“Rahastojen sijoituskohteilla eli kiinteistöillä käydään kauppaa vain harvakseltaan. Niinpä rahastojen salkunhoitajat voivat joutua pulaan, jos sijoittajat nostavat rahastoista varojaan nopeammin kuin kiinteistöjä ehditään myydä.”
Eikös noissa rahastojen ehdoissa tyypillisesti ole klausuulit, että rahasto voi tarvittaessa rajoittaa lunastuksia?
Edit: no niin, silmät käteen, artikkelissahan tämä oli mainittuna, että tarvittaessa rahastot voivat pysäyttää lunastukset. Lisää kahvia koneeseen, että silmät eivät hyppisi kappaleiden yli.
Ainakin pk-seudulla yhtiölainallinen yksiö ja kaksio on lyhennysten alkaessa n. 30% kassavirtanegatiivinen joten jos näitä otetaan paljon haltuun alkaa aika nopeasti rahat loppua taloyhtiöltä ja konkurssi häämöttää vaikka muilta osakkeenomistajilta haettaisiinkin apuja.
En epäile yhtään etteikö Joolla voi olla juuri nyt normaalia heikompi vuokrausaste kuvaamastasi syystä. Tämä tilanne ei tule kuitenkaan olemaan ikuinen, vaan tarjonta-/kysyntäkuva on varmuudella hyvin erilainen jo vuoden päästä kun uusia asuntoja ei valmistu enää juurikaan, puhumattakaan sitten 2025 eteenpäin.
Juuri tällä hetkellä vuokramarkkinalla on ylitarjontaa ja on ollut sitä jo jonkin aikaa. Juuri tällä hetkellä ei Balderilla eikä siten Joollakaan ole kuitenkaan mitään suurempia rahoitusongelmia, joten tämän väliaikaisen ylitarjonnan yli he kyllä kaiken järjen mukaan kestävät.
Minun mielestäni on päivänselvää, että asuntojen vuokrat tulevat nousemaan viimeistään H2/2024 lähtien selkeästi kasvukeskuksissa mikä tulee osaltaan helpottamaan Balderin ynnä muiden kassavirtoja, kiinteistöjen arvostuksia ja siten rahoitusta suoraan.
Kiinteistösijoittajat eivät investoi uudiskohteisiin, eikä sitä tee rakennusyhtiötkään omalla riskillä kuluttajakohteissa. Tänä vuonna tullaan aloittamaan todella vähän uusien asuntojen rakentamista, ja ihme on jos ensi vuonnakaan päästään lähelle normaaleja tasoja. Kaikki merkit viittaavat siihen, että tämä korkoshokki yhdessä väliaikaisen ylitarjonnan kanssa tulee luomaan vielä suuremman pulan asunnoista kasvukolmiossa parin vuoden päähän. Mitä pitempään tilanne on näin jäätynyt, niin sitä suuremmaksi tuo pula tulee muodostumaan.
Olen tämän skenaarion useasti tänne kirjoittanut, mutta kun erilaisia negatiivisiakin skenaarioita toistellaan niin toistellaan nyt sitten tätäkin
En mä tuosta eri mieltä ole, vaikka kommenteissa helposti tuleekin välittäneeksi kuvaa jostain äärimmäisestä synkkyydestä.
Ja ainakin yksityisten vuokranantajien kohdalla voi olettaa, että ihan valtaisaa sijoitusbuumia ei hetkeen nähdä, mikä helpottaa kilpailutilannetta. Varsinkin, kun samaan aikaan ns. yleishyödyllisten kohteiden vuokrat nousee inflaation mukana yhä lähemmäksi vapaarahoitteisten kämppien vuokratasoa.
Hyvä ketju Tommi Elolta liittyen vuoden 2008 finanssikriisin pakkomyynteihin. Tuskin tilanne näiden nostojen osalta erilainen on, mitä se oli tuolloin.
Vuoden 2008 lopulla kämppien hinnat laskivat selvästi Suomessa ja euriborit hyppäsivät ylös. Mutta tilanne lähti korjaantumaan todella nopeasti. Euriborit suorastaan romahtivat vielä samana vuonna, ja vuonna 2009 ne lähestyivät jo nollaa. Asuntokauppa piristyi nopeasti ja kesällä 2009 asuntonäytöillä juoksi jo porukkaa huutamassa kovempia hintatarjouksia toisensa päälle.
Kun suunta on nousevat korot ja pidemmän aikaa laskevat asuntojen hinnat, luo se haasteita sekä vuokratuotolle että vakuusarvoille. Se voi koitella monen kärsivällisyyttä enemmän kuin vuosina 2008-2010. Olkoonkin, että finanssikriisin alussa oli sellainen maailmanlopun tunnelma vähän kaiken talouteen liittyvä suhteen, että sitä voi olla vaikea hahmottaa tänä päivänä.
