Ålandsbanken tiedottaa nostavansa prime-korkoaan 0,35 prosenttiyksiköllä 3,15 prosentista 3,50 prosenttiin.
Yhtiön tiedotteen mukaan päätös perustuu markkinakorkojen nousuun.
Muutos tulee voimaan 8. syyskuuta 2023.
5 tykkäystä
Tällaista puolivuotikatsausta myös asuntorahastosta ja ”tuulivoimaan” sijoittavasta rahastosta odotellessa……
Mahtaa tulla rumasti läpi korkoliike 400m€ taloyhtiölainoista.
2 tykkäystä
Ei vain korkokatteiden varassa
Ennätyksellisen nopea rahapolitiikan kiristyminen on hemmotellut pankkisektorin liiketoimintaa kasvaneiden korkokatteiden muodossa.
Heinäkuussa ahvenanmaalaispankki raportoi korkokatteensa kasvaneen toisella vuosineljänneksellä 24,2 miljoonaan euroon vertailukauden 15,2 miljoonasta eurosta.
Korkotason laskiessa kuluttajien ostovoima usein alkaa palautua, joten palkkiotuotot toimivat pankeille osittain vastasyklisenä turvapuskurina.
Mikäli korot kääntyvät laskuun ja yhtiön korkokatteet maltillistuvat, pitäisi tulopuoli säilyä vakaana, sillä alle 50 prosenttia pankin tuotoista tulee korkokatteesta.
Tästä syystä ahvenanmaalaispankin tilanne on lupaava myös skenaariossa, jossa pankit joutuvat kilpailemaan talletuskoroillaan.
Merkittävä osa yhtiön 50 miljoonan euron ydintuotoista kertyivät asiakkailta veloitetuista palkkioista. Palkkiotuottoihin kuuluvat esimerkiksi säästämiseen, sijoittamiseen sekä kortti- ja maksuliikenteeseen liittyvistä palveluista kerätyt palkkiot.
Tämän lisäksi ydintuottoihin sisältyivät 7,7 miljoonan euron it-tuotot, jotka tulivat pankin it-palveluihin keskittyvän Crosskey-tytäryhtiön liiketoiminnasta.
Kansainvälinen valuuttarahasto IMF nosti taannoin Suomen rahoitusjärjestelmää koskevassa arviossaan esiin huolensa pankkisektorin riippuvuudesta markkinaehtoisesta varainhankinnasta.
Ålandsbankenin varainhankinnan markkinariippuvuudesta kertova luotot/talletukset -suhdeluku oli toisella kvartaalilla 116 prosenttia. Kotimaisen pankkisektorin keskiarvo oli joulukuussa 138 prosenttia.
Mitä korkeampi suhdeluku on, sitä riippuvaisempi pankki on markkinavarainhankinnasta.
Koko juttu Arvopaperista (maksumuuri):
6 tykkäystä
“Ålandsbankenin asiakkaat ovat kaikkein halukkaampia suosittelemaan pankkia muille. Hyvät asiakassuhteet ovat pankin toiminnan keskiössä. Pitkät asiakassuhteet mahdollistavatkin kokonaisvaltaisen näkemyksen ja asiakkaan tilanteen syvän ymmärryksen ja näin ollen varallisuuden hoitamisen parhaalla mahdollisella tavalla.”
10 tykkäystä
Ålandsbankenin asuntorahasto lykkää lunastuksiaan:
6 tykkäystä
Ja aiemmin kuun alussa ilmoittivat, että jatkossa asiakkaan pitää ilmoittaa lunastukset jopa 6 kk etukäteen. Tästä taisi seurata aikamoinen joukkopako. Mietin tässä itsekin, että pitäisikö lyödä omakin osuus tuosta rahastosta luiskaan. Ei vaikuta hyvältä tämä sekoilu.
5 tykkäystä
“Rahastosta tehtiin lokakuussa maksettavia lunastuspyyntöjä noin 80 miljoonaan euron edestä. Se on paljon verrattuna siihen, että sitä ennen alkuvuoden aikana rahasto maksoi lunastuksia nettona noin 70 miljoona euroa.”
”Lunastusten määrä, joka on tullut kolmannen neljännen lunastusikkunaan, on niin suuri, että rahaston likvidit varat eivät riitä kattamaan sitä”
8 tykkäystä
Eli yhden kuukauden aikana vähintään noin 16 prosenttia koko rahaston arvosta pyydettiin lunastukseen. Lunastusaikaahan on vielä siis perjantaihin asti jäljellä ja nämä uutiset tuskin ainakaan hillitsevät kenenkään lunastushalua.
