Taisin sanoa jo joskus aiemmin tässä ketjussa, että suurin ongelma noissa Westendin kämpissä on nähdäkseni konsepti. Ei Westendiin pahemmin muuteta kerrostaloihin asumaan. Varsinkin, kun nuo kämpät on mielestäni veistetty ulkoasultaan aika samasta puusta kuin monet muutkin YIT:n kämpät myös halvemmilla alueilla.
Pitäisi olla siis tarjolla selkeästi jotain extraa/luksusta, jotta ihmiset olisivat valmiita ”Westend-lisää” maksamaan myös kerrostalokämpistä. Nyt tuo potentiaalinen asiakunta valuu luullakseni ennemmin Etelä-Helsinkiin tai Tapiolaan, joissa on paremmat palvelut ja joukkoliikenneyhteydet. Westend ei ole kovin kätevä paikka asua, mikäli sinulla ei ole omaa autoa käytettävissä. Auton omistaminen nykyaikana ei ole myöskään mikään pelkkä raha- tai statuskysymys.
Ensiasunnoksikkaan näitä luxus asuntoja kai harva ostaa? Eli kohderyhmää varmaan asunnon vaihtajat. “väliraha” on voinut viimeisen vuoden aikana venähtää monelle liian suureksi. Edellistä ei saada myytyä sellaiseen hintaan että uuteen vaihto tuntuisi järkevältä.
YIT:llä on Espoon Kivenlahdessa kaksi 2022 valmistunutta yhtiötä joissa on vielä asuntoja myymättä:
Espoon Kronos: 9 asuntoa
Espoon Poseidon: 17 asuntoa
Lisäksi autohallipaikkoja on myynnissä 47 kpl!
Molemmat kohteet vuokratontilla. Näissähän oli alkusyksystä jotain YIT maksaa ekan vuoden vastikkeet -tyylistä kampanjaa.
Myymättä on myös Kronoksen ylimmästä kerroksesta 150m2 asunto kattoterassilla. Hinta lunastetun vuokratontin kanssa olis 1,2 miljoona. On merinäköalalla hintaa.
Piti jo eilen Sijoittajamessuilla kysyä, mutta ei tullut sopivaa tilaisuutta @Olli_Koponen , olin sinut kuitenkin siellä näkevinäni. Jos puhutaan prosentteina, kuinka todennäköisenä pidät sitä, että YIT joutuu käymään omistajien taskuilla eli järjestämään annin? Ymmärrän kyllä, että kysymyksenasettelu on hieman hankala, näen jo mielessäni Kauppalehden otsikot, joissa viitataan vastaukseesi: "Inderesin analyytikko pitää YIT:n annin mahdollisuutta % todennäköisenä ". Eräs arviohan asuntokaupan piristymisestä viittaa vasta ensi vuoden lopulle, kun korot ovat siinä vaiheessa olleet jo laskussa tovin. Oma arvioni annin todennäköisyydelle on 50-50 eli ei oikein vielä ole halua lähteä arpajaisiin mukaan. Mitä indikaattoreita tässä nyt ensisijaisesti kannattaisi seurata, jos pohtii syvällisemmin tuon annin todennäköisyyttä!? Tässähän on nyt myös sellainen detalji, että asuntokauppa voi tilapäisesti loppuvuonna hiukan piristyä, kun tulee tuo veromuutos ensiasunnon ostajille voimaan ensi vuoden alussa.
Toki tuo Inderesin myy-suositus kertoo myös omaa kieltään Ollin ajatuksista.
Siellä oltiin ja kysymykseenkin olisin mielelläni siellä vastannut. Harmittavasti varmaan aikataulut menneet ristiin. Palaan tähän asiaan hieman myöhemmin, kun on aikaa kirjoitella enemmän.
En ehkä tuon mainitsemasi tarttumisen vuoksi mainitse prosentteja, mutta kyllähän tässä on aineksia myös siihen. Tilanteen kehitys riippuu hyvin pitkälti siitä, miten markkinat kehittyvät, ja miten yhtiö saa taseesta vapautettua pääomia.
Yhtiöllä erääntyy 130 MEUR korollista velkaa vuoden loppuun mennessä, johon pitäisi saada aikaiseksi uudelleenrahoitus tai maksaa laina. Rahaa ei hirvittävästi ole (94 MEUR), joten mieluusti jotain olisi saatava myytyä lainan maksua varten. Asuntojen kimppamyynnit ovat varmasti yksi selkeä ratkaisu, mutta myös Triplan osuuden, Ruotsin Infran sekä tuulivoimaportfolion myynti ovat ajankohtaisia. Hankkeista saatavia mahdollisia varoja (YIT arvioinut noin 400 MEUR ilman asuntoja) olemme käyneet aikaisemmin päivityksissä läpi.