"V. 2008-10: lainarahoituksen loan to value -kovenantit rikkoutuivat → pankit antoivat yleensä waiverin eli luopuivat vetoamasta rikkeisiin
V. 2009–: lainarahoitus erääntyi takaisinmaksettavaksi → pankit yleensä jälleenrahoittivat
V. 2010–: rahastojen elinkaaret alkoivat päättyä → sijoittajat myönsivät jatkoaikaa
Lopputuloksena varsinaisia pakkomyyntejä nähtiin kiinteistömarkkinoilla erittäin vähän. Tarinan opetus - jos sellaista on - lienee se, että sillä jolla olisi oikeus vaatia pakkomyyntiä on kuitenkin yleensä korkea kynnys käyttää tuota oikeuttaan, ja tilanteeseen haetaan mieluummin mikä tahansa vaihtoehtoinen ratkaisu."
Varmasti luo haasteita, mutta en siltikän nyky-ympäristössä usko isompaan pakkomyynti aaltoon kuin finanssikriisissä. Silloin ongelmat olivat kertaluokkaa suuremmat. En toki myöskään usko, että nykyisestä korkotasosta nähdään enää merkittäviä liikkeitä ylöspäin.
Kannattaa muistaa että 2008 tilanteeseen ei tultu nollakoroista ja seuraavina vuosina korot tippuivat jolloin vältyttiin paljolta. Koroista ei kukaan tiedä joten voihan olla että ensi vuonna ollaan taas matalalla, mutta epätodennäköiseltä näyttää. Suomessa on talous paljon huonommassa hapessa kuin silloin. Tuskin tosiaan karuimmat skenaariot toteutuvat, mutta kuumottava tilanne silti.
Parin vuoden sisällä voi olla etenkin uusista omistusasunnoista pulaa. Oman tuntuman perusteella suurin osa nyt haetuista luvista liittyy vuokra-asuntoihin.
Mikäli tulee suotuisa yhdistelmä, että työllisyys pysyy tällä tasolla, tulotaso on noussut yleiskorotuksilla, inflaatio rauhoittuu ja korot edes vähän laskee, niin asuntojen hinnat voivat kehittyä yllättävänkin hyvin. Tämä on toki äärimmäinen “bull”-skenaario.
Jos mietitään helppoa ja suppeaa pääkaupunkiseutua, ei koko Suomea, niin sopivan hintaisista asunnoista on pulaa.
Yleensä työmaat aloitetaan kun osto/ myyntiprosentti on yli 70%. Elikkä myymättä jääneitä on jonkun aikaan reippaasti ja lisäksi lisätään nämä tyhjäksi jääneet asunnot. Jos “tänneppäin” muutto hidastuu, niin uuden rakentamisen tarvekkin vähenee, eiks niin.
Itse olen alalla töissä ja tänä vuonna tulen tekemään töitä korkeintaan yhdeksän kuukautta. Tuleva vuosi varmaan samanlainen.
En missään nimessä kannata tyhjien kerrostalojen rakentamista vaikka se työllistäisi myös minuakin.
Taitaa tulla euroopassa kiire laskea korkoja vielä. Joka laitos kun uhoaa että korot nousevat niin todennäköisyys sille että käy päinvastoin kasvaa.
Jenkeissä sentään korkojen nousulle on ollut syy… Talouden aktiviteetti ja erittäin alhainen työttömyys. Mikäs euroopassa se syy on ollut? Ai energianhinta ja sota?
Niin mutta kun euroopassa inflaatio johtuu tuotanto/toimitushäiriöistä, sodasta ja energian hinnasta kun taas jenkeissä kysynnästä, markkinoista ja talouskasvusta niin eipä tuo koronnosto auta euroopan syihin.
Vai meinaatko että sota loppuu korkoja nostamalla tai energia oleellisesti halpenee?
Kiina on heikko, jenkit alkaa jäähtymään ja eurooppassa tulee vielä kiire laskea korkoja jäähtyvän talouden sakatessa.
Tuo inflaatio tulisi alas ilman massiivisia koronnostojakin kun uudet lukemat rullaavat mukaan. Oma veikkaukseni on että ensi vuoden alkupuolella ollaan jo kiireesti laskemassa korkoja kun euroalueen talous sakkaa pahasti.
Euroopan surkea talouskasvu ja nykyinen “korkopelleily” on vaarallista leikkiä… Euroopassa on ollut vaikeaa saada inflaatiota ylipäätänsä vuosikymmeniä käyntiin. Tällä korkopolitiikalla. aiheutetaan vielä paljon hallaa euroopan taloudelle. Ja mikään ei ole muuttunut euroopassa. Täällä ei saada inflaatiota aikaiseksi myöskään tulevaisuudessa. Se on rakenteellinen valuvika euroopassa.