Näin jälkikäteen katsottuna tuo rahaston sääntöjen muutos oli tosiaankin iso virhe. Taidan laittaa omanikin lunastukseen. Vaikealta näyttää rahaston tulevaisuus.
4 tykkäystä
Lunastusaallon tullessa asuntorahastolla on karkeasti seuraavat vaihtoehdot:
-
Lainata rahaa lunastusten maksamiseen (normaaleina aikoina toimii oikein hyvin)
-
Maksaa lunastukset sisään tulevilla merkintämaksuilla (normaaleina aikona toimii oikein hyvin)
-
Myydä kiinteistöjä tai asuntoja ja maksaa myyntituloilla lunastukset. Tämä on jo selvästi huonompi vaihtoehto. Likviditeetin kuivuessa kiinteistöille ei löydy ostajia, ainakaan siihen hintaan kuin ne rahaston arvonmäärityksessä on kirjattu.
Myynti tappiolla tasearvoon nähden pienentää rahaston arvoa, joka on omiaan kiihdyttämään lisää lunastuksia ja niin syöksykierre on valmis.
Tämän lisäksi kiinteistöjen myynnillä alle tasearvojen aiheutetaan tappioita kaikille osuudenomistajille, jotta voidaan maksaa niille, jotka haluavat rahansa pois. Tämä on tavallaan ongelmallista kaikkien osuudenomistajien tasapuolisuuden näkökulmasta.
- Keskeyttää lunastukset toistaiseksi.
Jos kohdat 1 ja 2 eivät enää toimi, kohtaan 3 liittyvien ongelmien vuoksi päädytään usein kohtaan 4 (toistaiseksi määrittelemättömäksi ajaksi).
Paradoksaalista tässä on se, että mitä useampi haluaa rahansa ulos, sitä pienemmällä todennäköisyydellä kukaan saa yhtään mitään.
13 tykkäystä
Miten itse toimisit siis sijoittajana tällaisessa tilanteessa? Jos tästä pidempi syöksykierre alkaa, niin on varmasti parempi olla kuitenkin ensimmäisten joukossa lunastajien keskuudessa.
Finanssialan Rahastoraportti 8/2023 kertoo, että muutkin asuntorahastot ovat vaikeuksissa.
Jos ÅB:n kutsuttiin yllä Suomen toiseksi suurimmaksi, niin suurin lienee OP Vuokratuotto B -76,4 M€ lunastuksillaan, ja samassa linjassa on myös S-pankki Asunto C -43,4 M€ lunastuksilla.
Ålandsbanken Asuntorahasto A:ssa näyttää olevan -60,8 M€ lunastukset. Se on kaiken kansan rahasto, jossa on minimi 500 €. Lunastuksia ei ole lainkaan C-sarjassa, jossa minimimerkintä on 500 000 €.
Yhteenveto: tuulipukujen panikointia. Voi tulla pian uutisia muidenkin asuntorahastojen jäädytyksistä.
8 tykkäystä
Kyseessä nyt ei ole kuitenkaan mikään Bitcoin. Rahastolla on ihan oikeaa kiinteistövarallisuutta, minkä realisointi ei ole kovin nopeaa. Lunastusten keskeyttämisellä suojattaisiin osuudenomistajien rahoja, koska kaikkia kiinteistöjä ei vain voi myydä muutamassa päivässä.
Monihan on lähtenyt näihin mukaan sillä periaatteella, että koska sijoitusasunto on tarvittaessa niin vaikeasti muutettavissa rahaksi, niin on koettu, että tällaiset rahastot ovat oiva vaihtoehto. Kuinkas sitten kävikään.
Jos ja kun tällainen myyntiaalto on nyt lähdössä liikkeelle, se todennäköisesti vaikuttaa koko asuntomarkkinaan hintoja laskevasti. Ja sitten taas 4kk päästä rahastojen lunastajia on jonossa puolet enemmän.
1 tykkäys
Suomen isoin asuntorahasto on OP:n Vuokratuotto.
“Lunastusten siirtäminen on paras vaihtoehto rahaston osuudenomistajien edun kannalta tässä markkinaympäristössä.”
”Koska lunastukset ovat jatkuneet voimakkaana pidemmän aikaan, rahasto ei ole pystynyt reagoimaan lunastuksiin täysimääräisesti omaisuutta myymällä johtuen asuntomarkkinoiden pidentyneistä myyntiajoista”, Huhtakangas sanoo.
