehkä ei )
Uudiskohteiden myyntiä kuulemma hidastaa ero vanhojen asuntojen hintoihin ja jos katsoo tätä kuvaajaa, niin ei todellakaan mikään ihme
Ja jos useampien kohteiden hintoja pudottaa kauppaa vauhdittaakseen pitäisi kaikkien tasearvoja laskea. Siksi siellä on nyt houkutteena vastikevapaita kuukausia ja monenlaisia kylkiäisiä.
YIT:n puolesta miettisin ehkä myös vaikuttaako hintojen ero kilpailijoihin omien asuntojen myyntiin.
Vertaillessa kylmästi pientä otosta. YIT:n Meilahdessa sijaitseta Waltari ja Skanskan Telakkaranta (Punavuori) myymättömät asunnot yhtiöistä Yard ja Knot. Selviää se, että Skanskan asuntoihin keskustaan pääset halvemmalla kuin YIT:n kohteeseen Meilahdessa.
Vertailu 1: Waltarista ja Knotista on sopivasti myymättömänä toisen kerroksen 68,5 m2 asunnot. Meilahteen pääset kiinni 11 665 euron neliöhinnalla (tontti lunastettu) ja Punavuoreen pääset 10 400 euron neliöhintaan. Asunnon velattomassa hinnassa tämä on jo melkein 87 tuhatta euroa.
Vertailu 2: Reilu 100 neliöisistä asunnoista vertailukohteiksi valikoitui ensimmäisen kerroksen asunnot Waltari 105,5 m2 ja Yard 108 m2. Pienempi asunto Meilahdesta on 39 tuhatta euroa kalliimpi kuin isompi Punavuoresta. Yard neliöhinta 11 015 euroa ja Yard 10 400 euroa.
Vertailu 3: Isojen perheasuntojen kanssa hintaero kääntyy selkeästi toisinpäin. Tässä kohtaa ylimpien kerroksien perheasuntojen vertailu on kuitenkin epäreilua kun Knot kohoaa 12 kerrokseen ja kyseessä kaksikerroksinen “penthouse!” ja Waltari 6 kerros. Waltariin pääsee kiinni 12 411 euron neliöhintaan ja Knot:sta saa pulittaa jo 18 500 euroa.
Kiinteistömarkkinoilla ollaan perinteisesti ajateltu sijainnin olevan suurin arvoa luova tekijä. Mielestäni se, että Meilahti on kalliimpi kuin Punavuori kertoo riskienhallinnan pettämisestä siinä kun hinnoittelu kuitenkin on se merkittävin tekijä. Lisäksi nousee kyseenalaistus organisaation tehokkuudesta jos kilpailija kykenee tarjoamaan merkittävästi parempaa sijaintija 5-10 % edullisemmalla hinnalla.
Täytyy muistaa, että myös Skanskalla on niitä myymättömiä asuntoja. Silti jos olisin itse nyt 68,5 neliöistä uudisasuntoa katselemassa niin kiiruhtaisin Punavuoreen Meilahden sijaan ja säästäisin siinä kiirehtiessä 87 tuhatta euroa. Ei tuota eroa enää mikään parin vuoden vastikkeet kuittaa.
“YIT on Saarelaisen mukaan arvostanut myymättömät asunnot taseessaan hankintamenoon tai sitä alhaisempaan arvoon.”
Vain jos hintoja pudotetaan niin paljon että mennään alle hankintamenon. Luen tuon itse niin että katteen verran voi pudottaa ilman alaskirjausta (oletus että näistä uusista ei vielä ole mitään olennaisia alaskirjauksia jouduttu tekemään).
No joo, olihan tuossa tiedotteessa toki siitäkin uutta tietoa, että korttelin liikekiinteistön suhteen vuokraus on sujunut hyvin, sillä on jotain pientä merkitystäkin.
)