Koronnostejen perusteleminen iflaatiolla on sama kuin pelastuslaitos perustelisi kaikkien tulipalojen sammuttamista vedellä. Suurimmassa osassa tulipaloista toimiva ratkaisu, mutta rasvapalossa ja sähköpalossa seuraukset eivät ole halutun kaltaisia. Päinvastoin.
On mahdollista, että EKP:n edesottamuksista kirjoitetaan vuoden kuluttua hyvin eri sävyyn. On täysin mahdollista, että EKP tulee muotoilemaan inflaatiotavoitteensa uusiksi. Esimerkiksi Japanissa, Intiassa ja Kiinassa on aivan eri suhtautuminen inflaatioon kuin Euroopassa ja Yhdysvalloissa.
Halpeneehan se, jos euro vahvistuu ja sillä saa siten esim. öljyä aiempaa enemmän. Ja halpeneehan se, jos korkojen nousu vaikuttaa sähkön kulutukseen. Toki nouseva korkotaso vaikuttaa myös uuden sähkötuotannon investointeihin ja vaikka energiaremontteihin, joten asioilla on myös kääntöpuolensa.
Miksi neljän prosentin korkotaso edustaisi jotain pelleilyä takavuosien miinuskorkojen maailmaan nähden?
Inflaatio ei koskaan riipu pelkästään tuotantopuolelta eli tarjonnasta, vaan aina myös kysyntäpuolella on oltava likviditeettiä maksaa, että hinnat nousevat. Inflaation nousu on ollut tiedossa jo vuosikaudet, koska rahamäärä on kasvanut paljon enemmän kuin talouskasvun + inflaation verran. Sitä vaan ei ole voinut tietää mikä olisi se trigger joka inflaation käynnistäisi, ja milloin ja kuinka äkkiä se tapahtuisi. Nyt on nähty yksi purskahdus inflaatiota, mutta kumulatiivisesti tarvitaan vielä lisää että oltaisiin lähempänä kestävää velkatasoa.
Suomessa taantuma tulee olemaan ankarampi kuin muualla. Lainat ovat muuttuvakorkoisia, joten korkojen nousu vaikuttaa myös vanhoihin velallisiin, ei vain niihin jotak ottavat uutta lainaa. Energian, ruuan ja korkojen nousu pakottavat vähentämään harkinnanvaraista kulutusta. Lisäksi meillä on aikaisempaa nihkeämmin velanottoon suhtautuva hallitus, joka leikkaa todennäköisesti aika tavalla juuri siltä väestönosalta jonka rajakulutusalttius* on korkein. Pitkällä aikavälillä tiukka taloudenpito onkin hyvästä, mutta leikkaukset taantumissa syventävät taantumia.
Mutta tämäkin taantuma menee ohi joskus. Rahamäärän kasvunopeus ennustaa vielä pitkäksi aikaa totuttua kovempaa inflaatiota. Ts. Hintojen pitää nousta runsaasti (tai talouden kasvaa) kumulatiivisesti, jotta se vastaisi edes viimeisten 20 vuoden rahamäärän kasvua. Näköpiirissä ei ole rahamäärän supistumista, toki kasvuvauhdin pitäisi hidastua.
Keskuspankit tasapainoilevat jo melko haastavissa olosuhteissa. Jos ne onnistuvat, reaalikorko pysyy pitkään negatiivisena ja samalla talouskasvu saa jatkua ja inflaatio hoitaa velkaisuutta vähemmäksi alentaen samalla suhteellista rahan määrää.
Jos kävisi niin onnellisesti, hinnat, palkat ja vuokrat nousisivat. Kenties paljonkin. Tällaiseen skenaarioon voi varautua sijoittamalla ainakin osa varoista vuokra-asuntoihin mahdollisimman suurella velkavivulla ja kiinteällä korolla. Inflaatio pitäisi huolta markkinavuokrista, kohteiden markkina-arvoista ja lainan reaaliarvon kutistumisesta.
rajakulutusalttius = alttius kuluttaa vs säästää seuraava saatu euro. Toimii myös käänteisesti eli alttius vähentää kulutustaan kun saadut eurot vähenee. Vaihtelee yksilöittäin, mutta yleisesti ottaen rikkailla rajakulutusalttius on vähäinen, köyhillä suuri.
Viimeaikainen inflaatio on kohdistunut isolta osin välttämättömyyshyödykkeisiin kuten ruokaan ja energiaan. Niitä tarvitaan aina ja rahaa tingitään vähemmän tärkeistä menoista. Näissä hyödykkeissä tarjontapuoli on rajoittunut kovasti viime aikoina.