“Suomen sijoitustutkimuksen laatiman rahastoraportin mukaan Ålandsbankenin asuntorahaston pääoma oli elokuun lopussa yli puoli miljardia euroa. Suomen isoin asuntorahasto on OP:n Vuokratuotto, jonka pääoma kohoaa noin 1,4 miljardiin euroon.”
2 tykkäystä
OP-vuokratuotto ei saa myytyä markkinoille asuntomäärää joka on 5% sen koko asuntokannasta?
1 tykkäys
Päättelen Huhtakankaan jutuista, että lunastuksia maksetaan seuraavan kerran, kun rahaa on kassassa niin paljon, että kaikille lunastaneille voidaan maksaa kerrallaan. Ei siis niin, että rahaa kerätään asuntoja myymällä ja sitten maksettaisiin jotenkin järjestyksessä sen mukaan koska on lunastuspyynnön tehnyt.
Jos ja kun näin, niin ei kannata alkaa pidättelemään henkeä asuntojen hintojen nousua odotellessa. Nimittäin tämä savotta tulee kestämään ja kauan isojen rahastojen myydessä asuntoja 0-kysyntä markkinoilla. Ei kyllä käy katteeksi asuntovivuttajiakaan, joilla kassavirta on hiipunut negatiiviseksi.
4 tykkäystä
OP-vuokratuotto ei saa myytyä markkinoille asuntomäärää joka on 5% sen koko asuntokannasta?
Laskeskelin hieman, mitä nämä esitetyt euromääräiset lunastukset suunnilleen tarkoittavat asunnoiksi muutettuna. Ålandsbankenin osalta käytetty lunastuksissa HS:n esittämää 80 Meur:a, joka siis pitäisi maksaa omistajille lokakuussa. OP:n ja S-Pankin lunastukset otettu @juurikki viestistä yltä, eli luvut pohjautuvat näiden rahastojen nettomerkintöihin (nettolunastuksiin) tammi-elokuun aikana. Muut luvut kaivettu rahastokatsauksista ja -esitteistä rahastojen nettisivuilta.
Ålandsbanken
Lunastukset: 80 Meur
Velkaa rahaston pääomasta: 41,8 %
Myytävien asuntojen arvo, jos velkasuhde pidetään samana: 137 Meur
Rahaston pääoma: 934 Meur
Asuntojen lukumäärä rahastossa: 3634 kpl
Myytävien asuntojen lkm, jotta lunastukset saadaan maksettua: 534 kpl
OP
Lunastukset: 67 Meur
Velkaa rahaston pääomasta: 28,2 %
Myytävien asuntojen arvo, jos velkasuhde pidetään samana: 93 Meur
Asuntokannan arvo: 1319 Meur (24 % kiinteistöistä toimitiloja. Oletetaan, että näitä ei myydä.)
Asuntojen lukumäärä rahastossa: 5760 kpl
Myytävien asuntojen lkm, jotta lunastukset saadaan maksettua: 408 kpl
S-Pankki
Lunastukset: 43 Meur
Velkaa rahaston pääomasta: 33,9 %
Myytävien asuntojen arvo, jos velkasuhde pidetään samana: 66 Meur
Rahaston pääoma: 572,6 Meur
Asuntojen lukumäärä rahastossa: 1320 kpl
Myytävien asuntojen lkm, jotta lunastukset saadaan maksettua: 151 kpl
Rahastojen käteispuskurien määrää ei ole otettu huomioon, mutta lienee järkevää olettaa, että käteisen määrä halutaan nykytilanteessa pitää vähintään nykyisellä tasolla rahastoissa ja lunastukset maksetaan asuntoja myymällä. Käytännössä asuntokannan arvo siis Ålandsbankenilla ja S-Pankilla (rahastojen käteispuskurit huomioiden) hieman yllä esitettyä pienempi, mikä tarkoittaa, että asuntoja on myytävä kappalemääräisesti hieman enemmän.
Lisäksi on oletettu, että asunnot on arvostettu kesäkuun lopussa rahastojen katsauksissa käypään markkinahintaan ja että kauppaa käydään tasaisesti eri kokoisilla ja arvoisilla asunnoilla (rahastojen “keskivertoasunnoilla”). Jos asuntojen arvot ovat todellisuudessa nykymarkkina huomioiden rahastojen esittämää arvoa alempia, täytyy asuntoja tietysti taas myydä hieman enemmän lunastusten kattamiseksi.