YIT on kuitenkin nyt kohtuullisen haastavassa neuvotteluasemassa myydäkseen varoja ”hyvällä” hinnalla. Varmasti yhtiö hyvin rahavaroja hankkeista saisi, mutta voi olla mahdollista, että myynnit aiheuttavat kuitenkin tappioita. Siinä mielessä, vaikka näemme, että yhtiö asuntoja loppuvuonna saa vielä myydyksi, arvioimme niistä saatavan katteen jäävän maltilliseksi, mikä johtaa siihen, että yhtiö ei yltäisi ohjeistukseensa. Rahavarojen kasvattamiseksi yhtiöhän voisi myös nostaa lisää limiittejään liiketoiminnan tarpeisiin, mutta en näe tätä kestäväksi ratkaisuksi ja myös niissä voi olla joitain rajoituksia.
Uudelleenrahoittamisessa ehkä hieman jarrua lyö yhtiön 150 MEUR:n bondi joka erääntyy Q124 lopussa. Tuskin rahoittajat hirveästi haluavat lainoitusta samalla hinnalla (ja bondia pidemmälle) antaa, jos yhtiö vaikka hypoteettisesti olisi pulassa erääntyvän bondin kanssa jo Q1 aikaan. Lisäksi kuluvana vuonna tapahtunut rahoitusyritys ja sen kariutuminen kertovat kyllä markkinan halusta antaa nyt yhtiölle rahoitusta.
Kuitenkin sanoisin, että osakeanti ei ole se ensimmäinen askel tässä tilanteessa. Hyvin paljon riippuu varojen myyntien tuomasta rahavirrasta sekä rahoittajien suhtautumisesta YIT:n lainoittamiseen tällä hetkellä. Mahdollisten tappioiden, heikon rahavirran ja jatkuvan markkinan heikkouden tilassa anti muodostuu todennäköisemmäksi.
Kiitos hiukan myöhässä perusteellisesta vastauksesta @Olli_Koponen , taitaapi olla niin, että ainakin allekirjoittanut antaa ajan kulua vielä pari-kolme kuukautta, niin tulee lisää selvyyttä siihen, miten YIT aikoo selvitä velvoitteistaan. Yleensähän on hyvä neuvo ostaa osaketta erissä, mutta näissä potentiaalisissa antiyhtiöissä ei epäsuotuisassa markkinatilanteessa välttämättä halua olla omistaja, kun annista tiedotetaan.
Lista ei sisällä yhtäkään ns. kasvukeskusta, joten myymisen kannalta nykyisessä markkinatilanteessa voi odottavan aika käydä pitkäksi ja hintataso jäädä alhaiseksi.
Onhan YIT:llä varmasti myös parempia tontteja, mutta nyt selvästi tehdään vähän karsintaa tonttivarannon osalta paikoista, joiden markkinaan ei uskota lainkaan.
Eikä ihme, kun katsoo väestökehitystä yllämainituilla paikoilla.
Saarijärvi 11 600 → 8 900, 33% (v. 2000 → v. 2022, yli 64-v. osuus väestöstä)
Savonlinna 39 600 → 32 100, 32,8%
Kuhmo 11 200 → 7 800, 37,6%
Nopealla katsauksella katsoin YIT:n Oulun myytävät asunnot, 32 + 22 + 1 + 39 = 94, joista kolme taloa jo valmiina. Yksi ennakkomarkkinoinnissa ja kaupungin suunnalta vahva ukaasi rakentamisesta, koska hanke seisonut jo vuosikausia puolivalmiina (viimeinen talo rakentamatta ja sopimukseen kuulunut vanha puutalo korjaamatta.)
Näiden lisäksi myyntisivuilla näkyy “suunnitteilla” -vaiheessa kaksi taloa ja esim. keskustassa on isot mainokset, että yhden talon pitäisi alkaa rakentumaan jossain kohtaa. Tämä on vedetty tosin pois ennakkomarkkinoinnista. Liekkö uusia suunnitelmia mm. 22-24 neliön yksiöiden sijalle? Tontteja pidossa taitaa olla pienehkö kaksinumeroinen määrä yhteensä.
Koko Suomen osalta YIT:n kotisivujen mukaan rakenteilla tai muuttovalmiina 1474 asuntoa, valmiina näistä 729. Lisäksi ennakkomarkkinoinnissa on 516 pirttiä. On siinäkin myytävää hetkeksi, jos / kun kämppiä liikkuu hitaasti nyt ja lähiaikoina.
Tässä puolestaan hyvä esimerkki siitä millaisia kerrostalokohteita Westendiin kannattaa rakentaa, jos niitä haluaa saada kaupaksi. Tässä on nimeomaan sitä luksusta ja ainutlaatuisuutta, mikä puuttui paljon puhutusta YIT:n viimeisimmästä Westend-projektista.
Kuulin tänään YIT:n WE:n kohteella esittelyssä käyneeltä, että pohjaratkaisut huonoja eikä mitään spessua vs. Kehä III:n kohteisiin, joten ei ihme, että kohde jäänyt tässä markkinassa 100 %:sti rakennuttajalle käteen.