Vertailun vuoksi: HS:n mukaan elokuussa myytiin koko maassa noin 2000 kerrostaloasuntoa, millä tahdilla kvartaalissa myytäisiin 6000 kerrostaloasuntoa. Ålandsbankenin 534 myytävää asuntoa olisi siis suuruusluokaltaan noin 9 % kaikista kvartaalin kerrostaloasuntokaupoista koko Suomessa, jos myynnit toteutettaisiin 3kk kuluessa (ja rahastoon ei virtaisi uutta pääomaa, millä lunastukset voitaisiin maksaa).
OP:n rahaston vuosikertomuksen mukaan rahasto myi vuoden 2022 aikana yhteensä 41 asuntoa. Nyt olisi siis pitänyt 8 kuukauden sisään myydä 10-kertainen määrä asuntoja, jotta rahat olisi saatu maksettua asiakkaille kasvattamatta velkavipua. Muista rahastoista ei äkkiseltään osunut silmiin vastaavaa tietoa viime vuoden myyntimääristä.
EDIT: tuossa HS:n kertomassa kauppamäärässä mukana vain kiinteistövälittäjien ja rakennusliikkeiden ilmoittamat kaupat. Todellinen kokonaiskauppamäärä siis varmaankin suurempi.
EDIT 2:
Jatketaan vielä hieman pohdintaa Ålandsbankenin asuntorahaston osalta.
Rahaston pääomaksi on Ålandsbankenin sivuilla esitetty siis 934 Meur, mistä osuudenomistajien pääomaa on 544 Meur ja velkaa 390 Meur. Tuo 934 Meur lienee siis arvioitu asuntojen markkina-arvo (plus käteiskassa).
JOS asuntojen arvot olisi arvioitu yläkanttiin ja todellisuudessa ne menisivät kaupaksi Asuntojen arvostustaso -ketjussa esitettyjen huutokauppakohteiden tapaan -20 % “alennuksella” parin vuoden takaisista hinnoista, mitä tapahtuisi?
Tällöin rahaston arvo olisi enää 0,8 x 934 Meur, eli 747 Meur. Velkaa olisi rahastolla edelleen samat 390 Meur, eli osuudenomistajien pääoma olisikin enää 357 Meur, eli noin 66 % esitetystä. Silloin nuo 80 Meur nostot muuttuisivatkin enää 52,5 Meur nostoiksi. Tästä revittyjen uutisten seuraukset voi kukin arvailla itse. (Kertokaa joku kiltti, että laskuissani/ajattelussani on virhe! Ja ei, itselläni ei ole rahaa kiinni asuntorahastoissa.)
Rahaston vuoden kehitykseksi on esitetty rahaston sivulla -1,21 % ja 3 kk kehitykseksi -1,13 %. Kolmen vuoden arvonkehityksen puolestaan on esitetty olevan +11,55 %. Toki vuokratuotot jotain plussaa tuovat, mutta mutta…
29 tykkäystä
Jos jollain on mielenkiintoa seurata miten Ålandsbankenin asuntorahaston asuntojen myynti etenee, niin jatketaan tähän liittyen nyt vielä hieman, kun tuli mielenkiinnosta kaiveltua noita myynnissä olevia kohteita.
En tiedä miten hyvin tämä keskustelu sopii tähän ketjuun Ålandsbankenista sijoituskohteena, mutta onhan tässä nyt ainakin jonkinasteinen potentiaalinen brändiriski nähtävissä. Ylläpito siirtäköön viestin parempaan paikkaan, jos näkee tämän kuuluvan ennemmin johonkin muualle.
Alla listattu helposti rahaston vuosikertomuksesta ja Oikotieltä yhdistettävät kohteet, eli nämä ovat kaikki asunto-osakeyhtiöistä, joista rahasto omistaa vuosikertomuksen mukaan vain yhden asunnon. Kaikissa Huoneistokeskus välittäjänä ja asunnot joko tyhjillään tai vuokrattuna. Näillä perustein suurella todennäköisyydellä rahaston omistuksessa.
Asunto Oy Helsingin Werner
Sijainti: Vallila
Pinta-ala: 79,5
Pyyntihinta: 529 000 eur
Arvostustaso rahaston vuosiraportissa (31.12.2022): 579 525 eur
Pyyntihinnan perusteella laskettu arvonmuutos vuoden 2023 aikana: -50 525 eur
Linkki Oikotien myynti-ilmoitukseen
Asunto Oy Helsingin Vihervarpunen
Sijainti: Tapanila
Pinta-ala: 84,5
Pyyntihinta: 406 000 eur
Arvostustaso rahaston vuosiraportissa (31.12.2022): 414 050 eur
Pyyntihinnan perusteella laskettu arvonmuutos vuoden 2023 aikana: -8 050 eur
Linkki Oikotien myynti-ilmoitukseen
Asunto Oy Helsingin Emmy
Sijainti: Etu-Töölö
Pinta-ala: 47
Pyyntihinta: 391 000 eur
Arvostustaso rahaston vuosiraportissa (31.12.2022): 390 100 eur
Pyyntihinnan perusteella laskettu arvonmuutos vuoden 2023 aikana: +900 eur
Linkki Oikotien myynti-ilmoitukseen
Asunto Oy Espoon Valssikallio
Sijainti: Leppävaara
Pinta-ala: 71,5
Pyyntihinta: 338 000 eur
Arvostustaso rahaston vuosiraportissa (31.12.2022): 394 775 eur
Pyyntihinnan perusteella laskettu arvonmuutos vuoden 2023 aikana: -56 775 eur
Linkki Oikotien myynti-ilmoitukseen
Asunto Oy Espoon Puro
Sijainti: Finnoo
Pinta-ala: 66
Pyyntihinta: 357 000 eur
Arvostustaso rahaston vuosiraportissa (31.12.2022): 356 400 eur
Pyyntihinnan perusteella laskettu arvonmuutos vuoden 2023 aikana: +600 eur
Linkki Oikotien myynti-ilmoitukseen
Asunto Oy Vantaan Virna
Sijainti: Pakkala
Pinta-ala: 66,5
Pyyntihinta: 300 000 eur
Arvostustaso rahaston vuosiraportissa (31.12.2022): 299 250 eur
Pyyntihinnan perusteella laskettu arvonmuutos vuoden 2023 aikana: +750 eur
Linkki Oikotien myynti-ilmoitukseen
Asunto Oy Sipoon Nikkilänportti
Sijainti: Nikkilä
Pinta-ala: 81,5
Pyyntihinta: 233 000 eur
Arvostustaso rahaston vuosiraportissa (31.12.2022): 236 350 eur
Pyyntihinnan perusteella laskettu arvonmuutos vuoden 2023 aikana: -3 350 eur
Linkki Oikotien myynti-ilmoitukseen
Asunto Oy Kangasalan Freesia
Sijainti: Kangasala
Pinta-ala: 77,5
Pyyntihinta: 248 000 eur
Arvostustaso rahaston vuosiraportissa (31.12.2022): 251 875 eur
Pyyntihinnan perusteella laskettu arvonmuutos vuoden 2023 aikana: -3 875 eur
Linkki Oikotien myynti-ilmoitukseen
Asunto Oy Vuoreksen Huippu
Sijainti: Vuores
Pinta-ala: 29
Pyyntihinta: 131 000 eur
Arvostustaso rahaston vuosiraportissa (31.12.2022): 136 300 eur
Pyyntihinnan perusteella laskettu arvonmuutos vuoden 2023 aikana: -5 300 eur
Linkki Oikotien myynti-ilmoitukseen
Nämä kohteet (9 kpl) ovat kappalemäärällisesti noin 1,7 % siitä asuntomäärästä, mitä yllä laskeskelin, että rahaston tulisi myydä, jos asiakkaiden lokakuulle haluamat lunastukset (80 Meur) katettaisiin asuntomyynneillä rahaston velkavipua kasvattamatta.
Näiden kohteiden pyyntihintojen perusteella laskettuna rahaston asuntosalkun arvo olisi laskenut tämän vuoden aikana 4,1 %. Eri asia tietysti sitten, että millä nämä oikeasti menevät kaupaksi nykytilanteessa. Ja ehkä kannattaa myös huomata, että alle 50 m2 asuntoja on tässä otoksessa vain 22 %, kun rahastossa niitä on kokonaisuudessaan 51 % asunnoista.
16 tykkäystä
Tuosta näyttäisi puuttuvan ainakin monta Helsingin lauttasaaressa olevaa kohdetta jotka huoneistokeskuksen välityksessä ja ilmoituksen perusteella vaikuttaisi olevan jonkun rahaston kohteita (tyhjillään tai vuokrattuna ja tuoreita kohteita samalla välittäjällä).
As. Oy Helsingin Cordelia
Asunto Oy Helsingin Treffi
Asunto Oy Helsingin Koskikara
Tuossa nopeasti katsottuna yhtiöitä