Kaiken tämän lisäksi on hyvin vaikea markkinoida valmista kohdetta, josta ei ole lainkaan myyty huoneistoja. Kohteen saama uutisointi ei varmasti lisää kysyntää.
YIT.n tilanne voi johtaa myös siihen, että yritys ostetaan pois pörssistä. Tarjolla on paljon valmista asuntotuotantoa ja tonttiomaisuutta, joka kärsivällisen vakavaraisen omistajan hallussa on aivan eri arvossa parin vuoden päästä. Tosin nyky pääomistajat tietävät itsekin, että korot ovat jo laskemassa ja asuntokaupan kasautunut tarve purkautuu parissa kolmessa vuodessa.nouseviin hintoihin. Tässä nyt koetellaan osakkeenomistajien hermoja tovi. Pitää muistaa että silloin kun näyttä pahimmalta, ollaan jo tulevan nousun alussa.
Ehrnroothit pystyvät tosiaan yhtiötä helposti rahoittamaan yli tämän syklin jos/kun näin haluavat tehdä, etenkin nyt kun Caverionista saadut rahat on heillä tilillä.
Muiden omistajien kannalta rahoitus voidaan tehdä hyvin epäedullisesti, esimerkiksi todella kalliilla hybridilainalla jonka Ehrnroothit isolta osin rahoittavat, tai vielä pahempaa suunnatulla annilla montun pohjahintaan. Caverionin Bain-seikkailun jälkeen en henkilökohtaisesti uskalla luottaa, että pääomistajat eivät olisi valmiita härskistikin pyrkimään hyötymään tilanteesta muiden omistajien kustannuksella. Mutta tämä toki on vain tämmöistä foliohattuilua.
PS. Korjaan että YIT:n ja Caverionin pääomistajien Terceron ja Fennogensin takana taitaakin olla eri Ehrnroothit, eli Caverionista saadut rahat ei polttele YIT:n pääomistajien taskussa. Mutta ihan samanlainen Bain-kytkös löytyy kyllä myös Tercerolla, jonka emoyhtiö oli Ahlström-Munksjötä lunastamassa Bainin kanssa, tältä osin epäluottamukseni pysyy ennallaan myös YIT:n pääomistajan osalta.
YIT osakkeenomistajien kannattaisi kysellä miksi firman resursseja on tuhlattu joidenkin kuolevien pikkupaikkakuntien rivitaloprojektien valmisteluun. Kuulostaa tuhoontuomitulta toiminnalta nollakorkojenkin aikana saati sitten nyt. Tuo kuulostaa vähän siltä että on puuhasteltu tuollaisia että olisi edes jotain hommia.
Monilla pikkupaikkakunnilla on uudisrakentaminen ollut jo kymmeniä vuosia nollassa, siellä myös paikallisessa mittakaavassa, ikääntyneet haluaa muuttaa palveluita lähemmäksi ja vanhoista omakotitaloista pienempiin ja helpompiin uusiin rivareihin joissa myös liikuntaesteet huomioitu eikä remontoitavaa. Eli on jonkin verran kysyntää, mutta ei tarjontaa lainkaan. Sopivalla rajoitetulla rakentamisella voi tehdä tiliä, kilpailuahan ei ole ollenkaan ja silloin riippuu vain omasta kyvystä toteuttaa kannattava projekti. Tontit käytännössä ilmaisia, kunnat tukee muuttoa kuntakeskuksiin koska helpompi kiertävien sairaanhoitajien ja siivoojien huolehtia ikääntyneistä, lapset jo muuttaneet pois eli maksukyky hyvä ja eläketulotkin vakaat.
Käsitykseni mukaan ns. pikkupaikkakunnilla on kuitenkin paikallisia rakentajia, joilla paikalliset verkostot, joten vaikea nähdä, että YIT pystyy laittaa projektiorganisaatiota kannattavasti pystyyn.
Tää oli juuri se minun pointtini että vaikka siellä tuppukylällä nyt olisi yksi sauma rakentaa yksi pikkuinen rivitaloyhtiö niin YIT on väärä firma sitä rakentamaan. YIT:n mittakaavassa näpertelyä.
. Eräs arviohan asuntokaupan piristymisestä viittaa vasta ensi vuoden lopulle, kun korot ovat siinä vaiheessa olleet jo laskussa tovin. Oma arvioni annin todennäköisyydelle on 50-50 eli ei oikein vielä ole halua lähteä arpajaisiin mukaan. Mitä indikaattoreita tässä nyt ensisijaisesti kannattaisi seurata, jos pohtii syvällisemmin tuon annin todennäköisyyttä!? Tässähän on nyt myös sellainen detalji, että asuntokauppa voi tilapäisesti loppuvuonna hiukan piristyä, kun tulee tuo veromuutos ensiasunnon ostajille voimaan ensi vuoden alussa.